（2016）苏民终1390号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2018-07-20
案件名称
1390徐州巨龙商贸有限公司与徐州恒基伟业投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省高级人民法院
所属地区
江苏省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐州巨龙商贸有限公司,徐州恒基伟业投资发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百一十三条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省高级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏民终1390号上诉人（原审原告）：徐州巨龙商贸有限公司，住所地江苏省徐州市淮海西路103号。法定代表人：郭耀，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈正山,北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丹，北京市京都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州恒基伟业投资发展有限公司，住所地江苏省徐州市鼓楼区河清路64号405室。法定代表人：赵瑶宝，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋成阵，江苏茂通律师事务所律师。上诉人徐州巨龙商贸有限公司（以下简称巨龙公司）因与被上诉人徐州恒基伟业投资发展有限公司（以下简称恒基公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市中级人民法院(2015)徐民初字第25号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日立案后，依法组成合议庭，于2017年2月16日公开开庭进行了审理。上诉人巨龙公司的委托诉讼代理人陈正山、王丹，被上诉人恒基公司的法定代表人赵瑶宝及其委托诉讼代理人蒋成阵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。巨龙公司上诉请求：撤销一审判决，改判解除双方之间的《房屋租赁合同》，恒基公司支付职工安置费用及房屋租金17309581.91元，承担本案一、二审诉讼费、保全费及鉴定费用。事实和理由：1.一审判决案由确定错误。本案案由应为委托经营合同纠纷，而非房屋租赁合同纠纷。双方当事人除签订《房屋租赁合同》外，还签订了《租房补充协议》、《职工安置协议》、《补充协议》等，双方订立合同的目的是将巨龙商厦的人、财、物交由恒基公司经营管理，由恒基公司负责职工的安置且自负盈亏。2.恒基公司已超过三个月未支付职工工资、生活费、社保费用，巨龙公司解除合同符合合同约定。2008年9月至2013年12月期间，恒基公司基本上按约支付相关费用，也未提出过异议。2014年1月至3月，恒基公司仅支付了部分职工的工资、生活费、社保费用，2014年7月之后就分文未付。恒基公司已构成根本违约，合同约定的解除条件已成就。3.恒基公司应当履行的义务是安置职工上岗就业，而非一审判决认定的仅为提供岗位信息，若没有岗位安排，则必须承担职工的生活费及社保费用。4.一审判决认定恒基公司只应承担2008年9月至2010年8月期间待岗职工的生活费、社保费用是错误的。（1）双方在《职工安置协议》中约定职工待岗2年有条件限定，而非无条件。第一是符合安置条件的职工，第二是自己不愿意上岗的，第三是待岗2年后仍不愿意上岗的，只有同时满足该三项条件的职工，才能认定待岗2年。该2年的待岗期限的起算点和终止点要根据条件是否具备来确定，故该2年期限不可能是一个固定的具体的日期期间，也不可能是针对所有职工。（2）只要恒基公司不能安排职工上岗，恒基公司就要一直承担待岗职工的生活费和社保费用。双方之间除签订《职工安置协议》外，还签订《补充协议》、《职工解除劳动合同及未能安置完的职工的补充协议》，《补充协议》约定对不愿意上岗的职工继续待岗2年，如期满后仍不上岗，可根据职工情况及恒基公司的发展，适当延长待岗时间。