（2017）鄂1087民初字第448号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-05-23
案件名称
邓恢全、邓辉超等与尚晓颖等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
松滋市人民法院
所属地区
松滋市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邓恢全,邓辉超,尚晓颖,罗艺华,黄宇翔
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第十二条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第二百二十九条，第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
湖北省松滋市人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂1087民初字第448号原告：邓恢全，男，1972年12月10日出生，汉族，松滋市人，住松滋市。原告：邓辉超，男，1970年8月1日出生，汉族，松滋市人，住松滋市。上述原告共同委托诉讼代理人:镇高才、雷正国，湖北盛华律师事务所律师。被告：尚晓颖，男，1979年11月26日出生，汉族，松滋市人，住松滋市。委托诉讼代理人：丁赟，湖北丰年律师事务所律师。被告：罗艺华，男，1974年10月19日出生，汉族，监利县人，住监利县。第三人：黄宇翔，男，1996年7月29日出生，汉族，松滋市人，户籍所在地武汉市江汉区。委托诉讼代理人：宋卫京，女，现年44岁，住松滋市，系第三人母亲。原告邓恢全、邓辉超与被告尚晓颖、罗艺华，第三人黄宇翔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓恢全、邓辉超及原告共同委托诉讼代理人镇高才、被告尚晓颖的委托诉讼代理人丁赟、第三人黄宇翔的委托诉讼代理人宋卫京到庭参加诉讼。被告罗艺华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求确认第三人与被告于2013年2月21日签订的租赁合同已于2017年1月10日解除；2、要求被告立即将门面腾空返还给原告，并结清该门面在返还前所欠的水电费及其他费用；3、要求被告从2016年2月22日至返还门面之日止按照每天1260元标准向原告支付占有使用费；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年2月21日，第三人与被告签订租赁合同一份，约定第三人将其享有所有权的坐落在松滋市新江口镇民主路132-26-27号（鑫泰国际）1楼门面出租给被告从事商品经营：租赁期限6年，自2013年2月22日至2019年2月21日；前三年（2013年2月22日至2016年2月21日）的租金每年为30万元（须于每年2月21日前付清当年房租）；后三年租金根据鑫泰国际左右门面租金（标准）由双方协商确定，不得高于或低于（鑫泰国际）左右门面租金。合同签订后，第三人将门面交付给被告使用，被告也按照原先约定将房租交到2015年。2016年1月25日，第三人与原告签订《房屋买卖协议》一份，约定将其出租门面出卖给原告。2月2日，买卖双方共同到松滋市不动产登记中心办理了产权过户登记，在出卖后，原告和第三人分别找被告协商，要求依照原租赁合同约定对后三年的房租进行调整，在无法协商的情况下，原告于2016年8月24日向松滋市人民法院提起民事诉讼，但被告一直不予理睬，原告于12月6日撤回起诉。2017年1月4日，原告向被告送达《通知》，告知其若继续承租该门面，须在2017年1月10日前按照每年46万元的租金标准与原告重新签订租赁合同；如果逾期不签合同，原告决定解除2013年2月21日第三人与被告签订的租赁合同，同时要求被告在2017年1月30日前将门面腾空予以返还，并从2016年2月22日起至返还之日止按照每天1260元标准向原告支付占有使用费。《通知》送达后，被告不予理睬。综上，原告对被告所租用的门面已经取得了所有权，故要求被告依照原租赁合同的约定对于自2016年2月22日至2019年2月21日的租金予以调高，于法有据，但被告一直不予理睬，可见原告要求解除合同的条件已经成就，且向被告送达了《通知》。据此，原告依据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释之规定，特向人民法院提起民事诉讼，要求查明事实，依法准如原告所请。被告尚晓颖辩称：1、原、被告之间的房屋租赁合同不因原告发出通知而解除；合同解除的程序应严格遵循合同法中规定的法定解除及约定解除的条件。本案中，答辩人仅仅因为未与第三人就后三年租金的涨跌协商达成一致，不存在迟延履行债务或者有其他违约行为导致了原告和第三人不能实现合同目的的情形，故原告无权单方解除房屋租赁合同，其发出的所谓通知因并未依照合同法的合同解除规定进行主张，即使送达给答辩人，也不能达到解除合同的法律后果。2、答辩人不存在任何违约情形。答辩人与第三人签订的房屋租赁合同中，明确约定租赁期限为6年，前三年租金为30万元，后三年租金由双方协商确定。在双方就后三年租金协商不一致的情况下，仍将第四年的租金30万打给了第三人。现原告有合理的增加租金请求，即使在双方无法协商一致的情形下，也可诉诸法院要求增加，但原告在起诉要求增加租金后又撤诉，不能当然认为答辩人存在违约行为。