（2017）黔2301民初2229号

裁判日期: 2017-05-16

公开日期: 2017-06-30

案件名称

郑朝思与王忠伟租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

兴义市人民法院

所属地区

兴义市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

郑朝思,王忠伟

案由

租赁合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十七条，第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2301民初2229号原告（反诉被告）：郑朝思,男,黎族,1966年2月15日生，贵州省贞丰县人，无业，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：黄焰，贵州天祤律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：王忠伟,男,苗族,1982年9月9日生,贵州省贞丰县人，住址贵州省贞丰县。委托诉讼代理人：毛敏，贵州天生律师事务所，特别授权代理。原告（反诉被告）郑朝思诉被告（反诉原告）王忠伟租赁合同纠纷一案，本院2017年3月22日立案后，被告王忠伟于2017年4月20日提出反诉，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑朝思及其委托诉讼代理人黄焰、被告（反诉原告）王忠伟的委托诉讼代理人毛敏到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。原告（反诉被告）郑朝思向本院提出诉讼请求：1、判令被告王忠伟向原告郑朝思支付所欠水电费37000元。2、判令被告王忠伟向原告郑朝思支付违约金396000元。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告郑朝思同被告王忠伟于2016年7月22日签定《租赁合同》,原告将位于兴义市吉安四街市国土局吉安小区对面的原领域KTV110间包房租赁给被告经营管理,其经营许可手续沿用原领域KTV手续,由被告自己同领域KTV经营者高华骅协商办理交接手续。双方约定租赁期限暂定1年,从2016年6月1日起至2017年5月31日止;被告经营中的一切税费、管理费以及水电费由被告自己按时交纳,经营中的债权债务由被告自己承担;合同签定之日后三日内交押金20万元及8月15日前交3个月租金33万元(即:每3个月租金33万元,每月11万元,一年132万元),下次缴费到期前15日内交叁个月租金。双方还约定,双方违反《租赁合同》约定中的任何一条视为违约,若任何一方违反约定按年租金30%作为赔偿,继续违约的除承担违约金外同时承担一切损失。因被告承诺投资修缮改造,好好经营,骗取原告信任,原告在没有收取被告任何转让费的情况下将KTV110间包房租赁给被告经营,被告接手经营后不但不认真履行约定义务,还恶意拖欠租赁费,税款,水电等费用。经双方多次协商,被告于2016年12月再次向原告授权代表周永洪写下书面承诺书,承诺于2016年12月11日中午两点之前付清之前产生的一切费用,KTV经营到12月31日止,在此期间产生的一切费用由被告承担,并作评估缴纳水电费押金等,可被告仍不履行承诺,不但不预交水电费押金,反而连之前欠下的水电费37000元都拒不缴纳,被告由于未按规定申报缴纳月核定税款被兴义市地方税务局兴地税罚(2016)100003号税务行政处罚决定书处罚款9648元。原告只能在自己向水电管理部门缴纳被告所欠的37000元水电费后向法院提起诉讼追讨被告所欠的37000元水电费及双方约定的若任何一方违反约定按年租金1320000元的30%作为赔偿的违约金396000元。为维护自己的合法利益特向法院提起诉讼。被告（反诉原告）王忠伟答辩及反诉称，2016年7月22日签订合同是事实，由于原告的原合伙人卷款逃走，致使合同延期了3个月履行。在经营过程中，由于种种原因，2016年12月12日双方协商解除了合同。被告差欠原告水电费是事实，但是由于原告提前终止合同导致无法经营到双方约定期限，因此差欠的水电费没有进行结算。关于原告主张的违约金396000元应当不能得到支持，双方已经解除了合同，其次双方约定违约金过高，违约金不能超过30%，而从本案看对原告没有造成任何损失。