《职工解除劳动合同及未能安置完的职工的补充协议》约定：在1年内对愿意上岗的职工，因恒基公司经营项目无法再安置的职工，按徐州市最低工资标准的80%支付给巨龙公司，并承担该部分职工的五险一金等社会统筹，由巨龙公司进行安置。5.一审判决对于巨龙公司七名留守人员的工资及社保费用判令由巨龙公司承担，缺乏事实及法律依据。《职工安置协议》约定安置范围是巨龙公司的全部职工，七名留守人员的工作是职工安置工作的一部分，而安置工作是恒基公司的合同义务，七名留守人员的工作劳动成果也归属于恒基公司。6.一审判决违反《劳动合同法》的规定，要求巨龙公司违法单方解除与职工的劳动合同，将会产生严重的社会问题。《劳动合同法》对于用人单位解除劳动合同有明确规定，用人单位不得违反法律规定解除劳动合同。巨龙公司能否与职工解除劳动关系，取决于是否符合法律规定，而不能在双方当事人之间的合同中作出约定。巨龙公司因经营巨龙商厦亏损，才将巨龙商厦委托给恒基公司经营管理，主要目的是为了安置职工，并未从中获利。按照一审判决的认定，恒基公司从2010年9月开始就不需支付职工生活费及社保费用，却能无偿使用房屋八年，年收入达1000万元以上，导致双方的权利义务严重失衡。综上，请求二审法院依法改判。恒基公司辩称，巨龙公司的上诉请求均不能成立。1.本案并非委托经营合同纠纷，双方签订了具体明确的《房屋租赁合同》，从未签订过委托经营合同。双方之间签订《房屋租赁合同》及《职工安置协议》的目的是为了帮助巨龙公司顺利完成改制。2.至2014年底，恒基公司已多支付994579.39元，并不拖欠巨龙公司职工工资、生活费、五险一金。巨龙公司要求解除租赁合同无法定及约定理由。3.恒基公司提供的岗位明确具体且是真实的，从《职工安置协议》第三条第五款约定来看，恒基公司提供岗位信息（有明确的岗位设置及人数和工资待遇）是履行安置义务的第一步，巨龙公司应根据该安置信息提供愿意上岗的职工过来进行应聘，然后接受培训上岗从而达到安置的目的。从履行过程来看，恒基公司多次发函，巨龙公司对于岗位的设置及安置方案真实性从未提出过异议。4.一审法院认定恒基公司只承担2008年9月至2010年8月两年期间的待岗职工的生活费、社保费用是正确的，根据《职工安置协议》第三条第4款的约定，巨龙公司仅提供了七名待岗职工的信息，恒基公司已对该七名职工作了妥善的安置，对于其他待岗职工在恒基公司向巨龙公司送达安置信息后，巨龙公司从未向恒基公司提供愿意接受安置的待岗职工信息。因此，根据《职工安置协议》的约定，待岗期限就是2年，期满后应由巨龙公司根据劳动合同法的相关规定与职工解除劳动合同。5.关于七名留守人员的问题。一审法院认定其工资待遇由巨龙公司自行承担是正确的，七名留守人员不需要恒基公司进行安置，其工作职责是管理巨龙商厦资产，为巨龙公司服务，因此，其相关待遇应由巨龙公司承担。6.一审判决并未违反劳动合同法的相关规定，巨龙公司根据其待岗职工是否愿意续签劳动合同，接受上岗等情形，根据公司的规章制度结合劳动合同法的相关规定，依照法定程序解除与职工的劳动合同是完全合法的，双方之间对于解除巨龙公司职工劳动合同的约定是要求巨龙公司依法解除，而不是违法解除。另巨龙公司关于恒基公司目前的年收入达到1000万元的说法与事实不符，一审判决也未认定恒基公司每年只需支付150万元。目前的现状是恒基公司转租的部分租金已由巨龙公司申请法院进行了财产保全。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。巨龙公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议，恒基公司支付所欠房屋租金17926248.58元；2、诉讼费用由恒基公司承担。一审法院认定事实：2008年2月28日，（出租人、甲方）巨龙公司与（承租人、乙方）恒基公司签订了《房屋租赁合同》一份，约定：第一条甲方将自有的坐落在徐州市淮海西路103号的巨龙商厦（占地5372.9平方米，合8.06亩，建筑面积14410.67平方米），除主体楼7-13层、工商银行、交通银行营业厅以外的其他营业楼层、主体楼1-6层及外部仓库全部出租给乙方使用。……第二条租赁期10年……在本合同签字生效之日起5日内，乙方向甲方交付房屋租赁保证金50万元，如乙方在5年内解除本租赁合同，房屋租赁保证金不予退还。……第三条年租金为200万元，用于支付双方约定的巨龙商厦未上岗职工按政策应享受的生活费及五险一金等，由乙方包干使用，不足部分或产生税金均由乙方承担。第四条租赁房屋的用途为商业用房。