（2017）沪02民终4586号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-06-20
案件名称
方蕾、徐贇与茅鑫祥房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
方蕾,徐贇,茅鑫祥
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终4586号上诉人(原审被告、反诉原告)：方蕾，女，1982年4月23日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：徐贇，男，1981年5月8日出生，汉族，住上海市黄浦区。上诉人(原审被告、反诉原告)：徐贇，男，1981年5月8日出生，汉族，住上海市黄浦区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：茅鑫祥，男，1954年10月11日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：费月园(茅鑫祥之妻)，住上海市静安区。上诉人方蕾、徐贇因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初12372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。方蕾、徐赟上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判方蕾、徐赟支付租金差价人民币(以下币种均为人民币)3,000元；2、撤销一审判决第二项；3、一、二审诉讼费由茅鑫祥负担。事实与理由：一审中双方当事人提供的两份不同的《房屋居间租借合同》可以证明，茅鑫祥擅自修改合同第七条关于押金的条款，并于2016年4月26日仅向徐赟出示合同最后一页而主张两个月欠租，该行为已构成合同约定的“有明显失信或欺诈行为的事实”之情形，上诉人可以按照合同约定不通知被上诉人而解除租房合同；方蕾与茅鑫祥签约后不久，方蕾因感情不和与徐赟离婚，该情况可视为“特殊情况”，按照合同约定，出现特殊情况，上诉人可提前三个月书面通知，不需再支付违约金；本案未约定违约金金额，只约定押金为违约金，而茅鑫祥已签字同意不收取押金，故本案不存在违约金问题。茅鑫祥辩称，合同是2016年7月26日解除的，租金补差应当补至当日；违约金7,000元有合同约定，违约方应当支付。茅鑫祥向一审法院起诉请求：1.方蕾、徐贇支付茅鑫祥租金补差，按每月300元的标准，自2015年7月1日起算至2016年7月25日止；2.方蕾、徐贇支付茅鑫祥违约金7,000元；3.方蕾、徐贇支付茅鑫祥电费29.28元、煤气费108元；4.方蕾、徐贇赔偿茅鑫祥损失1,286元。一审认定事实如下：茅鑫祥系上海市静安区临汾路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)权利人，方蕾、徐贇原系夫妻关系。2015年7月，茅鑫祥(出租方，甲方)与方蕾、徐贇(承租方，乙方)签订《房屋居间租借合同》，约定：甲方同意将系争房屋及其设施租赁给乙方，租赁期自2015年7月1日起至2018年6月30日止；租金为每月3,500元，为支持年轻人创业甲方同意给予乙方减免为每月3,200元，但必须租满三年，否则不予优惠仍为每月3,500元结算；如租期结算时不满半个月按半月结算，超过半月不满一月按一月结算，乙方以每年一次叁万捌仟肆佰元整(金额为手写)支付；乙方在租赁期内使用该房屋所产生的有关费用均由乙方全部承担，如水、电、天然气、有线电视、网络等费用；为保证本租房合同的全面履行，在签订本租房合同时，乙方应支付给甲方履约保证金，其保证金为二个月的租金计柒仟元整的押金，其押金不计利息，租房合同终止时，退还乙方；如乙方不履行租房合同，则该押金不予返还作为对甲方的补偿金，若甲方不履行租房合同，则应将押金全额返还并赔偿乙方壹个月的租金费用作为因租房造成的损失；如设备不能正常使用或由于乙方使用不当造成设备不能使用或损坏应第一时间通知甲方，请甲方一起配合修复到能正常使用，其发生的费用按发生的缘由如是合理使用劳损造成的将由甲方承担，反之全由乙方支付；租赁期内，甲乙双方不得解除本租房合同，乙方若遇特殊情况须解除时，须以书面形式提前三个月通知甲方，在结清租赁期内产生的水、电、天然气、有线电视、网络等各项费用后且不得收回押金，其押金作为支付给甲方的违约金，且租金不予优惠；如甲方要提前收回房屋同样须以书面形式提前三个月告知乙方并仍以优惠价格结算退回租金余款和押金。