（2017）浙02民终834号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-06-27
案件名称
余姚市筑品上舍咖啡厅、余姚市教育服务管理中心房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
余姚市筑品上舍咖啡厅,余姚市教育服务管理中心,孙莉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙02民终834号上诉人（原审第三人）：余姚市筑品上舍咖啡厅。住所地：余姚市南滨江路***号。经营者：何红丽，女，1979年5月11日出生，汉族，住余姚市。委托诉讼代理人：刘飞锋，浙江舜联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余姚市教育服务管理中心。住所地：余姚市阳明街道富巷北路**号。法定代表人：孙棒杰，该中心主任。委托诉讼代理人：史销销，浙江义韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙莉，女，1976年3月19日出生，汉族，无业，住余姚市。委托诉讼代理人：史军，浙江鑫浩律师事务所律师。上诉人余姚市筑品上舍咖啡厅（以下简称筑品咖啡厅）因与被上诉人余姚市教育服务管理中心（以下简称教育中心）、孙莉房屋租赁合同纠纷一案，不服余姚市人民法院于2017年1月9日作出的（2015）甬余民初字第3617号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。筑品咖啡厅上诉请求：1.撤销余姚市人民法院（2015）甬余民初字第3617号民事判决，发回重审或者依法改判，驳回被上诉人教育中心的诉讼请求。2.一审、二审案件受理费由被上诉人教育中心承担。事实和理由：2013年10月，上诉人经营者何红丽与被上诉人教育中心签订《租房协议》一份，双方约定：上诉人经营者何红丽承租教育中心所有的位于余姚市南滨江路108号东首三间临街店面，租赁期限至2015年6月19日止。租赁合同签订后，上诉人经营者何红丽告知被上诉人教育中心，租赁房屋将经营咖啡厅，届时会投入巨额资金用于装修，被上诉人教育中心口头承诺租赁期限届满后，仍会继续出租给上诉人经营者何红丽。为此，上诉人经营者何红丽对所承租的房屋投入将近100万元进行了装修并注册设立了筑品咖啡厅。租赁期间，筑品咖啡厅上诉人经营者何红丽按时支付了租金及相关费用和税费。租赁期限届满后，上诉人经营者何红丽多次要求向被上诉人教育中心缴纳租金，继续承租房屋，被上诉人教育中心却告知不再出租，还以被上诉人孙莉未经被上诉人教育中心同意擅自将房屋交由上诉人使用为由起诉至法院，要求腾空租赁房屋。上诉人认为，剩余租期两年不到，作为任何一个经营者根本不可能也没有理由和意义投入巨额资金进行装饰装修，上诉人在所租赁房屋进行装修完全出于被上诉人的承诺。从一审事实来看，被上诉人教育中心起诉明显是违背事实，一审判决虽查清了事实却不顾上诉人经营者何红丽在所租赁房屋投入的巨额资金进行装修的事实，仅凭《租赁协议》约定的期限判决腾空返还房屋，明显违背常理。教育中心辩称，一审判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。教育中心与上诉人之间没有签订过租赁协议。一审中上诉人陈述与被上诉人之间的权利义务参照教育中心与被上诉人孙莉签订的合同，不管该份合同，还是上诉人所提交的租房协议，租赁期限都是到2015年6月19日止，不存在口头承诺继续出租的事宜。孙莉辩称，对原审判决结果满意，对一审认定的税金和提供的两份不同租赁协议有异议。教育中心一审诉讼请求：1.要求被告孙莉、第三人何红丽立即腾空位于余姚市南滨江路108号东首108-1、108-2、108-3临街店面（土地使用面积为22平方米）；2.被告孙莉、第三人何红丽支付按照年租金、税金合计67070元计算的自2015年6月20日起至腾空之日止的房屋使用费及税金；3.本案诉讼费由被告承担。后原告变更诉讼请求为：1.要求被告孙莉、第三人筑品咖啡厅腾空位于余姚市南滨江路108号东首108-1、108-2、108-3临街店面（土地使用面积为22平方米）；2.被告孙莉、第三人筑品咖啡厅支付按照年租金、税金合计67070元计算的自2015年6月20日起至腾空之日止的房屋使用费及税金；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告教育中心与被告孙莉于2012年就涉案房屋的租赁事宜签订《租房合同》，后因税金变化，双方再次签订《租房合同》一份，约定：乙方（孙莉）租用甲方（原告教育中心）位于余姚市城区南××东××、××、108-3临街店面，租用时间自2012年6月20日至2015年6月19日止，每年租金56711元，相关税金10359元，共计67070元，租金按先付后用的原则，每半年支付一次，乙方（孙莉）于每年6月20日、12月19日前向甲方（原告教育中心）支付房租。