第五条租赁期间，甲方原则同意乙方装修及增建房屋，装修及增建方案须报甲方备案，甲方配合乙方进行有关申报立项工作。……第七条有下列情形之一，甲方有权解除本合同：1、拖欠职工工资、生活费及五险一金三个月；2、乙方违反本合同约定，不承担维修责任致使房屋或设备严重损坏的；3、3年内未建成大型建筑的（建筑面积3000平方米以上）；4、未经甲方书面同意，乙方将出租房屋进行装修改造的；5、未经甲方书面同意，乙方将出租房屋整体转租给第三人；6、乙方在出租房屋进行非法活动的；7、不按照职工安置协议约定安置职工的……第十一条其他约定事项1、乙方按照承诺安置巨龙商厦职工上岗，承担工资及五险一金社会统筹等费用。……4、水费、电费、煤气费甲乙双方各自装表计量，电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费及经营前的一切改造费用均由乙方承担。6、甲方同意留给乙方4个月的装修期，免收租金，装修期自房屋交付之日起计算。……9、在房屋租赁过程中，若甲方改制，乙方应积极配合，不得以任何借口影响改制。……11、如甲方改制或出售房屋，须提前3个月通知乙方。在同等条件下，乙方有优先购买权。在租赁期限内，房屋出售（或改制）不影响乙方租赁。……同日，双方签订《职工安置协议》，约定如下：一、安置原则：乙方安置甲方全部职工，严格按照《劳动合同法》等法律法规规定，规范管理职工；双方本着友好协商原则，切实保护甲方职工切身利益，保持职工队伍稳定；同时，甲方支持乙方正常经营，并努力提供良好的用工条件，以达到甲方、乙方和职工三方满意。二、……下列工作事项由双方共同协商确定：（1）职工上岗协议（2）管理规定和制度：包括工作纪律、职工违规违纪的处理办法，工作作息时间和方式、劳动保护、工资待遇等（3）工作岗位设置。三、职工安置方法及政策1、乙方在开始装修4个月后，在2008年度内分批安置甲方全部职工，并承担全部职工的工资、生活费、五险一金等费用。2、乙方在分批安置甲方职工过程中，对没有及时安置的职工按徐州市下岗职工最低生活费标准，每月支付给职工，并承担五险一金。3、甲方企业内退的条件是根据国家及徐州市有关政策，离法定退休年龄不满5年或工龄满30年的职工全部内退，时间截止日期为第一批安置职工时，即2008年度内符合条件的职工。原则上乙方在租赁期间不再执行内退政策。4、符合安置条件的职工。如不愿上岗，可采取以下处理方式：（1）甲方与职工解除劳动合同。如职工不愿意续签劳动合同上岗，可解除劳动合同，其补偿金标准按企业制定的标准执行。（2）按徐州市下岗职工最低生活标准继续待岗两年，如期满后仍不上岗，按当地政府有关规定的政策及补偿标准解除劳动合同。5、首批职工被安置后，乙方再安排职工上岗，应提前1个月将相关岗位信息提供给甲方，甲方向乙方提供职工信息。……五、工资待遇及劳动保护1、乙方于每月日前支付全部职工的工资、生活费及缴纳职工的五险一金。2、劳动报酬不低于所在地劳动部门规定的最低工资标准，最低工资标准每年随当地劳动部门颁发的标准而调整。3、工资构成：基本工资+职务工资+劳动考核金+浮动工资。4、社会统筹按照本地区相关规定执行……9、乙方不得拖欠职工工资和社会统筹等费用，否则每延迟一天缴纳3‰的滞纳金。六、工作岗位设置初步岗位设置（第一期）（共202人）：工程基建部3人、人事财务部15人、办公室8人、前台主管4人、食品加工厂46人、歌舞自助56人、经营供销部9人、中西快餐37人、粗粮鱼24人。如以上岗位不足以安置所有职工上岗，乙方应进一步提供新的岗位。……八、本协议自双方签章之日起生效。本协议作为《房屋租赁合同》的补充协议，与《房屋租赁合同》具有同等效力。……2008年4月15日，双方就房屋移交事宜达成以下协议：一、2008年4月30日，甲方将房屋一次性移交给乙方。二、甲方原物品及库存商品一并移交给乙方。三、甲方历史遗留住户的处置及一切费用均由乙方负责，甲方配合。四、从签字之日起，甲方不承担上述任何责任。2009年6月1日，（出租人、甲方）巨龙公司与（承租人、乙方）恒基公司签订了《租房补充协议》一份，约定：甲方拟将巨龙商厦主楼7-13层全部租给乙方经营使用，租赁期限自2009年6月15日至2018年6月15日；装修期三个月，租金从2009年9月15日起计；租金每年40万元，按季缴纳；其他事项按主合同执行，本协议与主合同具有同等效力。2008年7月20日，恒基公司与徐州恩华统一医药连锁销售有限公司（以下简称恩华医药公司）签订了《房屋租赁协议》，约定乙方须提供不低于20个岗位安置巨龙职工，工资及福利待遇按有关标准执行。