（2017）浙07民终1437号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-06-27
案件名称
杭州龙福物业管理有限公司金华分公司、范利红物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省金华市中级人民法院
所属地区
浙江省金华市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杭州龙福物业管理有限公司金华分公司,范利红
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙07民终1437号上诉人（原审原告)：杭州龙福物业管理有限公司金华分公司，住所地金华市宾虹路西京大厦1幢1320室。负责人：陈卫星，公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：杜顺清，公司员工。上诉人（原审被告）：范利红，女，1968年8月8日出生，汉族，住金华市婺城区。委托诉讼代理人（特别授权）：朱建平，男，1964年8月27日出生，汉族，住金华市婺城区，系范利红丈夫。上诉人杭州龙福物业管理有限公司金华分公司（以下简称龙福物业金华分公司）、上诉人范利红因物业服务合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2016）浙0702民初12605号民事判决，均向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。龙福物业金华分公司上诉（答辩）称：物业费收费标准不是上诉人公司单方确定，而是与三江街道婺江新村社区居民委员会结合市场收费标准及前家物业的收费单价进行协商，按照前家物业的标准进行收取，符合当时物业服务市场的收费情况，一审法院确定的收费标准有误。范利红的房屋为多层普通住房，一审却认定“金华市非住宅小区每月/每平方米/收费等级价格；收费标准为¨¨¨”，经营用房和普通住宅是不同性质的收费方式和标准，不可混为一谈。上诉人公司在管理香格里花园小区的初始阶段，大部分业主没有业主委员会的指导，不愿意交纳物业费，已经无法维持上诉人公司在小区的正常经营和开支，而且小区无业主委员会的配合，很多工作无法开展，小区业委会成立后又纷纷辞职，上诉人公司工作严重受限，重大决定无人定夺，亏损严重，故与婺江新村社区居民委员会商量撤出小区。综上，上诉人公司按照多层住宅0.8元/月/平方米收取物业费符合标准。请求撤销原判，依法改判支持范利红向其支付物业管理费2366元、车位管理费270元、车库电费80.4元，诉讼费用由范利红承担。范利红答辩（上诉）称：1、涉案《香格里花园临时物业服务合同》已被依法确认为无效合同。2、龙福物业金华分公司进驻香格里小区，声称为小区提供物业管理服务，但是范利红与广大业主从未感受到居住在香格里花园的安全感，龙福物业金华分公司也没有向法庭递交已提供服务的证据材料，收费没有依据。3、龙福物业金华分公司的收费项目，没有得到相关行政部门的行政取可，收费不合理也不合法。4、龙福物业金华分公司与业主委员会筹备组等各方签订《香格里花园临时物业服务合同》中的七名小区业主代表无一名第二届香格里花园业主委员会成员，其代表性不适格，所谓的合同是在第二届业主委员会发现小区存在许多问题，与多个部门和相关责任人多次调查、协调解决无果的情况下，有关部门和责任人为推卸责任的不作为行为，合同不合法。龙福物业金华分公司的行为也不符合社会公共利益原则，造成香格里花园小区业主的民主权利和财产利益受侵害，应予纠正和追责。综上，请求撤销原判，改判驳回龙福物业金华分公司的诉讼请求。2016年11月15日，龙福物业金华分公司向一审法院提起诉讼，诉请判令：1、判令被告支付拖欠的香格里花园小区9-B-101房屋（2013年2月1日至2014年7月31日）的物业服务费2366元、车位管理费270元，车库电费80.4元，并支付滞纳金660元（按合同约定日2‰计算），以上共计3376.4元；2、由被告承担本案诉讼费。一审法院审理查明：被告系金华市东莱路461号业主，该房屋属多层住宅，建筑面积为164.34平方。2013年1月30日，金华市香格里花园小区原物业管理公司退出，因2月初春节临近，在无业主委员会的情况下，为确保小区安全稳定，原告受三江街道及社区、业主委员会筹备组等委托临时接管该小区物业管理服务，并于2013年2月1日签订《香格里花园临时物业服务合同》，合同约定自签订之日起至本小区新一届业主委员会成立并选聘出新的物业服务公司止；原告为香格里花园小区提供物业管理服务；各项收费标准，实行包干制，物业服务费标准：多层住宅0.8元∕月／平方、小高层住宅1.2元／月／平方、商业用房1元／月／平方、车库车位15元／单个、阁楼0.3元／月／平方；第10条第14款规定，原告应向下一个中标的物业公司收取应急期间的物业费；第15条规定因物价上升，需提高物业服务费收费标准，经双方同意，并征得专有部分面积占总建筑面积二分之一且人数占总人数二分之一以上的业主同意；第16条规定，对尚未居住的物业服务费用按当地政府有关规定执行；第34条规定逾期支付物业服务费等，业主按应付金额每日千分之二支付违约金，并承担所生产的诉讼费、律师费；另还规定了双方的权利和义务。2013年5月26日原告发公告，称各位业主积极配合物业服务工作，缴纳物业费及相关费用，以确保物业服务工作的顺利进行。同年4月小区曾成立过业主委员会，但因前届业主委员会没移交有关手续，未能履行职责而解散。后原告认为物业管理中需要决策和判定的问题无人定夺，许多设备已处于无法使用状态等问题，使得部分业主以此物业管理产生不满情绪而拒交各项费用。