（2017）吉01民终2666号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-07-26
案件名称
王会斌与郭淑娟房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王会斌,郭淑娟
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终2666号上诉人（原审被告）：王会斌，女，汉族，1962年5月12日生，现住长春市朝阳区红旗街道德昌路委631组德昌小区3栋2单元304室。被上诉人（原审原告）：郭淑娟，女，回族，1962年9月20日生，住长春市朝阳区光明路*号。委托诉讼代理人：杨威，男，回族，1962年2月6日生，住长春市朝阳区光明路*号。上诉人王会斌因与被上诉人郭淑娟房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2016）吉0104民初1643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王会斌上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审，一二审案件诉讼费用由郭淑娟承担。事实和理由：1.漏水事件发生后，郭淑娟一直占用案涉房屋拒不交出，王会斌于2016年5月13日接到应诉通知书后积极联系郭淑娟为了减少损失立即交房、退房租等事宜，郭淑娟拒不同意，直到2016年6月13日在法官现场监督下才正式退房，一审对此事实予以不顾，判决错误。2.根据双方签订的《住宅房屋租赁合同》第九条的约定，王会斌不应当承担违约责任。3.一审判决违反法定程序，按照民诉法的规定，简易程序审理的案件应当在三个月内审结，而一审审理期限为4个多月，亦未当庭宣判，庭审结束到收到判决严重拖期，程序违法。郭淑娟辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。郭淑娟向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除郭淑娟、王会斌所签订的《住宅房屋租赁合同》，判令王会斌退还租金8000元，退还押金2000元，向郭淑娟支付违约金6000元；2.本案全部诉讼费用由王会斌承担。一审法院认定事实：2015年10月9日，郭淑娟（作为乙方）与王会斌（作为甲方）签订《住宅房屋租赁合同》一份，该合同约定：甲方将位于长春市红旗街德昌路委631组3栋2门304室私有房屋出租给乙方，租赁期限自2015年7月1日至2016年7月1日，共计12个月，每月房租2000元，年交，租金总计24000元，租金包含租用房屋现有固定附属设施和三气以及有线电视线路，还包括附属设备、家具、家电。乙方交付甲方抵押金2000元。甲方应在2015年7月1日将房屋交付给乙方使用。甲方保证房屋的安全性和上述条件供给和使用，并保证不影响和干扰乙方正常使用该房屋。合同还约定了违约责任及免责条款，一方违约需支付对方三个月租金计6000元;合同履行期间出现不可抗拒因素导致合同无法履行，甲乙双方互不违约。合同签订后，郭淑娟向王会斌交付了12个房租24000元及抵押金2000元。2016年3月8日，因郭淑娟租用房屋楼上暖气爆裂导致该租用房屋棚顶、墙壁大量漏水，室内被褥等被淋湿，房屋被水淹，无法正常使用。事故发生后，郭淑娟经与王会斌多次协商未果，致使郭淑娟于2016年4月26日诉讼来院，一审法院向王会斌送达起诉状的时间为2016年5月13日。本案在一审审理中，一审法院于2016年6月13日组织双方对房屋进行了交接，王会斌返还郭淑娟抵押金1590元（扣物业费410元）。一审法院认为，郭淑娟、王会斌签订的《住宅房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，为有效合同。合同明确约定，出租方应保证房屋的安全性，并保证不影响和干扰承租方正常使用该房屋。因租用房屋严重漏水致使郭淑娟无法正常使用该房屋起诉至本院，故本案租赁合同自王会斌收到起诉状之日即2016年5月13日即视为解除。该房屋漏水的原因虽然是楼上房屋暖气爆裂造成，但该漏水事件并不属于合同履行中出现的不可抗力因素，且根据《中华人民共和国合同法》一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”故王会斌作为该房屋出租人对此应向承租人郭淑娟承担违约责任，王会斌与楼上房屋所有人之间的纠纷应另行解决。王会斌应将自漏水之日起至合同期满之日租金7540元(2016年3月8日至2016年7月1日，4*2000元-7*24000元/365)返还给郭淑娟。另，郭淑娟按合同约定要求王会斌支付违约金6000元，应予支持。王会斌提出的房屋漏水事件属于不可抗拒因素，不应承担违约责任等答辩主张，缺乏法律依据，一审法院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条之规定，判决如下：一、被告王会斌于本判决生效后立即返还原告郭淑娟房屋租金7540元，支付违约金6000元合计13540元。二、驳回原告郭淑娟其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，由原告郭淑娟负担50元，被告王会斌负担150元。本院二审查明事实与一审查明事实相同。本院认为：郭淑娟、王会斌签订的《住宅房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。因案涉房屋楼上房屋暖气爆裂致使案涉房屋无法使用，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”，王会斌应当承担的违约责任。王会斌虽主张漏水事件属于不可抗力，根据《住宅房屋租赁合同》第九条的约定，应予免责。但漏水事件并不属于“不可抗拒的因素”，故王会斌此主张本院不予支持。关于王会斌是否应当返还2016年5月13日至2016年6月13日的租金的问题。王会斌主张其于2016年5月13日接到应诉通知书后积极联系郭淑娟为了减少损失立即处理交房、退房租等事宜，郭淑娟拒不同意，直到2016年6月13日在法官现场监督下才正式退房，王会斌不应返还2016年5月13日至2016年6月13日的租金。郭淑娟承认王会斌于2016年5月13日与其电话沟通要求其交还案涉房屋，但郭淑娟认为起诉后应经法院处理后再交还房屋钥匙，因此未同意返还房屋，直到2016年6月13日其在法院主持下才向王会斌交还房屋。因郭淑娟起诉要求解除租赁合同，意思表示即为终止履行合同，不再承租，应当及时向王会斌返还房屋，但其在王会斌2016年5月13日已经电话协商要求交还案涉房屋钥匙的情况下，仍然拒不交还房屋，其应当承担2016年5月13日至实际返还房屋之日即2016年6月13日期间的租金。至于郭淑娟主张的其已诉至法院不应自行交还房屋，没有法律依据，不能成立。故王会斌应当返还郭淑娟的租金金额应为5540元（7540元-2000元）。关于一审法院是否存在程序违法的问题。王会斌主张一审适用简易程序，应当在三个月内审结。但一审系适用普通程序审理且在法定审限内审结，审理程序并无不当，王会斌此主张无依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，依法应予改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、变更长春市朝阳区人民法院（2016）吉0104民初1643号民事判决第一项为：上诉人王会斌于本判决生效后立即返还被上诉人郭淑娟房屋租金5540元，支付违约金6000元，合计人民币11540元；二、驳回上诉人王会斌的其他上诉请求。二审案件受理费339元，由上诉人王会斌负担268元，被上诉人郭淑娟负担71元。本判决为终审判决。审 判 长 郭 智代理审判员 张新华代理审判员 贺银婷二〇一七年五月十五日书 记 员 陈 钢 搜索“”