（2017）苏01民终2268号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-06-24
案件名称
章祥连、经陵与ＸＸ、潘黎云房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
ＸＸ,潘黎云,章祥连,经陵
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终2268号上诉人（原审被告）：ＸＸ，男，1969年3月1日生，汉族，住南京市溧水区。上诉人（原审被告）：潘黎云，女，1971年6月10日生，汉族，住南京市溧水区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：刘继红，江苏万禾律师事务所律师。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：刘兵，江苏万禾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：章祥连，男，1976年12月15日生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审原告）：经陵，男，1982年5月14日生，汉族，住南京市溧水区。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：董明，江苏当代国安律师事务所律师。上诉人ＸＸ、潘黎云因与被上诉人章祥连、经陵房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院(2016)苏0117民初3729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。ＸＸ、潘黎云上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判；二、被上诉人承担本案诉讼费。事实及理由如下：一、一审法院认定两被上诉人具备原告身份、是适格的当事人是错误的。1、根据法律规定，有字号的个体工商户的当事人应为营业执照上登记的字号；2、债权可以转让，但该权利应当属于利丰超市，两被上诉人也未提供任何证据证明利丰超市已将债权转让给章祥连、经陵。二、被上诉人存在非法转租行为，对因转租造成的损失，上诉人不应赔偿。被上诉人章祥连与上诉人ＸＸ签订过一份房屋租赁合同，合同约定如承租人擅自将房屋转租、转让或转借的，出租人有权终止合同。被上诉人提供的营业执照显示实际经营者为经陵，可以看出被上诉人章祥连已将案涉房屋转租给被上诉人经陵，被上诉人的行为明显违反合同约定，因此，上诉人不仅不应赔偿而且有权收回房屋，并要求被上诉人承担相应的法律责任。三、一审判决上诉人赔偿被上诉人停产停业损失费无任何事实和法律依据。1、一审法院认为上诉人没有证据证明被上诉人承租房屋后并未营业，事实上，一审庭审的情况完全可以反映被上诉人没有经营行为，被上诉人提供的证据中10张照片完全是摆拍，且租赁期间案涉房屋未产生任何水电费，其承租房屋的目的就是为了恶意套取拆迁款；2、上诉人认为虽然相关法律未明确规定停产停业损失必须要有实际经营行为，但也是应当对有实际经营行为所做的补偿，而不是不管是否存在实际经营行为均会对被征收对象进行补偿；3、事实上该项费用是因为该房屋属于商业性质，因征收会对被征收对象造成一定损失而对上诉人所做的补偿；4、案涉房屋政府征收的补偿标准为166228元，这是对上诉人总的补偿，不仅是针对被上诉人租赁期间所做的补偿，故即使要对被上诉人进行补偿，数额也应仅为166228×5年/30年﹦27704元。四、一审法院判决上诉人应赔偿被上诉人搬家费、搬家奖励费共计144477元，没有事实和法律依据。1、被上诉人所需搬迁的物品市场价最多数百元，不可能需要83114元；2、上诉人是案涉房屋产权人，也是被征收对象，所以搬家奖励费应属于上诉人所有。五、一审判决赔偿被上诉人装修费59282元，没有事实和法律依据。1、被上诉人仅对案涉房屋做了一个门头广告、购置了一批货架，其他装修均为上诉人在2013年进行的，且被上诉人已将货架取走；2、双方租赁合同约定被上诉人不得擅自改变室内结构并爱护室内设施，否则将对上诉人进行赔偿；3、根据法律规定，针对装修费，上诉人无须向被上诉人作出任何补偿。