因该KTV在反诉人租赁前(7月6日)原承包人高华骅卷款离开,拒绝支付租赁费,欠下6月1日至7月6日人工工资，水电费，供货商货款等费用。对此，双方再次协商并于2016年7月25日签署共同承诺书,2016年6月1日至8月31日的租赁费33万元冲抵高华骅所欠6月1日至7月6日人工工资、水电费及对客人做活动代金券等费用。合同的启动日期从2016年9月1日起至2017年8月31日止。2016年7月23日反诉人接管后,经营至2016年12月12日,经协商双方解除租赁了合同。解除合同时,根据双方的约定,反诉人在2016年12月11日中午两点之前付清KTV经营期间产生的一切费用,KTV由反诉人经营至2016年12月31日,在此期间产生的一切费用由反诉人承担,反诉人所交的押金20万元抵扣12月份承包费,今后两不相欠(详见2016年12月12日“承诺书”)。然而,就在12月17日,被反诉人突然锁了KTV的门,并对KTV进行了断水断电,导致反诉人不能经营,给反诉人造成了一定的经济损失，经协商未能达成协议，导致双方最终未结清相关的费用。据此，为了反诉人的合法权益有所保障,特请求人民法院依法判决被反诉人因违约给反诉人造成的经济损失共计人民币10000元。并支付反诉人垫付的4-5月份税款人民币5862元，垫付的4-5月份的水费及滞纳金共计23847.5元。以上三项合计人民币39709元，现向法院提出反诉请求：1、判令被反诉人赔偿因违约给反诉人造成的经济损失10000元。2、判决被反诉人支付反诉人为其垫付4-5月份税款人民币5862元。3、判决被反诉人支付反诉人为其垫付的4-5月份的水费及滞纳金共计23847.5元。4、反诉费由被反诉人承担。原告（反诉被告）郑朝思针对被告（反诉原告）王忠伟的反诉辩称，请求人民法院驳回反诉人诉讼请求，4-5月份经营者是高华桦，4-5月份应交水电费的也是高华桦，双方约定前三个月的租金用于抵押工人工资，水电费。2016年12月12日双方签订的第二份承诺书已经对相关的费用做出了补充与约定，由反诉人承担，反诉人的主体不适格，因此请求驳回。本院经审理认定的事实如下：2016年7月22日，原告（反诉被告）郑朝思诉被告（反诉原告）王忠伟签定了一份《租赁合同》，约定：将郑朝思位于兴义市吉安四街市国土局吉安小区对面的原领域KTV110间包房租赁给王忠伟经营管理，租赁期限暂定壹年,从2016年6月1日起至2017年5月31日止;被告经营中的一切税费、管理费以及水电费由被告自己按时交纳,经营中的债权债务由被告自己承担;租金和押金交付方式，必须先交款后使用，合同签定之日后三日内交押金200000元及8月15日前交3个月租金330000元，下次缴费到期前15日内交叁个月租金，不得以任何理由和借口拖欠，到期不交，郑朝思有权立即采取停水停电或其他任何措施，并立即终止协议。双方违反约定中的任何一条视为违约,若任何一方违反约定按年租金30%作为赔偿。双方签订的该租赁合同后，被告（反诉原告）王忠伟即支付了押金200000元给原告（反诉被告）。2016年7月25日，因该KTV交付给王忠伟前该KTV的经营管理人高华骅将经营款卷走，双方又补充签订了一份承诺书，约定：1、根据双方于2016年7月22日签订的租赁合同和口头协议，由于原兴义领域KTV经营负责人高华骅承诺从2016年6月1日起每月向甲方（郑朝思）交纳壹拾壹万元租赁费，原甲方要求不管任何人接管都必须从6月1日起算租赁费，其他事务由乙方（王忠伟）自行协商，现由于高华骅不守信用，还欠下2016年6月1日至2016年7月6日的工人工资、水电费、供货商货款等，本人承诺用6月1日至8月31日租赁费共叁拾叁万元冲抵高华骅所欠6月1日至7月6日的工人工资、水电费、及对客人所作的代金券等费用，今后由甲方自行向高华骅追偿，若有不足部分由乙方自理，合同启动日期从2016年9月1日起至2017年8月31止。2、高华骅所欠工人工资，水电费、补货、部分维修等费用已由现代管人周永洪从7月6日后的营业款中支付，乙方从7月22日签订合同接管后负责和周永洪办理移交，若有垫付必须付清，并由乙方适当考虑代管期间的辛苦费和交通等费用，甲方不参与也不承担承诺外的任何债务。3、本承诺书作为租赁合同补充附件，与租赁合同同时履行，条款中若有冲突，一律以租赁合同为准。被告（反诉原告）王忠伟2016年7月22日接手该KTV110间包房进行经营后，于2016年7月30日交纳了该KTV尚欠的2016年4、5、6月三个月的水费共计27800.20元及滞纳金5314.05元，并交纳了2016年5月1日至31日该KTV的娱乐业文化事业建设费5562元(税款)。