（2017）粤0306民初227号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-09-21
案件名称
范勇涛与深圳市东景润物业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
范勇涛,深圳市东景润物业投资有限公司,刘东权
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初227号原告范勇涛，男，汉族，1991年6月18日出生，户籍所在地江西省上饶市余干县，委托代理人张懿，广东彰意律师事务所律师。被告深圳市东景润物业投资有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道共乐社区共和工业路明月花都F栋26楼2601。法定代表人刘东权。被告刘东权，男，汉族，1972年9月29日出生，户籍所在地广东省深圳市宝安区，共同委托代理人王腊清，广东深兴律师事务所律师。共同委托代理人张军，广东深兴律师事务所实习律师。原告范勇涛与被告深圳市东景润物业投资有限公司（以下简称被告一深圳市东景润公司）、刘东权（以下简称被告二）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员刘定宏独任审判，公开开庭进行了审理，原告委托代理人及被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，一、原租赁合同纠纷案已审理终结，但被告拒不履行判决。被告诉原告关于“共乐城”三层3015铺位的租赁合同纠纷案[案号：（2016）粤0306民初9293号]已由宝安法院审理终结。原告在收到判决书后，立即通知被告配合搬离以腾空涉案商铺交还被告，并前往被告管理处填具了搬离手续所需的相关资料，被告要求原告必须签订一份《终止履行租赁合同协议书》，否则拒绝配合并更换了涉案商铺的门锁。原告继续沟通未果，只得将涉案商铺的钥匙退回被告以完成返还商铺的交接手续。因此，被告既不上诉，亦不配合原告搬离，也不接受原告履行判决中的给付义务，应承担由此形成的相关法律责任。原告已竭尽所能向被告返还商铺，请求法院确认原告的房屋占有使用费计算至2016年8月31日。二、因被告过错造成租赁合同无效，其应赔偿原告已形成附和的装修装饰的现值损失。原告在与被告签订了系列租赁合同后，经被告同意对涉案商铺进行了装修，已形成附和的装修装饰共花费人民币270,295.13元，根据相关财物折旧规则，估算现值约为人民币21万元。原案判决及其他与涉案房屋相关的生效判决均已经确认，双方签订的系列租赁合同因“共乐城”无产权证及建设工程规划许可证而无效，而原告在与被告签订租赁合同时已履行了合理审慎的义务，审核了被告的相关租赁许可证，并获得了被告盖章确认的租赁许可证复印件，因此，原告对涉案租赁合同无效无过错，全部过错应由被告承担。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，被告应按其导致合同无效的过错程度赔偿原告装修现值。三、被告应赔偿原告制作招牌、加盟费等损失。因被告过错导致系列租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告应赔偿原告因此受到的制作招牌、加盟费及招聘费用的损失。四、被告应返还其控制在店铺的原告的私人财物。被告拒不配合搬离并更换商铺门锁，导致原告私人所有的电器、厨房设备、家具等物品（原告花费人民币177,341元购买，折旧后估值约人民币8万元）均由被告控制，直至原告起诉之日被告仍拒不返还，原告只得请求法院判决其返还前述物品，若被告丢失、损坏或擅自处理原告的前述私人财物，应向原告赔偿相关损失，综上所述，现原告向法院提起诉讼，请求判决：1、确认原告已于2016年8月31日向被告返还涉案商铺；2、被告向原告赔偿装修损失（现值）人民币21万元；3、被告向原告赔偿加盟费、招牌费等损失共计人民币78,560元；4、被告向原告返还涉案商铺内价值（折旧后）人民币8万元的电器、厨房设备、家具等，以上三项共计人民币378,560元；5、被告二对被告一应向原告履行的义务承担连带清偿责任；6、本案全部诉讼费由被告承担。被告辩称，一、拒不履行生效判决的是原告而非被告。原告不履行（2016）粤0306民初9293号民事判决书，被告申请强制执行，双方在执行过程中，原告坚持以2016年8月31日为搬离时间，导致双方对搬离事项未达成一致意见。被告收到原告2016年9月8日搬离交接函后，即向原告回函，要求原告5日内搬离物品腾空铺位，原告收到回函后置之不理。二、原告请求已形成附合的装修装饰现值损失没有事实根据和法律依据。