（2016）粤0282民初608号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-07-03
案件名称
陈日顺、黄垂玉等与华文煌房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南雄市人民法院
所属地区
南雄市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈日顺,黄垂玉,华文煌
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省南雄市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0282民初608号原告：陈日顺，男，1962年1月28日出生，汉族，南雄市人，住南雄市。原告：黄垂玉，女，1967年1月4日出生，汉族，南雄市人，住住南雄市。共同委托诉讼代理人：邱萍，女，系广东道邦律师事务所律师。被告：华文煌，男，1954年9月28日出生，汉族，南雄市人，住南雄市。委托诉讼代理人：周凤麟，男，系广东永顺律师事务所律师。原告陈日顺、黄垂玉诉被告华文煌房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判长许文杰，人民陪审员欧阳翔、叶常兰组成合议庭进行了公开审理。原告陈日顺及其委托诉讼代理人邱萍，被告华文煌及其委托诉讼代理人周凤麟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈日顺、黄垂玉向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向两原告赔偿房屋装修损失544901.46元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2003年7月10日，原告陈日顺与被告华文煌签订《房屋出租协议》，协议约定由被告将站前路物资仓库底层一间门面和二层楼面出租给原告经营使用，租期10年，从2003年8月30日起至2013年8月30日。两原告是夫妻关系。协议签订后，两原告开始装修承租的房屋，用于经营旅店。2005年，被告因欺诈行为被告南雄市公安局、南雄市检察院、南雄市工行、南雄市农村信用社等单位调查，之后被告逃离南雄，再无出现。两原告多方联系被告商谈有关交租金事宜，但均无法联系到被告。期间，两原告经营有方，旅店生意越来越好，原告又与南雄市物资局签订合同，将承租房旁的另一个门面租下，与原告向被告承租的房屋共同组成雅居旅店。2009年，原告因经营需要重新装修雅居旅店，合计花费装修款544901.46元，之后原告又不间断的进行装修投入，雅居旅店已颇具规模。原告经营期间，多方开展广告宣传。至今，雅居旅店经营状况良好。2014年7月，在失踪近乎10年后，被告突然向两原告提起诉讼，要求两原告搬离承租房，并支付租金。该案业经两审法院审理，最终以韶关市中级人民法院（2015）韶中法民一终字第1196号判决两原告在判决生效后三十日内搬离承租房。两原告认为：被告失踪长达十年，两原告根本无法联系被告，在两原告投入大量的资金装修，雅居旅店生意蒸蒸日上之时，被告却突然诉至法院，要求两原告搬离承租房，导致两原告损失巨大。两原告承租房屋后，投入近55万装修，经营10几年，其无形价值早已超出其房产本身。因此，被告应向两原告赔偿雅居旅店的装修损失544901.46元。为此，两原告特诉至法院，请求法院判令被告赔偿两原告装修款544901.46元。被告华文煌辩称，我与原告在2003年7月10日所签订的《房屋出租协议》是合法有效的。我有几个理由说明不需要赔偿原告的装修损失费：1、根据该协议第五、第六条，我租赁该房屋给原告是已经装修好给原告使用的，且被告所谓的在2009年重新进行装修，并未通过本人同意，以该协议的内容来看，我并不用补装修费给原告。2、原告租赁本人房屋，用于经营赚钱，原告重新进行所谓的装修也是为了其本人生意较好，所产生利益是其本人所得，有哪条法律规定应该由他人来负责原告用于盈利的装修费用。3、原告诉请的装修费用五十多万元，纯粹是夸大其词，且原告在二审法院下判决书到现在准备执行，都有几个月了，原告还故意叫人去粉刷该雅居旅店，其目的不正。因此，我并不认可原告的这个请求。4、我与原告的《房屋出租协议》租赁期限是从2003年8月30日至2013年8月30日止，该合同到现在已经届满，而且我与原告在2014年发生的房屋租赁纠纷，已经二审法院判决，以此证明我与原告的该协议是合法有效的，且我并没有违约行为。现在，我与原告的《房屋出租协议》租赁期限已届满，所以，我并不用赔偿装修费给原告，根据有关房屋租赁的法律规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据效的和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院查明认定如下：2013年7月10日，原告陈日顺与被告华文煌签订了《房屋出租协议》一份，协议约定：一、被告将其座落于南雄市××前路原物资仓库兴建好的一楼门面和的第一、二栋楼房连起西边第一步楼梯上的第二层房租赁给原告经营使用（即现在原告经营的雅居旅店）。二、租期壹拾年。即从2003年8月30日起2013年8月30日止用于使用。三、租用底层壹间门店和二层楼面，第一年每月租金1600元计算，第二年每月租金1700元计算，第三年每月租金1800元计算，第四年每月租金1900元计算，第五年每月租金2000元计算。三个月交纳一次，交纳的租金必须在前一个月的30日交纳。租金不能拖延五天，否则拖延五天交纳租金属逾期，逾期缴交则以每日计数欠租金总额5%的滞纳金，满二十天仍未交清当月所欠月租和违约金，即视被告违约，交的保证金充作违约金不再退回，并终止合同，收回出租所有房。四、所有房给原告履行协议期间，有关各部门缴的费，房产税、消防费、卫生费、工商税及社会各项摊派的所有税费和其它费均由原告缴交，水、电费由原告缴交。