（2017）川0106民初2567号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-06-29
案件名称
范某某与李某某、成都铁路局房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市金牛区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
范某某,李某某,成都铁路局
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第五十一条，第六十条第一款，第一百零七条
全文
成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0106民初2567号原告：范某某，男，汉族，1970年3月11日出生，住成都市成华区。委托诉讼代理人：何昌树，四川经川律师事务所律师。被告：李某某，男，汉族，1965年10月5日出生，住成都市金牛区。委托诉讼代理人：王应龙，四川舟达律师事务所律师。被告：成都铁路局，住所地：成都市一环路北二段。法定代表人：宋修德，局长。委托诉讼代理人：曹凤，女，汉族，1968年10月10日出生，住成都市锦江区，系公司员工。委托诉讼代理人：郭茜，女，汉族，1982年11月15日出生，住成都市金牛区，系公司员工。原告范某某诉被告李某某、被告成都铁路局房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月25日受理后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告范某某及代理人何昌树，被告李某某的委托诉讼代理人王应龙、被告成都铁路局的委托诉讼代理人曹凤、郭茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范某某向本院提出诉讼请求：1、请求确认金牛区荷花池路×幢×单元11号、12号房屋归原告所有；2、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2004年9月9日，原告与被告签订《房屋购销协议》，被告将位于金牛区荷花池路×幢11号、12号房屋出售给原告。房屋总价为34000元，采用分期付款方式付款，及原告第一次支付被告部分购房定金5000元，第二次在产权监理所将产权证交权监理处理时支付29000元，同时，被告保障出售该房屋产权清楚，实属纯私房，无纠葛，并协助原告办理过户或公证手续，双方签字生效后不得以任何方式推翻此协议，在被告的催促下，为办理过户或公证手续情况下，原告于2004年9月28日向被告支付房屋款34000元。被告遂将房屋交付原告使用。原告收房后，发现被告并不享有该出售房屋的所有权，而是承租成都铁路分局的公房，后多次与被告交涉，要求出面解决问题，被告避而不见。2009年成都铁路局将该房屋出售给被告，被告没有能力交纳购房款，又与原告商量，要求原告以其名义向成都铁路局支付购房款，再协助原告办理过户手续，于是原告于2009年11月19日前以被告名义向成都铁路分局房改办交购房款11619元。可是，被告在原告不知情的情况下，取走被告于成都铁路局房改办签订的购房合同，原告多次要求被告履行协助办理产权手续，被告再次违约，致使原告无法取得该房屋产权手续。现该房面临拆迁，被告拒绝协助原告行使该房屋所有权人的应当享有的权利。李某某辩称，1、范某某的诉称与事实不符，2004年9月9日，原被告签订房屋购买协议时，双方都明知诉争房屋系公房，被告仅享有该房屋的承租使用权，原告仅持有被告的公房承租凭证，故双方在签订购销协议时，实质上达成的是就诉争房屋的承租使用权的协议；2、2009年成都铁路分局将该房屋出售给被告，被告却因无能力缴纳购房款，向原告借款缴纳，缴纳后由原告继续享有该房屋的使用权，但双方并未就该房屋所有权的买卖达成任何协议；3、被告至今未取得的该房屋的所有权，且被告名下没有任何其他房屋，再将本案诉争房屋的所有权给原告后，被告长期靠租赁廉价房屋居住，住房困难。故原告诉讼请求没有事实和法律依据，予以驳回。被告成都铁路局辩称，1、成都铁路局作为被告的身份不适格，不是合同的当事方；2、本案的处理结果与成都铁路局没有法律关系，应驳回原告对成都铁路局的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2004年9月9日，销售方李某某（甲方）与购买方范某某（乙方）签订《房屋购销协议》，约定李某某现有28.18平方米的房屋，地址金牛区荷花池路×幢×单元11号、12号，套型一室一厅，自愿出售给乙方。甲乙双方委托北门房介提供中介协调服务工作。甲乙双方均同意售价为人民币34000元，并达成以下协议：一、付款方式：乙方第一次支付部分购房定金或首付款5000元，第二次乙方再付给甲方29000元。