（2017）粤71行终321号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-07-04
案件名称
张某、徐某某城乡建设行政管理:房屋登记管理(房屋登记)二审行政判决书
法院
广州铁路运输中级法院
所属地区
案件类型
行政案件
审理程序
二审
当事人
张某,徐某某,广州市国土资源和规划委员会,徐某光
案由
法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》：第八十九条
全文
中华人民共和国广州铁路运输中级法院行 政 判 决 书(2017)粤71行终321号上诉人（原审第三人）：张某，男，1972年12月27日出生，汉族，住广州市。委托代理人：邹某云，广东沁森律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：徐某某，女，1936年2月17日出生，汉族，现住美国。被上诉人(原审被告）：广州市国土资源和规划委员会(原广州市国土资源和房屋管理局)，住所地广州市吉祥路80号。法定代表人：彭某峰，主任。原审第三人：徐某光，男，1935年6月16日出生，现住美国。上诉人张某因徐某某诉原广州市国土资源和房屋管理局(现广州市国土资源和规划委员会)房屋登记一案，不服广东省广州市越秀区人民法院(2014)穂越法行初字第684号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明，原广州市国土资源和房屋管理局于1997年12月31日核发了NO：0030609、NO：0030610《广州市房地产权属证明书》，注明房屋座落一德路××号首层、二、四、五、六楼，1222图11幅152地号，测量第1区3段3045﹣1地号，所有权人为徐达、共有权人为徐亨等。1999年11月29日被告分别向第三人徐某光核发NO：104625号、NO:104626号《广州市房地产权属证明书》，注明所有权人徐某光，所有权来源为1998年2月受徐达等两人赠与，房屋坐落越秀区一德路××号，占有份额为首层，四、五、六层。1999年12月6日，广州广实房地产开发有限公司、广东中兴经济发展公司（甲方、拆迁人）与第三人徐某光（乙方、被拆迁人）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定拆除乙方越秀区一德路××号首层、二楼、四至六楼的房屋并予以回迁安置。本案诉争的越秀区一德路400号1701房为第三人徐某光安置房之一。2013年11月25日被告核发了粤房地产权证穗字××号《房地产权证》，注明房地产地址越秀区一德路400号1701号房，产权人为徐某光，建筑面积62.41平方米，房屋所有权取得方式为交换等。2014年8月5日，第三人徐某光、张某向被告申请办理案涉房屋的转移登记，并提交了广州市房地产转移登记申请书及权属登记时间询问记录表、存量房买卖合同、广东省房地产权证、身份证明材料、房屋面积测绘附图、税收缴款书等材料。其中买卖合同注明涉案房屋出售的总计金额为780000元整，而广州市越秀区地方税务局对涉案房屋核定计税金额为1067781元。被告受理后经审核，于2014年8月6日向第三人张某核发了粤房地产权证穗字第××号《房地产权证》。原告对上述01××51号《房地产权证》不服，诉至原审法院。原审法院另查明，原告对前述NO：0030609、NO:0030610《广州市房地产权属证明书》不服，向原审法院提起诉讼，原审法院于2014年3月17日作出（2013）穗越法行初字第352号、（2013）穗越法行初字第353号，分别判决确认被告核发的NO:0030610、NO：0030609《广州市房地产权属证明书》违法，被告与第三人不服，提起上诉，广州市中级人民法院于2014年9月20日作出（2014）穗中法行终字第718号、（2014）穗中法行终字第719号《行政判决书》，分别判决撤销原审法院（2013）穗越法行初字第352号、（2013）穗越法行初字第353号《行政判决书》，撤销被告广州市国土资源和房屋管理局核发的NO:0030610、NO：0030609《广州市房地产权属证明书》。（2014）穗中法行终字第718号、（2014）穗中法行终字第718号《行政判决书》查明，徐某光系徐达之子，徐某某系徐甘澍与继室符翠莲的女儿，并认为徐达亨应为徐达、徐亨及徐某某等人的父亲徐甘澍。原告对前述NO:104625号、NO：104626号《广州市房地产权属证明书》不服，向原审法院提起诉讼，原审法院于2014年12月30日作出（2013）穗越法行初字第295号、（2013）穗越法行初字第296号《行政判决书》，分别判决撤销被告作出的NO：10462、NO:104626号《广州市房地产权属证明书》。原告对被告核发给第三人徐某光的粤房地产权证穗字××号《房地产权证》不服，向原审法院提起诉讼。原审法院受理后经审理于2015年8月6日作出了（2014）穗越法行初字第734号行政判决书，判决撤销被告于2013年11月25日核发的粤房地产权证穗字第××号《房地产权证》。