（2016）苏0106民初11049号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-06-26
案件名称
原告王洪鸣与被告南京郑和国际广场建设有限公司、江苏鼎萨资产管理有限公司商品房预售合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王洪鸣,南京郑和国际广场建设有限公司,江苏鼎萨资产管理有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初11049号原告：王洪鸣，女，1954年2月11日出生，汉族。委托诉讼代理人：吉青，江苏冠文律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔立鹤，江苏冠文律师事务所实习律师。被告：南京郑和国际广场建设有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路101号。法定代表人：刘红斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：支昆，男，该公司员工。委托诉讼代理人：康永明，男，该公司员工。被告：江苏鼎萨资产管理有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路301号滨江广场28楼。法定代表人：JohnWilson，该公司董事长。委托诉讼代理人：李一鸣，男，该公司法务。原告王洪鸣与被告南京郑和国际广场建设有限公司（以下简称郑和国际广场公司）、江苏鼎萨资产管理有限公司（以下简称鼎萨资产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王洪鸣的委托诉讼代理人吉青、崔立鹤、被告郑和国际广场公司的委托诉讼代理人支昆、被告鼎萨资产公司的委托诉讼代理人李一鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王洪鸣向本院提出诉讼请求：两被告协助原告办理南京市鼓楼区郑和国际广场01幢1004室房屋（以下简称涉案房屋）不动产权证。事实和理由：2008年7月18日，郑和国际广场公司与原江苏新瑞华房地产实业发展有限公司（以下简称新瑞华房地产公司，现为鼎萨资产公司）签订了《郑和国际广场项目内新瑞华地块补偿协议》，协议约定，被告郑和国际广场公司授权被告鼎萨资产公司销售被告郑和国际广场公司开发建设的房地产项目中的部分房屋。原告为购买涉案房屋，在知晓前述协议的情况下于2009年12月2日与被告鼎萨资产公司签订了《“郑和国际广场”会员入会协议书》，协议约定被告鼎萨资产公司在原告付清50万元会费后，向原告提供涉案房屋，在“郑和国际广场”项目取得销售许可证后，与原告签订正式购房合同。同日，原告向鼎萨资产公司支付50万元会费。2012年2月，被告鼎萨资产公司通知原告第二次缴纳购房款，原告于2012年2月27日向被告鼎萨资产公司付款398727元。2013年6月24日，被告郑和国际广场公司取得南京市鼓楼区包括原告所购房屋在内的阅景龙江国际公寓01幢及地下车库的商品房预售许可证。2016年年初，被告鼎萨资产公司通知原告可以收房，并向原告出具了会员承诺书，承诺在原告付清剩余全部会费598760.1元后，向原告交付涉案房屋。原告于2016年2月4日付清剩余全部会费，并在次日缴纳了物业费等费用。现原告已入住该房屋。因为两被告对于办理涉案房屋不动产权证事宜相互推诿，导致原告至今无法取得涉案房屋的不动产权证，故原告诉至法院，请求判如所请。被告郑和国际广场公司辩称，由于涉案房屋不是郑和国际广场公司出售的，王洪鸣实际上是与鼎萨资产公司之间发生合同关系,且郑和国际广场公司亦未收到任何房款，故王洪鸣与郑和国际广场公司之间不存在合同关系，无协助王洪鸣办理过户的义务。被告鼎萨资产公司辩称，郑和国际广场公司是开发商，不动产权证应由郑和国际广场公司负责办理。鼎萨资产公司不是该房屋的开发商，不应当承担连带责任。本院经审理认定事实如下：郑和国际广场公司开发建设了阅景龙江国际公寓项目（即郑和国际广场项目）。2008年7月18日，郑和国际广场公司（甲方）与新瑞华房地产公司（乙方,现变更为鼎萨资产公司）签订了《郑和国际广场项目内新瑞华地块补偿协议》，协议约定：甲方于2006年1月10日通过南京市土地市场摘牌取得南京郑和国际广场项目地块的国有土地使用权，项目用地面积为43172.7平方米,其中含乙方权属土地划入面积2121.5平方米；经协商，甲方同意采取房屋补偿方式；甲方按该地块建设容积率2.8计算，总建筑面积为5940.2平方米，甲方将郑和项目中04幢底层东侧建筑面积为306.47平方米的商业用房，01幢3-5层建筑面积1992.57平方米的商业用房，以及6层至11层建筑面积为3641.16平方米的住宅，共计建筑面积为5940.2平方米的房屋，建成后补偿给乙方；乙方所属面积的房屋如需要销售时，甲方同意并积极配合用甲方名义由乙方自行组织销售，房款直接进入乙方帐户，由甲方开具销售不动产发票给乙方指定的客户；乙方销售发生的税费按政府部门规定应由乙方缴纳的由乙方承担，销售结束后，由甲方自行负责相关税种的汇算清缴，与乙方无关；具体销售事项的操作由甲、乙双方另行协商。