（2017）皖13民终481号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-11-01
案件名称
郑娜、陈益海房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省宿州市中级人民法院
所属地区
安徽省宿州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郑娜,陈益海
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款，第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖13民终481号上诉人（原审原告）：郑娜，女，1991年9月18日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：秦飞，安徽云飞律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈益海，男，1951年5月10日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：许来永，安徽玉金律师事务所律师。上诉人郑娜与上诉人陈益海因房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初6679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑娜上诉请求：撤销一审判决,改判除租金80000元、赔偿损失80000元外，陈益海再赔偿郑娜损失203772元。事实和理由：1、一审认定郑娜需要对损失承担责任错误。郑娜的损失是由陈益海造成的，郑娜没有过错不需要承担责任。郑娜租赁房屋是开设宾馆，宾馆是先装潢后办理执照，装潢行为不应作为其承担过错的理由，一审关于郑娜先装潢后办照，有过错的理由不能成立；租赁合同无效是因为陈益海房屋缺少建设工程规划许可证，郑娜作为承租方不应该负责任；因无建设工程规划许可证，郑娜无法办理宾馆消防验收，郑娜的装潢损失应由陈益海承担，判决郑娜有过错与事实不符；2、原审判决违反法律规定，郑娜起诉评估损失为283772元，其中包括大量的空调、电视机等未形成附合装饰装修物品，原审对未形成附合装饰装修物品未加以区分，根据有关司法解释，这两种不同的装饰装修物品判决规则是不同的，原审法院将两种不同的装饰装修物品未作区分判决，显然有悖于法律规定；3、郑娜一审提供的资产评估报告为283772元，是郑娜损失的客观反映，是判决郑娜损失的依据，原审仅判决陈益海给付郑娜80000元损失，原审判决错误、显失公平。陈益海辩称，1、郑娜的上诉理由不能成立，陈益海没有任何过错，郑娜应承担全部过错责任；2、郑娜认为一审违反法律规定的上诉理由也不能成立；3、评估系单方评估，损失数额待定，损失责任应当由郑娜承担，陈益海并没有过错，不应当承担任何责任。陈益海上诉请求：请求依法驳回郑娜的诉讼请求，判决郑娜支付房屋占有使用费160000元并将案涉房屋恢复原状。事实和理由：1、案涉房屋是开发商整体出售的商品房之一，郑娜租赁房屋后用于开设宾馆，宾馆经营是特种行业，应当怎样办理手续，郑娜应当知道。在签订合同时，陈益海明确告知郑娜有商品房买卖合同和宿州市商品房购销合同登记备案表，房地产权证没有发下来，郑娜租赁时未提及开设宾馆，陈益海也将房屋交付郑娜使用，陈益海履行了合同义务。房屋是否有建设工程规划许可证，是开发商、建设部门和房屋管理部门的事；2、一审适用法律错误。一审判决依据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条，但该法第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和司法解释的第九条、第十三条、第十四条的规定处理。案涉合同无效，依照上述规定，郑娜应当支付陈益海160000余元。郑娜未经陈益海同意装饰装修或者扩建发生的费用，应当由承租人郑娜自行负担，一审判决陈益海退还80000元租金及赔偿郑娜损失80000元，无事实及法律根据；3、二审补充上诉理由，一审判决第一项确认陈益海与郑娜的租赁合同为无效合同，不符合合同法规定，应属有效合同，一审判决二、三项错误。郑娜辩称，1、陈益海出租房屋时没有尽到合同约定的义务，也未尽到告知出租房屋不符合合同约定用途，涉案房屋无建设陈益海补充合同不符合五种情形，郑娜认为是违反法律法规强制性规定，系无效合同，陈益海的损失因为开发商原因导致，但郑娜是基于合同相对性主张权利；2、陈益海提出要求给付租金与本案没有关联性，应另行起诉或在原一审反诉。郑娜不存在给付租金的情况；3、陈益海交付的是毛坯房，陈益海知道并同意郑娜装修，所产生的损失不应由郑娜承担。郑娜向一审法院起诉请求：判决陈益海与郑娜2014年5月10日签订的房屋租赁合同无效，并判决陈益海赔偿损失及评估费等283772元、返还租金80000元，由陈益海承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年5月10日，郑娜与陈益海签订房屋租赁合同,陈益海将购买宿州市源源房地产开发有限公司位于宿州市银河一路新都市华庭小区第C#3楼106号(该房在宿州市房地产管理局登记备案)毛坯房屋租赁给郑娜商用,租金每年80000元，郑娜与陈益海签订租赁合同后郑娜已付陈益海当年的租金80000元,郑娜即开始装潢,该房装修完毕后,郑娜在办理宾馆营业执照及消防许可证过程中因缺乏租赁房屋的相关手续而未能办理相关的证件。另查明:宿州市新都市华庭C3#楼,暂无建设工程规划许可证。一审法院认为，郑娜与陈益海签订的房屋租赁为无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效合同。”《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”由于郑娜与陈益海签订的合同无效,陈益海收取郑娜的租金没有依据,陈益海应当返还租金80000元。