（2017）鲁01民终2673号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2018-07-13
案件名称
济南康都置业有限公司与吴奇伟、林川合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
济南康都置业有限公司,吴奇伟,林川
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终2673号上诉人（原审被告）：济南康都置业有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：JEROMEKIANG，董事长。委托诉讼代理人：程刚，山东齐邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞海涛，山东齐邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴奇伟，男，1978年11月23日出生，汉族，住浙江省温州市。被上诉人（原审原告）：林川，男，1977年6月20日出生，汉族，住浙江省温州市。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：宋端利，山东高行律师事务所律师。上诉人济南康都置业有限公司（以下简称康都公司）因与被上诉人吴奇伟、林川合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2016）鲁0105民初6505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月26日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。康都公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由吴奇伟、林川承担。事实与理由：吴奇伟、林川基于委托康都公司转售在建预售商品房的行为所签订的《还款协议》，实质是炒作楼花的禁止性行为，属于无效协议。我国《城市房地产管理法》第46条对能否转售在建预售商品房有着明确的规定，即“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定”。国务院在《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）中进一步对《城市房地产管理法》第46条做了详细的补充规定，即“国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让”。从上述法律法规可以明确解读出，我国法律法规禁止转售在建的预售商品房。而《还款协议》则恰恰违反了这一规定，因此根据《合同法》第52条的规定，《还款协议》应属无效协议。一审法院认定《还款协议》有效，事实认定不清、适用法律错误。虽然吴奇伟、林川与康都公司签订了《商品房预订协议》，吴奇伟、林川也已经缴纳了购房预订金，但是康都公司已将购房预订金全部返还给吴奇伟、林川，《商品房预订协议》已经因此解除，双方就《商品房预订协议》再无其他的权利义务，也不再存在任何债权债务纠纷。一审法院认为《还款协议》是《商品房预订协议》的延续，缺乏法律依据。《还款协议》的诉讼时效应当自协议签订时计算，一审法院认定从起诉之日起计算，适用法律错误。涉案《还款协议》虽未明确还款时间，但因涉及的还款不是一般的借款，故不能依据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第121条规定，而应根据《中华人民共和国民法通则》第135条、137条对诉讼时效的一般规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”，同时参照《最高人民法院关于债务人在约定的期限届满后未履行债务而出具没有还款日期的欠款条诉讼时效期间应从何时开始计算问题的批复》(1994年3月26日，法复[1994]3号)，自吴奇伟、林川知道康都公司欠款之日起即协议签订之日来计算诉讼时效。因吴奇伟、林川自协议签订后从未对债权进行主张，至起诉之日，已经超出诉讼时效，其诉求应予以驳回。吴奇伟、林川辩称,一、《商品房预订协议》、《还款协议书》并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。1.国务院办公厅转发《建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见》的通知，属于政府文件，并不属于法律或行政法规，不能作为认定涉案合同效力的依据。在2014年10月20日康都公司与吴奇伟、林川达成《还款协议书》时，涉案房屋早已竣工，交付使用，并不属于“未竣工的预售商品房”，康都公司所引用的国务院办公厅转发《建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见》的通知相关规定并不适用于本案。