（2017）云0114民初855号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-09-01
案件名称
昆明忠呈物业服务有限公司诉杨丽萍、吴疆物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
昆明市呈贡区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
昆明忠呈物业服务有限公司,杨丽萍,吴疆
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百一十八条
全文
昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0114民初855号原告:昆明忠呈物业服务有限公司。住所地：云南省昆明市呈贡区石龙路百合园会所。法定代表人:何秀英，财务总监。委托代理人:李洪德，男，1970年12月24日出生，汉族，内蒙古牙克石市人,特别授权代理。被告：杨丽萍，女，1979年10月30日出生，汉族，教师，昆明市呈贡区人。被告：吴疆，男，1978年7月4日出生，汉族，公务员，昆明市呈贡区人。原告昆明忠呈物业服务有限公司（以下简称：忠呈公司）诉被告杨丽萍、吴疆物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月6日受理后，于2017年5月16日在本院第七法庭公开开庭审理，原告忠呈公司的委托代理人李洪德到庭参加诉讼。被告杨丽萍、吴疆经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉辩主张原告忠呈公司诉讼请求：一、请求法院依法判令被告立即向原告支付2010-2012年度的物业管理费共计人民币2103.41元、生活垃圾清运处置费270元、物业费滞纳金364.59元，上述费用共计2738元；二、诉讼费由被告承担。被告杨丽萍、吴疆共同书面答辩称：一、原告主张的欠费事实失实，被告方自2007年4月13日接房至今一直在缴纳物业管理费，期间因保管不慎，2008年至2015年的物业管理费收据不慎遗失，若中途欠费，按照原告的缴费必须交清前期欠费的方式，被告无法缴纳2016年度的物管费；二、原告于2012年10月1日停止米兰园的物业服务工作，至今已经4年零6个月，期间，被告从未收到过任何催收通知、律师催收函等通知缴纳任何款项，且原告也不能提供任何被告方在物管费方面存在的债务关系的复函或回执等，其起诉已经超过诉讼时效。三、双方签订的是物业管理服务合同书，双方的权利和义务是对等的，依原告所述，2010年至2012年，原告方并未履行好自己的服务义务，在此期间被告也并未享受物业公司提供的正常物业服务，时隔四年半后要求履行义务并无依据。=案件事实2007年3月6日，昆明春融房地产开发有限公司与忠呈公司签订了一份《呈贡县米兰园小区前期物业管理服务合同书》，双方约定昆明春融房地产开发有限公司将呈贡县园丁一期委托给忠呈公司实行前期物业管理，小区的建筑面积为：295696.94平方米。合同期限为：自合同签订之日起至园丁一期合法的业主委员会成立并就园丁小区一期的物业管理事宜签订新的物业管理服务合同时止。2007年4月13日，忠呈公司与杨丽萍、吴疆签订了一份《物业管理服务合同书》，约定甲方杨丽萍、吴疆（园丁小区一期住宅业主），将前述物业委托给乙方忠呈公司实施管理。双方约定物业费收费标准为0.45元/平方米·月，生活垃圾清运费8元/户·月，维修基金按购房款2％收取。并约定甲方违反协议，不按约定的收费标准及时缴纳有关费用，乙方有权要求甲方补交，甲方每日还须向乙方支付其拖欠费用总金额千分之三的违约金。乙方未按约定项目和服务方式提供服务的，甲方可要求乙方限期整改，造成甲方经济损失的，乙方须赔偿甲方的经济损失。2008年6月18日，忠呈公司发出《米兰园2008年度物业服务费收取公告》催收2008年度的物业管理费。2009年7月6日，忠呈公司发出《2009年度物业服务费收取公告》，催收2009年度的物业管理费，并注明缴费金额为每月0.45元/㎡，含代收的一年生活垃圾清运费，A户型：1083元；B户型：955元；C户型：810元。2008年11月24日，忠呈公司发出《关于米兰园业主欠缴物业服务费情况的通报》，要求未缴费的业主尽快在一周内缴清相关费用。2010年2月22日，忠呈公司发出《物业费催缴告示》，催收2009年度的物业费。2010年2月6日，米兰园业主委员会向忠呈公司发出《整改通知书》，要求对地下车库派专人看守，并保证随时开放，增加小区保安人员，做到随时巡查，加强对树木花草的管理工作，加大对小区保洁工作的力度，做到及时清运垃圾，及时对垃圾箱进行消毒。忠呈公司于2010年2月12日就前述整改通知进行回复，并对通知要求逐条陈述已落实。2010年2月10日晚21时32分，忠呈公司及米兰园小区业主委员会对于小区路灯、景观灯进行检查验收，载明：“1、景观灯下半部分一盏都不亮，配电房连电线都没有接好。