租用期间的装修费用与甲方无涉，协议到期后，乙方（孙莉）不得向甲方（原告教育中心）追索装修费用。合同签订后，原告按约交付房屋，被告支付房租并用于经营宝宝贝贝儿童摄影店。2013年起，被告孙莉很少使用涉案房屋，2013年下半年起，被告孙莉不再向原告缴纳涉案房屋的租金及税金。同时，何红丽开始装修涉案房屋并用于经营咖啡厅。被告孙莉发现后，经与第三人的经营者何红丽协商，在咖啡厅门口悬挂了摄影店招牌并在咖啡厅内留有地方用于原摄影店后续取件等事项，几个月后，上述后续事宜结束，被告孙莉不再使用涉案房屋。又，第三人以孙莉的名义向原告支付了自2013年6月20日起至2015年6月18日止按年租金56711元计算的房屋租金，并已支付了至2015年6月18日止的相应税金，原告出具了相应发票。合同到期后，原告拒绝收取第三人缴纳的租金，并发函至涉案出租房要求腾空涉案房屋。另查明，原告尚未向税务机关缴纳2015年6月19日至今的税金。被告孙莉于2015年11月5日以余姚市城区宝宝贝贝儿童摄影店名义缴纳了余姚市梨洲街道南滨江路108号（租房）的房产税、城镇土地使用税合计3120元，第三人亦于2015年11月5日缴纳了余姚市南滨江路108号的房产税、城镇土地使用税合计3360元。另，原告教育中心对于第三人对涉案房屋的装修及经营使用情况表示知情。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条，当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。具体到本案，原告教育中心所收取的租金及税金确系第三人缴纳，原告亦知悉实际缴款人是第三人，另外原告知悉第三人对涉案房屋进行装修及经营使用，而被告孙莉亦明确表示自2013年下半年开始就未支付租金未使用涉案房屋。故原、被告及第三人已经用自己的行为表明原告与被告之间的租赁合同自第三人实际使用涉案房屋时即已终止。原告与第三人自第三人实际装修使用涉案房屋时即存在事实上的租赁合同关系。至于原告与第三人之间的租赁关系具体如何约定，第三人述称，原告与第三人之间的权利义务是参照原告与被告孙莉签订的合同（落款时间为2012年6月20日）履行的，与第三人实际履行情况能互相印证，故一审法院对第三人的这一述称予以采纳。参照该合同约定，原告与第三人之间的合同租期至2015年6月19日止。综上，原告要求被告孙莉按合同约定的年租金及税金支付合同到期后的房屋占有使用费并腾空涉案房屋的诉请，一审法院不予支持，对原告要求第三人腾空涉案房屋，并按年租金56711元为标准支付自2015年6月20日起至实际腾空之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院予以支持。至于原告要求第三人支付税金的诉讼请求，因原告尚未实际缴纳，具体缴纳金额不确定，故对该诉讼请求，一审法院不予支持。至于被告及第三人提出的房产税及城镇土地使用税缴纳问题，因被告及第三人未明确提出诉请（反诉），故一审法院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、第三人余姚市筑品上舍咖啡厅支付原告余姚市教育服务管理中心自2015年6月20日起至涉案房屋实际腾退之日止以年租金56711元为标准计算的房屋占有使用费；二、第三人余姚市筑品上舍咖啡厅于本判决发生法律效力之日起十日内将位于余姚市南滨江路108号东首108-1、108-2、108-3临街店面腾空返还给原告余姚市教育服务管理中心；三、驳回原告余姚市教育服务管理中心的其他诉讼请求。案件受理费2391元，由原告余姚市教育服务管理中心承担369元，第三人余姚市筑品上舍咖啡厅承担2022元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。上诉人承租被上诉人教育中心的房屋，租赁期限届满后，理应腾退房屋。上诉人主张教育中心口头承诺过租赁期限届满后，仍会继续出租给上诉人使用，但未能提供相应证据证明，被上诉人教育中心对此予以否认，本院难以支持。综上所述，余姚市筑品上舍咖啡厅上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由余姚市筑品上舍咖啡厅负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙长虎审 判 员 朱亚君代理审判员 李春燕二〇一七年五月十五日书 记 员 陆 琼 来源：