（2017）浙02民终727号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-06-27
案件名称
宁波市灵桥物业服务有限公司、刘夏光物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宁波市灵桥物业服务有限公司,刘夏光,周慧琴
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙02民终727号上诉人（原审被告）：宁波市灵桥物业服务有限公司。住所地：宁波市海曙区药行街**号8-38。法定代表人：陆萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐剑波，1966年4月30日出生，宁波市灵桥物业服务有限公司物业管理处经理，住宁波市海曙区。委托诉讼代理人：胡立功，1975年4月10日出生，宁波市灵桥物业服务有限公司部门经理，住宁波市鄞州区。被上诉人（原审原告）：刘夏光，女，1980年12月17日出生，汉族，住宁波市海曙区。原审被告：周慧琴，女，1956年3月27日出生，汉族，住宁波市鄞州区。上诉人宁波市灵桥物业服务有限公司（以下简称灵桥物业）因与被上诉人刘夏光、原审被告周慧琴物业服务合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院（2016）浙0203民初2373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。灵桥物业上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：上诉人的工作人员发现房屋漏水后，第一时间通知刘夏光，并派了6位工作人员在现场帮助其排积水，帮助其寻找暂时存放物品的房间，刘夏光对此深表感谢。涉案房屋内一块石膏板也坏了，本来室内部分不属上诉人维护范围，但上诉人仍答应业主免费为其修复了室内受损部分。考虑到被上诉人的实际损失，上诉人也打算对其给予免收一至两年甚至更长期限的物业费。总之，上诉人尽己所能，尽量弥补损失。被上诉人事后不久就开始不再出面，后经上诉人多次联系，其提出要上诉人现金补偿，还提出如上诉人补偿不到位，其放置在上诉人提供的房间内的物品不搬出。更何况事发当天下的特大暴雨，属天灾非人祸。大楼交付至今已有20余年，管道设计上存在先天缺陷。刘夏光、周慧琴未发表答辩意见。刘夏光向一审法院起诉请求：判令两被告共同赔偿原告因房屋进水导致的损失38265元。一审法院认定事实：2015年10月26日，原告与被告周慧琴签订房屋租赁合同一份，约定原告向被告周慧琴承租位于宁波市海曙区药行街35、45号（7-334）房屋，租赁期限为2015年10月26日至2016年10月26日，租金750元/月等。原告承租涉案房屋后用于办公及存放电子产品类货物。被告灵桥物业未与涉案房屋所在物业业主委员会签订书面物业服务合同，但事实上为上述物业提供物业服务，服务范围包含安保、公共部位保洁、公共部位维修改造、停车服务等。2016年4月26日上午，被告灵桥物业发现原告房屋内有水流出，故通知原告到场处理。原告打开门后，发现涉案房屋内顶部的公共落水管中的雨水大量渗出，阁楼的积水导致石膏板部分脱落，室内物品部分进水。后被告灵桥物业将室内物品搬至同一幢物业空置的房间中存放，并对脱落的石膏板进行了修复。2016年5月31日，原告与两被告对受损物品进行清点，被告周慧琴的丈夫在清单上签字确认，被告灵桥物业未签字确认。经评估机构评估，漏水所造成的物品损失为10880元。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”本案中，涉案房屋内的落水管为公共落水管，属于公共设施，被告灵桥物业负有对该公共落水管进行管理、维修和养护的义务，虽然该公共落水管在原告承租的房屋内，但被告灵桥物业仍可以定期或不定期上门对该公共落水管进行检修和保养，发现存在安全隐患的，可以及时采取措施予以防范，然而被告灵桥物业未履行上述义务，故被告灵桥物业应对因该公共落水管渗水给原告造成的损失10880元承担赔偿责任。原告诉请超出上述评估金额范围部分，缺乏事实依据，不予支持。原告要求房屋所有权人即被告周慧琴承担连带赔偿责任，无事实和法律依据，不予支持。被告灵桥物业抗辩原告物品存放在其他房屋产生占有使用费，故无须向原告赔偿。一审法院认为，因被告灵桥物业管理不善导致原告物品进水，被告灵桥物业将进水物品搬离至空置房间存放，系采取积极措施减少损失扩大的行为，原告并非无故占用上述房屋，被告灵桥物业的该项抗辩，缺乏法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、被告宁波市灵桥物业服务有限公司在判决生效之日起五日内向原告刘夏光赔偿损失10880元；二、驳回原告刘夏光的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费757元，减半收取378.50元，评估费2600元，共计2978.50元，由被告宁波市灵桥物业服务有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：灵桥物业虽然未和涉案小区业主委员会签订书面的物业服务合同，但事实上为包括涉案房屋在内的小区提供物业服务。发生漏水的部位为房屋内顶部的公共落水管，属公共部位。应由物业公司负责维护。现产生损失，该损失应由物业公司承担。一审法院判决并无不当。上诉人事发后进行了积极处理，但不能免除其赔偿责任。综上所述，灵桥物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费757元，由上诉人宁波市灵桥物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄永森审判员 朱亚君审判员 赵保法二〇一七年五月十五日书记员 桂红艳