2.吴奇伟、林川与康都公司之间签订的《商品房预订协议》、《还款协议书》合法有效。吴奇伟、林川与康都公司在2010年9月份签订《商品房预订协议》后，康都公司在2012年4月份便取得涉案房屋的预售许可证，随后康都公司与吴奇伟、林川签订商品房买卖合同，待涉案商品房竣工后，吴奇伟、林川才将涉案现房出售给案外人，案外人又与康都公司重新签订了房屋买卖合同，康都公司收回了与吴奇伟、林川签订的商品房买卖合同。待康都公司收取案外购房人房款后又与吴奇伟、林川签订了《还款协议书》，《还款协议书》是《商品房预订协议》的延续，是对双方权利义务的最终确认，合法有效。二、《还款协议书》是协议各方对商品房买卖合同权利义务的最终处分，是各方当事人真实意思表示，康都公司应当依约履行。康都公司与吴奇伟、林川之间基于《商品房预订协议》、《还款协议书》所产生的权利义务并未履行完毕。吴奇伟、林川在2010年支付给康都公司的204万元是吴奇伟、林川为履行《商品房预订协议》支付的购房预定金，而康都公司2014年支付给吴奇伟、林川的204万元是其返还吴奇伟、林川的房款，性质不同，对此《还款协议书》也有明确的解释，双方的权利义务的最终确认是《还款协议书》，一审法院对此认定事实清楚。三、吴奇伟、林川依据《还款协议书》主张的诉讼请求并未超过诉讼时效。吴奇伟、林川向一审法院起诉请求：1.依法判令康都公司返还售房款1598489.0元及利息（利息以1598489.0元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算，自2014年10月20日至款项偿清之日止）；2.判令康都公司向吴奇伟、林川偿付为实现债权所支出的律师费、差旅费共计50000.0元整；3.本案诉讼费、保全费由康都公司承担。一审法院认定事实：2010年9月6日，吴奇伟、林川（乙方）与康都公司（甲方）签订《商品房预订协议》两份；2010年9月7日，林川（乙方）与康都公司（甲方）签订《商品房预订协议》一份，三份《商品房预订协议》主要约定，乙方购买甲方位于济南市天桥区经一路和信花园步行街一层B-1、B-4、B-5号房产，暂定总价分别为1415204元、1348770元、1348770元，乙方自愿向甲方分别缴纳预订金70万元、67万元、67万元，共计204万元，该预订金在签订正式《商品房买卖合同》时，可充抵房价款。合同还约定了双方其他权利义务。2010年9月6日，林川通过银行转账方式向康都公司支付预订金共计204万元，康都公司确认收到204万元。康都公司分别于2013年3月29日、2013年6月21日、2013年7月22日向林川支付款项67万元、70万元、67万元，共计204万元，吴奇伟、林川对收到上述款项无异议。康都公司自认于2012年4月27日取得涉案房屋的预售许可证，分别于2013年9月24日（两套）、2014年7月10日将三套涉案房产销售，价款分别为1905012元、1988450元、1885573元，房款共计5779035元。吴奇伟、林川提交日期为2014年10月20日的《还款协议书》一份，康都公司为甲方，吴奇伟、林川为乙方，主要约定：1.甲方为解决房地产开发前期资金需求，乙方为进行房产投资，双方于2010年9月6日、2010年9月7日共签订《商品房预订协议》三份，据此乙方预约购买甲方开发建设的位于济南市天桥区经一路和信花园步行街一层102号、104号、106号商用房产三处，面积分别为73.15㎡、71.64㎡、71.64㎡，总价分别为1436592元，1371977元和1371977元，为此乙方向甲方分别缴纳预订金70万元、67万元和67万元；2.2012年11月20日，甲、乙双方达成口头协议，乙方委托甲方将预约购买的和信花园步行街一层102号、104号和106号三处商用房产出售给他人，溢价款归乙方所有，实现乙方房产投资之目的。后甲方将该房产售予他人，分别取得购房款1988450元、1885573元和1905012元，甲方分别扣除应得房款736592元、701977元和701977元，返还给乙方70万元、67万元和67万元，分别尚有551858元、513596元和533035元未予返还，总计1598489元。甲、乙双方确认甲方应向乙方返还的售房款为1598489元；3.甲方未及时向乙方偿还上述款项，视为违约，应承担相应的违约责任，还应承担乙方为实现债权所发生的全部费用（包括但不限于律师费等）；4.本合同经各方当事人或法定代表人签字后生效。协议还约定了双方其他权利义务。康都公司认可《还款协议书》中法定代表人处签字为其法定代表人本人所签，但主张该还款协议未经康都公司股东会决定。吴奇伟、林川主张与康都公司存在委托合同关系，庭审中，吴奇伟、林川述称，2012年4月康都公司取得预售许可证后并于2012年10月份签订了正式的商品房买卖合同，后吴奇伟、林川委托康都公司涉案房产售予他人，康都公司将与吴奇伟、林川签订的商品房买卖合同以及相关的收款收据予以收回，并承诺返还剩余房款。