（2017）京0105民初5460号

裁判日期: 2017-05-15

公开日期: 2018-07-12

案件名称

张婷婷与邢俊玲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市朝阳区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张婷婷,邢俊玲

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条

全文

北京市朝阳区人民法院民事判决书（2017）京0105民初5460号原告：张婷婷，女，1985年4月27日出生，汉族。委托诉讼代理人：何鹏，北京京翔律师事务所律师。被告：邢俊玲，女，1982年8月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：李毛毛，北京市浩东律师事务所律师。原告张婷婷（以下简称原告）与被告邢俊玲（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人何鹏，被告及其委托诉讼代理人李毛毛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求解除双方就北京市朝阳区望京街4号楼××号房屋（以下简称涉诉房屋）订立的房屋买卖合同关系；2.要求被告返还购房款2300000元；3.要求被告支付违约金913975元。事实和理由：我与被告于2016年7月6日通过北京房通网科技有限公司签订《房屋买卖合同》，约定被告将其所有的涉诉房屋出售给我。合同签订后，我支付了全部购房款。2016年10月20日双方前往房产交易大厅办理过户手续时，发现涉诉房屋已被查封无法过户。之后我与被告协商，被告屡次答复涉诉房屋被查封是由于其公司原因，且近期便能解封并配合办理过户。但时至今日，涉诉房屋仍处于查封状态，双方买卖合同无法继续履行，我的合同目的不能实现，故根据法律规定，要求解除双方的房屋买卖合同关系。被告辩称：不同意原告全部诉讼请求。首先，在得知涉诉房屋被查封后，双方签订了《补充协议》，原告对于房屋被查封的事实和《补充协议》签订的后果均有充分了解，我也按照《补充协议》的约定向原告退还了350000元购房款，并同意承担延期过户的罚金，双方已经就涉诉房屋被查封一事对于后续权利义务进行了重新调整，《补充协议》是双方真实意思表示，且不违反法律法规，原告并没有证据证明涉诉房屋不能过户，故在查封解除后，双方应继续履行《房屋买卖合同》及《补充协议》。其次，目前虽出现了房屋暂时不能过户的事实，但其原因是公安机关因另一起刑事案件对涉诉房屋进行了查封，这是我无法预料也无法避免的，应属于法律所规定的不可抗拒力。我在合同履行过程中没有过错，没有以作为或不作为的方式迟延履行合同义务，故不应承担违约责任。最后，即便涉诉房屋被查封不属于不可抗力，原告要求我承担违约责任也必须以我存在违约行为为前提，而这只有在刑事案件结果出来之后才能确定，故本案应当中止审理，等待刑事案件的审理结果。本院经审理认定事实如下：涉诉房屋于2014年1月23日转移登记至被告名下。2016年7月6日，被告（出售方）的代理人常××与原告（买受方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定：所售房屋为涉诉房屋；该房屋成交价格为人民币2650000元，该价格包含房屋家具、家电、装修及附属配套设施、搬迁费、综合补偿款等作价为人民币1700000元；该房屋买卖定金总额为人民币100000元；出售方与买受方采取全款方式完成交易，后续由双方向主管机关申请办理缴税及权属转移登记手续；办理权属转移登记手续前，买受方应一次性支付除定金外的剩余房款2550000元；买卖双方同意，自本合同签订之日起102日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记手续；出售方应当在办理完权属转移登记手续后3日内将该房屋交付买受方；双方签订本合同后，买卖双方应按照合同约定期限履行义务，因延迟履行合同义务，延迟履约方应按照每逾期1日赔偿守约方购房款万分之五的逾期违约金，逾期超过15日，守约方有权利单方解除合同，且违约方应按照本合同约定购房款的百分之二十向守约方支付违约金。同日，被告（出售方、甲方）的代理人常××与原告（买受方、乙方）签订《补充协议》（以下简称《补充协议一》），约定：经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币2650000元，其中包含房屋家具、家电、装修及附属配套设施、搬迁费、综合补偿款等作价为人民币1700000元；乙方于2016年7月6日向甲方自行支付定金人民币100000元；乙方于2016年8月31日前向甲方支付第一笔房款人民币1500000元；乙方于2016年10月15日前向甲方支付第二笔房款人民币1050000元。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款2650000元。2016年10月30日，被告（出卖人、甲方）、被告代理人常××、原告（买受人、乙方）、原告代理人曹×，共同签订《补充协议》（以下简称《补充协议二》），约定：由于此房屋遭查封，导致双方未在2016年10月20日完成此房屋产权权属转移登记。现因乙方已付房款中的350000元为高息借款，乙方本想房子过户后去抵押贷款还此借款，现由于房子暂时不能过户，为减少乙方损失，经甲乙双方协商一致，由甲方退还给乙方已支付款项其中的一部分350000元，其中200000元在2016年10月30日前退还，剩余150000元在2016年11月12日前退还。又因整个交易过程都由甲方委托代理人与乙方协商办理，且已收总款中扣除已支付给房主还贷卡用于月还贷和解押款项之后的剩余部分款项在甲方代理人账户上，故350000元款项应由甲方委托代理人退还至乙方代理人曹×银行账户内。待此房屋查封解除后继续交易，在房屋权属转移登记当日乙方应支付给甲方350000元，并且经双方协商，乙方可从此款项中扣除（原乙方支付房款时违约造成的罚金29344元）因2016年10月20日未能成功过户导致罚金人民币29344元。被告于2016年10月30日向原告退还200000元，于2016年11月7日向原告退还50000元，于2016年11月11日向原告退还100000元。另查，涉诉房屋现有查封登记信息如下：被北京市公安局朝阳分局查封，查封文号为京公朝经封通（2016）××号，查封期限自2016年9月6日至2018年9月5日。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案所涉《房屋买卖合同》、《补充协议一》、《补充协议二》均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当全面履行。因涉诉房屋被公安机关查封，在查封解除前，原、被告《房屋买卖合同》暂不具备继续履行的条件。但在明知涉诉房屋已被查封的情况下，原、被告签订《补充协议二》，双方均同意在查封解除后继续履行《房屋买卖合同》，且约定了后续履行过程中的具体权利义务。被告已按《补充协议二》的约定按时向原告退还了350000元，只要涉诉房屋查封解除，则双方《房屋买卖合同》的继续履行并不存在其他障碍。现原告未举证证明该查封已无法解除，故其主张合同目的无法实现以及据此提出的各项诉讼请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张婷婷的全部诉讼请求。案件受理费14000元，由原告张婷婷负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员　　孙茜倩二〇一七年五月十五日书记员　　张　颖来源：百度“”