（2017）粤06民终1361号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-07-20
案件名称
吴某、佛山市南海嘉ｘ物业管理有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴某,佛山市南海嘉ｘ物业管理有限公司,佛山市南海区喜ｘ餐厅
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终1361号上诉人（原审原告）：吴某，女，1979年5月6日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，。委托诉讼代理人：赖柱君，广东理然律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市南海嘉x物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区黄岐广佛一路98号二楼（1号），统一社会信用代码91440605770180482R。法定代表人：钟义。委托诉讼代理人：彭建芬，广东和方律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵杭，广东和方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市南海区喜x餐厅，住所地广东省佛山市南海区大沥镇黄岐广佛一路98号嘉洲广场三楼A3058、3059铺，注册号440682600833434。经营者：李永汉。上诉人吴某因与上诉人佛山市南海嘉x物业管理有限公司（以下简称嘉x公司）、被上诉人佛山市南海区喜x餐厅（以下简称喜x餐厅）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初9631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴某上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项、第三项；3.判决嘉x公司于判决发生法律效力之日起十日内按7000元/月的标准计付从2016年5月1日起至实际履行一审第一项判决确定的义务之日止的场地占用费予吴某；4.判决嘉x公司于判决发生法律效力之日起十日内对涉诉商铺恢复原状；5.本案诉讼费由嘉x公司、喜x餐厅负担。事实和理由：（一）吴某与嘉x公司约定的租赁期限届满后，嘉x公司不但没有归还商铺，还以高于9000元/月租给喜x餐厅使用，吴某请求嘉x公司按7000元/月的标准计付场地占用费合情合理。（二）嘉x公司将涉案商铺与其他商铺合并在一起出租给喜x餐厅作为餐厅使用，如在归还吴某商铺时不将商铺恢复现状，将造成吴某无法使用。因此，嘉x公司应将商铺恢复原状并返还吴某。针对吴某的上诉，嘉x公司辩称，嘉x公司的答辩意见与嘉x公司的上诉意见一致。补充：嘉x公司在二审期间向吴某支付了2016年1月1日至2016年12月31日租金27148.76元，代扣税金4278.80元，两者相加为嘉x公司应付的租金31427.56元。针对吴某的上诉，喜x餐厅未作答辩。嘉x公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回吴某在判决生效之日十日内返还涉案商铺的请求，准允嘉x公司与其他相邻商铺一起，继续租用涉案商铺，保护整个商场的统一经营和物业增值；2.改判一审判决第二项，准许嘉x公司以原《商铺租赁合同》、《补充协议1》约定的价格每月3634.86元支付商铺使用费，且从2016年5月31日计起；3.本案诉讼费由吴某承担。事实和理由：（一）涉案商铺不是一个独立商铺，是位于一个120000平方米的大型商场中的仅有24.38平方米的小铺位。如果场内1300多个业主都像吴某这样收回自用，各自随意空置，任意行使其物权，商场势必成为一盘散沙而日渐凋敝，在市场中失去其应有的生命力和价值。事实上，正是由于嘉x公司对于场内空置商铺进行严格控制，嘉洲广场才有了十多年来的持续兴旺。