（2017）黑06民终885号

裁判日期: 2017-05-15

公开日期: 2017-06-12

案件名称

张有才与李明雨、大庆市天顺房地产开发有限公司确认合同效力纠纷二审民事判决书

法院

黑龙江省大庆市中级人民法院

所属地区

黑龙江省大庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张有才,李明雨,大庆市天顺房地产开发有限公司

案由

确认合同效力纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

黑龙江省大庆市中级人民法院民事判决书（2017）黑06民终885号上诉人（原审被告）：张有才，男，1955年11月5日出生，汉族，无职业。委托诉讼代理人：于海英，黑龙江海鹰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张忠新，男，1982年3月19日出生，汉族，油田职工。被上诉人（原审被告）：李明雨，女，1981年9月12日出生，汉族，无职业。委托诉讼代理人：赵征，黑龙江羿洪刚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）大庆市天顺房地产开发有限公司，住所地肇源县肇源镇东郊路北段货运市场对门4楼。法定代表人：辛国清，该公司经理。委托诉讼代理人：魏红亮，黑龙江智赢律师事务所律师。上诉人张有才因与被上诉人李明雨、大庆市天顺房地产开发有限公司（以下简称天顺公司）确认合同效力纠纷一案，不服黑龙江省肇源县人民法院（2017）黑0622民初184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人张有才的委托诉讼代理人于海英、张忠新、被上诉人李明雨的委托诉讼代理人赵征、被上诉人天顺公司的委托诉讼代理人魏红亮到庭参加了诉讼活动，本案现已审理终结。张有才上诉请求：一、撤销一审判决书第一项“被上诉人李明雨与被上诉人天顺公司于2016年10月20日签订的肇源县凤桐佳苑小区x号楼x单元xxxx室楼房买卖合同有效”的判决；二、依法改判认定上诉人张有才与被上诉人天顺公司签订的凤桐佳苑小区x号楼x单元xxxx室楼房买卖合同有效并已实际履行；三、改判驳回被上诉人李明雨的起诉；四、二审上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审法院对上诉人张有才与被上诉人天顺公司不存在商品房买卖关系这一事实的认定属于事实认定错误。张庆元有权售楼，天顺公司一审庭审中出具的撤销对张庆元的撤销授权声明是无效的。此事实与肇源县法院（2015）源民初字第1447号判决认定的：“原告天顺房地产开发有限公司与被告张庆元之间是挂靠关系，2012年5月16日原告大庆市天顺房地产开发有限公司与被告张庆元签订合作开发肇源县肇源镇凤桐佳苑小区的协议书，协议书第三条约定：乙方（被告张庆元）在未取得房屋预售许可证前不得开盘售楼，甲方（大庆市天顺房地产开发有限公司）协助办理预售许可发票，每售出一户房屋同时按税务部门规定缴纳税章后生效，乙方自行签订售出房屋无效同时承担所负的法律责任，与公司无关。工程所发生的一切税金、规费等由乙方全部缴纳；”要求张庆元缴付税款的事实之间是矛盾的；撤销声明应当通过有效的方式，比如公告、通知等方式送达给被授权人及其合同相对方（例如上诉人张有才）。而事实是被上诉人天顺公司称2013年4月27日出具撤销委托授权声明，撤销张庆元对凤桐佳苑小区工程项目的委托后，张庆元一直在建设施工且售卖此小区项目，也因此拖欠税款被诉到肇源法院，人民法院生效判决确定的事实已经证实张庆元一直到判决确定之日对于凤桐佳苑项目部依然有归还税款的义务，权利和义务是对等的，没有售楼、收款的权利哪来缴付税款的义务？