（2016）皖0111民初3913号

裁判日期: 2017-05-16

公开日期: 2017-10-31

案件名称

查森与费瑞霜、宁潇房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

合肥市包河区人民法院

所属地区

合肥市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

查森,费瑞霜,宁潇,中国人民解放军安徽省军区后勤部

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第五十八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

安徽省合肥市包河区人民法院民事判决书（2016）皖0111民初3913号原告：查森，男，1968年7月11日出生，汉族，住合肥市蜀山区，委托代理人：程世安，安徽万世律师事务所律师。被告：费瑞霜，男，1983年12月11日出生，汉族，原住合肥市蜀山区，现下落不明，被告：宁潇，男，1981年8月12日出生，汉族，住合肥市瑶海区，委托代理人：李益，安徽昊华律师事务所律师。委托代理人：江燕，安徽昊华律师事务所实习律师。被告：中国人民解放军安徽省军区后勤部，住所地合肥市屯溪路235号。法定代表人：方平，该后勤部部长。委托代理人：范士明，安徽皖大律师事务所律师。委托代理人：王晓天，安徽皖大律师事务所实习律师。原告查森诉被告费瑞霜、宁潇、中国人民解放军安徽省军区后勤部（以下简称“省军区后勤部”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告查森的委托代理人程世安，被告宁潇及其委托代理人李益、江燕，被告省军区后勤部的委托代理人占子博（第一次庭审后被撤销委托）、范士明、王晓天到庭参加诉讼。被告费瑞霜经本院公告送达出庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告查森向本院提出诉讼请求：1．判令确认原告查森与被告费瑞霜、宁潇签订的《酒巴及酒巴装修设备转让协议》无效；2、判令被告费瑞霜、宁潇、省军区后勤部共同返还原告查森支付的自2014年1月起至2015年9月30日期间的房租费68万元及押金34000元；3、判令三被告赔偿原告查森因支付合肥洪福贸易有限公司房屋占用使用费而遭受的经济损失990667元；4、判令三被告赔偿原告查森房屋毁损经济损失970842.68元；5、判令三被告赔偿原告查森房屋装修损失982353元；6、判令三被告支付原告查森诉讼费损失67530元；7、本案诉讼费用由三被告承担。诉讼中，原告查森变更诉讼请求，将诉讼请求中的第4项房屋装修损失请求予以撤回。事实与理由：原告查森于2013年与被告费瑞霜、宁潇签订《房屋租赁合同》一份，签订合同时费瑞霜、宁潇告知查森该房屋系从省军区后勤部租赁而来，转租时已经省军区后勤部同意。后查森按约使用涉租房屋及时支付租金，并在省军区后勤部的同意下对案涉房屋进行了装修。2015年9月28日，经过（2014）包民一初字第03493号民事判决书的确认，查森才知晓合肥洪福贸易有限责任公司（以下简称“洪福公司”）对案涉房屋享有租赁权，三被告无权出租该房屋，查森因此被上述判决判令向洪福公司支付房屋占有使用费1796667元，赔偿洪福公司房屋损毁损失970842.68元，查森为此案诉讼花费案件受理费、保全费计65730元。查森认为，三被告在无权出租涉案房屋的情况下恶意串通、欺瞒查森与其签订《房屋租赁合同》，造成查森巨大的经济损失，对此，三被告应承担民事责任。被告费瑞霜未作答辩。被告宁潇辩称：其与原告查森间签订的合同是合法有效的，房租系由查森直接向省军区后勤部支付，查森此次诉请缺乏事实依据。被告省军区后勤部辩称：其从未与原告查森签订房屋租赁合同，被告费瑞霜、宁潇系私下将案涉租赁房产开设的酒巴及装修设备转让给查森，省军区后勤部对此并不知情，省军区后勤部与费瑞霜、宁潇签订的房屋租赁合同系合法有效并已到期，省军区后勤部并未同意查森对房屋进行装修，查森向省军区后勤部帐户转入的款项系费瑞霜、宁潇应交纳的房租。综上，查森此次诉请缺乏事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。