综上，请求二审法院查明事实后依法改判并支持我方上诉请求。章祥连、经陵辩称：一、两被上诉人以自然人身份作为本案诉讼主体，符合民诉法司法解释第59条第2款规定，即“营业执照登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者与实际经营者为共同诉讼人”。具体到本案，两被上诉人虽为表兄弟，但2015年5月1日有合伙经营超市的约定，两人约定由章祥连对外出租房屋，经陵办理营业执照，在此后寻找房屋以及与两上诉人租赁房屋协商过程中，经陵作为默认的承租人也是全程参与，上诉人对此是明知的，否则不可能为经陵提供办理食品流通许可证以及营业执照所需的案涉房屋的产权证明以及身份证复印件。2、经陵作为超市的实际经营人，在合同履行期内，遭遇了政府拆迁，为了支持城市建设作出了巨大的牺牲，作为涉案房屋的使用人有权获取停产停业损失补偿、搬家奖励费的全部，一审判决已经充分考虑了房东的利益，将停产停业损失补偿的一半和搬家奖励费的三分之一判决给了上诉人，被上诉人也觉得不公，但我方未上诉。3、对于装修费的补偿，一审法院本着实事求是的原则，到溧水征收办调取了装修补偿明细，被上诉人在一审中也实事求是的列举了房屋装修的装修项目、材料购买清单，特别要注意的是，双方房屋交付是2015年5月下旬，根据一审中双方提交的水电费缴纳明细，涉案房屋2015年5、6月有比较集中的水电费发生，完全可证明被上诉人对案涉房屋是有装修投入的，另根据日常经验法则，房屋原来的租赁用途为餐饮，被上诉人承租的房屋用途为超市经营，从满足租赁合同目的来看，客观上也需要装修改造，上诉人对被上诉人的装修从未持异议，但在征收过程中对装修补偿费的分割不同意。章祥连、经陵向一审法院起诉请求：1、ＸＸ、潘黎云给付章祥连、经陵停产停业损失费、搬家费及搬家奖励费、装修费、支付给前手承租人的转让费、临时安置费等合计40万元；2、ＸＸ、潘黎云退还章祥连、经陵2016年2月24日起至2016年8月31日期间的房租34175元、押金5000元；3、ＸＸ、潘黎云承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年9月13日，溧水县房管所发放房屋所有权证书，确认溧水永阳镇秦淮路1-2号房屋属于潘黎云所有，系1999年离异归并，于2010年变更登记而来。2015年5月1日，章祥连、经陵签订合作协议，约定章祥连、经陵合伙经营超市，由章祥连负责租房，以经陵名义领取营业执照。2015年5月22日，章祥连与ＸＸ签订房屋租赁协议，约定：潘黎云将上述房屋出租给章祥连经营超市；租期自2015年9月1日起至2020年8月31日止；第一年租金66000元，第二年起每年租金在原基础上递增6%；交押金5000元，期满后退还；租赁期内，如遇政府拆迁等特珠原因需要收回，出租方将剩余房租退给承租人等。该合同尾部，ＸＸ注明租金、押金汇入潘黎云银行卡内。同日，章祥连转账支付租金66000元、押金5000元到潘黎云银行卡内。本案审理中，章祥连提交了一份案外人刘兴福出具的收条，内容：收到章祥连租房转让费75000元。2015年10月29日，经陵领取个体工商户营业执照，执照字号为“南京市溧水利丰超市店”。2016年2月15日，南京市公安局溧水公安分局交通警察大队发布公告，内容：因S宁溧城际轨道交通工程建设需要，对秦淮大道与交通路四叉路口周边道路进行交通管制，实行封闭施工；从2016年2月24日至2017年9月10日，秦淮大道（交通路至文昌东路）封闭，禁止车辆通行等。2016年6月24日，溧水房屋征收管理办公室（下称征收办）与潘黎云签订房屋征收与补偿协议，约定：征收溧水永阳镇秦淮路1-2号房屋，确定装饰装修补偿费123755元、营业用房停业损失166228元（房屋本身补偿金额2077855元*8%），营业用房搬迁补助费83114元（房屋本身补偿金额2077855元*4%）、搬迁奖励31363元（139.39平方米*225元/平方米）、区政府特殊奖励60000元（签约期限首日起30日内完成签约、搬迁、房屋交接，按139.39元/平方米*500元/平方米计算，以3万元保底、6万元封项）等。