（2017）川0682民初738号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-06-12
案件名称
原告刘红梅与被告四川垚成投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案判决书
法院
什邡市人民法院
所属地区
什邡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘红梅,四川垚成投资有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
四川省什邡市人民法院民 事 判 决 书（2017）川0682民初738号原告:刘红梅，女，生于1981年7月14日，汉族，住四川省中江县。委托诉讼代理人：袁林，四川康伦律师事务所律师（特别授权代理）。被告：四川垚成投资有限公司，住所地什邡市澜丰路（城南新区），统一社会信用代码：915106825975327896。法定代表人：黄勇，该公司负责人。委托诉讼代理人：陈萍，四川宏剑律师事务所律师（特别授权代理）。原告刘红梅与被告四川垚成投资有限公司（以下简称“垚成公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案后，依法适用简易程序，因本案与（2017）川0682民初744、736、737、739号案件的当事人、法律事实大致相同，属同一法律关系，故将五案合并公开开庭进行了审理。原告刘红梅及其委托诉讼代理人袁林，被告的委托诉讼代理人陈萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付违约金26,056元（暂计算至2017年2月28日，之后以购房款为基数按每日万分之三计算至实际交房之日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月3日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告以321,685元购买被告开发的位于什邡市方亭通站东路460号“万象国际城”3幢第26层1-26-6号商品房，出卖人逾期超过30天未交房的，买受人要求继续履行合同的，出卖人应按全部已付款万分之三承担违约责任。合同签订后，原告按约支付了全部购房款，但被告逾期超过30天未交房，已严重违约。为此，原告诉至法院，主张权利。被告辩称，对原告所诉事实无异议，但原告主张的违约金过高，请求以原告支付的首付款为基数按存款利率计算调减。原告已收房，违约金应计算至收房之日。被告已向原告退还了购房差价1,267元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的商品房买卖合同、收据，用于证明原、被告签订房屋买卖合同，且原告已履行付款义务的事实，被告质证无异议；被告提交了档案验收合格证书、住宅分户验收表、竣工验收报告、房屋面积实测报告书、消防验收意见书、房屋使用说明和质量保证书、钥匙领取及交房流转表，用于证明2016年10月3日原告已收房，而同年11月2日消防验收合格时已具备全部交房条件，原告质证对其真实性无异议，但不认同其证明目的。经本院审查，原、被告提交的上述证据，客观真实，能够证明案件事实，本院予以确认并在卷佐证，至于被告证明目的能否成立，本院综合全案事实予以确定。本院经审理认定事实如下：2014年11月3日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（2014年版），约定：原告以321,685元购买被告开发的位于什邡市方亭通站东路460号“万象国际城”3幢第26层1-26-6号商品房，采取一次性付款方式支付，交房时间为2016年5月30日，交房应具备竣工验收备案书、面积实测报告、住宅工程质量分户验收表、质量保证书、使用说明书；出卖人逾期超过30天未交房的，买受人要求继续履行合同的，出卖人应按全部已付款每日万分之三支付违约金等内容。合同签订后，原告按约支付了全部购房款。2016年6月7日，原告所购房屋楼盘经建设、勘察、设计、施工、监理单位组织的竣工验收为合格。2016年10月3日原告完成收房手续。2016年11月2日，该楼盘消防验收合格。原告于2017年3月2日诉至本院，主张权利。本案审理过程中，双方当事人对原告所购房屋在交房时间仅不具备合同约定的竣工验收备案书条件的事实不持异议，被告承认现尚未取得竣工验收备案书。被告已向原告退还了购房差价1,267元，原告实际付款额为320,418元。本案争议焦点为：1.被告是否存在交房违约；2.被告未取得竣工验收备案书，而原告已收房，如何确定被告的违约责任及应承担的违约金数额。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。关于争议焦点一，原告按照约定向被告支付了房屋价款，被告未按照约定在2016年5月30日向原告交付符合交房条件的房屋，已属违约。关于争议焦点二，被告通知原告交房时，刚竣工验收合格，2016年10月3日原告完成收房手续，2016年11月2日该楼盘消防验收合格，此时原告所购房屋已具备法律规定的交房条件。虽然至今被告未取得竣工验收备案书，但该备案书是被告应将建设工程所有资料齐备后，到建设主管部门归档的证明材料，而非法定交房必备条件。被告未取得竣工验收备案书，对原告所购房屋的质量并无影响，且原告未举证证明是因房屋质量问题造成竣工验收备案书无法取得的事实，被告已向原告交付的房屋质量合格，未取得竣工验收备案书不影响原告的使用和合同目的的实现。另外，本案原告与被告签订的《商品房买卖合同》系主管部门提供的2014年版，同一楼盘还存在主管部门提供的2015年版合同，该版本合同载明交房具备的材料中为“竣工验收合格证明”，而非竣工验收备案书，业主购买被告开发销售的同一楼盘，若因合同文本不同而导致业主享有的权益不同，显然是不合理的。原告要求被告支付违约金的请求，原告未提供证据证明其实际损失，被告请求本院对违约金调减，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院综合考虑被告的违约情形、原告可能产生的损失，根据违约金以补偿性为主、惩罚性为辅的性质，以及同一楼盘业主遭遇被告违约事实一致的情况，酌情以合同约定的实际付款额为基数，按违约时间从2016年5月31日至2016年11月1日止（即155天），按中国人民银行同期同类贷款利率计算，部分予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告四川垚成投资有限公司应于本判决发生法律效力后十日内支付原告刘红梅违约金5,918.95元（320,418元×155天×年息4.35%÷365天）；二、驳回原告刘红梅的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为226元，由原告刘红梅负担175元，被告四川垚成投资有限公司负担51元（此款原告已向本院预交，被告负担部分应于本判决发生法律效力后十日内一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审判员 陈海星二〇一七年五月十五日书记员 王家菲 更多数据：搜索“”来源：