（2017）苏0583民初3455号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-11-30
案件名称
倪贵祥、田小花与苏春燕、李兵房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
倪贵祥,田小花,苏春燕,李兵,昆山理想家园房地产咨询有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十六条，第一百三十条
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初3455号原告（反诉被告）：倪贵祥，男，汉族，1990年3月25日生，住江苏省阜宁县。原告（反诉被告）：田小花，女，汉族，1989年7月24日生，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：郑宝华，上海申浩（昆山）律师事务所律师（代理上述二原告）。委托诉讼代理人：张春，上海申浩（昆山）律师事务所律师（代理上述二原告）。被告（反诉原告）：苏春燕，女，汉族，1973年12月4日生，住浙江省海盐县。被告（反诉原告）：李兵，男，汉族，1977年11月24日生，住四川省武胜县。委托诉讼代理人：何玉媛，江苏昆成律师事务所律师（代理上述二被告）。委托诉讼代理人：李继超，江苏昆成律师事务所律师（代理上述二被告）。第三人：昆山理想家园房地产咨询有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北萧林路1003号，统一社会信用代码91320583694523622W。法定代表人：李邦圣，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵行光，男，汉族，1991年8月15日生，住安徽省蚌埠市五河县，该公司员工。原告倪贵祥、田小花与被告苏春燕、李兵、第三人昆山理想家园房地产咨询有限公司（以下简称理想家园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李加好独任审判。审理中，被告苏春燕、李兵向本院提起反诉，经审查符合法律规定，本院予以准许，本诉和反诉合并审理。于2017年3月16日公开开庭进行审理。原告倪贵祥、田小花及其共同委托诉讼代理人郑宝华、被告苏春燕、李兵及共同委托诉讼代理人何玉媛、第三人理想家园公司委托诉讼代理人赵行光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪贵祥、田小花向本院提出诉讼请求：1、请求判令苏春燕、李兵返还定金30000元及利息损失（以30000元为基数，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率，自2016年8月8日起计算至实际归还之日止）；2、苏春燕、李兵支付违约金69800元；3、本案诉讼费和律师费由苏春燕、李兵负担。事实与理由：2016年8月6日倪贵祥、田小花与苏春燕、李兵通过理想家园公司居间服务签订了《昆山市存量房买卖合同》，由倪贵祥、田小花购买苏春燕、李兵坐落于昆山市巴城镇XX小区XX幢XX室房屋。合同约定，房屋面积64平方米，车库面积8平方米，总价款共计349000元。签约时支付定金30000元，办理过户当日支付109000元，银行贷款支付200000元，尾款10000元在交付房屋时支付。合同签订后，倪贵祥、田小花按约定支付定金30000元。后因昆山房价持续增长，苏春燕、李兵要求涨价20%并拒绝配合办理贷款审批及过户登记手续。为维护自身合法权益，特向法院具状起诉，请求法院判如所请。被告苏春燕、李兵辩称：倪贵祥和田小花存在逾期付款和办理过户等行为，属于违约方，无权要求返还定金。苏春燕、李兵更无需支付违约金。请求法院驳回倪贵祥、田小花的全部诉讼请求。第三人理想家园公司述称：对倪贵祥、田小花的起诉没有意见。反诉原告苏春燕、李兵向本院提出反诉请求：1、请求判令解除苏春燕、李兵与倪贵祥、田小花签订的《昆山市存量房买卖合同》，倪贵祥、田小花支付违约金差额39800元；2、本案的反诉费由倪贵祥、田小花负担。事实与理由：2016年8月6日苏春燕、李兵与倪贵祥、田小花通过理想家园公司居间签订了《昆山市存量房买卖合同》，由倪贵祥、田小花向苏春燕、李兵购买坐落于昆山市巴城镇XX小区XX幢XX室。其中合同第十四条补充约定，“具体时间按产证办下来时间为准”。苏春燕、李兵的房产证于2016年8月23日办理下来。苏春燕、李兵于2016年9月8日提交过户所需资料给倪贵祥、田小花及理想家园公司，但倪贵祥、田小花以合同没有约定日期和银行贷款办不下来为由，迟迟不付款和过户，导致苏春燕和李兵的合同目的无法实现。倪贵祥、田小花的行为已构成根本违约，故向法院提起反诉，请求法院判如所请。反诉被告倪贵祥、田小花辩称：倪贵祥和田小花已经支付定金30000元，第二笔房款是在房屋过户当日支付，但苏春燕和李兵单方面要求加价20%，否则不协助倪贵祥和田小花办理房屋过户登记手续，所以倪贵祥和田小花支付第二笔房款的条件并未成就，故应当是苏春燕和李兵违约。反诉第三人理想家园公司述称：对苏春燕和李兵的起诉没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：倪贵祥与田小花系夫妻关系。2016年8月6日苏春燕、李兵（甲方）与倪贵祥、田小花（乙方）在理想家园公司（丙方）居间下签订《昆山市存量房买卖合同》。合同约定，甲方同意将坐落在昆山市巴城镇XX小区XX号楼XX室房屋，建筑面积64平方米及车库8平方米出售给乙方。甲、乙双方一致同意该房屋总价款为349000元。乙方的付款方式为商业银行贷款。本次交易各流程时间和付款方式约定为：签约时，乙方向甲方支付定金30000元；签约后，甲、乙双方于5日内备齐所有资料，配合丙方到银行申请贷款；第二笔房款，109000元在办理过户当日支付；第三笔房款200000元，在银行房贷三个工作日到甲方产权人账户；尾款10000元，交房时结清。