除《还款协议书》外，吴奇伟、林川未提交其他证据证明。康都公司主张吴奇伟、林川仅支付预订金，并未取得涉案房产的所有权，委托行为无效，且该委托行为违反了国家强制性规定，从委托内容上来说亦应认定为无效。吴奇伟、林川主张的利息损失，系以1598489元为基数，自还款协议书签订之日起至实际付款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。吴奇伟、林川主张因本案支出律师费、差旅费共计5万元，但未提交证据证明。一审法院认为，本案的争议焦点系吴奇伟、林川与康都公司签订的《商品房预订协议》、《还款协议书》是否有效。对《商品房预订协议》的效力，一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，虽然《商品房预订协议》签订时康都公司并未取得涉案房屋的预售许可证，但康都公司已于2012年4月27日取得涉案房屋的预售许可证，故三份《商品房预订协议》应当认定有效。对《还款协议书》的效力，一审法院认为，首先，康都公司认可《还款协议书》中法定代表人处签字为其本人所签，依照《中华人民共和国民法通则》的规定，法定代表人是代表法人行使职权的负责人，公司的行为能力以及意思表示通过法定代表人以公司的名义所为的行为，是公司法人的法律行为，由此产生的权利义务对公司法人具有约束力。《商品房预订协议》系吴奇伟、林川与康都公司签订的，《还款协议书》是《商品房预订协议》的延续，故康都公司法定代表人在《还款协议书》上面签字，应认定系以公司名义所为的行为，《还款协议书》确定的权利义务对康都公司具有约束力；其次，《还款协议书》是三份《商品房预订协议》的延续，《商品房预订协议》均为有效，且《还款协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。康都公司抗辩《商品房预订协议》、《还款协议书》无效，一审法院不予支持。《还款协议书》中明确确认了康都公司应返还吴奇伟、林川售房款1598489元，故吴奇伟、林川依据《还款协议书》主张康都公司返还售房款1598489元，事实清楚，证据充分，应予支持。关于诉讼时效，一审法院认为，《还款协议书》并未约定明确的还款时间，吴奇伟、林川可随时向康都公司主张权利，本案并未超过诉讼时效，对康都公司本项抗辩，一审法院不予支持。吴奇伟、林川主张的利息损失，符合合同约定及法律规定，应予支持，但《还款协议书》未约定明确的还款时间，应自吴奇伟、林川向一审法院主张权利之日即2016年11月28日起计取。吴奇伟、林川主张的律师费、差旅费损失因未提交证据证明，一审法院不予支持。判决：一、被告济南康都置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告吴奇伟、原告林川售房款1598489元；二、被告济南康都置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告吴奇伟、原告林川逾期付款利息损失，以1598489元为基数，自2016年11月28日起至判决生效之日止，按照中国人民银行流动资金同期贷款利率计算；三、驳回原告吴奇伟、原告林川的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20540元，减半收取计10270元，两原告共同负担670元，被告负担9600元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议问题有:一、涉案还款协议是否合法有效；二、本案是否超过诉讼时效。关于争议问题一，涉案2014年10月20日《还款协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。康都公司法定代表人JEROMEKIANG在该协议中的签字行为系代表公司的职务行为，相应法律后果应由康都公司承担。《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》系政府管理性规定，并非法律或行政法规的效力性强制性规定，康都公司以上述《还款协议》违反该规定为由主张合同无效，于法无据，本院不予支持。按照协议约定，一审法院判决康都公司向吴奇伟、林川支付相应售房款及逾期付款利息，并无不当。关于争议问题二，涉案《还款协议》并未约定还款时间，吴奇伟、林川可随时主张权利，故本案诉讼时效应自起诉之日起起算，本案并不存在超过诉讼时效的情形。康都公司关于本案已过诉讼时效的抗辩理由与法律规定不符，本院不予采信。综上所述，康都公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20540元，由上诉人济南康都置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 闫振华代理审判员 黄宏伟代理审判员 李 静二〇一七年五月十五日书 记 员 李在利 来自