（2016）粤0203民初2422号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-10-10
案件名称
黄金养与朱华英、刘建光返还原物纠纷一审民事判决书
法院
韶关市武江区人民法院
所属地区
韶关市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄金养,朱华英,刘建光
案由
返还原物纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0203民初2422号原告：黄金养，男，1978年6月13日出生，汉族，住韶关市武江区。委托诉讼代理人:谢小华，广东众同信律师事务所律师。被告:朱华英,女,1975年5月27日出生,汉族,住韶关市武江区。被告：刘建光，男，1974年8月22日出生，汉族，住韶关市武江区。以上两被告共同委托诉讼代理人：冯水清，广东向晓律师事务所律师。原告黄金养与被告朱华英、刘建光返还原物纠纷一案，本院于2016年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年2月24日再次公开开庭进行了审理本案。原告黄金养的委托诉讼代理人谢小华、被告朱华英及其委托诉讼代理人冯水清（同时作为被告刘建光的委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄金养向本院提出诉讼请求：被告立即停止侵害，腾出原告租赁的房屋归原告使用。事实与理由：2016年2月24日，原告与陈永签订房屋《租赁合同》，由原告承租产权归属陈永的位于韶关市××××房，租期二十年。双方的租赁合同由韶关市房产交易中心登记备案，并颁发了《房屋租赁证》。然而在今年的10月份，被告朱华英擅自换取该房屋的钥匙，进而搬来装饰材料对该房屋进行装修，且声称该房屋归其所有，一个月前陈永将该处房屋转让给她。由于被告的擅自闯入行为，原告为此两次报警要求解决均未果。因此，原告为维护自身的合法权益，遂起诉至法院，恳请法院判如所请。被告朱华英、刘建光辩称，一、答辩人是善意取得。答辩人从不知道存在租赁的事实，买卖双方是按照市场行情交易，并支付了合理对价，并且已经办理产权过户登记手续。答辩人通过房屋中介向陈永购买了位于韶关市××××房。2016年6月底，答辩人看到中介的信息后，有购买意向，便和中介一起去看房。经认真观察了房屋，看见是卖方自己居住，同时居住还有一位是陈永的外祖母。听取陈永父母陈智伦、温爱群的介绍，这套房子是陈永父母出钱购买的，也是他们居住，但登记在陈永名下，避免以后继承手续麻烦，直接登记在陈永的名下。本次卖房是陈永父母及陈永本人的意思。答辩人看完房屋后感觉满意，双方就价格进行了协商。在2016年7月15日，答辩人与陈永以及中介黄寿萍共同在中介提供的房地产买卖合同上签字。并在2016年9月23日到不动产登记中心办理了房产过户登记手续，陈永母亲温爱群持陈永的公证委托书代陈永签字办理手续，购房款亦如数支付给了陈永，从而房产归属于答辩人。2016年10月3日，陈永父母搬离涉案房屋并将房屋锁匙交付给答辩人。二、原告是虚假的租赁，不具有合法效力。2016年10月20日，原告出现在涉案房屋装修现场，称涉案房屋陈永已租赁并阻挠施工，答辩人驳斥了他，认为其撒谎，因为答辩人是从陈永母亲手上获得的房屋，根本就没有出租的事实,但原告把涉案房屋的锁给撬了，更换了门锁，答辩人报了警，警察出了警。在2016年10月21日原告继续阻挠并出示了其向韶关市房产交易中心办理的租凭登记证，答辩人报警处理，公安机关以存在纠纷为由要求维持现状。在2016年10月22日下午，答辩人与卖方联系，确认了涉案房屋从未出租给原告及原告向陈永放高利贷的事实。1、原告从未取得涉案房屋。涉案房屋从未发生租赁的事实，从买卖合同的签订到交钥匙前几天，该房屋是居住着陈永的父母、外婆、陈永的妻子和儿子。2016年10月3日陈永的父母向答辩人移交钥匙，房屋从此移交给答辩人。按照原告的合同，双方的租赁是从2月24日起，但是涉案房屋从未交付给原告，原告一天也没有使用和占有。2、租赁价格和时间不合理。在市区中心地段的房子，房屋租金仅为500元，房屋面积却有140多平方米，而且租赁期限为20年，租金没有增加，显然不合常理。3、陈永称根本不认识原告，也未向原告借款，也没有收取原告的租金。房屋出售人否认有出租的事实，也否认收受原告的租金并且从答辩人、中介、陈永父母的陈述以及从原告本人的陈述、证据可以发现，确实没有出租的事实，卖方根本就没有向原告交付房屋,原告根本就没有取得过房屋的锁匙，缺乏交付租赁物这个要件，从而出租一事是虚假的。真实的是原告与陈永之间有民间借贷的事实，该民间借贷是高利贷，为了规避法律，他们虚构了租赁的事实，用合法的形式掩盖非法的目的。按照《中华人民共和国民法通则》第58条第6项规定该合同属于无效的情形。