（2017）沪01民终2574号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-06-22
案件名称
苗庆国房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
苗庆国,吕卓
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终2574号上诉人（原审原告、反诉被告）：苗庆国，男，1971年4月7日生，汉族，户籍地湖北省襄阳市襄阳区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：散歆，北京大成（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吕卓，女，1978年7月11日生，汉族，户籍地河南省邓州市，现住上海市浦东新区，上海恒荣企业管理咨询有限公司员工。委托诉讼代理人：许章勇，男，1978年11月6日生，汉族，住上海市浦东新区，上海恒荣企业管理咨询有限公司推荐。上诉人苗庆国因与被上诉人吕卓房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初54279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人苗庆国的委托诉讼代理人散歆，被上诉人吕卓的委托诉讼代理人许章勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人苗庆国上诉请求：撤销原判第三项，依法改判被上诉人向上诉人支付违约金人民币（下同）786,000元。事实和理由：一审法院未经当事人申请，主动调整违约金，违反法定程序。本案中，违约金约定为上诉人与被上诉人真实意思表示，应得到当事人及法院的尊重。被上诉人故意违反协议约定，存在明显恶意，应承担全部责任。被上诉人的违约行为给上诉人造成了重大损失，一审法院对违约金的调整违背了公平及诚实信用原则。被上诉人吕卓辩称，不同意苗庆国的上诉请求，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。苗庆国向一审法院起诉请求：1、判令解除双方就位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）签订的《房地产买卖居间协议》（以下简称《协议》）中的房屋买卖关系；2、判令吕卓返还苗庆国定金10万元；3、判令吕卓支付苗庆国违约金786,000元（总房价393万元的20%）。吕卓提出反诉请求：1、判令解除双方《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖关系；2、判令吕卓有权没收苗庆国定金10万元。一审法院认定事实：2015年10月31日，苗庆国作为买受方（乙方）、吕卓作为卖售方（甲方）及上海XX有限公司作为居间方签订了《协议》，约定甲方将其所有的系争房屋以393万元转让给乙方，乙方应于签署本协议后2日内补足定金10万元。《协议》第4条约定，乙方应于签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》当日向甲方支付首期房款120万元（含已付定金），并通过银行贷款方式支付第二期房款271万元，尾款2万元于房屋交接当日支付。《协议》第6条约定，双方应于2016年2月15日前办理产权过户手续，若甲方产证未办出，则顺延。《协议》第11条约定，一方未按本协议履行义务，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价20%的违约金。双方在《协议》第17条补充约定，甲、乙双方签订买卖合同的时间为甲方办出系争房屋产证且甲方预约还款之日。《协议》签订当日，苗庆国支付吕卓定金4万元。2015年11月1日，苗庆国再支付定金6万元。2015年12月4日，吕卓办出系争房屋的上海市房地产权证，系争房屋登记至吕卓名下。2016年1月19日，苗庆国委托律师发函给吕卓，要求吕卓于2016年1月25日前至居间方签订房屋买卖合同。期间，居间方员工康某通过手机短信与吕卓联系，吕卓告知房价已涨，或以450万成交，或解约后双方分别承担责任。对此，康某出具书面证言称，吕卓在2015年12月14日办理出产证后，无故爽约，拒绝与苗庆国签订《上海市房地产买卖合同》，并表示房价已涨，提出两个解决方案，即或以450万元成交，或解约。庭审中，苗庆国表示由于房地产调控新政，现已无购买系争房屋的资格。一审法院认为：苗庆国与吕卓之间的《协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。《协议》签订后，苗庆国于吕卓办出产证后催促吕卓签订《上海市房地产买卖合同》，双方当时均有履行条件，但吕卓并未配合。综合本案的事实和证据，一审法院认定苗庆国、吕卓未能签订《上海市房地产买卖合同》的过错在于吕卓，现苗庆国请求解除《协议》中的房屋买卖关系，具有合同和法律依据，且吕卓亦表示同意，法院予以支持。由于吕卓违约导致苗庆国现无法购买系争房屋，其应承担相应的违约责任，苗庆国请求吕卓返还定金10万元并支付违约金，于法有据，法院予以支持。对于违约金的支付标准，一审法院认为，交易双方在《协议》中对于系争房屋买卖的合同条款的约定详尽，不但具备买卖合同的主要条款，而且对于房屋交易涉及的时间节点、房款支付的方式、违约责任等细节问题均有约定。交易双方如嗣后签订买卖合同，实质上无需就合同内容再行磋商，只需将双方约定的交易条款移植到买卖合同即可。可见，本案交易双方在《协议》中约定违约金条款时对于因一方违约解除合同可能给对方造成的损失是有所预期的。同时，在当前的房地产市场形势下，对于违背诚信原则的交易方，理应予以必要的制裁，从而维护良好的市场秩序。基于上述分析，同时考虑到双方协议的履行状况以及当事人的过错程度等综合因素，一审法院将违约金酌情调整为30万元。吕卓认为《协议》系预约性质，及反诉请求没收苗庆国支付的定金10万元，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。一审法院据此判决：一、解除苗庆国与吕卓就位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》中房屋买卖关系；二、吕卓于判决生效之日起十日内返还苗庆国定金10万元；三、吕卓于判决生效之日起十日内支付苗庆国违约金30万元；四、驳回苗庆国的其余诉讼请求；五、驳回吕卓的其余反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11,660元，减半收取计5,830元，由苗庆国负担1,800元，由吕卓负担4,030元；反诉案件受理费1,650元，由吕卓负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为一审法院对被上诉人应承担的违约金予以调整是否正确。上诉人认为被上诉人并未申请调整违约金、一审法院主动调整违约金不当，经查一审庭审笔录，被上诉人已明确表示协议约定的20%的违约金标准过高，应按照实际损失来确定。因此上诉人该上诉理由，缺乏依据，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，本案中，上诉人并未提供证据证明其实际损失，而且上诉人在仅支付了10万元定金、最迟至2016年1月已得知被上诉人不愿意出售系争房屋的情况下，上诉人可及时采取提起诉讼、另行购房等多种方式维护自身的权益、避免损失的扩大。因此，在被上诉人以协议约定违约金过高为由申请调整违约金后，一审法院根据双方协议的履行状况以及被上诉人的过错程度，酌情调整违约金为30万元，并无不当，本院予以认同。综上所述，上诉人苗庆国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8,590元，由上诉人苗庆国负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 杨斯空审判员 郑卫青二〇一七年五月十六日书记员 强 颖附：相关法律条文第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”