（2017）粤20民终693号

裁判日期: 2017-05-16

公开日期: 2017-08-22

案件名称

刘政韬、范敬章房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省中山市中级人民法院

所属地区

广东省中山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘政韬,范敬章,中山市达尔科光学有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省中山市中级人民法院民事判决书（2017）粤20民终693号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：刘政韬，男，1991年9月17日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：范敬章，男，1994年7月27日出生，汉族，住广东省中山市。两上诉人共同委托诉讼代理人：莫健环，广东皓粤律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：朱小英，广东皓粤律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：中山市达尔科光学有限公司，住所地中山市。法定代表人：邹达伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏光伟，广东中亿律师事务所律师。上诉人刘政韬、范敬章因与中山市达尔科光学有限公司（以下简称达尔科公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初15564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月24日受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。刘政韬、范敬章上诉请求：撤销一审判决，改判驳回达尔科公司的诉讼请求，支持刘政韬、范敬章的反诉请求。事实和理由：一、《厂房租赁合同》成立并生效。该合同第三条应当理解为达尔科公司在签约当天就应当支付470280元，之所以达尔科公司在签约当天没有一次性支付上述款项，是因为签约当时是刘政韬、范敬章父母所代签，合同需要在外读书的刘政韬、范敬章本人回来补签名，而刘政韬、范敬章是于2016年5月31日到达尔科公司的办公室补签名，但签名后未签署当天的时间，仅保留了之前签订的5月20日的时间。签字后在要求达尔科公司支付余款时，其称工人需要发工资，剩余的163520元过几天再支付,但未明确具体时间。但涉案的保证金已履行了大部分，故从上述行为可证明双方的约定是合同签订之日支付470280元，即该合同至迟应于2016年5月31日补签字之日就已生效。另一方面，即使不将合同第三条理解成合同签订当天就支付完毕470280元，从其支付的时间和方式来看，系达尔科公司以不正当行为阻止生效条件成就，应当视为条件已经成就，故涉案合同已生效。二、据达尔科公司于2016年6月3日发出的《中山市火炬开发区逸仙路112号厂房验收意见》，其提出解约系因场地不符合承租方使用要求，并未提及因附生效条件未达到而使合同未生效。三、刘政韬、范敬章已依约将厂房现状交付给达尔科公司使用，履行了合同约定的义务，是达尔科公司以各种不合理事由，恶意拒绝签字移交厂房，并不影响交付的完成，故本案系由达尔科公司违约在先，其应当承担合同约定的违约责任。达尔科公司答辩称，一、涉案合同第三条并未限定达尔科公司支付470280元保证金的具体时间，且合同第十条明确约定要以收齐470280元为合同生效时间，故该合同成立但未生效，不存在违约责任的问题。二、确认涉案合同已解除。虽然达尔科公司支付保证金款项系断断续续，但并未违反合同约定，之所以未有支付完毕，系因涉案仓库当时正堆放了大量纸皮未清空，不便了解场地的具体情况，达尔科公司表示要看清楚再支付完毕保证金。三、涉案厂房一直未交付给达尔科公司，但并没有正式的书面交接手续，虽然达尔科公司是派人看厂房，这并非真正的交接厂房，刘政韬、范敬章并未将案涉厂房实际交付给达尔科公司使用。故请求法院驳回上诉，维持一审判决。达尔科公司向一审法院起诉请求：判令刘政韬、范敬章连带向其返还306760元及逾期利息（从起诉之日起计至判决确定给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计）。