原告凭借虚假租赁事实取得的《房屋租赁登记证》的行为也是无效的。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月24日，原告与陈永签订一份《租赁合同》，约定陈永将位于韶关市××××房出租给原告，租期20年（从2016年2月24日至2036年2月23日止），月租金为500元，原告应于2016年2月24日前向陈永交清租期20年的全部租金共计人民币120000元，租金交付方式为现金支付，陈永提供家私电器予原告于租赁期间使用，租赁期间物业管理费由原告支付等权利义务内容。2016年2月25日，陈永出具一张《收条》给原告收执，《收条》记载：“今收到黄金养交来房屋租金捌万元整（80000）。特立此据。收款人：陈永。2016.2.25。”韶关市房产交易中心于2016年2月25日向原告发放了房屋租赁证，有效期12个月，自2016年2月24日至2017年2月23日。《租赁合同》签订后，陈永一家一直在涉案房屋居住至2016年10月3日并缴纳至2016年9月份的物业管理费。2016年7月5日，陈永作为卖方、朱华英作为买方与中介方黄涛萍签订一份《房地产买卖合同》，约定陈永将位于韶关市××××房转让给被告朱华英，建筑面积144.53平方米，房屋总价款760000元（包括三台空调），本合同为正式房地产买卖合同，之后买卖双方所签订的用于办理过户手续的范本合同有关条款与本合同有关条款冲突，以本合同条款为准，房产办理过户所需缴纳的一切费用及中介费13000元由朱华英负担等权利义务内容。2016年7月15日，被告朱华英支付购买涉案房屋定金20000元，陈永出具《收条》给被告朱华英收执。《收条》记载：“今收到朱华英交来购买位于武江区××房定金人民币贰万元正（￥20000）房价柒拾陆万（￥760000）不包括家具，留了3台空调。收款人：陈永。2016年7月15日。”2016年9月20日朱华英通过其在中国银行股份有限公司开设的银行账户（户名：朱华英，账号：62×××57）转账支付326000元至陈永在广发银行股份有限公司开设的银行账户（户名：陈永，账号：62×××84），并附言：“房款”。同日，陈永出具《收条》一张给被告朱华英收执，《收条》载明：“今收到朱华英购武江区××房购房款叁拾贰万陆仟元整，首付款￥326000元。收款人：陈永。2016年9月20日。”2016年9月22日，被告朱华英作为借款人、被告刘建光作为保证人与中国农业银行股份有限公司签订一份《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，合同约定借款金额为400000元，借款用途为购买住房，房产位于韶关市××××房，借款期限240月，全部借款直接划入陈永在中国农业银行股份有限公司开设的银行账户（户名：陈永，账号：62×××76）等权利义务内容。之后，被告就涉案房屋办理了所有权变更登记【不动产权证号：粤（2016）韶关市不动产权第0001102号】。2016年10月3日，陈永父亲陈智伦将涉案房屋移交给被告朱华英，双方签订了移交清单，中介方黄涛萍作为见证人在移交清单上签名确认。陈永将涉案房屋移交给被告后，被告即对涉案房屋进行装修，后原告向被告主张涉案房屋陈永已经租赁给原告，经原、被告协商无果，原告遂起诉至法院。本院认为：根据原告的诉请，本案案由应定为返还原物纠纷为宜。本案中被告向陈永购买涉案房屋，被告支付了购房款，双方房屋买卖合同关系成立。之后，双方到韶关市不动产登记中心办理了不动产权证，涉案房屋权属变更为两被告共同共有。原、被告对于被告向陈永购买涉案房屋的真实性没有异议，但是，认为涉案房屋所有权变动之前，其已与陈永签订了租赁合同，该租赁合同对被告亦应具有约束力，被告应履行租赁合同的约定，返还涉案房屋给原告使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，本案原告虽然与陈永签订了租赁合同并办理了房屋租赁证，但根据陈永的反映以及本院对涉案房屋所在小区物业公司所作的询问笔录、涉案房屋物业费的缴纳情况来看，2016年10月3日之前，涉案房屋均由陈永家人居住占有至2016年10月3日交付给被告，至今仍一直由被告占有。原告未能提供证据证明其在被告办理房产转让手续前占有和使用涉案房屋，故其不能以未履行的房屋租赁合同对抗被告依法享有的所有权。因此，原告的主张不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告黄金养全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告黄金养负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长 毛文芳人民陪审员 叶灿生人民陪审员 梁洁华二〇一七年五月十六日书 记 员 胡伟玲 来源：百度搜索“”