（2016）湘0111民初2930号
裁判日期: 2017-05-16
公开日期: 2017-07-05
案件名称
李伟、刘亚红与湖南国中尉丰奥特莱斯百姓广场商贸有限公司、国中医药湖南九华大健康产业有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市雨花区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李伟,刘亚红,湖南国中尉丰奥特莱斯百姓广场商贸有限公司,国中医药湖南九华大健康产业有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国担保法》：第十九条，第二十一条第一款，第二十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0111民初2930号原告：李伟，男，1971年5月3日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：张舟，北京天平（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜智，北京天平（长沙）律师事务所律师。原告：刘亚红，女，1973年3月18日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：张舟，北京天平（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜智，北京天平（长沙）律师事务所律师。被告：湖南国中尉丰奥特莱斯百姓广场商贸有限公司，住所地湖南省长沙市赤岗小区1片-1305房。法定代表人：杜建阳，执行董事。委托诉讼代理人：周玉玲，女，1965年7月15日出生，汉族，系公司员工，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：刘治，男，1978年7月16日出生，汉族，系公司员工，住湖南省长沙市雨花区。被告：国中医药湖南九华大健康产业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区振华路519号号国际创新城1号栋。法定代表人：杜文超，董事长。原告李伟、刘亚红与被告湖南国中尉丰奥特莱斯百姓广场商贸有限公司（以下简称尉丰公司）、国中医药湖南九华大健康产业有限公司（以下简称九华公司）合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案后，依法适用普通程序，于2016年8月2日公开开庭进行了审理。原告李伟、刘亚红及其委托诉讼代理人张舟、杜智，被告尉丰公司的委托诉讼代理人周玉玲、刘治到庭参加诉讼，被告九华公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李伟、刘亚红向本院提出诉讼请求：1、判令被告尉丰公司支付原告租金和继续占有租金39911元，并支付违约金至判决确定之日，暂计算至2016年4月30日的违约金3172元，两项合计共43083元，被告九华公司对上述所欠租金和违约金承担连带责任；2、判令被告尉丰公司对现继续占有委托经营的商铺给付相应委托经营管理费用至判决确定之日，对继续占有使用的商铺予以返还并恢复原状，被告九华公司承担连带责任。事实和理由：原告与被告尉丰公司签订商铺委托经营合同，原告将自有商铺委托给被告尉丰公司经营，被告九华公司自愿提供担保。合同签订后，原告交付了铺面，被告给付了部分合同收益，但第五年后不再履行合同约定的收益支付义务，故此起诉。被告尉丰公司辩称：经财务核算，与原告主张的租金与违约金存在差额，不认可原告的计算方式；合同到期后租金应纳入商场整体续租合作方案与业主委员会沟通协商一致后才能核算支付，且不应追究违约金与利息；商场自2013年1月12日开业以来一直处于市场培育期，2015年又受整体经济影响，商业经营严重下滑，但被告努力克服困难，一直积极融资解决租金及时支付问题，后因部分项目投资资金回笼造成目前困境，正在逐步解决之中，所欠租金承诺于半年内分批支付，请求法院考虑企业实体经营具体困难以及被告态度与诚意，依法裁决。被告九华公司未到庭，无答辩。经审理查明：2010年12月11日，两原告共同与湖南浩华投资管理有限公司（简称浩华公司）签订《商铺购买合同》，购买位于长沙市雨花区××小区××号商铺，约定建筑面积均为14.3平方米，总房款均为261611元。2012年9月7日，两原告取得了商铺产权证，产权证编号为712181405，门牌号为××，产权登记的建筑面积为13.98平方米。