2016年8月31日，被告（反诉原告）王忠伟转款330000元到原告（反诉被告）郑朝思指定的个人账户上，作为其租赁领域KTV110间包房2016年9月1日起至11月31止三个月的租赁费。在被告（反诉原告）王忠伟经营期间，其按时缴纳了2016年9月的水费7984.31元，电费24748.78元、10月的水费6557.8元、电费23180.78元，但未缴纳2016年11月份的水电费。11月份的水电费系由原告（反诉被告）郑朝思为其缴纳。庭审中，双方对11月份的水电费同意按被告（反诉原告）王忠伟已缴纳的9月和10月水电费的平均数确定为31000元。2016年12月12日，被告（反诉原告）王忠伟就其经营期间产生的费用向原告（反诉被告）郑朝思委托的代表人周永洪作出书面承诺，内容为：本人王忠伟在此承诺，在之前领域KTV经营产生的一切费用，在2016年12月11号中午两点之前付给周永洪，KTV本人经营到2016年12月31日止，在此期间产生的一切费用由本人承担，并作评估缴纳水电费押金，之前所交押金贰拾万用于抵扣2016年12月份承包费和之前甲方让给我的费用，今后两不相欠，2017年元月一号由甲方代表周永洪和本人负责交接，若违背此承诺，一切后果及损失由本人承担。后因被告（反诉原告）王忠伟未按承诺履行给付义务，原告(反诉被告)郑朝思于2016年12月17日断了该KTV的水和电，并锁了门。本院认为，原告与被告签订的租赁合同及双方于2016年7月25日共同签订的承诺书，及王忠伟的个人承诺，均是双方真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，双方的租赁合同关系依法成立并有效。各方当事人应按约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于原告（反诉被告）郑朝思起诉要求被告（反诉原告）王忠伟支付经营领域KTV所欠的水电费37000元应否得到支持及被告（反诉原告）王忠伟起诉要求判决郑朝思返还为其垫付4-5月份税款人民币5862元和其垫付的4-5月份的水费及滞纳金共计23847.5元应否得到支持的问题。首先，本案中双方签订租赁合同约定了租赁的期间王忠伟经营中的一切税费、管理费以及水电费由其自己按时交纳,经营中的债权债务由其自己承担，且从双方的约定可看出，王忠伟的经营期间是自2016年6月1日起至2016年12月16日止。原告郑朝思诉称王忠伟欠水电费37000元，未提供明确证据证明该数额，但因双方均认可2016年11月王忠伟未交纳的水电费，并同意按其已缴纳的2016年9月和10月的水电费的平均数确定2016年11月份该KTV产生的水电费系为31000元，故本院对此数额予以确认。同样，王忠伟在2016年12月经营了16天，按31000元分31天计算，每天产生的水电费为1000元，16天即为16000元，所以从整个合同履行的情况来看，王忠伟在经营期间共欠水电费共计47000元。其次，王忠伟提供证据证明其接手后，为保证正常营业，于2016年7月30日交纳了该KTV尚欠的2016年4、5、6月三个月的水费共计27800.20元及滞纳金5314.05元，并交纳了2016年5月1日至31日该KTV的娱乐业文化事业建设费5562元(税款)。按双方的租赁合同约定，王忠伟缴纳的4-5月份水费及2016年5月1日至31日的税款，不是其应承担的合同义务。王忠伟为保证该领域KTV能正常营业，而进行给付，应视作郑朝思的租赁物存在瑕疵，应从王忠伟所欠的水电费中扣除。具体扣除数额因不能确定该三个月每个月的水费数额，本院取平均值确定这三个月的水费每月均为9266.73元（27800.20元÷3个月），因缴费的时间是2016年7月30日，所以4月份的水费9266.73元产生了3个月的滞纳金，5月份的水费9266.73元产生了2个月的滞纳金，6月份的水费9266.73元产生了1个月的滞纳金，即是说以水费9266.73元为基数，总共产生了6个月的滞纳金的总数为5314.05元，平均每月产生的滞纳金为885.68元（5314.05元÷6个月）。王忠伟应缴纳6月份的水费及滞纳金为10152.41元（9266.73元＋885.68元），其缴纳的4-5月份的水费是22961.84元（水费总额27800.20元＋滞纳金总额5314.05元－应由王忠伟负责给付的6月份的水费及滞纳金10152.41元）。最后，王忠伟所欠的水电费47000元，扣除其代郑朝思缴纳的2016年4-5月份的水费及滞纳金22961.84元，扣除2016年5月1日至31日该KTV的娱乐业文化事业建设费5562元，剩余18476.16元（47000元－22961.84元－5562元）。