（2016）内08民终1227号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-06-08
案件名称
上诉人刘琳、刘娟因与被上诉人王向东、高小凤、原审第三人巴彦淖尔市国泰房地产开发有限责任公司（以下简称国泰公司）房屋买卖（二审认定为债权、债务转让）合同纠纷一案二审民事判决书
法院
内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区巴彦淖尔市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘琳,刘娟,王向东,高小凤,巴彦淖尔市国泰房地产开发有限责任公司
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内08民终1227号上诉人（原审被告）刘琳，男，1984年4月24日出生，汉族，个体，现住巴彦淖尔市临河区。上诉人（原审被告）刘娟，女，1984年11月13日出生，汉族，个体，现住址同上，系刘琳妻子。二上诉人委托诉讼代理人刘永平，内蒙古扬阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王向东，男，1982年11月23日出生，汉族，个体，现住巴彦淖尔市临河区。被上诉人（原审原告）高小凤，女，1983年11月21日出生，汉族，个体，现住址同上，系王向东妻子。二被上诉人委托诉讼代理人付占军，内蒙古蒙宁律师事务所律师。原审第三人巴彦淖尔市国泰房地产开发有限责任公司。法定代表人王海春，公司总经理。委托诉讼代理人袁谱育，公司员工。上诉人刘琳、刘娟因与被上诉人王向东、高小凤、原审第三人巴彦淖尔市国泰房地产开发有限责任公司（以下简称国泰公司）房屋买卖（二审认定为债权、债务转让）合同纠纷一案，不服巴彦淖尔市临河区人民法院（2015）临民初字第7149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日受理后，依法组成合议庭，并于2016年10月26日公开开庭进行了审理，上诉人刘琳及其与刘娟的共同委托诉讼代理人刘永平，被上诉人王向东及其与高小凤共同委托诉讼代理人付占军，原审第三人国泰公司的委托诉讼代理人袁谱育庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘琳、刘娟上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原审判决，并驳回二被上诉人的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由二被上诉人承担。事实和理由：1、原审法院认定本案为房屋买卖合同纠纷属认定事实错误，应认定为债权转让合同。上诉人与被上诉人双方于2013年8月1日签订的《房屋买卖协议》实际上是债权转让协议。2013年8月1日就本案争议的西苑小区二区15号楼1－1号房产签订了两份协议，一是上诉人刘琳与被上诉人王向东签订的《房屋买卖协议》。二是基于前述上诉人刘琳与被上诉人王向东签订的《房屋买卖协议》，内蒙古嘉德房地产开发有限责任公司（以下简称嘉德房地产公司）与被上诉人王向东签订《西苑小区二区商业楼预购协议》，并就该房屋的交付时间等进行了详细约定，并向被上诉人王向东出具全款58290元的收据。二被上诉人与嘉德房地产公司签订协议并由嘉德房地产公司出具全款收据后，二被上诉人向上诉人支付转让款350000元，并出具239290元欠条。至此上诉人刘琳、刘娟作为债权转让方的全部合同义务已履行完毕。二被上诉人王向东、高小凤基于与嘉德房地产公司签订的《西苑小区二区商业楼预购协议》享有了全部合同权利，并已履行了支付嘉德房地产公司全额房款义务。嘉德房地产公司应当按照与二被上诉人所签订的合同向二被上诉人王向东、高小凤履行合同全部义务；上诉人刘琳、刘娟丧失了向嘉德房地产公司主张589290元债权的权利，取得了向被上诉人王向东、高小凤主张589290元债权的权利。由于被上诉人已支付350000元，就剩余的239290元向上诉人刘琳出具欠条，并约定领取钥匙后一个月内付清。现本案应确定为债权转让合同纠纷，而不是房屋买卖合同纠纷。2、二被上诉人主张变更房屋买卖合同的价格，应予驳回。二被上诉人以交付的房屋不能办理商业产权证为由，主张变更合同，应予驳回，且应向嘉德房地产公司主张，而不应向上诉人主张。被上诉人王向东、高小凤辩称，2013年8月1日，我们与上诉人签订了《房屋买卖协议》，被上诉人将临河区西苑小区二区15号楼1-1号房屋出售给我们，房屋用途为商业用房，面积90.66平米，每平米单价6500元，房屋总价589290元。协议签订后，我们给付被告购房款350000元，约定余款待被告交付房屋时付清。2014年12月2日，该房屋的开发商巴彦淖尔市国泰房地产公司将诉争房屋交付我们，同时我们获悉该房是民用住宅，而非商业用房。经我们走访了解，该房屋每平米单价为2800元，被告以6500元价格出售，显然远远高于市场价，属显失公平的交易行为。现诉至法院，请求判令原、被告双方于2013年8月1日所签订的《房屋买卖协议》中的房屋价款每平米6500元，变更为每平米2800元。原审第三人国泰公司认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，国泰公司不承担责任。一审法院认定事实：2013年，案外人用位于临河区西苑小区二区15栋楼1-1号90.66平米楼房一套给被告刘琳抵顶了工程欠款。