一审法院对“上诉人购买该楼时，天顺公司已撤销对张庆元的授权，张庆元明知”这一事实的认定属于证据不足。张庆元本人并不知道撤销声明的存在也并未在撤销声明上签字。庭审中被上诉人天顺公司也并没有拿出上诉人张有才已经收到撤销声明的证据，这份撤销声明的效力不及于上诉人，因此是无效的。一审法院认定撤销声明的效力及于张庆元以及被上诉人张有才，属事实认定错误。二、上诉人张有才与被上诉人天顺公司之间的房屋买卖合同双方的权利义务均已经实际履行完毕，且上诉人已经实际入住。上诉人张有才的行为符合合同的实际履行情形，故应当确认天顺公司授权的张庆元与第二被告张有才之间的房屋买卖合同有效，且合同双方已经实际履行完毕，并已实际入住。上诉人对于本案诉争的房屋实际购买时间早于被上诉人这一事实一审法院已经予以认定。上诉人张有才已早在2014年1月13日支付了全部房屋款项；并已在2014年3月17日向凤桐佳苑小区缴清全部入住费用25319.87元后，天顺公司授权的张庆元已经将该房屋移交给上诉人张有才，至此上诉人入住涉案房屋并一直居住至今。一审庭审中，上诉人向法庭提供了肇源县凤桐佳苑项目部为上诉人出具的现金收讫收据一枚、肇源县凤桐佳苑项目部为上诉人出具的凤桐佳苑小区交接房屋结算表一份、肇源县鑫源物业有限公司为上诉人出具的取暖费票据一枚等数份证据，均用以证实上诉人已实际入住诉争房屋这一事实。而一审法院不予认定上述证据所要证实的问题；上诉人与被上诉人天顺公司之间房屋买卖合同已实际履行完毕并且上诉人已实际入住，一审作出上诉人张有才与被上诉人天顺公司不存在商品房买卖关系这一错误认定，属于事实认定错误。依照合同法规定，合同约定与实际履行不符的，以实际履行为准。而肇源县法院（2015）源民初字第1447号判决认定的事实说明天顺公司与张庆元的委托代理合同双方一直实际履行到2016年3月1日判决确定之时。据悉肇源县凤桐佳苑小区所有房屋买受人目前手里的合同均无天顺公司公章也无法定代表人签字。因此，一审法院对于这一事实的认定也是错误的。三、被上诉人李明雨与被上诉人天顺公司之间的房屋买卖合同并未实际履行。一审庭审中，李明雨称其只交了一万元的首付款，上诉人认为这一万元的性质是合同的定金；其并未提供实际履行合同的主要义务—支付合同的相应对价的证据，且其庭审中自称的其余房款准备通过办理按揭手续支付，庭审中，也未提供已经办理按揭手续的证据。就两份针对同一标的物的房屋买卖合同而言，一份双方的权利义务均已实际履行完毕，另一份的合同一方主要权利义务并未实际履行。上诉人认为从保护交易安全角度出发应当认定双方权利义务已实际履行完毕并已实际入住的合同为有效合同，相反，另一份合同则应属于无效。一审法院认定了被上诉人李明雨与被上诉人天顺公司之间的房屋买卖合同有效，却认定了上诉人张有才与被上诉人天顺公司之间并不存在房屋买卖关系，这一认定属于事实认定错误。李明雨辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。张庆元将房屋抵账给上诉人属于无权处分。被上诉人天顺公司已经将授权委托书撤销，张庆元明知自己无权处分房屋而将房屋抵账给上诉人，张庆元的行为在一审中被上诉人天顺公司不予认可，故上诉人与案外人张庆元签订的抵账合同与本案的二被上诉人无关，上诉人如果主张权利应当向案外人张庆元进行主张；2、上诉人主张与被上诉人天顺公司已经实际履行了房屋买卖合同并实际占用房屋属于认识错误。上诉人没有与被上诉人天顺公司形成合法有效的房屋买卖合同关系，即使上诉人真正的占有了房屋也属于非法占有，是一种侵权行为，依法也应该将房屋退还给真正的权利人本案的被上诉人李明雨。