法院应从最佳社会效果出发，以有利于保护吴某在内的全体嘉洲广场业主的整体利益为原则去判案，使用物权法关于相邻关系的规定，支持嘉x公司从商场所有业主的利益出发，继续承租涉案商铺。（二）吴某从买铺之初，就清楚所购物业位于一个大型商场内，必须给一个统一的经营者进行规划使用，才能做旺，并收到合理的租金。因此，吴某和其他业主一样，买铺的目的是收租，并不考虑自用，现在提出自用，不过是以扰乱整个商场的统一经营规划作为筹码，要挟嘉x公司同意支付不合理的高租金。（三）吴某即使需要使用商铺经营，也完全可以和嘉x公司协商，接受嘉x公司的统一规划，对其要使用的空间进行合理置换，并在其真正需要使用时实行无缝对接，完全没必要硬要原铺空置，破坏商场的整体美观和经营规划。（四）嘉x公司在一审中同意按原租赁合同支付商铺使用费，已经是基于善意作出谦让，与吴某周边业主续签的返租合同相比，已经偏高。嘉洲广场曾在开庭时要求法庭委托评估，但法庭不仅没有采纳，还在原合同基础上判决增加15%租金，缺乏事实和法律依据。原合同签订时的市场环境与今天并不一样，现在电子商务异军突起，周边其他商场横空出世，经营环境比过去困难，其他绝大多数业主的继续返租合同租金并无上升，反而减少。而且一审判决认定的原合同最后期的月租金有误，实际上，双方已经在2014年8月13日签订《补充协议1》，约定租期最后22月的租金为79967元，平均每月为3634.86元。（五）一审判决没有按原合同约定扣除30日撤场期，准许嘉x公司在此期间不予计付租金，没有事实和法律依据。针对嘉x公司的上诉，吴某辩称，（一）嘉x公司、喜x餐厅至今还占有使用涉案商铺，应该立即将商铺返还给吴某。（二）关于嘉x公司和喜x餐厅占用期间的占用费，吴某认为应该按照7000元/月的标准来计算，这个标准比嘉x公司出租给其他商铺的租金低很多。吴某关于占用费的诉请合情合理。（三）合同到期之后，吴某有权收回商铺，嘉x公司和喜x餐厅拒绝交回涉案商铺的理由不合理。针对嘉x公司的上诉，喜x餐厅未作答辩。吴某向一审法院起诉请求：1.嘉x公司立即清空并返还佛山市南海区黄岐广佛一路98号嘉洲广场三楼3127号商铺予吴某；2.嘉x公司立即支付租金15849元（2016年1月1日至2016年4月30日）；3.嘉x公司支付12600元场地占用费（自2016年5月1日暂计至2016年6月12日，并从6月13日起按每月9000元计至实际清空并归还日止）；4.嘉x公司将涉诉商铺恢复原状；5.喜x餐厅对上述第1、3、4项诉讼请求承担连带责任；6.诉讼费用由嘉x公司、喜x餐厅负担。庭审中，吴某明确其第4项诉讼请求中恢复原状是指将在商铺中加建的间隔墙拆除。一审法院认定事实：涉案商铺所在嘉洲广场开发商为佛山市南海伟林盛实业投资有限公司（以下简称伟林盛公司），2011年7月20日，伟林盛公司更名为佛山市华和锦盛实业投资有限公司（以下简称华和公司）。2012年9月23日，华和公司因被嘉x公司吸收合并而注销登记。2009年7月20日，伟林盛公司与吴某签订《嘉洲广场商铺租赁合同》，约定吴某将涉案商铺出租予伟林盛公司用于商业经营，租赁期限自2009年9月1日至2016年4月30日，并对租金计付、违约责任等作了约定，合同还明确在吴某实际向伟林盛公司交楼时，涉案商铺的间隔墙并不实际存在，但有图纸和测量标志可以确定该商铺的实际位置和套内建筑面积。同日，吴某与嘉x公司签订《前期物业管理服务协议》，吴某委托嘉x公司对涉案商铺提供物业服务和经营管理。当日，吴某还签署了《业主临时公约》。2012年6月1日，吴某与嘉x公司签订《商铺租赁合同》，约定吴某将涉案商铺出租予嘉x公司，租期自2012年6月1日至2016年4月30日，租金约定如下表，租金支付日期为每年的6月30日和11月30日分别支付当年1-6月、7-12月的租金。期数期间租金总额12012.6.1-2013.12.312305622014.1.1-2014.6.301512932014.7.1-2014.12.311945142015.1.1-2015.6.302161352015.7.1-2015.12.312305462016.1.1-2016.4.30158492014年8月13日，吴某与嘉x公司签订《补充协议1》，约定对上述《商铺租赁合同》自2014年7月1日起作变更，内容为将每半年计租一次变更为按月计租，月租金额3634.86元。