甲、乙双方若由任何一方未按照合同约定全面履行自己的义务，则每逾期一日向守约方支付总价款万分之三作为违约金。逾期超过二十日，守约方有权单方面解除合同，违约方应向守约方支付总价款的20%作为违约金。本合同如因发生人力不可抗拒因素导致无法履行，三方协商解约，均不承担违约责任。国家税费、银行利率调整等因素不影响合同完全无法履行的，不算作不可抗力。合同补充约定，若甲方违约，代理人全权负责。具体时间按照房产证办出来的时间为准。2016年8月8日倪贵祥、田小花支付苏春燕、李兵定金30000元。2016年8月23日涉案房屋办理了产权人为苏春燕的不动产权利证书。2016年12月9日理想家园公司员工王甜甜与苏春燕进行电话沟通，王甜甜询问苏春燕是否倪贵祥、田小花不给予补偿，其就不提供银行卡号。而苏春燕称其于2016年9月8日将材料交给该公司但一直拖到11月份都无法过户，故要求倪贵祥、田小花要么补偿总房款的20%继续履行合同，要么解除合同退还定金，要么两人自行处理。2012年12月12日倪贵祥和田小花分别联系李兵，李兵再次陈述了苏春燕的上述说法和解决方案，而倪贵祥在通话中也认可由于房屋面积较小，部分银行不同意放贷的情况以及昆山市的限购和苏州市房产新政导致部分流程进展缓慢。苏春燕和李兵在审理中称，2016年11月底接到理想家园公司通知来昆山办理兴业银行卡，但发现涉案房屋并未办理网签备案登记。理想家园公司确认合同中约定的“具体时间按照产证办出来的时间为准”是为防止双方在产证办出来后不提交资料而约定的提交资料的时间。商业贷款的审批不需要先进行网签，按照倪贵祥、田小花贷款银行兴业银行的要求，苏春燕和李兵需要提供一个兴业银行的账号，不需要是昆山兴业银行的账号，但二人并未提供。本院认为，倪贵祥、田小花与苏春燕、李兵之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且并不违反国家法律和行政法规等强制性规定，应当认定真实有效，双方均应恪守履行。苏春燕根据合同约定，贷款审批通过是房屋过户并支付第二笔购房款的前提。办理银行贷款审批手续是理想家园公司的合同义务，而非倪贵祥、田小花的合同义务。合同中也并未明确约定贷款审批通过的时间，故理想家园公司应当在合理时间内及时完成倪贵祥、田小花的贷款审批手续，而贷款手续的审批也需要苏春燕和李兵予以协助配合。苏春燕、李兵未按照理想家园公司提供银行账户是造成倪贵祥、田小花银行贷款未审批的原因，这也导致双方无法履行合同约定的进行房屋过户以及支付购房款的义务。即使是因倪贵祥、田小花的原因导致付款条件不能成就，但因合同未明确约定具体付款时间，故苏春燕、李兵应当催告并给予倪贵祥、田小花合理的履行时间。在合理期限内未履行，才符合合同解除的条件。现苏春燕、李兵未提供充分证据证明已经给予了倪贵祥、田小花合理的履行期限，故其主张合同解除的条件并不成就。而合同网签备案并非倪贵祥、田小花与苏春燕、李兵约定的合同内容，只是房屋产权过户的前置程序之一。综上，苏春燕、李兵以此为理由解除合同，缺少事实和法律依据。倪贵祥、田小花主张返还定金并赔偿违约金的诉讼请求即含有解除双方之间签订的《昆山市存量房买卖合同》的意思表示，因苏春燕、李兵已经以行为方式表明不再继续履行合同，故本院确认二人与倪贵祥、田小花之间的《昆山市存量房买卖合同》于苏春燕、李兵收到本诉起诉状副本之日起解除。苏春燕、李兵主张解除双方之间《昆山市存量房买卖合同》的反诉请求，缺少事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案合同已经解除，故苏春燕、李兵应当将收取的倪贵祥、田小花的购房定金30000元返还倪贵祥、田小花。倪贵祥、田小花的定金利息损失已经通过违约金的形式予以了弥补，在二人未提供证据证明其实际损失超过违约金的情况下，对该项诉讼请求，本院不予支持。苏春燕、李兵的违约行为导致房屋买卖合同无法继续履行，二人应当承担相应的违约责任。倪贵祥、田小花主张按照合同约定以购房款349000元的20%计算违约金，共计69800元，合法有据，本院予以确认。如前所述，倪贵祥、田小花在合同履行过程中并不存在违约行为，故苏春燕、李兵主张二人支付违约金差额39800元的反诉请求亦缺少法律和事实依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条之规定，判决如下：据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告苏春燕、李兵于本判决生效之日起十日内返还原告倪贵祥、田小花购房定金30000元。二、被告苏春燕、李兵于本判决生效之日起十日内支付原告倪贵祥、田小花违约金69800元。（如采用转账方式，请汇入原告指定账户或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山营业部，账号32×××60。）三、驳回原告倪贵祥、田小花的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告苏春燕、李兵的全部反诉请求。如果未按照本判决确定的履行期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决指定的期间履行债务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决确定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费2295元，减半收取1147.5元，由被告苏春燕、李兵负担。该费原告已经预交，本院不再退还，二被告于本判决生效之日起十日内支付原告。反诉案件受理费875元，减半收取437.5元，由反诉原告苏春燕、李兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行，中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审判员 李加好二〇一七年五月十五日书记员 王颂淼附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。