关于以上停产停业损失，ＸＸ、潘黎云认为，自2015年7月份至2016年7月，章祥连、经陵未产生水、电费，可证明章祥连、经陵并未实际营业，故章祥连、经陵无营业损失，不应分得停产停业损失费。对此，章祥连、经陵认为，其经营超市，所用水、电较少。关于装修费的组成，一审法院到征收办调取了上述房屋装修费的组成表。章祥连、经陵认为，其中27项由其装修，包括艺术吊顶、装饰门、橱、地柜、石膏板隔墙、墙纸、吊柜、乳胶漆、木隔墙、不锈钢防盗窗、吧台等，共计59282元。章祥连、经陵提交了以下证据：2015年6月4日，冯小钢出具收条，注明收到防盗门款600元。2015年6月5日，全友灯饰销货清单记载：购买灯管17支、开关13只。2015年5月31日，销货清单一份，注明：购买滚筒、石膏板、免漆板、卡条、玻璃托、抽屉锁等。2015年6月12日，刘建党出具收条，注明收到防盗门款1900元。对此，ＸＸ、潘黎云认为：章祥连、经陵进入案涉房屋后，仅装修过门头，其他均由其自行装修。ＸＸ、潘黎云提交了诸培坤于2016年8月25日出具的证明，内容：2013年初，ＸＸ请诸培坤对溧水新车站对面的原同心缘饭店进行装修，包括一楼地砖、一楼不锈钢大门及大门外墙砖、楼梯踏步砖、卫生间墙砖、地砖、楼梯扶手、吊顶、洗手盆。2016年7月13日，因双方关于补偿款如何分割未达成协议，征收办向章祥连、经陵出具了承诺书，内容：因S7线溧水站征收户潘黎云与承租人章祥连就停产停业损失、搬迁费、装修费分割未达成协议，征收办承诺对上述费用373097元进行保全，待双方协商或法院判决后，再由征收办对上述款进行分割。该承诺出具后，章祥连、经陵搬出了上述房屋。以上事实，由房屋所有权证书、租赁合同、收条、交通管制公告、征收补偿协议、装修费组成表、征收办承诺书、双方陈述等证实。一审法院认为,关于章祥连、经陵的主体问题，因领取营业执照且有字号的个体工商户的权利、义务最终应由经营者承受，故经陵以自然人身份主张权利并无不妥。另外，债权是可以转让的，即使该债权属于章祥连或经陵一人享有，但二人对共同主张权利并无异议，故章祥连作为原告也应予支持。以上房屋上的押金、租金已支付给潘黎云，应认定潘黎云委托ＸＸ签订了上述房屋租赁合同，该房屋租赁合同是有效的，双方应按约履行。上述房屋租赁合同因不可归责于双方当事人的原因而终止，双方均有损失。上述损失如何进行补偿，双方在合同中并无约定，应按照补偿协议中各具体补偿项目的含义、用途等进行分割。具体如下：关于停产停业损失费，因拆迁对于出租人和承租人都会造成停业损失，现双方对此并无约定，应由章祥连、经陵与潘黎云各分得50%。ＸＸ、潘黎云辩称章祥连、经陵承租上述房屋后并未营业，故章祥连、经陵不应当分得此款。对此，一审法院认为，首先，ＸＸ、潘黎云该辩称并无证据证明；另外，征收办支付该项费用并非根据被征收对象的实际营业损失进行计算，而是按照被征收房屋本身的补偿费总额，按一定比例计算而来，ＸＸ、潘黎云在签订补偿协议时认可该计算方法，在分割该项费用给章祥连、经陵时就不应考量章祥连、经陵的实际经营状况，也应当按此办法进行计算，故ＸＸ、潘黎云该意见不予采纳。关于搬家费，根据征收办出具给章祥连、经陵的承诺书及征收过程中的通常情况，章祥连、经陵将有关物品搬迁后，上述出租房内并无其他物品需要搬迁，故搬家行为的实施主体是章祥连、经陵。另外，为追求高效、便捷，征收机关与被征收人签订协议确定搬家费时，也是以房屋本身的补偿费数额为基数，按一定比例计算而来，该数额与搬迁过程中实际发生费用并不需要完全相当，但按文义理解，该补偿费是对搬迁主体搬家过程的损失进行的补偿。基于以上，上述搬家费应归章祥连、经陵所有。关于搬家奖励费，上述搬家奖励费分为两项，前项费用仅与搬家有关，与确定上述搬家费归属的理由相同，该费用也应归章祥连、经陵所有；另一项费用与签约、搬迁、房屋交接有关，而签约行为应由ＸＸ、潘黎云完成，故该项费用与双方均有关联，双方在租赁合同中无约定，酌情由双方各分50%。关于装修费，章祥连、经陵承租上述房屋前，该房屋用于经营饭店，章祥连、经陵承租该房屋用于经营超市，按日常生活经验，章祥连、经陵应当对案涉房屋进行一定的改造、装修。上述租赁合同签订于2015年5月份，合同签订后，章祥连、经陵即接手上述房屋。2015年7月份，上述房屋两个电表（单月收费）电量分别为252度、82度，发生电量较多，应认定章祥连、经陵对上述房屋进行过装修。