上述判决均已发生法律效力。原审法院认为，《广东省城镇房地产权登记条例》第九条规定：“权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。”第十四条规定：“房地产管理部门必须在规定时间内对房地产权登记申请进行审查，对符合规定的予以登记：（一）对申请确认权属登记的，应当在受理申请之日起六十个工作日内核发房地产权证；（二）对申请房地产转移、转让或者变更登记的，应当自受理申请之日起三十个工作日内核发房地产权证；（三）对申请房地产他项权登记的，应当自受理申请之日起十五个工作日内核准登记。对不符合本条例规定的申请，房地产管理部门不予登记，并在上述规定时间内书面通知申请人。”第三人徐某光取得本案房屋的依据是粤房地权证穗字第××号《房地产权证》，现上述《房地产权证》已经法院生效法律文书予以撤销，而且第三人张某购买涉案房屋的价款明显低于税务部门核定的计税金额，不是善意第三人，故被告核发给第三人张某涉案产权证的证据不足，不符合上述房地产权登记的有关规定。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项第1目的规定，判决撤销被告原广州市国土资源和房屋管理局于2014年8月6日核发的粤房地产权证穗字第××号《房地产权证》。上诉人张某不服上诉称：一、原审法院漏查了重要事实。即张某与徐某光签订《存量房买卖合同》中约定，张某受让案涉房屋共计付款902930.97元，包括案涉房屋价款78万元，承担此次本应由徐某光分担的此次购房交易全部税费和中介费用如营业税70660.54元、契税32033.43元、中介费2万元、登记费237元等。上诉人是全额现金购买房屋（非贷款）优惠于市场价亦符合市场交易习惯，该交易价格合理。二、张某系善意受让徐某光名下涉案房屋。张某与徐某光系通过中介广州市纵博房地产代理有限公司介绍进行房产买卖交易，张某系善意取得涉案房产，已办理房产登记，取得涉案房产所有权，其合法权益应受法律保护，原审法院判决撤销涉案房产登记错误，给张某造成巨大经济损失并丧失购买其他房产的机会。三、徐某某在（2014）穗越法行初字第734号行政诉讼案件中未及时采取财产保全措施，造成徐某光向张某出售案涉房产事实，应自行承担相应法律后果，所造成损失可另寻其他法律途径解决。请求：1、撤销广州市越秀区人民法院（2014）穗越法行初字第684号行政判决；2、驳回被上诉人的诉讼请求；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人广州市国土资源和规划委员会、徐某某及原审第三人徐某光在二审期间未提交答辩意见。经审理查明，原审判决查明的事实清楚，且有相应的证据予以证实，本院予以确认。另查明:2015年8月因组织机构调整，原广州市国土资源和房屋管理局承担的不动产登记职责划归广州市国土资源和规划委员会行使。本院认为，《广东省城镇房地产权登记条例》第三条第一款规定：“县以上人民政府房地产管理部门负责房地产权登记管理工作，受本级人民政府委托，对申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权属，核发房地产权证。”广州市国土资源和规划委员会作为广州市的房地产行政主管部门，具备核发房地产权证的职权。《广东省城镇房地产权登记条例》第九条规定：“权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。”本案中，上诉人张某于2014年8月向原审第三人徐某光购买案涉房屋，并共同向原广州市国土资源和房屋管理局申请办理案涉房屋的转移登记，该局受理后经审核，向购房人张某核发涉案房地产权证。因出售人徐某光转让案涉房屋时所持有的粤房地权证穗字第××号《房地产权证》已被生效的法律文书予以撤销，徐某光不具有对案涉房屋的处分权，原广州市国土资源和房屋管理局依据上述已被撤销的房地产权证作出涉案房产的转移登记，缺乏民事基础，应依法予以撤销。关于上诉人张某主张其已支付合理购房款，属于善意取得的理由。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”的规定，涉案房屋核定计税金额为106.7781万元，张某交付的购房款为78万元，显著低于当时当地的市场价格，故张某未支付合理对价，原审法院认为其对案涉房屋不构成善意取得，原广州市国土资源和房屋管理局向张某核发涉案房地产权证证据不足，判决予以撤销，并无不当，本院予以支持。上诉人的理由不能成立，本院不予以支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以支持。上诉人的上诉请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张某负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨立志审 判 员 杨 芳代理审判员 余秋白二〇一七年五月十五日法官 助理 张禄林书 记 员 陈土飞 微信公众号“”