同日，吴某与嘉x公司签订《补充协议2》，约定对上双方在2014年7月1日至2016年4月30日共22个月的租金79967元按月平均计算，租金金额按照《补充协议1》确定，支付日期为每年7月15日和1月15日分别支付当年上半年和下半年的租金。2016年4月5日，嘉x公司向吴某邮寄《收铺须知》，要求吴某办理收铺时除提交房产证、国土证原件及复印件、物业维修基金存折原件及复印件、业主身份证或复印件，并交纳3个月物业管理费（其中2个月为物业管理费押金）、5000元能源使用押金、每平方米500元商场装修改造基金等，并规定了相应的商铺使用规范。同年5月15日，嘉x公司向吴某邮寄《收铺须知》、《协议书》、《承诺书》、《收铺通知书》。同年7月12日，嘉x公司向吴某支付2016年1-4月份租金12568.48元。一审法院认为：吴某与嘉x公司签订的《商铺租赁合同》、《补充协议1》、《补充协议2》是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。现合同期限届满，吴某诉请进行清算，一审法院予以支持，并就吴某各项诉请处理如下：一、关于吴某请求嘉x公司支付2016年1月1日至4月30日的租金,因吴某明确该期间租金按照12568.48元结算，且嘉x公司已在2016年7月12日支付完毕，故对吴某的该项诉讼请求，一审法院不再作重复处理。二、关于吴某请求嘉x公司返还涉案商铺，因《商铺租赁合同》约定的租赁期限已经届满，嘉x公司也同意返还，故对吴某的该项诉请，一审法院予以支持。三、关于吴某请求嘉x公司支付2016年5月1日起的场地占用费，因双方在《商铺租赁合同》中并未约定交接期间嘉x公司可以不用支付场地占用费，且嘉x公司在合同期满之后，继续使用涉案商铺对外出租收取租金，根据公平及等价有偿原则，应计付使用期间的场地占用费予吴某。关于场地占用费的计付标准，吴某主张按9000元/月的标准计付，在庭审中又主张按7000元/月的标准计付，但均未举证证明其主张的标准符合双方约定或者为合理的租金水平，嘉x公司不予确认，一审法院不予采纳。因吴某明确不就涉案商铺租金市场价水平申请鉴定，故一审法院根据实际情况，酌定嘉x公司应按双方在2012年6月1日签订的《商铺租赁合同》中约定的最后一期租金标准再上浮15%，即按4556.59元/月（15849元÷4个月×115%）的标准计付从2016年5月1日起至实际返还涉案商铺之日止的场地占用费予吴某，并对吴某超出上述核定的场地占用费诉请不予支持。四、关于吴某请求嘉x公司对涉案商铺进行恢复原状。庭审中，吴某明确其该项诉讼请求是要求嘉x公司、喜x餐厅将加建的间隔墙拆除。但吴某在诉讼中未能举证证明涉案商铺交付予嘉x公司时的状况，其主张嘉x公司在涉案商铺中加建了间隔墙，但也未能举证予以证明，嘉x公司及喜x餐厅均不确认并明确在涉案商铺中并无加建行为，吴某应承担相应的举证不能的不利后果。故吴某请求嘉x公司、喜x餐厅对涉案商铺进行恢复原状理据不足，一审法院不予支持。五、关于喜x餐厅应否承担连带责任问题。经审理查明，喜x餐厅作为次承租人，根据其与嘉x公司签订的租赁合同使用涉案商铺，故根据合同的相对性原则，喜x餐厅无需对嘉x公司返还涉案商铺及应支付予吴某的场地占用费承担连带责任。吴某的该项诉请没有法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、嘉x公司于判决发生法律效力之日起十日内返还《商铺租赁合同》项下位于佛山市南海区黄岐广佛一路98号嘉洲广场三层3127号铺予吴某；二、嘉x公司于判决发生法律效力之日起十日内按4556.59元/月的标准计付从2016年5月1日起至实际履行上述第一项确定的义务之日止的场地占用费予吴某；三、驳回吴某的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费511.22元，减半收取计255.61元（吴某已预交），由吴某负担148.98元，嘉x公司负担106.63元并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予吴某，一审法院不另收退。