（2016）苏0106民初10954号

裁判日期: 2017-05-16

公开日期: 2017-06-26

案件名称

原告梁淳皓与被告贾长庆房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

法院

南京市鼓楼区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

梁淳皓,贾长庆,南京爱吉房地产经纪有限公司,梁海峰

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第九十九条

全文

江苏省南京市鼓楼区人民法院民事判决书（2016）苏0106民初10954号原告：梁淳皓，男，汉族，1997年8月28日生。委托诉讼代理人：王宝相，江苏维世德律师事务所律师。被告：贾长庆，男，汉族，1969年6月25日生。委托诉讼代理人：许广明，北京市隆安（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王泽鹏，北京市隆安（南京）律师事务所律师。第三人：南京爱吉房地产经纪有限公司，住所地在南京市秦淮区中山南路98号1210、1211室。法定代表人：梅虹，该公司执行董事。委托诉讼代理人：喻红，该��司员工。第三人：梁海峰，男，汉族，1970年11月9日生，系原告梁淳皓父亲。委托诉讼代理人：刘海燕，江苏维世德律师事务所律师。原告梁淳皓与被告贾长庆、第三人南京爱吉房地产经纪有限公司（以下简称爱吉经纪公司）、第三人梁海峰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人王宝相、被告的委托诉讼代理人许广明、第三人爱吉经纪公司的委托诉讼代理人喻红、第三人梁海峰的委托诉讼代理人刘海燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告梁淳皓的诉讼请求为：1.确认原被告间的房地产买卖中介合同己经解除；2.被告返还购房款7万元；3.被告承担违约金2万元，赔偿损失30万元。事实和理由：2015年11月21日，原被告在第三人处签订了《房地产买卖中介合同》及补充协议，约定原告购买被告位于南京市鼓楼区四条巷XX幢XXX室房屋（房产证号：宁房权证鼓转字第××号），总价款为119万（包括苏Ａ×××××电动汽车一辆）。原告按合同约定支付给被告定金2万元，尾款2万元，原告贷款55万，于贷款审批通过后支付被告首付款60万元整，并办理过户手续。原告由其父亲代为签字。第三人为房产中介，协助办理贷款手续。因为被告房屋房龄超过三十年，总层高为四层，不符合很多银行的贷款条件，原告多次催贷款事宜，第三人称其一直在努力与银行沟通中。2016年9月10日，第三人及银行通知原告，贷款已经审批完毕，需要办理抵押手续。但被告拒绝履行过户等合同义务，原告委托律师于2016年9月25日再次给被告发《律师函》，但被告仍然不予理睬。被告还对房屋擅自进行了改动。被告的行为构成了根本违约。2016年9月28日，原告委托律师给被告发了《解除合同的通知》。因房价上涨，被告违约造成中介费用、贷款费用、原告再次购房成本增加等损失。综上，原告诉至法院，希望判如所请。被告贾长庆辩称：1.原告不是适格的诉讼主体，被告仅仅和第三人梁海峰订立买卖合同并交易，原告及第三人梁海峰并未向被告披露原告系买受人，梁海峰是代理人；2.被告已依法解除合同，不存在违约行为，梁海峰及爱吉经纪公司明确告知被告房屋无法进行商业贷款，故被告于2016年3月17日解除了房屋买卖合同，梁海峰在收到被告的解除合同通知后未提出任何异议也未诉讼；3.被告收到的7万元并非购房款，其中2万元是定金，因为梁海峰的违约行为，该2万元不予退还；另5万元是梁海峰购买电动汽车的款项，且该汽车已经过户，并已交付给梁海峰。因此，请求法院驳回原告的诉请。第三人爱吉经纪公司辩称：关于原告办理的贷款手续，第一次办理的公积金贷款和商业贷款，没有通过；第二次通过担保公司贷款，经向担保公司的相关工作人员了解，银行未出具同贷书，而是直接通知的原告。