（2017）沪0115民初26284号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-09-19
案件名称
陆兵与上海安燕工贸有限公司、上海张江集体资产投资经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陆兵,上海安燕工贸有限公司,上海张江集体资产投资经营管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十五条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初26284号原告：陆兵，男，1965年9月13日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：程秀秀，上海陆兵律师事务所律师。被告：上海安燕工贸有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区益丰村二队。法定代表人：奚永安，董事长。委托诉讼代理人：杨椿，上海高达律师事务所律师。被告：上海张江集体资产投资经营管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区张江路XXX号。法定代表人：成旭光，总经理。委托诉讼代理人：厉明，上海高达律师事务所律师。原告陆兵与被告上海安燕工贸有限公司、上海张江集体资产投资经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆兵的委托诉讼代理人程秀秀、被告上海安燕工贸有限公司(以下简称安燕公司)的委托诉讼代理人杨椿、被告上海张江集体资产投资经营管理有限公司(以下简称张江集体资产管理公司)的委托诉讼代理人厉明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陆兵向本院提出诉讼请求：两被告共同赔偿原告损失185,109元(包括装修损失178,109元，评估费4,000元，公证费3,000元)。事实和理由：2013年，原告与陈某某签订《房屋租赁合同》，由原告承租上海市浦东新区华益路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)，租赁期限自2013年6月15日起至2015年6月15日止，月租金4,400元。合同到期后，原告与被告安燕公司续签了《房屋租赁合同》，租赁期限自2015年6月15日至2017年6月14日止，租金为每年57,600元。2016年11月，被告安燕公司通知原告系争房屋系违规建房，将于2016年12月中旬拆除。原告要求被告安燕公司出示政府决定拆除文件等，被告安燕公司称没有上述文件，故原告起诉张江镇政府要求信息公开。被告张江集体资产管理公司在该诉讼中提供了情况说明，房屋租赁合同，此时原告才得知该拆迁行为并不是政府行政行为。被告张江集体资产管理公司是系争房屋的产权人，其与被告安燕公司签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2015年7月1日起至2016年6月30日止。至此原告才知道被告安燕公司超过原租赁合同期限转租。2016年12月底，被告张江集体资产管理公司拆除了系争房屋，原告因此遭受财产损失。基于此，原告提起本案诉讼，要求判如所请。安燕公司辩称，不同意原告诉讼请求。原告装修系争房屋是基于原告与陈某某签订的《房屋租赁合同》。该份租赁合同约定的租赁期限为2013年6月15日至2015年6月15日，该合同的租赁期限已经届满，原告对装修价值的预期应在两年内消耗殆尽。现系争房屋于2016年12月拆除，不同意赔偿原告装修损失。公证费和评估费均基于装修损失产生，亦不予认可。而且，原告曾于2016年12月出具承诺书，承诺如政府拆迁，将无要求任何赔偿，并立即撤离。张江集体资产管理公司辩称，不同意原告诉讼请求。被告张江集体资产管理公司与原告没有直接的租赁法律关系。被告张江集体资产管理公司与被告安燕公司就系争房屋曾存在租赁关系，但租期已经届满。租期届满后，被告张江集体资产管理公司才拆除系争房屋。即便被告安燕公司与原告存在转租关系，也与被告张江集体资产管理公司无关。本院经审理认定事实如下：系争房屋由被告张江集体资产管理公司建造。2015年6月11日，被告张江集体资产管理公司(出租方、甲方)与被告安燕公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将张江镇原益丰村福利厂的房屋及附属场地出租给乙方使用，租赁期限为一年，自2015年7月1日起至2016年6月30日止，年租金278,460元。未经甲方同意，乙方不得擅自将承租的房屋转租或转借他人，否则甲方有权终止合同，提前收回房屋，并不负任何赔偿责任。甲方出租给乙方的房屋如遇动拆迁，乙方除应立即搬走外，不得就该房屋的动迁向甲方或任何第三方主张任何赔偿或补偿。