本院二审期间，吴某向本院提交嘉x公司与案外人曾小燕签订的商铺租赁合同。嘉x公司向本院提交其向吴某支付租金的发票一张、税收完税证明两张、入账清单三张、嘉x公司与喜x餐厅签订的租赁合同书、嘉x公司与案外人曾美香签订的商铺租赁合同、嘉x公司与案外人佛山市东方书城图书有限公司签订的商铺租赁合同、嘉洲广场三楼商铺示意图、嘉x公司开具给案外人曾美香、佛山市东方书城图书有限公司嘉洲广场分店的租金发票。喜x餐厅没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，吴某提交的证据与本案处理结果无关，本院对吴某提交的证据不予采信。嘉x公司提交的其向吴某支付租金的发票一张、税收完税证明两张、入账清单三张，吴某对上述证据无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。对嘉x公司提交的其他证据，因与本案的处理结果无关，本院不予采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：嘉x公司分别于2016年11月、2017年3月向吴某支付租金8355.90元、6224.38元。佛山市嘉洲广场经营管理有限公司于2017年2月27日代吴某开具2016年10月1日至2016年12月31日租金发票7204.14元，并代吴某缴纳2017年2月1日至2017年2月28日房产税、个人所得税、印花税共计979.76元。再查明：嘉x公司在二审中撤回对一审判决第一项的上诉。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，因吴某、嘉x公司、喜x餐厅均未对一审判决第一项提出上诉，故本院对一审判决第一项予以维持，并不再进行审查认定。针对吴某、嘉x公司的上诉，本案二审的争议焦点为：（一）嘉x公司应向吴某支付场地占用费的起算时间以及计付标准；（二）嘉x公司应否将涉案商铺恢复原状。关于争议焦点一。本案中，吴某与嘉x公司签订的《商铺租赁合同》租赁期限于2016年4月30日届满，其后嘉x公司并未将涉案商铺返还吴某，影响了吴某对涉案商铺的占有、使用及收益，因此嘉x公司应自2016年5月1日起向吴某支付场地占用费。嘉x公司上诉主张根据《商铺租赁合同》约定，嘉x公司有30日撤场期，该期间不应收取租金，应自2016年5月31日起计付场地占用费。经审查，双方签订的《商铺租赁合同》并未约定撤场期免收租金，嘉x公司的该上诉主张，缺乏合同依据，本院不予支持。由于双方未能对涉案商铺自2016年5月1日起的场地占用费计付标准协商一致，一审判决参照双方签订的《商铺租赁合同》，酌定场地占用费按《商铺租赁合同》中约定的2016年1月1日至2016年4月30日月租金再上浮15%，即按4556.59元/月（15849元÷4个月×115%）的标准计付，公平合理，本院予以维持。吴某上诉主张场地占用费按7000元/月计付以及嘉x公司上诉主张场地占用费按3634.86元/月计付，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。吴某上诉主张嘉x公司将涉案商铺恢复原状，吴某在一审中明确其诉讼请求中的恢复原状是指将在商铺中加建的间隔墙拆除。经审查，由于吴某未能举证证明其向嘉x公司交付涉案商铺时是否有间隔墙，其亦未能举证证明嘉x公司或喜x餐厅有加建间隔墙的行为，吴某的该上诉主张缺乏理据，本院不予支持。综上所述，吴某、嘉x公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费279.77元，由上诉人吴某负担227.60元，上诉人佛山市南海嘉x物业管理有限公司负担52.17元。本判决为终审判决。审 判 长 周 珊审 判 员 张雪洁代理审判员 潘伟丹二〇一七年五月十六日书 记 员 赖敏婷 关注公众号“”