该案与第三人爱吉经纪公司无关，第三人不承担任何责任。第三人梁海峰辩称：1.梁海峰作为代理人签订买卖合同，在合同中是确定的，被告也是知情的；2.买卖合同的具体交易时间并未约定，且合同签订后原告方积极履行，只是因为贷款原因，造成了履行的延误；3.合同中没有约定被告有单方解除权，因此被告违约；4.关于房款7万元有5万元是购车款，没有事实依据，合同约定房款119万元，对于汽车款项没有做任何约定。本院经审理认定事实如下：坐落于南京市鼓楼区四条巷XX幢XXX室房屋（房产证号：宁房权证鼓转字第××号，以下简称案涉房屋）系被告贾长庆所有。第三人梁海峰系原告梁淳皓之父。2015年11月21日，贾长庆（合同甲方）、梁海峰（合同乙方）及第三人爱吉经纪公司（合同丙方）签订了《房地产买卖中介合同》及《补充协议》，约定：乙方购买甲方位于南京市鼓楼区四条巷XX幢XXX室房屋（房产证号：宁房权证鼓转字第××号），包括甲方的苏Ａ×××××电动汽车一辆，总价款为119万；乙方于2015年11月21日向甲方支付定金2万元，于贷款审批通过后支付首付款60万元整并办理过户，剩余房款55万元由乙方办理贷款，甲方于房产证出件一周内将房屋交付给乙方，乙方支付尾款2万元；甲、乙任何一方无正当理由不履行合同��违约方向守约方支付违约金2万元，造成其他损失的，守约方依法追偿，等等。合同落款处，甲方签名为“贾长庆”，联系电话139××××1388；乙方签名为“梁海峰代梁淳皓”，联系电话139××××4765；丙方由第三人爱吉经纪公司盖有印章。同日，梁海峰向被告支付定金2万元。2015年12月3日，经第三人梁海峰指示，贾长庆将其名下苏Ａ×××××电动汽车过户至案外人江苏维世德律师事务所名下,并将汽车钥匙交给了梁海峰；同时，梁海峰给付了被告5万元；该电动汽车销售发票上的价款为4.7万元。2015年12月7日，原告梁淳皓向第三人梁海峰出具委托书，委托梁海峰办理购买房屋的相关事宜。该委托行为经南京市南京公证处进行了公证。2015年12月22日，被告贾长庆通过手机短信催告梁海峰（手机号码为139××××4765）履行支付首付款等合同义务，梁海峰回复：“主要是因为房子是四层的，银行不贷款，要找关系调整。”2015年12月25日，贾长庆通过手机短信询问梁海峰：“如果贷款审批通不过，您是否还买此房？”梁海峰回复：“如果贷款确实通不过的话，真不能买。……孩子（梁淳皓）一月十几号就去澳洲了，办不了就很难办了。上学后不能回来的……”2016年1月31日，贾长庆：“目前贷款下不来，你是否打算不再购买四条巷这套房子？如果确定不再购买，请你和中介明确一下。”梁海峰回复：“明确告诉中介了，贷款贷不了，肯定不买……目前银行政策太糟糕。”2016年2月1日，贾长庆发送手机短信要求解除合同，梁海峰表示不反对解除合同，但要求贾长庆和中介退还全部款项。2016年2月27日，贾长庆发送手机短信询问梁海峰，是否购买案涉房屋，如果继续购买，双方签订补充协议，将（履行合同）时间重新约定。梁海峰回复不同意签补充协议，并表示将再次催促中介协助办理贷款。随后，贾长庆通过手机短信告知梁海峰：“从今天起算再给你们15天吧。时间到我就跟别人重新签买卖合同了，我实在不能再等你们了。”梁海峰回复：“通知中介”。当日，贾长庆向第三人爱吉经纪公司送达了《督促履行合同义务的通知》，主要内容为：催告第三人爱吉公司在15天内协助买方（梁淳皓）完成贷款审批手续，督促买方支付首付款60万元，否则将解除合同。爱吉经纪公司的相关工作人员在该函件上签字确认收悉。2016年3月12日，贾长庆向梁海峰发送手机短信，要求其尽快将停放在案涉房屋附近的苏Ａ×××××电动汽车开走。梁海峰回复：“好的。”2016年3月17日，贾长庆通过手机短信向梁海峰发送了解除合同的通知。2016年9月14日，第三人爱吉经纪公司向被告贾长庆发送了《敦促履行通知书》，主要内容为：原告梁淳皓的贷款审批已通过，要求贾长庆于三日内联系相关工作人员，协助办理交易过户等。2016年9月26日，梁淳皓向贾长庆发送了《律师函》，催告被告履行接受房款、协助过户等合同义务。