3、本案中被上诉人天顺公司没有收到过上诉人的任何购房款，在上诉人与张庆元签订的房屋买卖合同中也没有加盖被上诉人天顺公司的任何公章，合同上加盖的“合同章”经公安机关核实此章并非天顺公司印章，故上诉人与被上诉人天顺公司没有任何合法有效的房屋买卖合同关系而被上诉人李明雨与被上诉人天顺公司签订的房屋买卖合同双方权利义务明确具体，并经双方在一审中予以确认，完全符合合同的法律要件，双方意思表示真实，被上诉人天顺公司将房屋交付被上诉人李明雨，李明雨属于合法占有房屋。4、上诉人主张被上诉人李明雨只是缴纳了首付款1万元，并占有房屋，对1万元应当认定为定金，这是上诉人主观的想象，没有任何事实及法律依据。二被上诉人在房屋买卖合同中明确写明，剩余房屋通过银行按揭贷款给付，上述约定符合法律规定，依法应当予以保护，双方自愿对房屋的付款方式进行约定，其他人无权干涉。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，法律程序合法有效，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。天顺公司辩称，不同意上诉人的全部上诉请求，原审认定事实及法律关系明确，请求二审法院驳回上诉。李明雨向一审法院起诉请求：1.请求确认原告与被告天顺公司签订的凤桐佳苑小区x号楼x单元xxxx室楼房买卖合同有效；2.请求确认被告张有才与天顺公司签订的凤桐佳苑小区x号楼x单元xxxx室楼房买卖合同无效；3.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：被告天顺公司开发建设肇源县凤桐佳苑小区，委托张庆元负责工程开发事宜，并于2012年5月16日签订协议书，明确双方权利义务。其中第三条约定：乙方（张庆元）在未取得房屋预售许可证前不得开盘售楼，甲方协助办理预售许可发票，每售出一户房屋同时按税务部门规定缴纳税费，乙方售出房屋必须经甲方核准盖章后生效，乙方自行签订售出房屋无效同时承担法律责任，与公司无关。该协议书经肇源法院（2015）源民初字第1447号判决确认合法有效，判决已生效。2012年5月17日被告天顺公司出具授权委托书，委托张庆元办理凤桐佳苑工程项目的所有事项。2013年4月27日被告天顺公司出具撤销委托授权的声明，撤销张庆元对凤桐佳苑小区工程项目的委托，张庆元在声明书上签字。上述事实及证据的真实性原、被告均无异议，本院予以确认。2016年10月20日被告天顺公司将其开发建设的凤桐佳苑小区x号楼x单元xxxx室住宅楼售与原告，双方签订商品房买卖合同，约定建筑面积100.88平方米，价款201760元，原告交首付款1万元，余款由银行按揭贷款。房屋交付后，原告进行装修并交纳取暖费和水费。被告张有才对原告装修及交取暖费的事实无异议，但认为被告与天顺公司授权委托的张庆元签订的房屋买卖合同形成在先，原告交费行为不能证明其已实际入住并取得物权。2014年1月13日张庆元因欠被告张有才商砼材料款，将涉案的凤桐佳苑1号楼5单元1002室卖与被告张有才，双方签订商品房买卖合同，合同加盖“肇源县凤桐佳苑合同专用章”。交款收据注明工程款顶付购房款。之后被告交纳入网费、物业费等费用。但该合同无天顺公司公章，也无公司法定代表人签字。肇源县公安局治安大队证明“肇源县凤桐佳苑合同专用章”等公章未经公安机关登记备案及刻制。肇源县地税局源地税稽通（2015）55号税务事项通知书，证明凤桐佳苑项目未按规定及时足额缴纳相关税款。被告张有才有异议，认为张庆元有权售楼。但异议理由不足，本院对公安机关和税务部门的证据予以确认。2016年11月中旬原告装修入住后，被告张有才于12月更换门锁后搬入。双方产生纠纷。原审法院据此认为，被告张有才虽然先于原告购买涉案楼房，但买卖合同未加盖开发公司天顺公司公章，亦无该公司法定代表人签字，被告买受该楼时，天顺公司已撤销对张庆元的授权委托，张庆元亦明知。张庆元的行为不代表天顺公司。且该合同所盖“肇源县凤桐佳苑合同专用章”未经合法登记备案，不具备独立法人主体资格。