3、从合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，应认定租赁合同继续有效。本案中当事人只约定了后三年租金由双方协商确定，并没有约定协商不成时乙方可以单方解除合同，也不必然推断出协商不成时乙方当事人应当解除合同，故不存在约定解除事由。且不能仅因租金协商不成的事由就认定答辩人存在违约行为，原告解除合同无任何法定依据，请依法审查驳回原告的全部诉讼请求。被告罗艺华未提交书面答辩状，也未举证。第三人黄宇翔未提交书面陈述，也未举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月21日，第三人黄宇翔的母亲宋卫京与被告尚晓颖、罗艺华签订租赁合同一份，约定将位于松滋市民主路132-26-27号门面出租给被告，房屋租期六年，自2013年2月22日至2019年2月21日止。前三年（2013年2月22日至2016年2月21日）每年租金为人民币30万元，租金每年2月21日付当年房租（每年一付），后三年租金根据鑫泰国际左右门面租金双方协商而定，不得高于或低于左右门面租金。违约金和违约责任条款约定“若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或者租给他人，视为甲方（出租方）违约，负责赔偿违约金贰拾万元整”。合同签订后，双方均按合同履行了义务。2016年1月25日，第三人黄宇翔与原告邓恢全、邓辉超签订房屋买卖合同，约定将上述出租房屋出卖给原告，并在原告按约支付价款后，双方于2016年2月2日办理了房屋权属变更登记，原告邓辉全、邓辉超已依法取得该房产的不动产权证书。由于被告与第三人在租赁合同中约定“后三年租金根据鑫泰国际左右门面租金双方协商而定，不得高于或低于左右门面租金”，第三人的母亲宋卫京在出卖房产后，于2016年2月5日书面通知被告房产已转让原告，房屋租赁事宜由被告与买房人即原告联系，但被告拒收。后被告与第三人的母亲宋卫京通过短信就房屋转让、30万元租金交付进行了联系，但对于租金涨跌事宜未进行协商。由于鑫泰国际周围的门面租金已上涨至46万元/年，原告提交孔吾安与陈方的门店租房合同和支付租金的交易记录证明该事实，要求被告按此租金标准支付租金，但没有结果。2016年8月24日，原告向本院起诉被告及第三人，要求被告增加承租原告门面房的租金标准，要求将自2016年2月22日至2019年2月21日期间的年租金标准在原先30万元的基础上增加20万元，后原告申请撤诉，本院于2016年12月6日作出准许原告邓恢全、邓辉超撤诉的裁定。2017年1月5日，松滋市公证处对原告邓恢全、邓辉超向尚晓颖、罗艺华送达《通知》的行为及内容进行保全，并作出了（2017）鄂松滋证字第0555号公证书，证明原告已通知被告如下内容的事实：1、如继续承租，要求被告在2017年1月10日前按照每年46万元的租金标准重新签订房屋租赁合同；2、逾期，原告决定解除2013年2月21日所签订的租赁合同，要求被告于2017年1月30日前将门面腾空予以返还，并应从2016年2月22日起至返还之日止按照每天1260元标准向原告支付门面占用费。并特别说明，如被告未能在2017年1月8日前与原告重新签订租赁合同，本通知即作为解除2013年2月21日签订的租赁合同的通知。该通知送达后，原、被告未达成任何协议。原告遂于2017年3月10日提起本案诉讼。本院认为：本案原告在被告与第三人的房屋租赁期间购买该租赁房产成为房屋所有权人，不影响房屋租赁合同的效力。按照该合同的约定，后三年的租金根据鑫泰国际左右门面租金由双方协商而定，不得高于或低于左右门面租金。因原、被告对后三年租金不能协商一致，原告依法书面通知被告增加租金，逾期答复则解除合同，并对该通知行为进行了公证，但被告仍然没有任何意思表示。现原、被告不能对合同价款达成一致，合同价款系租赁合同的主要条款，因合同主要条款不能达成一致，导致租赁合同无法履行，合同目的不能实现，现原告依法通知被告解除合同、返还房屋并支付占有使用费的请求符合法律规定，本院予以支持。对于被告占用期间租金标准，参照该门面周围的房屋租金46万元/年计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十九条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、第三人黄宇翔与被告尚晓颖、罗艺华于2013年2月21日签订的租赁合同于2017年1月10日解除。二、被告尚晓颖、罗艺华于本判决生效后30天内返还原告租赁房屋，并从2016年2月22日起至房屋返还之日止按照每日1260元标准向原告支付占有使用费。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8578元，由被告尚晓颖、罗艺华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服一审判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇:湖北省荆州市中级人民法院，帐号：17×××30，开户银行：中国农业银行荆州市长江大学支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 胡 敏审 判 员 张青青人民陪审员 赵晓虹二〇一七年五月十五日书 记 员 黄宇伟 关注公众号“”