综上，本院对郑朝思起诉要求被告给付所欠水电费的诉请，及王忠伟反诉要求郑朝思返还垫付的税款及水费本院按查明的事实进行扣减后支持由被告（反诉原告）王忠伟给付原告（反诉被告）郑朝思所欠的水电费18476.16元。关于王忠伟反诉要求郑朝思赔偿因违约给其造成的经济损失10000元应否支持的问题。双方在租赁合同中约定对租赁费的给付如有违约，则郑朝思有权立即采取停水停电或其他任何措施，并立即终止协议，从本案查明的事实来看，王忠伟于8月31日给付2016年9月1日至11月31日的租赁费，郑朝思予以接受，也并未因此采取停水停电，后经双方协商后，由王忠伟承诺用签订合同时交的押金200000元抵作为2016年12月的承包费和之前郑朝思让予王忠伟的一些费用，并约定王忠伟经营至2016年12月31日止，该约定应视为双方对租赁合同的补充约定，而并不是在此时解除了合同。双方是在为欠缴水电费发生争议后，郑朝思于2016年12月17日对该KTV进行断水断电，并锁了KTV的大门，单方终止了合同，使王忠伟有15天未得到经营。按照《中华人民共和国合同法》的相关规定，解除合同可协商解除、可因不可抗力，或一方表明不履行合同主要债务，或经催告后仍不履行，或迟延履行债务致使合同目的不能实现时，当事人可解除合同，但应当通知对方，自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的终止履行，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，郑朝思对该KTV进行断水断电，主要在于解除双方的租赁合同，按双方的租赁合同约定，解除或终止协议并不意味着不进行结算，或者不承担赔偿责任。合同的双方当事人的地位平等，各方的行为违反了合同约定，均应承担相应的赔偿责任。且从公平角度考虑，王忠伟有15天没有经营，没有经营收入，必然会造成损失，其所缴纳的12月份的租金为110000元，按理不经营后应由郑朝思返还未经营期间的租金53225.80元（110000÷31天×15天），但其本人向本院提出反诉仅要求郑朝思赔偿损失10000元，是自己处分自己的权利，故本院对王忠伟的此项反诉请求予以支持。关于原告（反诉被告）郑朝思诉请的违约金应否得到支持的问题。双方在租赁合同中对违约金的计算约定为按合同年租金的30%计算。王忠伟针对郑朝思这一诉请提出该违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，因王忠伟拖欠水电费给原告造成的损失是所欠水电费的资金占用利息，双方约定按领域KTV的年租金（1320000元）的30%计付违约金的约定明显高于郑朝思因王忠伟拖欠水电费造成的资金占用利息损失，本院依当事人的申请调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的基础上增加30%予以支持，即以尚欠的水电费18476.16元为基数，从2016年11月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计付违约金至给付完毕之日止。综上所述，依照《中华人民共和合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下：一、限被告（反诉原告）王忠伟于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）郑朝思尚欠的水电费18476.16元并支付违约金，违约金从2016年11月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计付至款项清偿完毕之日；二、限原告（反诉被告）郑朝思于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）王忠伟损失10000元；三、驳回原告（反诉被告）郑朝思的其余诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4294元（含本诉案件受理费7796元，减半收取3898元、反诉案件受理费792元，减半收取396元），由原告（反诉被告）郑朝思负担4125元，由被告（反诉原告）王忠伟负担169元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员　　查仕伟二〇一七年五月十六日书记员　　马振铨 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