同年8月1日，被告刘琳将上述房屋出售给原告王向东，双方签订了《房屋买卖协议》，协议约定上述房屋为商业门店，每平米6500元，总价款为589290元，原告于2013年8月1日先付350000元，剩余房款于房屋交钥匙时付清等条款。协议签订当日，原告王向东给付被告刘琳购房款350000元。2014年12月2日，被告刘琳给原告王向东交付了房屋。此时，原告王向东从第三人处获知，该房屋非商业用房而是民用住宅，不能办理商用产权，原告王向东遂拒绝给付被告刘琳尚欠的购房款。另查明，涉案房屋所在西苑二区楼房价格，一层为每平米2116元；二层为每平米2316元；六层为每平米2316元。一审法院认为：原告王向东与被告刘琳双方经协商签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，应属有效合同。本案涉案房屋实际为民用住宅，并非商业门店，按协议约定的商业用房履行价款显失公平，因涉案房屋所处小区的同楼层房屋价格亦未超过每平米2800元，原告请求将价格每平米6500元变更为每平米2800元合情合理，故原告该请求予以支持。被告抗辩其与原告之间系债权转让关系的主张因其未能提供相应证据，应承担对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十四条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于民诉法证据若干规定第二条之规定，判决如下：将原告王向东与被告刘琳于2013年8月1日签订的《房屋买卖协议》中位于临河区西苑小区二区15号楼1-1号房屋的平米单价由每平米6500元变更为每平米2800元。案件受理费100元，由二被告负担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求，提交了四张照片，欲证明其出售给被上诉人的房屋是商业门店。被上诉人对证据的真实性认可，对其举证意图不认可。被上诉人王向东、高小凤提供刘琳起诉王向东的民事起诉状一份、王向东给刘琳出具的欠条一份、刘琳给王向东出具的收条一份、（2015）临民初字第3779－1号民事裁定书一份，其举证意图是上诉人与被上诉人之间是买卖关系，并非债权转让。上诉人对该四份证据真实性认可，对举证意图不认可。本院审理中查明，本案所争议的房屋系内蒙古嘉德房地产开发有限公司与原审第三人国泰公司合作兴建，2012年8月1日内蒙古嘉德房地产开发有限公司将该房屋抵顶了刘琳的工程款，国泰公司统一交付房屋。2013年8月1日上诉人刘琳、刘娟与被上诉人王向东、高小凤签订了《房屋买卖协议》将西苑二区15#楼1－1号商铺出售给被上诉人王向东、高小凤。经上诉人刘琳搓合，同日被上诉人王向东又与内蒙古嘉德房地产开发有限公司签订《西苑二区商业楼预购协议》，内蒙古嘉德房地产开发有限公司将西苑二区15#楼1－1号商铺出售给被上诉人王向东。内蒙古嘉德房地产开发有限公司向王向东出具了589290元收款收据，加盖西苑二区销售专用章。王向东向刘琳支付现金350000元，并向刘琳出具欠款239290元的欠条一份。2014年12月2日，王向东与巴彦淖尔市国泰房地产开发有限公司签订《商品房交接书》，王向东接收了案涉房屋。该交接书第九条写明“该房屋无商业产权证。”本院查明的其他事实与原审一致，予以确认。本院认为，内蒙古嘉德房地产开发有限公司将涉案房屋抵顶给上诉人刘琳的行为，实质二者之间形成了房屋买卖合同关系。上诉人刘琳、刘娟与被上诉人王向东、高小凤签订《房屋买卖协议》，在此基础上，经上诉人刘琳搓合，被上诉人王向东又与内蒙古嘉德房地产开发有限公司签订了《西苑小区二区商业楼预购协议》，上述行为实质上是合同债权转让。即上诉人刘琳将向内蒙古嘉德房地产开发有限公司（或国泰公司）交付房屋请求权转让给被上诉人王向东，权利转让协议形成后，义务方交付房屋对象由向刘琳交付变更为向王向东交付。被上诉人王向东支付上诉人刘琳现金350000元，同时又向上诉人刘琳出具欠239290元的欠条的行为，实际上是上诉人刘琳、刘娟与被上诉人王向东、高小凤的房屋买卖关系，转化为债权、债务关系，上诉人刘琳、刘娟与内蒙古嘉德房地产开发有限公司之间的房屋买卖关系已消灭，被上诉人王向东、高小凤成为与内蒙古嘉德房地产开发有限公司房屋买卖合同的相对方，国泰公司向被上诉人王向东、高小凤交付的房屋不符合前述《西苑小区二区商业楼预购协议》的约定，已与上诉人刘琳、刘娟无关，上诉人刘琳、刘娟的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实部分有误应予纠正，适用法律不当，应予调整。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销巴彦淖尔市临河区人民法院（2015）临民初字第7149号民事判决；二、驳回被上诉人王向东、高小凤的诉讼请求。一、二审案件受理费200元，二审案件受理费100元，由被上诉人王向东、高小凤负担。本判决为终审判决。审判长 辛健伟审判员 贾东升审判员 仲佳才二〇一七年五月十六日书记员 王 博附：本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：根据合同的性质不得转让；按照当事人的约定不得转让；依照法律的规定不得转让。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销、变更。 来源：