双方签订的租赁合同虽然无效，但涉案商铺是原告自己无故停业、且拒绝支付被告租金等费用而产生的纠纷。原告严重违约，无权要求被告赔偿其装修损失；退一步讲，假设要赔，也应当先扣减原告占有涉案商铺至今期间的折旧损失额度，再由双方各自承担50%的无效合同过错责任。三、原告请求招牌费、加盟费及店内私人财物的赔偿也无事实根据和法律依据。原告自己不经营造成的损失应当由其自己承担。私人财物既不属于装饰装修物品，也没有造成任何损失，且是原告拒不搬离而遗留于商铺，并不是被告将该财物控制在商铺内，原告无权要求被告赔偿。四、刘东权不应成为本案诉讼主体。虽然刘东权是自然人股东，但公司法对有限责任公司的权利义务作出了明文规定，除非原告有证据证明被告无能力承担相应义务，否则，刘东权亦不应成为本案诉讼主体。经审理查明：原、被告于2013年11月1日签订《共乐城租赁合同》，约定由原告承租被告位于深圳市宝安区西乡街道共和工业路共乐城三层3015铺位，租赁期限共六年，从2014年1月1日起至2019年12月31日止，免租期从2014年1月1日至2014年3月11日。2014年1月1日至2015年12月31日每月租金21,206元，2016年1月1日至2017年12月31日每月租金22,478元，2018年1月1日至2019年12月31日每月租金23,827元。双方同意以2014年1月1日为预定开业日期，并以被告最终书面通知的开业日期为准，如实际开业时间推迟，则合同起租日期、结束日期、免租期、管理费收费日期、空调费用收取日期等相应顺延；管理费每月2,079元，管理费是用于提供该物业内外公共卫生、保安及公共电梯的正常支持；原告应于签订本合同之日向被告缴纳保证金42,412元。2014年4月24日，原、被告签订《关于共乐城开业合作协议书》。2015年6月13日，原、被告签订《补充协议》，约定被告给予原告租金优惠，2015年8月1日至2015年10月9日为月租免租期，2015年10月10日至2016年7月31日月租五折优惠。合同签订后，原告已向被告支付首月租金21,206元、履约保证金42,412元、装修保证金10,000元。2015年8月1日，原告承租的涉案商铺开业。在履行合同过程中，双方产生纠纷，被告东景润公司向本院提起诉讼，立案受理案号为（2016）粤0306民初9293号，请求判令：1、解除原、被告双方于2013年11月11日签订的“共乐城租赁合同”、“开业合作协议书”和“补充协议”，并责令原告立即腾退租赁场地返还于原告；2、范勇涛立即向东景润公司支付拖欠的租金（即房屋占有使用费）、管理费等人民币196,114.23元及逾期付款的违约金人民币82,368.3元（违约金从2015年11月1日起按“租赁合同”第四条第6项约定的日0.2％标准计算至2016年5月30日止，196,114.23元×0.2％＝392.23元/日，392.23元/日×210日＝82,368.3元，以后期间依此类推）。本院经审理后判决：一、范勇涛应于本判决生效之日起十五日内搬离涉案商铺；二、范勇涛应于本判决生效之日起五日内支付深圳市东景润物业投资有限公司涉案商铺占有使用费（其中2015年12月18日至2016年7月31日期间每月应支付占有使用费人民币5,301.5元，2016年8月1日至2017年7月31日期间每月应支付占有使用费人民币10,603元，2017年8月1日至2019年7月31日期间每月应支付占有使用费人民币11,239元，2019年8月1日至2019年12月31日期间每月应支付占有使用费人民币11,913.5元，并计至本判决指定的返还涉案商铺之日止）；三、范勇涛应于本判决生效之日起五日内支付深圳市东景润物业投资有限公司水电费人民币25,004.23元；四、深圳市东景润物业投资有限公司应于本判决生效之日起五日内返还范勇涛履约保证金及装修保证金共计人民币52,412元；五、驳回深圳市东景润物业投资有限公司的其他诉讼请求。原告提起上诉，但未缴纳诉讼费，深圳市中院于2016年10月28日裁定按原告撤回上诉处理。原告于2016年8月31日向被告寄送通知书，要求被告配合原告搬离租赁物内物品，于2016年9月8日向被告寄送搬离交接函及租赁商铺钥匙。被告于2016年9月9日收到搬离交接函。被告于2016年11月22日向法院申请强制执行，要求法院强制执行租赁物的占有使用费。深圳市宝安区法院在执行期间于2017年3月8日查封了原告所有的在租赁商铺内的财物。以上审理查明的事实，有经当庭质证的民事判决书、搬离通知、终止履行租赁合同协议书、搬离交接函、相关费用清单、装修类合同及单据、电器设备家具类合同及单据、其他损失类合同及单据、租赁许可证、租赁合同、开业合作协议、补充协议、律师函及快递单、民事裁定书、原告执行异议申请表、停业告知、强制执行申请书、查封扣押财产清单等证据及庭审笔录予以证实。