经审理查明：1994年7月12日，洪福公司与中国人民解放军安徽省军区政治部秘书处（以下简称“省军区秘书处”）签订合作建房合同，载明：“双方合作建设洪福综合楼项目，建筑面积2260平方米，其中省军区秘书处负责提供位于合肥市××路省军区加油站南侧375平方米的土地，洪福公司负责提供建设经费，省军区秘书处负责军队内部合作建房的报批手续，同时双方负责向有关部门申请办理合建项目的规划、立项、建房指标及其他有关事宜，产生的费用由洪福公司负责，房屋建成后，以中心线为准，双方按50%比例分房，为便于统一管理，省军区秘书处分得的房屋租赁给洪福公司使用。本合同的土地使用转让年限为30年，自1995年10月12日起至2025年10月11日止，30年期满后，洪福公司须将其分得的一半楼房完好交给省军区秘书处，在上述转让年限内洪福公司享有分得房屋的所有权及相应的土地使用权，并可按国家有关规定进行出租、抵押等。”1995年10月，洪福公司与省军区秘书处合建的六层房屋竣工并交付洪福公司使用。2003年8月28日，省军区政治部秘群处向洪福公司出函表示洪福公司法定代表人李力有权对位于合肥市美菱大道362号洪福综合楼进行出租，出租时限不得超于2025年10月1日。后因洪福公司与中国人民解放军安徽省军区（以下简称“省军区”）存在租金争议，省军区遂书面指定由其房地产主管部门即省军区后勤部向合肥市中级人民法院提起诉讼，经合肥市中级人民法院审理并作出（2008）合民一初字第55号民事判决，洪福公司不服判决上诉于安徽省高级人民法院，经该院主持调解，安徽省高级人民法院于2009年2月12日作出（2008）皖民一终字第0349号民事调解书，该调解书载明双方当事人达成的调解协议如下：一、洪福公司将案涉的土地及合建房屋交付省军区后勤部；二、洪福公司欠付的房屋租金1305000元，省军区后勤部放弃主张权利；三、省军区后勤部自愿补偿洪福公司损失290万元，该款省军区后勤部于2009年6月1日前汇至安徽省高级人民法院账户，款到后，洪福公司将相关房屋租赁合同等资料提交省军区后勤部，并于同年6月30日前，将案涉土地及合建房屋交付省军区后勤部，同时安徽省高级人民法院将290万元转汇至洪福公司；四、本调解书生效后，洪福公司及省军区后勤部均不得就案涉合作建房合同的投入、损失及房屋租赁费用等另行主张权利；五、如洪福公司不能按期交付上述土地及房屋，则洪福公司仍应履行交付上述土地及房屋的义务，省军区后勤部不再给付洪福公司290万元；如省军区后勤部不能按期给付洪福公司290万元，则双方原签订的合同、协议恢复履行。同日，省军区后勤部与洪福公司在安徽省高级人民法院所作的备忘录中又作出如下约定：一、洪福公司与承租人所签房屋租赁合同继续有效，如租赁合同尚未到期，则自2009年7月1日起，由省军区后勤部承接洪福公司与承租人建立租赁关系，承租人需从同年7月1日起，向省军区后勤部支付租金；如洪福公司收取的租金超出2009年6月30日的，则超出部分租金应由洪福公司返还省军区后勤部或从290万元中直接扣除；二、如因双方房屋交接等原因导致安徽省高级人民法院不能在2009年6月30日前将290万元转汇至洪福公司，则洪福公司收取租金的时间延期至安徽省高级人民法院转汇洪福公司290万元之日止。2009年5月31日，省军区后勤部向安徽省高级人民法院转款290万元。但此后省军区后勤部与洪福公司就案涉土地和房屋交接产生存在争议，案件进行执行程序，安徽省高级人民法院将290万元款项转入合肥市中级人民法院账户，后因洪福公司撤回执行申请，合肥市中级人民法院又将290万元退回安徽省高级人民法院，2013年6月，经省军区申请，安徽省高级人民法院将上述290万元款项转回省军区。同年12月1日，省军区后勤部与宁潇、费瑞霜签订《房屋租赁合同》一份，约定：省军区后勤部将位于合肥市包河区徽州大道568号第一、二层房屋（面积1200平方米）出租给宁潇、费瑞霜用于办公、文化娱乐，租赁期自2013年11月1日起至2015年12月31日止，租金自2014年1月1日起计算，每月租金37500元，按月于每个月的前十日支付，宁潇、费瑞霜不得转租等。2012年11月2日，洪福公司与被告宁潇、费瑞霜签订《房屋租赁合同》一份，载明：宁潇、费瑞霜承租洪福公司位于合肥市××大道（××）568号房屋，建筑面积1200平方米，租期自同年11月15日起至2015年11月14日止，月租金7万元，租金总额252万元等。