《商铺购买合同》签订当日，原告（甲方）与被告尉丰公司（乙方，时名湖南尉华商业管理有限公司，后还曾更名为湖南尉华国中城成人保健用品有限公司、湖南尉丰国中城康健商贸有限公司）签订编号为国中城（2010）委托经营第057号《商铺委托经营合同》，其中约定：甲方将其C129号商铺委托乙方统一经营管理，委托期限5年，自2011年2月1日至2016年1月31日，期满后在同等条件乙方享有优先继续经营管理权，期限为5年，双方继续签订合同的，乙方承诺给予甲方回报不低于商铺购买款的10%；委托期内本合同不可撤销；商铺交付乙方之日，由乙方全权经营管理，甲方不干涉经营，乙方在甲方支付全部商铺购买款（含银行按揭款）及相关税费且在装修期三个月期满后按约定支付收益，每季收益第一年（自2011年2月1日至2012年1月31日，依此类推）为5232元（年收益20929元）、第二年为5886元（年收益23545元）、第三年为6540元（年收益26161元）、第四年为7194元（年收益28777元）、第五年7848元（至2016年1月31日，年收益31393元）；收益每满一季度支付，每季度首月15日前通过银行转账方式支付上季度收益，具体时间为每年5月15日、8月15日、11月15日、次年2月15日；乙方有权制定租金收入或其他经营收入标准，收取各项收入，获得支付甲方收益后剩余收入的收益权;乙方承担经营成本，自负盈亏，确保按时支付甲方收益；乙方逾期向甲方支付收益，应按逾期应付收益的日万之二向甲方支付违约金。被告九华公司（时名国中医药湖南九华有限公司）作为担保方（丙方）在该合同盖章，并约定乙方不能履行合同义务时，由其承担担保责任。除原告外，被告尉丰公司亦与其他400多名业主签订了类似委托经营合同，嗣后将之改造成商场（现名奥特莱斯百姓广场）并对外招租经营。根据原告提交的银行交易记录，截至2016年1月14日其共收到收益97345元，被告尉丰公司对此认可但称还以消费卡形式支付了2400元，原告承认领取但称不能消费。同类案件审理中，被告尉丰公司提交了长沙市雨花区天韵家园奥特莱斯商铺业主管理委员会于2015年12月1日签署的《授权书》，其中载明：租赁合同即将陆续到期，出于对整体商场负责，为确保过渡期内商场与商户稳定经营，授权被告尉丰公司在有关租赁合同到期后进行与商户签订租赁合同、收取相关费用事宜，但如双方不能就续租事宜达成一致，则被告尉丰公司应将所有商户租赁合同及未发生费用等事宜移交。以上事实，有商铺购买合同、房屋产权证、商铺委托经营合同、银行交易记录等证据以及当事人陈述、开庭笔录在卷佐证，足以认定。本院认为：两原告与被告尉丰公司、九华公司签订的《商铺委托经营合同》系真实意思表示，亦无违法阻却情形，合法有效，各方均应严格依约履行。涉案合同名称有委托合同字样，内容兼具租赁、承包等合同特征，属非典型性合同，本案案由相应变更为合同纠纷。涉案合同约定期限至2016年1月31日，现虽合同期限届满，但原告商铺系公开经营用途，并非独立与密闭空间，且业经授权由被告尉丰公司进行整体规划与统一改造，嗣后亦重新分割出租给众多案外人实际使用，如予返还并恢复原状，必将影响不动产整体效用与效益发挥以及其他关联合同目的实现，故对原告返还商铺、恢复原状的诉讼请求本院不予支持。鉴于各商铺权利义务的牵连性与整体性，该商场因此成立了业主管理委员会，为维护商场经营稳定、过渡有序，包括原告在内的全体业主应通过此集体协商与决策机制确定合同延续或终止事宜，合同期满后的收益支付及其责任认定亦属统筹协商处理范围，在此之前，对两原告关于支付继续占用商铺租金/委托经营管理费用及其违约金的诉请本案不予处理，当事人可据集体决议另行主张。两原告主张合同期内收益为固定金额，但事实上其收益已按产权登记面积以及实际成交房款进行了调整，此亦符合公平原则，故本院对原告收益标准依产权登记面积予以重新核定。结合约定季收益标准与建筑面积变化情况，计算出涉案商铺的合同期内应付收益为127873元[（5232+5886+6540+7194+7848）×4×13.98/14.3]，被告尉丰公司主张为127879元，本院据此认可；实付收益认定为99745元（双方对97345元收益支付情况无异议，两原告领取的消费卡2400元因无证据证明消费不能等情形而予认定为实际支付）；据此，被告尉丰公司尚应支付两原告合同期内收益28134元（127879元－99745元）。被告尉丰公司逾期支付收益，已违反合同约定，应当支付违约金。被告尉丰公司基本如约支付了前期收益，故主要核定第四年后期的逾期付款违约责任，综合考虑纠纷发生发展、双方违约金主张、原告实际损失、被告违约情节等具体案情以及同系列案件处理情况，本院酌情将合同期内收益的违约金统一调整为按总欠付收益的10%计算，即本案违约金为2813.4元（28134元×10%）。被告九华公司系涉案合同保证人，因未明确约定保证方式、保证范围与保证期间，应认定其对全部合同债务（含相应违约金）承担连带责任保证，现原告在合同约定被告尉丰公司最后一期收益履行期限届满之日起六个月保证期间内主张被告九华公司承担保证责任，合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南国中尉丰奥特莱斯百姓广场商贸有限公司应于本判决生效之日起7日内向原告李伟、刘亚红支付合同期内收益28134元及其违约金2813.4元，被告国中医药湖南九华大健康产业有限公司承担连带清偿责任；二、驳回原告李伟、刘亚红的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费877元，财产保全费451元，合计1328元，由被告湖南国中尉丰奥特莱斯百姓广场商贸有限公司与被告国中医药湖南九华大健康产业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 陈金磊人民陪审员 宋 晶人民陪审员 朱建辉二〇一七年五月十六日书 记 员 杨敏敏附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来自：