上述合同中“但必须租满三年”被手写改为“两年”，“柒仟元整”被划去，上述两处修改均由茅鑫祥签字确认。上述合同尾部乙方签名处仅有方蕾一人签名。嗣后，方蕾、徐贇向茅鑫祥支付38,400元，系争房屋由徐贇实际居住使用。2016年4月26日，徐贇向茅鑫祥出具书面退房方案，双方协商未达成一致。2016年5月11日，茅鑫祥向一审法院递交起诉状，要求解除租赁合同，方蕾、徐贇搬离系争房屋等，一审法院组织双方进行诉前调解。徐贇向茅鑫祥提出于2016年6月13日交接系争房屋，但茅鑫祥未同意，徐贇自行搬离系争房屋。2016年7月25日，茅鑫祥与徐贇办理房屋交接。审理中，茅鑫祥提供《房屋居间租借合同》一份，上述合同中，“但必须租满贰年”、“叁万捌仟肆佰元整”均为打印，“柒仟元整”未划去。茅鑫祥表示应以上述合同的约定为准，方蕾、徐贇则对上述合同的真实性不予认可。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签订的租赁合同合法有效，当事人均应恪守履行。徐贇于2016年4月26日提出退房方案，应视为其书面通知茅鑫祥提前解除租赁合同。按照合同约定，方蕾、徐贇须补足租金差价并支付违约金。同时，在茅鑫祥已向法院起诉要求方蕾、徐贇搬离系争房屋且徐贇主动要求交付房屋的情况下，双方的合同关系事实上已经解除，茅鑫祥应及时与对方办理房屋交接手续。现茅鑫祥怠于办理相关手续，扩大的损失应由其自行承担。鉴于合同约定租期结算时不满半个月按半个月结算，故方蕾、徐贇应承担租金差价至2016年6月15日，共计3,450元。方蕾、徐贇虽未实际支付押金，但茅鑫祥参考押金标准主张违约金，不高于法定标准，可予准许。关于电费和燃气费，方蕾、徐贇同意支付，不再赘述理由。关于系争房屋内设施物品损失，茅鑫祥并无证据证明损失系方蕾、徐贇在租赁系争房屋过程中不当使用造成，一审法院难以支持茅鑫祥的该项诉请。关于反诉请求，如前所述，方蕾、徐贇应承担租金至2016年6月15日，故茅鑫祥应返还对方半个月租金1,600元。一审判决：一、方蕾、徐贇应于本判决生效之日起十日内支付茅鑫祥租金差价3,450元；二、方蕾、徐贇应于本判决生效之日起十日内支付茅鑫祥违约金7,000元；三、方蕾、徐贇应于本判决生效之日起十日内支付茅鑫祥电费29.28元、煤气费108元；四、茅鑫祥应于本判决生效之日起十日内返还方蕾、徐贇租金1,600元；五、驳回茅鑫祥其余诉讼请求。一审本诉案件受理费50元(茅鑫祥已预缴)，反诉案件受理费25元(方蕾、徐贇已预缴)，由茅鑫祥负担25元，方蕾、徐贇负担50元。本院审理中，双方当事人均未提交新的证据，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的《房屋居间租借合同》合法有效，当事人均应按约履行。按照合同的约定，租期两年；如租满两年，每月租金减免为3,200元，如未租满两年，租金仍按每月3,500元结算。现徐赟于2016年4月26日书面提出退房方案，提前解除租赁合同，显已违反了合同两年租期的约定，存在违约行为。因此，根据合同约定，方蕾、徐赟应按每月3,500元的标准补足租金差额，一审根据徐赟于2016年6月13日提出交接房屋的事实以及合同中关于租金“不满半个月按半月结算”的约定，判令方蕾、徐赟承担租金差价至2016年6月15日，共计3,450元，并无不当。除了补足差价外，方蕾、徐赟应承担提前解约的违约责任，一审认定茅鑫祥参考押金标准主张的违约金不高于法定标准并予以准许，亦无不当。从当事人提交的证据可以看出，本案双方当事人签订合同过程中存在协商更改原合同内容的情况，而方蕾、徐赟提前解除合同亦基于自身客观原因，因此方蕾、徐赟诉讼中提出茅鑫祥存在“失信或欺诈行为”，从而应当适用合同第16条单方解除权的意见，本院不予采信。综上所述，方蕾、徐赟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人方蕾、徐赟各半担。本判决为终审判决。审判长 顾文怡审判员 王疆中审判员 王怡红二〇一七年五月十六日书记员 周晓璐附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。 来源：