（2017）川1381民初833号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2018-05-31
案件名称
曹永平、刘红梅等与四川省南充宏城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
阆中市人民法院
所属地区
阆中市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曹永平,刘红梅,四川省南充宏城房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
四川省阆中市人民法院民 事 判 决 书(2017)川1381民初833号原告：曹永平，男，汉族，生于1969年7月12日，户籍住址四川省苍溪县，现住阆中市。原告：刘红梅，女，汉族，生于1971年12月12日，户籍住址四川省苍溪县，现住阆中市。二原告共同委托代理人：蒲润生，阆中市七里法律服务所法律工作者。被告：四川省南充宏城房地产开发有限公司。公司住所地：南充市顺庆区西河南路**号。法定代表人：冉啟枰，该公司总经理。委托代理人：张双庆，四川龙正律师事务所律师。原告曹永平、刘红梅诉被告四川南充宏城房地产开发有限公司（以下简称宏城房产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月22日受理后，依法由代理审判员适用简易程序，并于2017年3月22日公开开庭进行审理。原告曹永平、刘红梅及其委托代理人蒲润生、被告宏城房产委托代理人张双庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告依法即时为原告办理房屋所权证、土地使用证；2、判决被告从2014年5月18日起按照已付房款459,348元每逾期一日的万分之三计算违约金至交付两证之日止；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年12月10日原告与被告签订《商品房买卖合同》约定购买被告所开发的房屋一套，合同签订后原告方已缴纳全部房款459,348元，但被告未按合同约定履行交付两证的义务，现已逾期。原告为支持其主张提供以下证据：1、二原告身份证复印件1、商品房买卖合同、商品房补充协议一份；2、交房核算单复印件一份；3、收条一份；4、发票联一份；5、收款收据两张。针对原告提出的上述证据，被告发表质证以及答辩意见如下：1、对原告的身份信息无异议；2、对签订的《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》真实性、合法性、关联性无异议，且标注总价款为453,546元，并非原告所主张的459,348元；3、交房核算清单为复印件，真实性有异议；4、收条真实性无异议；5、销售发票与收款收据真实性无异议，但补款收据上面并没有说明补交款项的内容。答辩意见：1、原告的诉讼请求为行政行为，不是被告可以办理的，要三期工程全部完工后，才可以办理房产证；2、办理房产证、使用证，被告只有协助的义务，因此只有在被告存有过错的情形下，被告才应承担责任。原告没有提供证据证明被告存在过错，也没有提供证据证明原告履行了配合义务（向被告出具委托书），因此被告方不应承担责任；3、原告的诉讼请求已过诉讼时效，原告称2014年5月18日被告未为原告方办理产权登记，原告就应及时主张诉讼时效，现诉讼时效已过，应驳回原告诉请；4、如若法院要判决被告承担违约金，原告所主张的违约金比例过高，原告也没有提供证据证明其损失，请求法院适当降低违约金比例。被告未提供证据。根据以上原、被告陈述和举证、质证情况，本院认定事实如下：二原告系夫妻关系，二原告于2011年12月10日与被告宏城房产签订商品房买卖合同一份，合同主要内容为：1、买受人房屋位于阆中市，预测面积为114.13平方米；2、该商品房单价为每平方米人民币3973.94元；3、原告选择一次性付款的方式；4、出卖人应当在2013年5月31日前向买受人交付该商品房；5、商品房交付后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按《商品房买卖合同补充协议》第七条处理。二原告与被告同日签订《商品房买卖合同补充协议》第七条第二项约定了“出卖人应当在商品房交付之日起90日内为买受人代为办理房屋所有权证。如因出卖人过错而造成买受人不能在约定期限内办理房屋所有权证，买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之三向买受人支付违约金”。2012年12月19日被告开具销售不动产统一发票，显示收到原告支付的预收购房款453,546元。2014年2月16日原告向被告缴纳了接房契税9187元、产权办理费1027元共计10,214元，并缴纳房屋补款3,663元。2014年2月17日被告向原告交付其所购房屋并进行了交房核算，总计应补房款与税费共计13,877元，同日二原告向被告交付户口本原件一份，用于交房以及相关产权办理等手续。交房完毕后至今，被告仍然没有为原告办理权属转移登记，并交付两证。另查明，诉讼中，被告称阆中市“欧锦国际”项目还未申请竣工验收备案。本院认为，原、被告在自愿、平等的基础上签订商品房买卖合同以及商品房买卖合同补充协议，该合同、协议成立并生效，原、被告双方成立商品房销售合同关系，该合同、协议对双方均具有约束力。1、关于办理所购房屋的房屋权属登记问题。虽然在《商品房买卖合同补充协议》中约定为由被告代为办理房屋所有权证，但原告已向被告缴纳办理产权所需的契税与办理费用，被告也应履行其代为办理权属登记的义务。但诉讼中被告称其还未申请竣工验收备案，即无法完成竣工验收备案，在程序上还未达到办理房屋权属登记的条件，因此本院酌定被告自竣工验收备案登记完毕之日起六十日内为原告办理房屋权属登记（不动产权证书）。2、关于违约责任承担问题。被告认为无法为原告办理权属登记的主要原因为要待开发的三期统一竣工后，行政机关才可以为其办理权属登记，本院认为该事项由被告自身原因造成，并不符合免除责任的情形，同时根据《最高人民法院》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同标的物为尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日内……”之规定，被告应就其未按照约定时间内办理权属转移登记承担违约责任。3、关于诉讼时效。原、被告均认可2014年2月17日即进行了房屋实际交付，按约定被告应最迟在2014年5月18日完成房屋权属转移登记，并交付两证，如若逾期则从2014年5月19日起按标准支付违约金。原、被告所约定的违约金为“每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之三支付违约金”，因此该违约金为一种持续性状态，每日的违约金可以独立进行主张，应适用独立的诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年……”以及第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起算……”之规定，在被告未按约定办理房屋权属转移登记，原告就应当知道自己权利被侵害，原告未主张诉讼时效中断，从原告提起诉讼之日（2017年2月22日）倒推2年，即2015年2月22日，原告主张的从2014年5月19至2015年2月22日的违约金本院不予支持。因被告的违约行为仍然持续，原告所主张的从2015年2月23日计算违约金的诉讼请求，本院予以支持。4、关于违约金计算问题。被告在答辩中请求适当降低违约金比例，本院认为原告并没有就其因被告迟延履行办理权属转移登记行为所受的损失提供证据，而《商品房买卖合同补充协议》所约定的每日万分之三的比例过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少”之规定，本院酌定被告每日按原告已缴纳的房款457,209元（被告在交付房屋时，原告补缴房款3,663元，加上原告已经缴纳的房款453，546元，共计房款为457,209元）的万分之一计付违约金，即每日45.72元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及上引之法律规定，判决如下：一、被告四川省南充宏城房地产开发有限公司自竣工验收备案登记完毕之日起六十日内为原告曹永平、刘红梅办理阆中市房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证（或不动产权证书）；二、被告四川省南充宏城房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告曹永平、刘红梅支付2015年2月23日至2017年2月22日期间的逾期办证违约金33,421.32元；2017年2月23日起至四川省南充宏城房地产开发有限公司向原告曹永平、刘红梅交付房屋所有权证和国有土地使用权证（或不动产权证书）的违约金按照每日45.72元标准另行计算；三、驳回原告其他诉讼请求。若被告未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费1,660元，由被告四川省南充宏城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，直接向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。代理审判员 伏 瑚二〇一七年五月十六日书 记 员 朱倩倩