刘政韬、范敬章向一审法院提出反诉请求：一、判令其有权没收达尔科公司所交房屋租赁保证金306760元；二、判令达尔科公司向其支付房屋租赁保证金差额6760元；三、判令达尔科公司向其支付2016年6月份的租金156760元；四、判令达尔科公司向其支付在租赁期内解约的租金损失470290元（以三个月的租金计）。一审法院认定事实：2016年5月份，刘政韬、范敬章与达尔科公司就案涉厂房的租赁事宜进行协商，同年5月10日，达尔科公司通过银行转账形式向刘政韬、范敬章支付5万元诚意金。其后，达尔科公司在该5万元转账单空白处加盖了公司印章，并由刘政韬、范敬章一方人员在印章之上手写“本诚意金5万元转入签约保证金。2016.5.20”文字。同年5月20日，双方签订《厂房租赁合同》，约定第一条：刘政韬、范敬章将案涉厂房按现状出租给达尔科公司用于工业生产；达尔科公司在使用时二楼不得安置重的设备……；第二条：租赁期限为10年，从2016年6月1日至2026年5月31日止；前三年租金为每月156760元……；第三条：自签订本合同之日起，达尔科公司先付二个月的租金作为租赁物的保证金和第一个月租金，共计人民币470280元。保证金不计孳息，达尔科公司于每月10日前交付当月租金给刘政韬、范敬章；第四条：合同期内若达尔科公司逾期支付租金，应按每天向刘政韬、范敬章支付5‰违约金；若达尔科公司拖欠租金超过30天的，视其违约，刘政韬、范敬章有权单方面终止合同并收回出租物，同时达尔科公司缴纳的租赁保证金不予退还，归刘政韬、范敬章所有；如达尔科公司在租赁期内解约，应提前三个月通知刘政韬、范敬章，且刘政韬、范敬章没收租赁保证金；第十条：本合同双方签字并收取两个月保证金和第一个月租金后生效。此外，合同还约定了其他条款。合同签订后，达尔科公司分别于同年5月20日、25日、31日向刘政韬、范敬章支付了110594.72元、46165.28元、100000元，共256760元。同年6月3日，达尔科公司向刘政韬、范敬章发出《中山市火炬开发区逸仙路112号厂房验收意见》，载明：“现场目测两栋厂房地面有明显自然凹陷，而2号厂房地面凹陷严重，以及2号厂房二楼四角内侧墙体均有裂缝，有一处外墙裂痕特别明显，经与业主了解实际，导致上述问题的原因是两栋厂房一楼地面均不是钢筋混凝土框结构铺至，更不能大面积的承受注塑机以及模具加工机机器的重量。我方不能承担压断该建筑的主梁的风险。因拟租赁的场地不符合承租方的使用要求，现双方同意解除合同。特此确认！”该文书“乙方签名”处有邹达伟签字及达尔科公司公章印文。同年6月6日，刘政韬、范敬章发出《关于解除〈厂房租赁合同〉的复函》，确认其已收悉上述《中山市火炬开发区逸仙路112号厂房验收意见》，并述明其经与股东讨论，现回复如下：“一、同意解除租约。二、不同意贵司解约理由。根据《厂房租赁合同》第一条，我们是守约方，贵司是违约方，我们保留依法维护我们权益的权利。”一审法院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案双方当事人经平等协商后自愿在《厂房租赁合同》签字盖章，故该《厂房租赁合同》已依法成立。涉案合同第十条约定：“本合同双方签字并收取两个月保证金和第一个月租金后生效。”第三条约定：“自签订本合同之日起，达尔科公司先付二个月的租金作为租赁物的保证金和第一个月租金，共计人民币470280元”。从上述约定可知，涉案合同应为附生效条件的合同。《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”因此，涉案合同应自达尔科公司向刘政韬、范敬章收取470280元后才生效。本案双方当事人于2016年5月20日签订涉案合同前后，达尔科公司向刘政韬、范敬章支付款项共计306760元，未达到合同生效条款约定的470280元，故涉案合同尚未生效。在此情况下，合同双方当事人均有权选择解除合同。本案中，双方当事人分别于2016年6月3日和6日先后发出《中山市火炬开发区逸仙路112号厂房验收意见》和《关于解除〈厂房租赁合同〉的复函》，并相互送达，已经协商解除了涉案合同，该行为未违反法律的规定，应予确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”涉案合同已依法解除，刘政韬、范敬章应当向达尔科公司返还已收取的306760元款项而未予以返还，达尔科公司据此要求其返还，并于起诉之日起计付利息（从起诉之日起计至判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计），符合法律规定，应予支持。