同日，两公司又签订了《关于郑和国际广场项目内新瑞华地块补偿协议之补充协议》，协议约定：乙方同意按进度支付前期规费、前期工程费、建设工程费用、基础设施及配套设施费用、围墙绿化建设费用、设计费、管理费用等费用，如甲方享有政策性优惠时，乙方共享。同日，两公司还签订了《关于郑和国际广场内新瑞华权属房屋销售的补充协议书》（以下简称补充协议书），协议约定：就郑和国际广场内新瑞华权属房屋甲方同意并配合乙方以甲方名义对外进行销售；甲方在领取房屋预售许可证七个工作日内，将甲方公司营业执照及房屋预售许可证各提供一份复印件给乙方；甲方将以上乙方权属的户型尺寸图、水电图、房屋交付标准、建筑节能标准、窗口价目表、预售合同样本、销售推广有关宣传楼书资料等，在甲方领取房屋预售许可证后七个工作日内提供给乙方副本或者复印件；乙方自行组织人员对其在甲方项目内所属房屋进行宣传、推广、寻找客户、协调签约、办理贷款及房款收取，由甲方开具销售不动产发票给乙方指定的客户；乙方须按政府部门规定按销售进度向甲方交付预征销售所得税及相关税费，销售结束后，由甲方自行负责相关税种的汇算清缴，与乙方无关；在协商签约时，乙方将客户带至甲方，由甲方按市房管局网上销售管理办法即时办理打印预售合同、签约及用印甲方公司合同章、法人章；乙方对以上已经用印的《商品房预售合同》自行办理市房管局鉴证、银行贷款及两证办理等手续；甲方在开盘销售时，同意乙方进入甲方售楼处销售其所属部分房屋，乙方执行的销售价格为甲方提供经市物价局批准确定的窗口表；对乙方在甲方项目内所属房屋的交房由乙方、甲方及物业公司共同成立交房组，乙方担任组长，甲方担任副组长等等。2009年12月2日，王洪鸣（乙方）与新瑞华房地产公司（甲方）签订了《“郑和国际广场”会员入会协议书》（以下简称入会协议书），协议约定：乙方自愿加入甲方“郑和国际广场”会员俱乐部，乙方自愿向甲方缴纳入会会费50万元，成为“郑和广场”项目会员；乙方向甲方付清上述入会会费后，甲方提供“郑和国际广场”01幢1004号商品房（毛坯房）一套，该房屋（暂定）面积119.04平方米，单价为13050元/平方米，总房款1553472元；甲方在郑和国际广场项目取得销售许可证后，与乙方签订正式购房合同，如乙方不签购房合同视为自动放弃，所交会费甲方不计息退给乙方，双方互不追究任何责任；甲方签订正式购房合同时，本协议自行作废。同日，王洪鸣向新瑞华房地产公司支付了会员会费50万元。2012年2月27日，王洪鸣向鼎萨资产公司支付会员费398727元,2016年2月4日，王洪鸣向鼎萨资产公司支付会员费598760.1元。涉案房屋在两被告约定的补偿房源之中，现已交付给王洪鸣。2013年6月24日，郑和国际广场公司取得关于江苏省南京市鼓楼区阅景龙江国际公寓01幢及地下车库的《商品房预售许可证》。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于入会协议书性质的问题。两公司签订的补充协议书约定，鼎萨资产公司需自行组织人员对其在郑和国际广场公司项目内所属房屋进行宣传、推广、寻找客户、协调签约、办理贷款及房款收取，由郑和国际广场公司开具销售不动产发票给鼎萨资产公司指定的客户。在协调签约时，鼎萨资产公司将客户带至郑和国际广场公司，由郑和国际广场公司办理打印预售合同、签约及用印郑和国际广场公司合同章、法人章。由上述约定可见，仅就商品房销售事项而言，郑和国际广场公司系委托鼎萨资产公司组织销售其开发的部分商品房；因涉案房屋属于该部分商品房之列，故两公司之间就涉案房屋的商品房组织销售行为形成委托代理关系。同时，根据相关法律规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。因郑和国际广场公司委托鼎萨资产公司组织销售涉案房屋，鼎萨资产公司与王洪鸣签订的入会协议书亦是关于涉案房屋的销售，故鼎萨资产公司订约行为并未超出郑和国际广场公司的授权范围。因王洪鸣在签约时即已知晓两公司之间签有相关协议，以及其应当与郑和国际广场公司签订商品房销售合同，故该入会协议书可直接约束郑和国际广场公司与王洪鸣。同时，该入会协议书已具备涉案房屋的基本信息、单价、总价款等内容，且鼎萨资产公司已主动收取全部购房款项，故该协议应视为郑和国际广场公司与王洪鸣之间的商品房买卖合同。因王洪鸣起诉前，郑和国际广场公司已取得涉案房屋的商品房预售许可证，故该合同已成立并生效。基于上述分析，王洪鸣与郑和国际广场公司之间形成房屋买卖合同关系，郑和国际广场公司应当协助王洪鸣办理权属登记。由于鼎萨资产公司不是房屋买卖合同的相对方，鼎萨资产公司亦不是涉案房屋的不动产权人，故王洪鸣主张鼎萨资产公司对办理权属证书承担连带责任无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南京郑和国际广场建设有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告王洪鸣办理坐落于江苏省南京市鼓楼区江东北路311号1幢1004室的不动产权证；二、驳回原告王洪鸣的其他诉讼请求。案件受理费18277元由被告郑和国际广场公司负担（原告已预交，被告郑和国际广场公司于本判决生效之日起十日内一并给付原告该款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 冯亚晨人民陪审员 陶立枝人民陪审员 张 琪二〇一七年五月十五日见习书记员 何文君履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 来源：