（2017）闽06民终482号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-06-30
案件名称
肖瑞林、张福君租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省漳州市中级人民法院
所属地区
福建省漳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
肖瑞林,张福君,谢良金,简海全
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽06民终482号上诉人(原审原告、反诉被告)：肖瑞林，男，1967年7月15日出生，汉族，农民，住南靖县。委托诉讼代理人：王振华，福建宣法律师事务所执业律师。上诉人(原审原告、反诉被告)：张福君，男，1974年6月9日出生，汉族，农民，住南靖县。委托诉讼代理人：王振华，福建宣法律师事务所执业律师。上诉人(原审被告，反诉原告）：谢良金，男，1959年4月5日出生，汉族，农民，住南靖县。委托诉讼代理人：肖贞梅，福建佳平律师事务所执业律师。上诉人(原审被告、反诉原告）：简海全，男，1958年11月3日出生，汉族，农民，住南靖县。委托诉讼代理人：肖贞梅，福建佳平律师事务所执业律师。上诉人肖瑞林、张福君因与上诉人谢良金、简海全租赁合同纠纷一案,不服福建省南靖县人民法院（2016）闽0627民初2518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人肖瑞林、张福君的委托诉讼代理人王振华，上诉人谢良金、简海全的委托诉讼代理人肖贞梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖瑞林、张福君上诉请求：改判谢良金、简海全返还预付的2018年5月31日至2019年5月30日的承包金50000元。事实和理由：1、谢良金、简海全以禁止通行的方式，强迫其提高生产成本和减少收入，由此干涉其自主经营权，导致无法继续履行合同。2、双方于2016年8月22日在《承包协议书》上签名确认终止协议，但双方均未提到违约，应视为互不追究违约责任。3、《承包协议书》约定的最后一年承包金是预付款而非违约金，且双方约定的最后一年承包金的权利和义务不对等。谢良金、简海全辩称，肖瑞林、张福君未提供答辩人有干涉其自主经营权的严重违约行为的证据。2016年8月22日，双方虽终止协议，但协议书约定的合同条款依然有效，肖瑞林、张福君应承担50000元的违约责任。肖瑞林、张福君的上诉无理，应予驳回。谢良金、简海全上诉请求：撤销原判，改判肖瑞林、张福君支付租金11370元，并驳回肖瑞林、张福君的诉讼请求。事实和理由：1、一审认定肖瑞林、张福君未按期支付第三年的租金构成违约，且肖瑞林、张福君不同意其有逾期付款行为的违约，并未变更诉讼请求，但一审适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定属适用法律错误，导致对预期利益计算错误，作出其返还肖瑞林、张福君预付租金38411元的判决亦错误。2、《承包协议书》约定承包金应准时交纳，如违反视为违约处理，其有权终止协议并没收最后一年承包金，一审已认定肖瑞林、张福君违约，应驳回肖瑞林、张福君要求返还50000元的诉讼请求。3、至双方终止合同时，肖瑞林、张福君已实际使用83天，依约应支付11370元的租金。肖瑞林、张福君辩称，谢良金、简海全存在严重违约行为，造成答辩人巨大的经济损失。答辩人并没有违约，无需支付违约金。谢良金、简海全的上诉无理，应予驳回。肖瑞林、张福君向一审法院起诉请求：判决谢良金、简海全返还预交2018年5月31日至2019年5月30日的承包金50000元。谢良金、简海全向一审法院反诉请求：1.判令肖瑞林、谢良金将租赁的养殖场地恢复原状，即屋内围墙（4米*5米）、水泥地板厚度大约为5公分、晒场水泥地面厚度（约5公分）；2.归还板车4辆、料车3辆、蛋车4辆、电子秤2台及热水器1台、风扇2台、活动椅1只。一审法院认定事实：2014年5月31日，谢良金、简海全作为甲方与肖瑞林、张福君作为乙方签订了一份《承包协议书》，约定（摘要）：甲方将位于山城镇割山村虎尾鹌鹑场承包给乙方经营管理，承包期限五年，从2014年5月31日起至2019年5月30日止；承包金每年50000元，头尾年一次性交清，2015年5月31日前交第二年50000元，2016年5月31日前交第三年50000元，2017年5月31日前交第四年50000元；承包期间，乙方自主经营，自负盈亏；承包金应准时交纳，如违反，视为违约处理，甲方有权终止协议，并没收最后一年承包金。合同签订后，肖瑞林、张福君依约交付头尾二年的承包金100000元，于2015年5月31日前交第二年50000元。同时，肖瑞林、张福君还支付谢良金、简海全190000元，用于购买鸟、鸟架等。2016年7月29日谢良金、简海全向法院起诉要求肖瑞林、张福君支付第三年的承包金，后又撤诉。2016年8月22日，肖瑞林、谢良金、简爱琴（受简海全委托）、张福君委托肖瑞林就终止承包协议进行协商，双方当事人在原《承包协议书》上签字确认“本合同2016年8月22日终止”，并就鹌鹑场的围墙、地板等损坏达成赔偿1750元的协议，由肖瑞林在《承包协议书》背面写下向简爱琴借款1750元的借条。同日，肖瑞林、张福君撤离讼争鹌鹑场。一审法院认为，肖瑞林、张福君与谢良金、简海全签订的《承包协议书》，是当事人双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人双方均应按协议约定履行。该协议虽名为承包，但实为肖瑞林、张福君向谢良金、简海全承租鹌鹑养殖场自主经营，符合租赁合同的特征，故本案性质应为租赁合同关系，当事人双方均无异议。