至于刘政韬、范敬章述称达尔科公司以各种不合理事由恶意拒绝签字移交厂房，但无证据佐证，该意见不予采纳；刘政韬、范敬章所提达尔科公司可以在租赁期内解约但应当提前三个月通知出租方，因涉案合同尚未生效，该合同条款对双方当事人并无约束力，故对其该项意见亦不应采纳。因此，刘政韬、范敬章反诉所提诉求于法无据，不应支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十五条、第九十四条第五项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、刘政韬、范敬章于本判决发生法律效力之日起七日内向达尔科公司返还306760元并支付利息（计算方法：以306760元为基数，从2016年7月25日起计至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计）；二、驳回刘政韬、范敬章提出的所有反诉请求。案件受理费5902元，减半收取2951元，由刘政韬、范敬章负担，反诉案件受理费6603元，由刘政韬、范敬章负担。本院审理查明：原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，达尔科公司与刘政韬、范敬章对原审法院认定的《厂房租赁合同》已于2016年6月6日双方协商解除均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点在于涉案合同是否生效以及合同解除的法律后果如何承担的问题。本院认为，附条件的合同，是指当事人在合同中特别规定一定的条件，以条件的成就与否来决定合同效力的发生或者消灭根据的合同。附条件合同中的条件应当符合以下要求：条件必须是将来发生的事实；条件必须是不确定的事实；条件必须是由当事人议定的而不是法定；所附条件必须合法；条件不得与合同的主要内容相矛盾。本案中，涉案合同第十条明确约定“本合同双方签字并收取两个月保证金和第一个月租金后生效。”该条系涉案合同生效条件的约定，双方对此并无异议。双方有争议的是合同第三条约定：“自签订本合同之日起，达尔科公司先付二个月的租金作为租赁物的保证金和第一个月租金，共计人民币470280元”。达尔科公司主张合同并未约定给付上述470280元的具体截止时间，因此实际给付过程中何时给付完毕并无合同的明确约定，在尚未支付完毕全款的情况下，涉案合同因所附生效条件未成就属于未生效合同；相反，刘政韬、范敬章主张虽然合同未明确约定，但该条应当解释为上述款项应在签订合同当天支付完毕，鉴于此，达尔科公司应在签订合同当天支付完毕470280元，但其非但没有当天全款支付，还陆陆续续分期支付，甚至故意拖延不支付完毕，故属于“为自己的利益不正当地阻止条件成就，视为条件已成就”的情形，因此主张涉案合同已生效。对此，涉案合同第三条中“自签订本合同之日起”应当解释为“自签订本合同之当天”支付完毕保证金及第一个月租金还是应当解释为“自签订本合同之日开始”支付保证金及第一个月租金？结合涉案合同第十条“本合同双方签字并收取两个月保证金和第一个月租金后生效”的内容分析，如果将第三条的支付时间限定于刘政韬、范敬章所主张的“自签订本合同当天”，则第十条约定合同的生效时间就没有必要以“合同签字之日”以及“收取两个月保证金和第一个月租金后”两个条件同时具备后才生效。因此，涉案合同第三条应当理解为“自签订本合同之日开始”支付保证金及第一个月租金，并未具体约定支付完毕前述（保证金及第一个月租金）470280元款项的具体时间。结合达尔科公司在合同签订后履行支付约定的470280元款项的情况，截止2016年5月31日共支付306760元，尚未完全支付，故涉案合同未生效。因此，对刘政韬、范敬章所提合同生效并基于合同生效主张达尔科公司承担交齐履行保证金、没收履约保证金以及支付相当于三个月租金的违约金的上诉请求，于法无据，本院均不予支持。本案中，双方当事人均确认涉案合同于2016年6月6日已协商解除，涉案租赁物系由刘政韬、范敬章控制，刘政韬、范敬章并无证据证明其已将租赁物交付给达尔科公司使用，故对刘政韬、范敬章主张要求达尔科公司支付一个月租金的上诉请求，本院亦不予支持。鉴于涉案合同尚未生效，且合同双方已在起诉前协商解除，一审法院判决刘政韬、范敬章除了要返还其已向达尔科公司收取的306760元之外，并赔偿达尔科公司自一审起诉之日起至给付该款止期间的利息，合法有据，本院予以支持。综上所述，上诉人刘政韬、范敬章的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13206元，由上诉人刘政韬、范敬章负担。本判决为终审判决。审判长　　徐红妮审判员　　谢劲东审判员　　马　燕二〇一七年五月十六日书记员　　廖建锋微信公众号“”