业主认为原告服务及质量不达标，曾要求撤换物业管理公司。2014年7月份，原告与金华市三江街道婺江新村社区居民委员会签订终止协议，称2013年4月23日小区产生了第三届业主委员会，又因故于2014年2月11日集体辞职，产生无业主信息资料，小区重大事项无决策机构等原因造成小区收费困难，导致原告严重亏损，目前已无法正常运作，经双方协商，原告于同年7月31日退出香格里花园小区物业管理。自同年7月31日原告撤出小区物业管理服务后，一个月来未有物业企业接受，小区处于无人管理状态，为此多数业主向8890便民服务平台及街道社区等有关部门反映。后小区由业主自行管理小区物业。直到同年年底成立业主委员会后，聘请越华物业公司入驻小区进行物业管理服务至今。2015年10月20日、2016年7月22日，原告向被告邮寄律师函，称被告尚欠于2013年2月1日起至2014年7月31日期间的物业服务费2366元、车位管理费270元、车库电费80.4元、违约金2315元（2014年8月1日算至2015年9月30日）或违约金1983元（2014年7月1日算至2015年7月1日）。在本案审理过程中，原告表示自愿放弃要求被告支付滞纳金的诉讼请求。另查明，杭州龙福物业管理有限公司的法人企业资质二级，原告系其非法人分支公司。原告进驻香格里花园物业管理服务期间，未向当地建设和价格主管部门备案，亦未申报物业服务收费标准和价格，未在小区内张贴公告，小区总建筑面积约为10.08652万平方，有八百多户业主，其中约有70％以上业主未交纳全部或部分物业服务费等。被告尚欠2013年2月1日至2014年7月31日期间的物业管理费、车位管理费、车库电费。金华市物价部门、建设部门的（金价价管2010）第65号的《金华市物业服务收费管理实施办法》规定，物业服务收费等级应在收费前30个工作日前向价格主管部门提出书面申请，考核评定由价格主管部门会同物业主管部门组织；未成立业主委员会的，物业服务企业按前期物业服务收费的有关规定，自行确定收费标准，并征得半数以上业主同意后执行；物业服务收费实行明码标价制度。收费项目、收费标准、收费范围及服务内容应当在经营场所或收费地点醒目位置公布，并接受业主和价格主管部门的监督。政府物业收费指导标准：金华市非住宅小区每月／每平方／收费等级价格；收费标准为经营用房最高不超过多层住宅的20％，浮动幅度上浮30％，下浮不限。一审法院认为：原告进驻金华香格里花园的物业管理服务，是因当时无业主委员会的情况下，由三江街道及社区的指导，出于对小区安全管理和业主的利益，与业主委员会筹备组等各方签订《香格里花园临时物业服务合同》，系临时过渡性的，符合社会公共利益原则。但未获得之后召开的香格里花园业主大会的追认，依法确认该合同无效。然原告自2013年2月1日至2014年7月31日进驻金华香格里花园提供物业管理费用服务的行为构成无因管理。考虑服务期间物业服务市场的收费情况，结合原告提供的服务方式、水平和质量等，酌定按照每月0.64元／平方的标准计算物业服务费用，则确认被告尚欠物业服务费1893.20元﹦18个月×0.64元×164.34平方。被告尚欠原告车位管理费270元、车库电费80.4元。原告自愿放弃被告支付滞纳金，系对其民事权利的自行处分，符合法律规定。综上，原告诉请的合理合法部分，依法予以支持。对被告范利红的抗辩意见中合情合理部分，依法予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第八条、《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告范利红于判决生效之日起十日内支付原告杭州龙福物业管理有限公司金华分公司的物业服务费1893.20元、车位管理费270元、车库电费80.4元合计人民币2243.60元。二、驳回原告杭州龙福物业管理有限公司金华分公司的其他诉讼请求。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元（已减半收取，原告已预交），由被告负担，限于判决生效之日起三日内交纳。二审中，双方当事人均未提交新的证据。经审核双方当事人提供的有效证据，本院对原审判决认定事实予以确认。本院认为，龙福物业金华分公司自2013年2月至2014年7月进驻金华香格里花园提供物业管理服务的事实，不仅有在卷临时物业管理服务合同、关于龙福物业就香格里花园服务的说明、公告、告香格里全体业主书等证据证明，且在龙福物业金华分公司向金华香格里花园提供物业管理服务的相关案件中予以查明。范利红主张龙福物业金华分公司未提供服务的上诉意见，与事实不符，不予采信。虽然涉案《香格里花园临时物业服务合同》因未获得之后成立的香格里花园业主大会的追认，致香格里花园业主与龙福物业金华分公司间未能建立有效的物业服务合同关系，但龙福物业金华分公司进驻金华香格里花园提供服务，系因原物业管理公司撤离时无业主委员会和临近春节的情况下，所在街道社区出于对小区安全管理和业主的利益考虑而采取的临时过渡性解决方案，符合社会公共利益原则，构成无因管理。考虑服务期间物业服务市场的收费情况，龙福物业金华分公司提供的服务方式、水平、质量等，一审法院酌情确定范利红支付龙福物业金华分公司提供服务期间合理的物业服务费用，于法有据。综上，上诉人龙福物业金华分公司和上诉人范利红的上诉理由均不成立，对其上诉请求，本院均不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杭州龙福物业管理有限公司金华分公司负担25元，上诉人范利红负担25元。本判决为终审判决。审 判 长 楼 俊审 判 员 钱 萍审 判 员 周楚臣二〇一七年五月十六日代书记员 黄佳婧 更多数据：