肖瑞林、张福君没有按照协议约定于2016年5月31日前支付租赁第三年的租金，已构成违约，应当按照协议约定支付违约金，但肖瑞林、张福君主张约定的违约金过高，要求调整至不高于损失的30%，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案第三年的租赁期间为2016年5月31日至2017年5月30日，当事人双方已协商同意于2016年8月22日终止协议，第三年租赁合同已实际履行83天，其尚未实现预期利益为38630元[（365－83）天×50000元÷365天]，该预期利益的30%为11589元，故肖瑞林、张福君应支付谢良金、简海全违约金酌定为11589元。肖瑞林、张福君主张合同已经终止，没有给谢良金、简海全造成损失，不同意支付违约金，与事实和法律规定不符，不予采纳。谢良金、简海全主张肖瑞林、张福君应按合同约定支付违约金50000元，与法不符，不予采纳。本案中谢良金、简海全在抗辩中提出要求肖瑞林、张福君支付尚欠的租金，但没有提出反诉，本案不予合并审理。2016年8月22日，当事人双方在协商终止承包协议履行时，对鹌鹑场损害赔偿已达成协议，即由肖瑞林、张福君支付谢良金、简海全修复费用1750元，是当事人双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人双方均应按约定履行，肖瑞林、张福君也同意从预付的尾年租金50000元中抵扣。谢良金、简海全认为修复费用不止1750元，但至本案判决前没有提交相关证据证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的第九十条的规定，应承担不利的法律后果，其主张不予采纳。谢良金、简海全要求肖瑞林、张福君归还借用的板车4辆、料车3辆、蛋车4辆、电子秤2台及热水器1台、风扇2台、活动椅1只等用具，因其提供的证据不足以证明其主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的第九十条的规定，谢良金、简海全应承担举证不能的法律后果，故其主张不予采纳。综上所述，肖瑞林、张福君请求谢良金、简海全归还预交的2018年5月31日至2019年5月30日承包金50000元，根据双方协议约定，该承包金实为租金，也是违约金，在扣除其应承担的违约金11589元后，谢良金、简海全应返还肖瑞林、张福君预交的最后一年的租金38411元。谢良金、简海全请求判令肖瑞林、张福君恢复租赁鹌鹑场地原状，因双方对鹌鹑场的修复费用已达成一致意见，其请求缺乏事实依据，不予支持，但当事人双方应根据双方协商的协议履行，即肖瑞林、张福君应支付谢良金、简海全修复讼争鹌鹑场费用1750元。谢良金、简海全请求肖瑞林、张福君归还借用的板车4辆、料车3辆、蛋车4辆、电子秤2台及热水器1台、风扇2台、活动椅1只，证据不足，依法不予采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的第九十条之规定，判决：一、谢良金、简海全应返还肖瑞林、张福君预付的2018年5月31日至2019年5月30日承包金即租金38411元。二、肖瑞林、张福君应支付谢良金、简海全讼争鹌鹑场修复费用1750元。三、上述第一、第二项判决对抵后，谢良金、简海全应支付肖瑞林、张福君36661元。四、驳回谢良金、简海全其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1050元，减半收取525元，由肖瑞林、张福君负担140元，谢良金、简海全负担385元；反诉案件受理费406元，减半收取203元，由肖瑞林、张福君负担担15元，谢良金、简海全负担188元。二审中，当事人均没有提交新证据。双方当事人对一审认定的事实均无异议，予以确认。本院认为，双方当事人签订的《承包协议书》是当事人双方的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性、强制性规定，合法有效，双方当事人均应按协议约定履行。《承包协议书》第四条约定肖瑞林、张福君应准时交纳承包金，如违反约定视为违约，谢良金、简海全有权终止协议，并没收最后一年承包金。经查明，肖瑞林、张福君未按协议约定支付第三年的租金，已构成违约，应承担违约责任。一审依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，以肖瑞林、张福君在第三年度实际使用83天为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定肖瑞林、张福君应支付谢良金、简海全违约金为11589元符合事实和法律规定。肖瑞林、张福君以谢良金、简海全干涉其自主经营权，双方签订终止协议时并未提到违约，最后一年的承包金并非违约金等为由，上诉请求改判谢良金、简海全返还预付的2018年5月31日至2019年5月30日的承包金50000元的主张，但未提供充分的证据予以证明，其应承担举证不能的法律后果，该上诉主张没有事实和法律依据，不予支持。谢良金、简海全以一审适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定属适用法律错误，导致对预期利益计算错误，判决其返还肖瑞林、张福君预付租金38411元的判决错误为由，上诉请求驳回肖瑞林、张福君的诉讼请求的主张不能成立，不予支持。因双方协议解除合同，故谢良金、简海全本应应在抵扣违约金应收取租金后，将余额归还肖瑞林、张福君。因谢良金、简海全于一审审理期间并未反诉主张肖瑞林、张福君实际使用83天的租金，其上诉请求判决肖瑞林、张福君使用83天的租金11370元，双方未能于二审中就此主张达成调解，谢良金、简海全就此主张依法可另行提起诉讼。综上所述，肖瑞林、张福君和谢良金、简海全的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1140元，由谢良金、简海全负担1050元，肖瑞林、张福君负担90元。本判决为终审判决。审判长 翁艺晖审判员 陈春生审判员 陈育生二〇一七年五月十六日书记员 林延龄PAGE 微信公众号“”