（2016）苏0826民初3127号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-09-04
案件名称
孙玉霞与淮安市华泰物业服务有限公司、林立军物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
涟水县人民法院
所属地区
涟水县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙玉霞,淮安市华泰物业服务有限公司,林立军
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第三条第一款，第四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0826民初3127号原告：孙玉霞，女，1972年5月24日生，住涟水县。委托诉讼代理人：孙梦洁，江苏群汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：周岩，江苏群汇律师事务所律师。被告：淮安市华泰物业服务有限公司，住所地涟水县涟城镇涟洲花园小区物业处。法定代表人：贾兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱永林，该公司员工。第三人：林立军，男，汉族，1964年10月生，住涟水县。委托诉讼代理人：徐跃成，男，汉族，1961年12月28日生，住涟水县。委托诉讼代理人：高子菊，女，汉族，1965年2月2日生，住涟水县。原告孙玉霞诉被告淮安市华泰物业服务有限公司（以下至判决主文前简称华泰物业公司）、第三人林立军物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月16日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙玉霞委托诉讼代理人孙梦洁、周岩与被告华泰物业公司委托诉讼代理人钱永林及第三人林立军委托诉讼代理人高子菊、徐跃成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙玉霞向本院提出诉讼请求：1、被告华泰物业公司履行维修涟洲花园小区A1-60至65号房屋屋面防水义务；2、第三人消除擅自修建的绿化池、地坪等设施和构筑物对被告履行维修涟洲花园小区A1-60至65号房屋屋面防水义务的妨碍。事实和理由：原告孙玉霞系涟水县涟洲花园小区A1-60至65号商业用房业主，被告华泰物业公司为该小区提供物业服务。2015年，被告对涟洲花园商业用房多数屋面进行防渗漏维修，而原告所有的商业用房屋面渗漏问题并未消除。原告找被告沟通，被告称原告房屋屋面被第三人擅自修建的绿化池、地坪等设施和构筑物覆盖，防渗漏维修无法进行。原告请求被告与第三人协商解决未果，故诉至法院。被告华泰物业公司辩称，被告于2015年已为原告维修过案涉房屋，不同意再承担维修责任。第三人林立军述称，对原告的第一项诉讼请求无异议，第二项诉讼请求没有事实依据，是原告自身原因造成的。经审理查明：原告孙玉霞系涟水县涟洲花园小区A1-60至65号商业用房业主。2013年8月31日，被告华泰物业公司与涟水县涟洲花园业主委员会签订了一份物业服务委托合同，该合同约定委托管理期限自2013年9月1日起至2018年9月1日止。该合同中约定：被告负责房屋建筑公共部位的养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；物业服务费标准为住宅每月每平方0.3元，共用水电费每户每年100元，多退少补，结余转下年，其收取的费用单独开户，便于业主查阅和公布，每年交纳费用按交房批次在相应年度开始前的两个月内缴纳。合同签订后，被告开始为涟洲花园小区提供物业服务。另查明，2012至2013年度期间，原告孙玉霞因其所有的涟洲花园小区A1-60至65号商业用房屋顶漏水自行进行了维修。2015年度因原告所有的涟洲花园小区A1-60至65号商业用房屋顶漏水，被告华泰物业公司予以维修。2016年度，原告发现上述屋顶再次漏水，因与被告协商维修未果，故诉至本院。以上事实，有当事人陈述，本院现场勘查照片，原告提供的房产证复印件、物业管理服务合同、照片等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，被告华泰物业公司与涟水县涟洲花园业主委员会签订的物业服务委托合同，对全体业主均具有约束力。被告华泰物业公司作为物业服务企业对原告孙玉霞屋顶漏水负有维修义务，被告虽然进行了维修，但漏水问题仍未完全解决，其没有尽到完全的维修义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”故原告孙玉霞要求被告履行维修涟洲花园小区A1-60至65号房屋屋面防水义务，符合法律规定，本院予以支持。被告辩解的之前维修过，不应再承担维修责任，于法无据，本院不予采信。本案处理的是物业服务合同纠纷，原告的第二项诉讼请求与本案不是同一法律关系，本院不予一并处理，原告可另行主张。被告华泰物业公司在履行上述房屋屋面防水维修义务时，如发现业主存在违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，妨害其服务与管理的行为，可依法要求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告淮安市华泰物业服务有限公司于本判决生效后三十日内履行维修原告孙玉霞所有的涟洲花园小区A1-60至65号房屋屋面防水义务。二、驳回原告孙玉霞的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告淮安市华泰物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）审 判 长 张健代理审判员 王力代理审判员 薛莲二〇一七年五月十六日书 记 员 翟雪附：相关法律条文及司法解释《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 微信公众号“”