2016年9月28日，梁淳皓向贾长庆发送了《解除合同的通知书》，通知贾长庆解除合同，并要求退还购房款、支付违约金并赔偿损失等。原告于2016年11月起诉至本院，因双方分歧较大，致本案不能调解。上述��实由《房地产买卖中介合同》、《公证书》、贾长庆与梁海峰的短信往来记录、《督促履行合同义务的通知》、《敦促履行通知书》、《律师函》、《解除合同的通知书》及庭审笔录中的当事人陈述等证据予以佐证。本院认为，关于原告是否为适格主体，即《房地产买卖中介合同》的买受方是梁淳皓还是梁海峰，因合同乙方（买受方）的签字盖章处为“梁海峰代梁淳皓”，结合梁淳皓委托梁海峰办理购买房屋事宜并进行了公证，及梁海峰于2015年12月25日短信回复贾长庆：“孩子（梁淳皓）一月十几号就去澳洲了，办不了就很难办了。上学后不能回来的”，本院确认合同的买受方为梁淳皓，梁海峰为代理人，且被告贾长庆应已知前述事实。原、被告及第三人爱吉经纪公司签订的《房地产中介买卖合同》，系各方的真实意思表示，不违反法律法规的效力性禁止性的规定，成立并生效。各方当事人均应按照合同的约定履行义务。关于争议焦点：被告还是原告构成违约及合同解除权的行使，合同约定“原告于贷款审批通过后支付首付款60万元并办理过户，剩余房款55万元由原告办理贷款”，本院认为，首先，关于履行期限“于贷款审批通过后”虽未明确原告至迟应于何日期前完成贷款审批手续，但并不意味着作为出卖方的被告应始终等待直至原告通过贷款审批，且贷款是原告支付房屋价款的一种方式，故原告应在合理的期限内完成付款义务；其次，当事人订立合同的目的是通过出让标的物而取得对价，因此合同的履行应当具备及时性和效率性，超出合理期限的履行既损害了被告对于价款的期待利益、违背了合同的效率原则，更会因价格的波动致使交易双方��对价失衡、违反交易公平，本案中，双方于2015年11月签订合同，而原告至2016年9月才通过贷款审批，原告亦在诉状中述称此时房屋价格已大幅上涨，若仍要求被告以原有价款将标的物出卖给原告，必然有失公平；第三，贷款仅是付款方式的一种，在原告未通过贷款审批时，依据合同的全面、正确履行原则，原告应变更付款方式以促进合同的履行，或者就付款等问题与被告重新磋商；最后，经被告贾长庆多次询问且于2016年2月27日催告原告继续履行合同后，原告仍不履行付款义务，因此，原告构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方可以解除合同”，因此，被告于2016年3月17日向原告发出了解除合同的通知，系依法行使合同解除权。自该通知到达��告的代理人梁海峰时，双方的买卖合同解除。关于定金2万元，本院认为，因原告违约致合同解除，按照合同约定“任何一方无正当理由不履行合同，违约方向守约方支付违约金2万元”，承担违约责任，因此，本院确认该2万元定金被告不应予以返还。关于剩余5万元，原告主张为房款，被告主张为苏Ａ×××××电动汽车的价款，本院认为，原告于2015年12月3日给付被告5万元，并于当天指示被告将电动汽车过户至其指定的“江苏维世德律师事务所”名下，结合该电动汽车销售发票的价款为4.7万元，本院认定该5万元应为原告向被告支付的电动汽车价款。虽合同解除，但关于电动汽车的买卖部分已履行完毕逾一年，虑及电动汽车的价值贬损等情况，本院确定原、被告双方不再相互返还车辆及价款，关于充电桩等配套设施，��告应配合原告进行移动，故对于原告要求被告返还5万元的诉请不予支持。关于原告主张的违约金2万元、赔偿损失30万元，本院认为，原告作为违约方无权向被告主张违约金及赔偿损失。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十九条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告梁淳皓的全部诉讼请求。案件受理费7150元，由原告梁淳皓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上��于南京市中级人民法院。审　判　长　　胡腾云人民陪审员　　连丽萍人民陪审员　　杨　薇二〇一七年五月十六日书　记　员　　宋宇燕关注公众号“”