原告在经营中涉及治安、经济或其它纠纷，概由自己解决，或找有关部门处理，依法经营，违法自负。协议履行期间，原告在五年内不得转租、转借，如过五年转租、转借必须同被告商定。五、原告不得随意改变房屋结构。因经营发展需要改变或装饰，需拆墙、开门、开窗应报告给被告，经批准后方可进行。但材料和工料工资由原告自理，合同终结后不能拆除，不得毁坏，无偿地归被告所有。六、被告第二层所有房都装饰好。例如全部房、厅都按好水电、有线电视线路、批好所有房墙的塑，铺好地面瓷砖，安好铝窗，包好五套房的门，其余所有门都是夹板门油漆，也安所有的防盗网，给原告使用，原告应加以爱护和保护所有财物。如有损坏其中财物和其它项目的东西，应修理好，在租用期满时交回给被告必须完好无损。如损坏不修理，原告应按各种项目按市场价从保证金中扣除后，剩余款退回被告。本层楼安有三相用表一组，有线电视线和插头每间房都安有一组，每套房和公共卫生间冲凉房都安有水龙头，每间房有一盏光管，有一盏电灯，一组插头，在第二栋阳台出安有一边防盗网，其材料东西加以爱护。七、从承租之日起，五年为一个阶段承租期，五年后原告继续租用，租金按原定的五年增加阶段的第五年2000元租金每月增加100元计算后期每年每月租金。或盈利较好，屋租增加10%或双方根据经营情况谈好租期租金。八、承租期间若原告违约造成终止本合同，原告除装饰房屋的投资无偿归被告外，五年内违约另赔偿贰万伍千人民币给被告，十年内违约应赔偿五万元给被告。若被告在五年内违约应赔偿贰万伍千元给原告，六至十年违约应赔偿五万元给原告。九、原告签订协议，应交保证金壹万元，保证金在租赁期满，无损坏所有财物应退回保证金给原告，如有财物损坏不修理应从保证金中扣除后，再退回剩余资金。之后，原、被告因该《房屋出租协议》的内容，双方发生了房屋租赁纠纷。被告在2014年7月向本院提起诉讼要求与原告解决房屋租赁一事，后经二审终审，在2016年初，韶关市中级人民法院以（2015）韶中法民一终字第1196号民事判决书，判决第一项：原告应在判决发生法律效力后一个月内给付租金58025元给被告；第二项：原告应在判决生效后三十日搬出腾空被告租赁的座落于南雄市××前路原物资仓库兴建好的一楼门面和第一、二栋楼房连起西边第一步楼梯上的第二层房（即现在原告经营的雅居旅店）的房屋。第三项：驳回华文煌的其他诉讼请求。该判决生效后，原告暂未履行该判决的内容，从而被告就已经向本院申请了强制执行，未果。为此，原告在2016年5月19日诉讼来本院，以根据双方签订的《房屋出租协议》的内容，要求被告赔偿房屋装修的损失544901.46元并承担本案诉讼费用。但被告对此抗辩认为，原告的诉请不符合双方签订的《房屋出租协议》的内容的规定，也不符合有关法律的规定，对原告的诉请不予认可。原、被告双方争议很大，各持己见。案经本院调解未果。庭审期间，原告申请对雄州街道雅居旅店的装修价值进行评估，但被告不认可原告的擅自装修，也不同意评估鉴定。2017年3月6日，经评估南雄市雄州街道雅居旅店装修价值的评估价格为274380元。庭审中，原告变更诉讼请求为要求被告赔偿雅居旅店的装修损失274380元，并要求被告承担诉讼费用。本院认为：原告陈日顺与被告华文煌所签订房屋出租协议是双方真实意思表示，协议合法有效，具有法律约束力，双方应恪守履行。本案属房屋租赁合同纠纷，是指当事人就达成的房屋出租人把房屋出租给承祖人使用，承租人支付租金并在合同终止时完好返还房屋的合同产生的纠纷。根据本案各方当事人的起诉和答辩以及庭审的举证与质证，本案争议的焦点问题有一个：被告是否应该向原告赔偿涉诉租赁房屋即南雄市雄州街道雅居旅店的装修损失费274380元的问题。本案中，原、被告于2003年7月10日签订一份《房屋出租协议》，租赁期限为2003年8月30日至2013年8月30日止。以上合约没有违反法律的禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第八条第二款：依法成立的合同，受法律保护。本院对双方签订的《房屋出租协议》，其中第五条写明：原告不得随意改变房屋结构。因经营发展需要改变或装饰，需拆墙、开门、开窗应报告给被告，经批准后方可进行。但材料和工料工资由原告自理，合同终结后不能拆除，不得毁坏，无偿地归被告所有。以此分析，原、被告实际已经约定，即使原告在何种情况下进行了装修的话，只要双方签订的《房屋出租协议》的租期到期后，原告都要无偿地把租赁房屋归回给被告。再者，从原、被告签订的该《房屋出租协议》的内容来看，双方并未约定在租期到期后，被告应当补偿房屋装修费给原告的有关条款。另外，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”；以及根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”综上所述，原、被告双方签订的《房屋出租协议》已经到2013年8月30日租赁期间届满，且原告是在2016年5月19日诉讼来院要求解决赔偿装修损失一事，其租赁期间早已届满，而双方又未约定在租赁期间届满后，可以对涉诉租赁房屋的装修费进行补偿的有关条款，因此原告诉讼来院要求被告赔偿涉诉租赁房屋的装修损失费274380元，因证据不充足、理由不充分、法律规定也不符合，本院不予支持，原告对此的诉求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第二百三十五条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告陈日顺、黄垂玉的诉讼请求。本案受理费5425元，证据保全费1870元，由原告陈日顺、黄垂玉负担。原告已预交的受理费9249元，证据保全费3020元，共计应退回4974元给原告陈日顺、黄垂玉。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长 许文杰人民陪审员 欧阳翔人民陪审员 叶常兰二〇一七年五月十六日书 记 员 吴海燕附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：