由于郑娜在签订租赁房屋时,未能事先将准备租赁的房屋开设宾馆的事项等手续办理的情况下,匆忙将租赁的房屋进行装潢后因各种证照无法办理,而无法正常营业致使郑娜遭受一定的损失,郑娜应承担一定责任;陈益海对外租赁房屋理应对出租房屋保证各种证件齐全,然而陈益海对外租赁房屋未取得建设工程规划许可证造成郑娜的损失,对郑娜的损失陈益海有一定的过错,酌定陈益海赔偿郑娜80000元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、郑娜与陈益海签订的房屋租赁合为无效合同；二、郑娜于判决生效后十日内返还租赁陈益海位于新都市华庭C3#楼106号房屋；三、陈益海于判决书生效后十日内返还郑娜租金80000元及陈益海赔偿郑娜损失80000元；四、驳回郑娜对陈益海的其他诉讼请求。案件受理费6757元，由郑娜承担4757元,陈益海承担2000元。本院二审期间，郑娜围绕上诉请求依法提交了宿州市公安消防支队关于消防安全检查服务告知单、建设工程消防验收服务告知单及建设工程消防设计审核服务告知单各一份，证明开设宾馆办理消防验收的程序及陈益海存在违约情况。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈益海发表质证意见为：上述三份服务告知单未加盖公章，对真实性有异议，且不能达到其证明目的。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：三份服务告知单内容仅能说明建设工程消防设计审核、验收及安全检查的流程与办理程序，达不到证明陈益海存在违约行为的目的，本院不予认定。一审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，郑娜装饰装修费用中，未附合装饰装修费用为71023元，已附合装饰装修费用为211749元。本院认为，综合各方当事人举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：1、涉案租赁合同是否有效；2、如合同无效，陈益海、郑娜是否存在过错，陈益海应否及如何返还租金及赔偿损失。（一）关于涉案租赁合同是否有效的问题《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据上述规定，案涉房产未取得建设工程规划许可证，出租人陈益海将该房产出租给郑娜，双方之间签订的租赁合同应为无效合同。一审认定租赁合同无效正确。陈益海关于涉案租赁合同不存在无效情形的上诉理由不能成立，本院不予支持。（二）关于合同无效，陈益海、郑娜是否存在过错，陈益海应否及如何返还租金及赔偿损失的问题陈益海在明知郑娜租赁其房屋经营宾馆的情况下，将其不具有建设工程规划许可证，且无房地产权证的房屋出租给郑娜，导致本案合同无效，存在过错。郑娜租赁陈益海的房屋用于经营宾馆，其在签订租赁合同时，应对该房产是否具有规划许可证等经营所必备的条件进行审查，待核实涉案房屋具备经营宾馆所需条件的情况下，再行装修等投资行为。而郑娜在未尽到该审查义务的情况下，即行装修等投资行为，亦存在过错。郑娜在对涉案房屋装修完毕后，办理相关证照过程中，发现因涉案房产无建设工程规划许可证而无法办理，而郑娜却未与陈益海协商如何处理相关后续事宜，陈益海也未与郑娜联系处理该事宜，直至2016年7月，郑娜才提起本案诉讼，双方对扩大的损失均存在过错。综合双方过错程度，以各承担合同无效造成损失及扩大损失的50%的责任为宜。陈益海、郑娜关于其不存在过错的上诉理由均不能成立。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。陈益海与郑娜于2014年5月10日签订房屋租赁合同，约定房屋租金为80000元/年，合同签订后郑娜即对房屋进行装修并购置宾馆经营设施放置在涉案房屋内，根据上述规定，郑娜应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案房屋装修后，因无建设工程规划许可证，郑娜一直未能办理营业执照，根据双方过错程度，均应对房屋占有使用费损失承担50%责任，郑娜自租赁该房屋至今已近三年，其已交付一年租金80000元，其应承担的房屋占用费超过该数额，郑娜要求返还租金的诉讼请求不应得到支持。陈益海关于不应返还租金的上诉理由成立，本院予以采纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。根据上述规定，本案未形成附合的装饰装修物价值为71023元，出租人陈益海不同意利用，应由郑娜拆除；本案形成附和的装饰装修物价值为211749元，该损失应由陈益海、郑娜根据其过错程度各承担105874.50元（211749元×50%）。陈益海关于郑娜装修时，未经其同意，与其自认的事实矛盾，本院不予采纳。综上所述，郑娜、陈益海的部分上诉请求成立；依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下：一、维持安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初6679号民事判决第一项，即“郑娜与陈益海签订的房屋租赁合同为无效合同”；二、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初6679号民事判决第三、四项，即“陈益海于判决生效后十日内返还郑娜租金80000元及陈益海赔偿郑娜损失80000元”；“驳回郑娜对陈益海的其他诉讼请求”；三、变更安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初6679号民事判决第二项“郑娜于判决生效后十日内返还租赁陈益海位于新都市华庭C3#楼106号房屋”为“郑娜于本判决生效后三十日内返还租赁陈益海位于新都市华庭C3#楼106号房屋”；四、郑娜于本判决生效之日起三十日内将租赁的新都市华庭C3#楼106号房屋内未附合的装饰装修物予以拆除；五、陈益海于本判决生效之日起十五日内给付郑娜赔偿损失费105874.5元；六、驳回郑娜的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6756元，由陈益海负担2417元，郑娜负担4339元。二审案件受理费6275元，由陈益海负担2417元，郑娜负担3858元。本判决为终审判决。审判长 周亚丽审判员 丁 伟审判员 赵 路二〇一七年五月十六日书记员 王 艳附：本案适用的法律条文《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。