2、上半部分8盏地灯电线裸露，灯罩没有，只有线头。存在严重安全隐患。3、路灯有3盏不亮。其余全部点亮。”昆明市呈贡区龙城街道办事处环境卫生服务中心对于YNKM2012092012063013信访答复如下：“一、由于米兰园小区住户业主长期不缴纳物业管理费和垃圾清运费，导致昆明忠呈物业服务有限公司无法开展正常工作；二、目前昆明忠呈物业管理公司已通过法律途径向区人民法院进行了起诉。三、小区内的垃圾清运通过政府协调，暂由区环卫站进行清运处理，但由于区环卫站主要负责呈贡辖区内的垃圾清运，对小区内的垃圾可能会清运不及时。”2012年8月27日，忠呈公司向昆明市呈贡区教育局发出《关于米兰园小区垃圾清运问题的复函》，认为业主未缴纳物管费导致忠呈物业公司无法正常运行。2013年1月14日，米兰园小区业主委员会向忠呈物业公司发出《关于呈贡区米兰园小区物业资料移交的公函》，注明：“2012年12月10日来函贵公司（忠呈公司）决定解除与春融公司于2007年3月6日签订的《呈贡县米兰园小区前期物业管理服务合同书》及物业公司与米兰园小区业主签订的《物业管理合同书》。2012年12月30日，米兰园小区业主委员会召集业主大会公开选聘小区物业服务公司，云南邦成物业管理有限公司以935票当选。……请贵公司于本周内将米兰园内物业管理用房及相关资料在业主委员会的监督下移交到邦成物业管理有限公司。”忠呈公司提供物业服务的时间自2007年4月5日起至2012年9月30日止。2014年6月11日，原告与米兰园业主委员会代表就全体业主拖欠物业费事宜在本院主持下进行调解。2016年5月16日，云南省昆明市真元公证处出具ZY：Ⅱ0099278《公证书》，记录了忠呈公司于2016年4月20日张贴《关于缴纳物业服务相关费用的通知》到呈贡米兰园小区的情况。另查明：原告昆明忠呈物业管理有限公司于2010年6月变更名称为昆明忠呈物业服务有限公司。呈贡米兰园小区共有业主1588户。忠呈公司于2010年10月8日取得贰级资质。裁判理由和结果本院认为：忠呈公司于2007年4月5日至2012年9月30日期间提供物业服务，根据双方所签订的《物业管理服务合同书》第六条第一款的约定：“甲方违反协议，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求甲方补交，甲方每日还须向乙方支付其拖欠费用总金额千分之三的违约金。”《米兰园地面停车位物业服务合同书》第五条第一款的约定：“甲方违反协议，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求甲方补交。若经乙方催缴后，甲方仍未交纳，乙方有权停止对其服务，由此造成的一切损失由甲方自行承担。”《物业管理条例》第四十二条的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”被告杨丽萍、吴疆作为业主，应当按照合同约定支付物业费，垃圾清运费。被告杨丽萍、吴疆应当按照合同约定的标准，支付2010年7月1日至2012年9月30日期间共计27个月的物业费，原告主张的物业费2103.41元（173.11平方米×0.45元/平方米·月×27个月），在被告应支付的范围内，本院予以支持。对于原告主张的51个月的垃圾清运费270元，虽原告主张收费标准经政府要求涨价至10元/户·月，但因被告并没有提供其已经履行通知义务的证据，对其主张本院不予采纳，应按每户每月8元的标准计算，被告应当支付垃圾清运费216元（8元/户·月×27个月）。对于原告主张的违约金，虽双方在前述合同条款中已作出约定，但被告忠呈公司在履行合同过程中，确实存在垃圾迟延清运等行为，被告杨丽萍、吴疆未按时交纳物业管理费用的行为是对其管理存在瑕疵行为的抗辩，因此对于原告所主张的违约金364.59元，本院不予支持。综上所述，原告忠呈公司提供了相应的物业管理服务，被告杨丽萍、吴疆作为业主，未履行支付物业费的义务，应当按约支付所欠缴的物业费2103.41元、垃圾清运费216元。对于被告被告杨丽萍、吴疆提出的诉讼时效的抗辩意见，因本案中原告忠呈公司持续进行了催要，最近一次于2016年4月20日进行了公证催收，则其诉讼时效发生中断情形，应于2018年4月20日到期，而原告的主张并未超过该期限，因此对于被告方的抗辩本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条的规定，判决如下：一、被告杨丽萍、吴疆于本判决生效之日起十日内支付原告昆明忠呈物业服务有限公司物业费人民币2103.41元、垃圾清运费216元，上述费用共计人民币2319.41元。二、驳回原告昆明忠呈物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取人民币50元，由被告杨丽萍、吴疆承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审判员 朱曦二〇一七年五月十六日书记员 姚娟 来自：