本院认为：原告与被告协商一致，承租被告使用的租赁物业并支付租金，双方之间权利义务应受我国合同法调整。关于租赁合同是否有效的问题。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。被告出租给原告的物业未取得建设工程规划许可证，双方签订的租赁合同及补充协议均为无效合同。合同无效为自始不发生法律效力，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。原告与被告签订合同时，审查了被告方出示的租赁许可证，尽到了一定的审慎义务。原告在出租物业时，同样向有关部门备案，取得了租赁许可证，双方在签订租赁合同时，均做到了一定的注意义务。本院认为，双方在导致合同无效的行为中，各自应当承担50%的过错责任。关于搬离财物腾退商铺的时间问题。原告与被告在已经发生法律效力的（2016）粤0306民初9293号民事判决书中确认租赁物业所在的商城于2016年1月31日全面停业，被告表示不同意原告将商铺内的物品搬离，只能搬至被告指定的场所，而导致原告未能及时腾空租赁商铺。原告于2016年8月31日向被告寄送通知书，要求被告配合原告搬离租赁物内物品，于2016年9月8日向被告寄送搬离交接函及租赁商铺钥匙。被告于2016年9月9日确认收到搬离交接函。在双方协商搬离过程中，无法达成一致的搬离意见的情况下，原告将商铺钥匙交付给被告，应视为完成交付商铺。因此，本院认为原告已于2016年9月9日完成交还商铺的行为。关于运营期间装修等损失问题。原告提交装饰装修工程施工合同，该合同由原告与案外人签订，双方约定的包工和部分包料的装修款为人民币130,359.4元。原告提交的收据证明购买装修玻璃款人民币10,416元，石材款人民币7,700元，五金灯具款人民币7,742.73元，其他装修材料38,690元，消防工程款人民币30,000元，厨房排风工程人民币14,000元，招牌费人民币5,000元。上述装修等费用合计为人民币243,908.13元，原告主张现值人民币21万元，有一定的依据。本院酌定装修损失约为人民币19万元，按照各自的过错，被告应当支付原告装修等实际损失人民币95,000元。关于加盟费。本院认为，原告所支付的加盟费并没有与加盟方指定只能适用于租赁物所在地点，其加盟店仍可以适用于其他地点，因此，不能确定为已经发生的实际损失，本院对原告所主张的加盟费不予支持。关于原告主张的返还商铺内家具及设备。原告提交了销售合同及送货单等证据，证明原告为经营烤肉店购买了餐饮设备置放于租赁商铺内，合同无效后，原告有权搬离自己所有的物品，因此，原告主张搬离店内的空调、安防工程设备、沙发卡座，大理石餐台、餐椅、大冷柜、消毒柜、保鲜柜、煤气灶等财物，有事实与法律依据，本院予以支持。原告主张如上述财物灭失，被告应当赔偿财物价值人民币8万元，本院认为，财物经折旧后。酌定价值为人民币5万元。关于被告刘东权是否应当承担连带责任问题。本案中被告深圳市东景润公司的唯一自然人股东及法定代表人为刘东权，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，被告自然人股东不能提交证据证明其财产独立于公司财产，应当对被告公司的债务承担连带责任，原告的该项主张有法律依据，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告范勇涛于2016年9月9日返还被告深圳市东景润物业投资有限公司租赁商铺；二、被告深圳市东景润物业投资有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告范勇涛装修及招牌费等损失人民币95,000元；三、被告深圳市东景润物业投资有限公司应于本判决生效之日起三日内返还原告范勇涛商铺内空调、安防工程设备、沙发卡座，大理石餐台、餐椅、大冷柜、消毒柜、保鲜柜、煤气灶等财物，如无法返还需支付赔偿款人民币50,000元；四、被告刘东权对被告深圳市东景润物业投资有限公司的上述债务承担连带责任；五、驳回原告范勇涛其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币3,489元，保全费人民币130元，原告已预缴，由原告承担人民币2,233元，被告承担人民币1,386元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 刘定宏二〇一七年五月十六日书记员 姚 梦书记员 王 琼附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 更多数据：搜索“”来源：