另外，针对装修费组成表，章祥连、经陵主张的装修项目与诸培坤的证明内容比较，双方主张的装修项目基本不重叠，该部分证据也能证明双方均在上述房屋上进行过装修，装修内容并不一致。据上，章祥连、经陵陈述的真实性应予认定，上述装修费用中的59282元应归章祥连、经陵所有。关于租金，上述租赁合同因政府征收而终止，双方并未违约，ＸＸ、潘黎云应按约退还章祥连、经陵部分租金。双方就租金计算截止时间点达不成协议，应以拆迁公告日确定租金计算截止期限。本案中，从南京市公安局溧水公安分局交通警察大队于2016年2月15日发布的道路交通管制公告可以看出，针对上述房屋所在地段的拆迁公告发布时间应早于上述交通管制公告发布时间，故章祥连、经陵将2016年2月24日作为退还租金的起算点应予支持。该时间段内，章祥连、经陵主张的约定租金为34175元并不准确，应为34138元。关于退还租金数额，因拆迁公告发布后至实际拆迁时，章祥连、经陵认可超市还在经营，但经营已受到严重影响，故根据实际情况，酌情认定该时间段内章祥连、经陵应按原租金的25%计算继续支付租金，该部分租金为8534.5元，其余25603.5元应退还章祥连、经陵。关于押金5000元，ＸＸ、潘黎云同意退还，章祥连、经陵该项主张应予支持。上述征收补偿款，章祥连、经陵应分得停产停业损失83114元、搬家费83114元、搬家奖励61363元、装修费59282元，合计286873元，章祥连、经陵要求确认该款归其所有，应予支持。上述租金、押金合计30603.5元，潘黎云应直接退还章祥连、经陵。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：一、潘黎云名下的溧水永阳镇秦淮路1-2号商业用房上，南京市溧水房屋征收管理办公室暂扣征收补偿款373097元，上述补偿款中的286873元归章祥连、经陵所有。二、潘黎云应退还章祥连、经陵租金、押金合计30603.5元，于判决生效后十日内付清。三、驳回章祥连、经陵的其他诉讼请求。一审案件受理费7888元，由章祥连、经陵承担1888元，潘黎云承担6000元。二审中，上诉人未提供新证据。被上诉人提供证据：2015年6月26日，经陵领取的食品流通许可证。证明：1、本案的案涉房屋是2015年5月下旬双方办理交接；2、经陵在2015年6月办理食品流通许可证时，两上诉人提供了涉案房屋的房产证和身份证复印件；3、章祥连、经陵作为承租人，拿到房屋后就进行了超市经营，一直持续到2016年6、7月份，因为轨道建设拆迁才停止，2016年2月因为道路管制经营就不正常了。上诉人质证认为：1、两被上诉人与刘兴福私下转让，其不知道该事实，也不同意转租。2、食品流通许可证与本案无关，不能达到被上诉人所要达到的证明目的。本院认为，上述证据不属于新证据，二审不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人章祥连作为涉案房屋的承租人在租赁上诉人的房屋后，与被上诉人经陵合伙经营超市，因征收导致合同终止履行，章祥连与经陵作为原告起诉主张租赁合同的权利，主体资格适当。关于停产停业损失费，上诉人上诉主张不应支付，因双方合同对此并无约定，被上诉人实际承租房屋进行经营，有权获得相应补偿，因征收办支付该项费用非根据实际营业损失进行计算，原审法院判定双方各分得50%，并无不当。关于搬家费和奖励费，被上诉人是实际经营人，搬家费应归被上诉人所有。搬家奖励费与双方均有关联，原审法院酌情双方各分50%，并无不当。关于装修费，被上诉人通过支付转让费方式承租涉案房屋并实际进行部分装修，原审法院根据征收办的装修费组成表确定被上诉人应获得装修补偿59282元，具有事实依据。关于退还租金数额，原审法院认定自交通管制的时间作为退还租金的起算点并无不当，交通管制后至实际拆迁时止被上诉人仍在实际经营，原审法院酌定该段期间应支付25%的租金，剩余租金由上诉人予以退还，并无不当，本院予以维持。综上所述，ＸＸ、潘黎云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7888元，由上诉人ＸＸ、潘黎云负担。本判决为终审判决。审判长 李飞鸽审判员 许云苏审判员 马 帅二〇一七年五月十六日书记员 郭旭冬