合同签订后，洪福公司按约向宁潇、费瑞霜交付房屋。2014年1月10日，洪福公司诉宁潇、费瑞霜房屋租赁合同纠纷一案由本院立案审理，洪福公司诉称宁潇、费瑞霜在承租后仅支付租金计35万元，截止2013年11月14日尚欠租金49万元未付，请求判令：一、宁潇、费瑞霜支付洪福公司租金49万元、违约金2万元；二、宁潇、费瑞霜支付洪福公司逾期利息44301元等。本院经审理查明确认洪福公司所诉事实，于2014年3月13日作出（2014）包民一初字第00593号民事判决书，判决：一、宁潇、费瑞霜支付洪福公司租金49万元、违约金2万元，计51万元；三、驳回洪福公司的其他诉讼请求。判决后宁潇不服判决，向合肥市中级人民法院提起上诉，合肥市中级人民法院审理认为，案涉房屋系洪福公司与省军区后勤部合作建设，洪福公司与宁潇、费瑞霜就案涉房屋所签的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律禁止性的规定，合法有效，洪福公司依约向宁潇、费瑞霜交付了租赁房屋，宁潇、费瑞霜应按约支付租金，故于2014年8月4日作出（2014）合民一终字第02364号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2013年12月6日，宁潇、费瑞霜依据与查森签订的《酒巴及酒巴装修设备转让协议》将案涉房屋交由查森使用，查森在该房屋经营酒吧，在经营期间，查森对案涉房屋一、二层的原有钢结构、墙体、包厢、卡座、演艺大厅及原有设备、家具等进行了部分拆除。2014年10月23日，洪福公司诉被告查森物权保护纠纷一案由本院立案审理，洪福公司以费瑞霜、宁潇将涉案房产未经其同意擅自转租给查森经营，查森也未支付给洪福公司原告任何租金及查森在经营中擅自将房屋内的二层打掉，破坏了原房屋结构，给洪福公司造成巨大经济损失为由，请求判令：一、查森立即停止非法侵占合肥市美菱大道362号（现为合肥市徽州大道568号）“洪福楼”1-3层房屋（1200平方米），并立即向洪福公司返还该房屋；二、查森向洪福公司支付房屋的占有使用费共计84万元（按每年84万元标准从2013年11月15日起暂计至2014年11月14日）并判令查森按该标准支付至其实际返还房屋时止；三、判令查森赔偿洪福公司损失115万元；四、判令本案诉讼费用由查森被告承担。诉讼中，本院依法委托安徽安建工程造价有限责任公司对涉案房屋被破坏的结构工程造价和装潢损失进行评估，安徽安建工程造价有限责任公司出具《关于合肥洪福贸易有限责任公司“洪福楼”房屋物权纠纷案中工程造价的鉴定报告》，鉴定合肥市徽州大道568号“洪福楼”拆除及设施部分可确定的工程造价为970842.68元。本院经审理查明确认洪福公司所诉事实，于2015年9月28日作出（2014）包民一初字第03493号民事判决书，判决：一、查森向洪福公司返还其占用的合肥市徽州大道568号“洪福楼”1-3层房屋；二、查森向洪福公司支付2013年12月6日起至2014年11月14日的房屋占有使用费共计816667元，2014年11月14日以后的房屋占有使用费按7万元/月支付至查森实际向洪福公司返还合肥市徽州大道568号“洪福楼”1-3层房屋时止；三、查森赔偿洪福公司房屋损毁损失970842.68元；案件受理费60730元，保全费5000元，合计65730元,由查森负担。该判决业已生效。因查森未按上述生效判决履行义务，洪福公司遂向本院申请强制执行。2016年4月12日，查森以费瑞霜、宁潇、省军区后勤部无权处分案涉租赁房屋并造成其损失为由向本院提起诉讼。另查：查森分别于2014年6月26日、7月9日、7月21日、7月29日、10月13日向省军区后勤部银行帐户上存款计7万元，用于支付房租。庭审中，原告查森陈述：合肥市包河区人民法院作出的（2014）包民一初字第03493号民事判决中涉及的查森向洪福公司支付房屋占有使用费及赔偿洪福公司房屋损毁损失、诉讼费，截止庭审之日均未实际履行。另，查森对其诉称已支付房租及押金计748000元的事实未向法庭提供证据。被告宁潇陈述：其只收到查森以现金方式支付的一个月租金34000元，查森向省军区后勤部帐户以存款方式支付的7万元系按宁潇的要求支付，省军区后勤部的银行帐号系宁潇向查森提供。被告省军区后勤部陈述：其已收到费瑞霜、宁潇支付的租金133000元，该款就包含了查森向省军区后勤部银行帐户上存款7万元，但该7万元当时是认为系费瑞霜、宁潇支付，直到本案诉讼时方知该7万元系查森支付；此外，费瑞霜、宁潇将案涉房屋酒巴转让给查森，其并不知情。