2015年6月15日，被告安燕公司(出租方、甲方)与原告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁期限自2015年6月15日至2017年6月14日止，年租金为57,600元。甲方出租给乙方的房屋如遇动拆迁，乙方除应立即搬走外，不得就该房屋的动迁向甲方或任何第三方主张任何赔偿或补偿。该合同签订后，系争房屋由原告使用。合同履行中，由于两被告要求收回房屋，原告于2016年12月底搬离了系争房屋，此后，系争房屋被拆除。原告搬离前，曾委托万隆建设工程咨询集团有限公司对系争房屋内的装修工程造价进行鉴定，2017年1月16日，万隆建设工程咨询集团有限公司出具《关于上海市浦东新区华益路XXX弄XXX号房屋装修工程现值估价的咨询报告》，该咨询报告载明，依据上海市现行计价规范2000定额及其相关规定、上海市建设工程价格市场信息、工程示意图、现场实地踏勘工程量，系争房屋装修工程重置造价为209,540元,系争房屋装修工程现值率按85%计取，造价现值为209,540×85%＝178,109元。2016年12月21日，万隆建设工程咨询集团有限公司开具发票载明，工程咨询费4,000元。2017年1月25日，上海市浦东公证处出具《保全证据公证书》，该公证书载明，申请人陆兵于2016年12月20日来到我处，称为维护其合法权益，申请对系争房屋的现场情况进行证据保全，特申请办理公证。公证员吴云和公证处工作人员黄俊娴及申请人陆兵于2016年12月20日来到系争房屋处，对现场情况进行拍照，共拍摄照片二十七张，公证员吴云制作《现场记录》一份。兹证明：与本公证书相连的《现场记录》复印件与原件内容相符；与本公证书相粘连的照片二十七张为现场所拍摄。2017年1月23日，上海市浦东公证处开具发票载明，公证费3,000元。另查明，原告于2013年6月起承租系争房屋。2013年7月9日，原告(承租人)与案外人陈某某(出租人)签订《房屋租赁合同》，原告承租系争房屋，租赁期限自2013年6月15日至2015年6月15日止。庭审中，原告称其对系争房屋的装修主要发生于与陈某某的租赁合同履行期间，此后仅陆续更换了一些设施。被告安燕公司称陈某某与被告公司没有关系。被告张江集体资产管理公司对原告自2013年起即在系争房屋内租赁使用的事实无异议。被告安燕公司则向本院提交了2016年12月21日署名为“陆兵”的承诺书，该承诺书载明：“本人陆兵因工作需要租华益路XXX号房子使用，因该房子有可能随时拆迁，为防止拆迁引发纠纷，特此承诺，如政府拆迁，本人将无要求任何赔偿，并立即撤离。”经庭审质证，原告表示其没有印象签订过该份承诺书，且承诺书中载明的是如遇政府拆迁则原告承诺不主张赔偿，现本案并非政府拆迁，而是个人拆迁。经法院释明，原告表示不申请笔迹鉴定。庭审中，被告安燕公司表示自愿补偿原告1万元经济损失，并同意在本案中一并处理。本院认为，两被告之间签订的《房屋租赁合同》中虽约定被告安燕公司不得擅自转租，但被告张江集体资产管理公司对系争房屋中存在转租的行为早已知晓，且未提出异议。现被告安燕公司转租给原告，约定的转租期限自2015年6月15日起至2017年6月14日止，已超过两被告《房屋租赁合同》约定的剩余租赁期限，故根据法律规定，转租期限超过被告安燕公司剩余租赁期限的约定无效。原告自2013年6月起自案外人处某某系争房屋，其对系争房屋的装修主要因履行2013年6月起的租赁合同而产生，而该份租赁合同已于2015年6月履行届满。原告虽然否认被告提供的署名为“陆兵”的承诺书的真实性，但不论该承诺书是否真实，由于原告诉请主张的装修内容并非发生于涉案租赁合同履行期间，其要求被告安燕公司赔偿装修损失的诉讼请求，本院不予支持。被告张江集体资产管理公司与原告不存在租赁法律关系，原告要求被告张江集体资产管理公司承担合同责任，无事实及法律依据，本院不予支持。至于原告诉请要求两被告赔偿评估费和公证费，因两者均建立在装修损失得到支持的基础之上，故本院亦不予支持。被告安燕公司自愿补偿原告1万元经济损失，于法不悖，本院予以准许，本案一并处理。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、原告陆兵与被告上海安燕工贸有限公司就上海市浦东新区华益路XXX弄XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》中租赁期限超过2016年6月30日的约定无效；二、驳回原告陆兵全部诉讼请求；三、准许被告上海安燕工贸有限公司补偿原告陆兵损失1万元，此款于本判决生效之日起十日内支付。案件受理费4,002元，减半收取计2,001元，由原告陆兵负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 何绍辉二〇一七年五月十六日书记员 李 烁附：相关法律条文 来源：百度搜索“”