故被告张有才与天顺公司不存在商品房买卖关系。原告李明雨虽未付清全额房款，但合同明确约定办理银行按揭贷款，该合同加盖天顺公司公章，并得到公司认可，应是双方真实意思表示，合同未违背法律禁止性规定，客观真实，合法有效。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，判决如下：一、2016年10月20日原告与被告天顺房地产公司签订的凤桐佳苑小区x号楼x单元xxxx室楼房买卖合同有效；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告天顺公司负担。二审中，张有才向本院提交如下证据：凤桐佳苑小区自制商品房买卖合同销售情况统计表二期复印件一份共7页，欲证明：张庆元开发的一号楼包括张有才购买的楼房在内的买卖协议，已在肇源县房产处初期备案。李明雨质证称，对证据的真实性有异议，该份证据没有天顺公司的印章和肇源县房产处的行政认可，只不过是一张普通的表格，不能证实任何问题。天顺公司质证称，对证据的真实性有异议，该份证据没有天顺公司的印章和肇源县房产处的行政认可，只不过是一张普通的表格，不能证实任何问题。本院认为，该证据为复印件，且未加盖肇源县房产处的公章，不能证实其所要证明的问题。天据争性无异议，天顺公司向本院提交如下证据：争议房屋的商品房预售许可证复印件一份1页，欲证明：二被上诉人房屋买卖合法。张有才质证称，对证据的真实性没有异议，通过一审当中上诉人提供的1447号判决书确认了张庆元和天顺公司是挂靠关系，也就是张庆元利用的即是天顺公司的预售许可，而且该预售许可项下的凤桐佳苑小区所有的楼房只有张庆元有处分权，天顺公司没有处分权。李明雨质证称，对证据的真实性和证明问题均无异议。本院对该证据的真实性予以确认。李明雨未提交新证据。二审查明，涉案肇源县凤桐佳苑小区x号楼x单元xxxx室商品房已在肇源县房产部门备案登记在李明雨名下，其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，通过一、二审各方当事人的陈述及举证及当事人在其他案件中的陈述来看，天顺公司与案外人张庆元之间曾存在协议合作开发建设凤桐佳苑小区工程一事，具体施工过程中双方之间关系是否发生变化，因与本案所争议的房屋买卖合同效力无关，本院不予评价。现有证据表明，天顺公司系房产部门、税务机关认可的涉案凤桐佳苑小区合法的开发人，并天顺公司具备合法的出售资质，李明雨作为买受人，有理由相信天顺公司有权对外出售涉案房屋。李明雨与天顺公司签订的商品房买卖合同，形式及内容均不存在违反法律规定之处，依法应认定为合法有效。一审对此的认定正确，本院依法予以支持。对于李明雨与天顺公司在签订房屋买卖合同之后的具体履行情况，因合同双方对此均无异议，张有才虽提出原审对于李明雨与天顺公司签订合同履行情况提出异议，但仅有其陈述，并未得到李明雨或天顺公司的认可，且合同履行情况不影响合同的效力问题，故本院对张有才的该项主张不予支持。天顺公司为涉案凤桐佳苑小区的合法处分权人，其有权对外销售房屋，该销售行为并未违反法律禁止性规定。张有才主张其以合法手续购得涉案房屋并已实际交付全部房款的行为，因未得到房屋实际处分权人天顺公司的认可，张有才亦未出示其向天顺公司交付房款的证据，故其主张已向天顺公司履行了全部合同义务的请求缺乏证据支持，本院对此不予支持。综上所述，上诉人张有才的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张有才负担。本判决为终审判决。审判长　　朱志晶审判员　　刘　放审判员　　王鹏渤二〇一七年五月十五日书记员　　郭　莹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；搜索“”