上述事实，有原告查森提供的《酒巴及酒巴装修设备转让协议》、工商银行现金存款凭证、（2014）包民一初字第00593号民事判决书、（2014）合民一终字第02364号民事判决书、（2014）包民一初字第03493号民事判决书，被告宁潇提供的《房屋租赁合同》，被告省军区后勤部提供的《房屋租赁合同》、〔2008〕皖民一终字第0349号民事调解书及双方当事人陈述等证据在卷证明。本院认为：案涉房屋系洪福公司与省军区后勤部合作建设，就该房屋的使用及租赁等问题洪福公司与省军区后勤部、洪福公司与宁潇、费瑞霜曾进行诉讼，在以上纠纷的审理中，合肥市中级人民法院的（2014）合民一终字第02364号民事判决书中已认定案涉房屋系洪福公司与省军区后勤部合作建设，洪福公司与宁潇、费瑞霜就案涉房屋所签的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律禁止性的规定，合法有效，并据此判令宁潇、费瑞霜应按约支付租金，由此可见，洪福公司享有对案涉房屋的租赁权。由于省军区后勤部与洪福公司于2009年6月29日就案涉土地和房屋交接因存在争议而未果，后于2013年6月经省军区申请，安徽省高级人民法院将上述290万元转回省军区，故洪福公司依据安徽省高级人民法院民事调解书及其在该院与省军区后勤部所作备忘录中的约定，洪福公司在未收到安徽省高级人民法院转汇洪福公司290万元之日前有权就涉案房屋以其名义对外出租收取租金。而省军区后勤部在收回上述290万元款项后即无权就案涉房屋再以其名义对外出租，但省军区后勤部却于2013年12月1日与宁潇、费瑞霜签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋对外予以出租，显系存在过错，而宁潇、费瑞霜在与前手洪福公司租赁合同未予解除的情况下径行与省军区后勤部签订上述合同，自身亦存在不当。宁潇、费瑞霜就占用的案涉房屋与查森签订的《酒巴及酒巴装修设备转让协议》，其中涉及案涉房屋租赁转让部分，显系无权处分，因洪福公司自始未予追认，应属无效，其从查森以租金形式收取的款项应予返还。由于查森对其诉称已付租金及押金计748000元的事实未提供证据予以证明，而宁潇陈述自认仅收到查森租金34000元，故本院按此34000元金额认定予以返还。因查森在庭审中陈述合肥市包河区人民法院作出的（2014）包民一初字第03493号民事判决中涉及的查森向洪福公司支付房屋占有使用费及赔偿洪福公司房屋损毁损失、诉讼费，截止庭审之日均未实际履行，其在损失并未实际形成的情况下径行行使追偿权，缺乏事实依据，故对查森上述损失诉请，本院不予支持。查森诉请省军区后勤部与费瑞霜、宁潇承担责任的请求，本院认为，查森虽向省军区后勤部银行帐户上存款7万元，但宁潇在庭审中陈述查森向上述帐户付款行为系受其指令要求所为，宁潇亦未提供证据证明省军区后勤部知晓案涉房屋占有转让给查森事实的存在，结合费瑞霜、宁潇与省军区后勤部签订的《房屋租赁合同》事实，应视为查森受宁潇指派替宁潇代付款项的行为，故省军区后勤部无须向查森返还上述7万元。由于查森未提供证据证明省军区后勤部无合法依据收取查森其他款项事实的存在及省军区后勤部与查森非系《酒巴及酒巴装修设备转让协议》的合同相对人，故其诉请省军区后勤部承担共同责任的请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告查森与被告费瑞霜、宁潇签订的《酒巴及酒巴装修设备转让协议》中涉及房屋租赁转让部分条款无效；二、被告费瑞霜、宁潇返还原告查森占用费34000元，于本判决生效之日起十日内一次付清；三、驳回原告查森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36214元，原告查森负担35714元，被告费瑞霜、宁潇负担500元；公告费1200元，由被告费瑞霜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审　判　长　　姜文强人民陪审员　　王　翔人民陪审员　　张　俊二〇一七年五月十六日书　记　员　　虞　盼附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。搜索“”