二、甲方必须保证此房产权清楚，实属公房，并无任何纠葛，否则承担一切责任。三、甲方应协助乙方办理此房屋的过户换证手续或办理公证手续，费用由乙方支付。四、甲乙双方成交后，此房的一切权利全部转到乙方名下，属乙方所有。五、甲乙签字生效后不得以任何方式推翻此协议，否则乙方追究其责任。……且李某某在备注中：卖房后现居住在红牌楼长城小区×栋×单元×楼×号，不会造成居住困难。保证该房无纠纷无欠费，范某某、李某某均在该协议上签字按印。后李某某将房屋交付范某某使用至今。2004年9月28日，李某某向案外人雷华出具《委托书》，其内容为：位于成都市金牛区荷花池路×栋11、12号[见成都铁路分局房管所《住房租赁证》编号：0006382]公房的承租人，因事务繁忙，特委托雷华为代理人，全权办理以下事宜：一、代表李某某到相关部门续签上述公房的租赁合同，并续交租金。二、代表李某某到相关部门办理上述公房更名的一切相关手续，并领取更名后的《住房租赁证》的相关事宜。三、若未更名前上述公房拆迁，受托人有权代表李某某签订上诉房屋的拆迁协议、办理公房转私房的一切事宜或领取该房的终结款，及公转私后房屋买卖过户、代收房款、领取产权证等手续。2004年9月28日，李某某出具《收条》，载明：“今收到范某某交来购买荷花池×幢11号、12号房屋现款34000元。全款已付清。”为了深化城镇住房制度改革，促进住房商品化、社会化，根据成府发[1995]60号文件规定，2009年11月19日，成都铁路局（甲方）与李某某（乙方）签订《成都市住房制度改革售购房合同》，甲乙双方就有关售购房问题协商一致，自愿签订本合同。一、甲方同意乙方购房申请，将位于本市金牛区二环路北三段407号×幢×单元2楼11、12号，竣工使用于1950年的砖木结构，建筑面积为40.63平方米（其中住房面积34.49平方米，楼梯间面积6.14平方米）的公有住房一套，出售给乙方。……二、2、按成本价购房：有34.49平方米建筑面积按成本价核定为380元/平方米，经工龄折扣后的房价为336.88元/平方米。……该套住房应付总房价款为11619元。五、职工以成本价和实际成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。”后李某某无钱由范某某代其缴纳购房款11619元。另查明，一、2017年5月3日，成都铁路局成都车站出具证明：成都车站退养职工李某某，仅享受铁路局福利性住房一套（地址位于成都市金牛区二环路北三段×号×栋×号×号），无另购福利房。二、《住房租赁证》显示，承租人李某某，工作单位成都客运站，身份证号为510×××113，住房地址：荷花池路×栋11号、12号，建筑面积35.64平方米，使用面积28.18平方米，月租金合计33.40元，发证日期2004年9月，在此备注中：父李洪荣病故，转客站；李某某已退养。本院认为，李某某与范某某签订的《房屋购销协议》是否合法有效是审理本案的关键。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人事后取得处分权的，该合同有效。”2004年9月9日，李某某与范某某在签订《房屋购销协议》时，李某某仅享有诉争房屋的承租权未取得诉争房屋所有权，其房屋所有权属于成都铁路局；但2009年11月19日李某某与成都铁路局签订《成都市住房制度改革售购合同》后，即取得诉争房屋所有权；故《房屋购销协议》系李某某与范某某真实意思表示，不违背法律的禁止性规定，合法有效，对各方当事人均有法律约束力，各方均应依约履行义务。2004年范某某已支付34000元购房款，后于2009年成都铁路局将房屋出售给李某某再次支付11619元的购房款，结合当时市场行情，范某某已支付对价，诉争房屋应归范某某所有，故范某某请求确认诉争房屋归其所有的观点，主张本院予以支持。本案中，由于《房屋购销协议》中未约定承租期限及承租费用，且明确约定为房屋买卖，故李某某辩称签订的是承租使用权协议的观点，不予采信。李某某辩称2009年成都铁路局将房屋出售给李某某范某某支付11619元的购房款系借款，未出具证据证实，故其辩称观点不予认可。关于李某某无住房居住困难的情况，由于在协议书中明确载明已在其他地方租住，故其抗辩不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十一条。第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：位于成都市金牛区二环路北三段×号×幢×号×号的房屋归范某某所有；案件受理费650元，减半收取325元，由李某某负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 吴荣霞二〇一七年五月十五日书记员 徐艺菲 微信公众号“”