2008年9月20日，恒基公司向巨龙公司提供了《巨龙商厦人员上岗安排》，因恒基公司恢复经营急需230人（待岗人员全部上岗），要求巨龙公司10月底前予以安排，并明确了具体经营项目、岗位及相应人数。2009年6月22日、30日、7月1日，恒基公司分别向巨龙公司送达了《恢复经营岗位及人员安排计划》及《近期开业设置岗位及聘用人员计划》，需152人、150人、150人，明确了岗位、人数、工作时间及基本工资，并要求巨龙公司一个月内提供职工的报名资料。2009年7月10日，巨龙公司根据恒基公司送达的《近期开业设置岗位及聘用人员计划》，函告恒基公司：为平稳、有序地做好该项工作，特提请贵公司就下列事项进一步细化、确认，以便于操作：1、设置岗位的描述及所需人数；2、对岗位人员的要求；3、各岗位的薪酬（细化到各管理岗位及一般岗位）；4、确定各岗位人员的培训时间、上岗时间；根据双方签订的“房屋租赁合同”及“职工安置协议”拟出“职工上岗协议”，双方研定。2009年10月12日，恒基公司函告巨龙公司，其加盟的合作单位如家快捷酒店近期招聘员工，同等条件将优先录用巨龙公司员工，请巨龙公司尽快提供应聘名单，以供考核录用。2009年11月16日，恒基公司向巨龙公司送达了《近期开业设置岗位及聘用人员计划》，需67人，明确了岗位、人数、工作时间、上岗时间及基本工资。2010年2月20日，恒基公司又向巨龙公司送达了《三月开业设置岗位及聘用人员计划》，需58人，明确了岗位、人数、工作时间、上岗时间及工资待遇。2013年10月30日，恒基公司向巨龙公司送达了《关于双方履行的函》，内容如下：……我公司开始执行《职工安置协议》时，贵公司员工共470人，五年来通过自然退休、买断等手续，现在还剩280人，我公司正常运营以来，先后于2009年6月17日、2009年10月12日、2009年11月16日、2010年2月20日给贵公司发去用工、聘用人员工作函，现贵公司在我公司工作的员工为7人，其余至今一直没有到我公司应聘，仍在待岗。根据《房屋租赁合同》及《租房补充协议》，我公司每年应支付240万元用于双方约定的巨龙商厦未上岗职工按政策应享受的生活费及五险一金，由我公司包干使用。而2008年9月至2013年9月，五年来我公司支付给贵公司员工的上述费用共计近2000万元。基于贵公司目前待岗人员较多，给我公司财务管理带来不便，更影响了我公司在其他项目的投资，为此我公司恳请贵公司执行《职工安置协议》第三条4-1、4-2条款，并协助我公司于2013年12月1日前按当地政府有关规定的政策及我们两公司签订的《职工解除劳动合同及未能安置完成完的补充协议书》进行处理。后因双方在合同履行过程中发生争议，恒基公司在2014年6月之后未再支付巨龙公司款项。在诉讼过程中，2015年4月，根据巨龙公司申请，一审法院依法委托江苏淮海会计师事务所有限公司（以下简称淮海会计事务所）对巨龙公司2008年9月至2014年12月应付职工工资及单位应承担“五险一金”情况进行审计。2015年6月1日淮海会计事务所出具了苏淮会所【2015】财专字第3033号审计报告，核查期内，2008年9月至2014年12月期间，应付职工工资17327309.8元，单位应承担的五险15312501元，单位应承担的住房公积金1975197元，合计金额34615007.8元；2008年9月至2010年8月期间，应付职工工资4965186.6元，单位应承担的五险4410222元，单位应承担的住房公积金534573元，合计9909981.6元；2010年9月至2014年12月期间，应付待岗人员工资8670371.4元，单位应承担的待岗人员五险7200590元，单位应承担住房公积金1027126元，合计16898087.4元。其中2008年9月至2014年12月巨龙公司七名留守人员工资及五险一金为1406073.9元。双方当事人对于审计报告中核查期内职工工资及社保总额为34615007.8元的数据无异议，但恒基公司认为其中2010年9月至2014年底期间的待岗人员薪酬16898087.4元及巨龙公司的七名留守人员的薪酬待遇1406073.9元不应由恒基公司负担。诉讼期间，根据巨龙公司的申请，一审法院依法对交通银行股份有限公司徐州分行（以下简称交行徐州分行）的租金交纳情况进行了调查。具体情况如下：巨龙公司曾于2003年6月10日与交行徐州分行发生商业贷款业务，该行租赁巨龙公司房屋所产生的租金即作为归还贷款本息使用，至2010年3月19日贷款本息已还清。2008年11月1日，交行徐州分行与恒基公司签订了《网点租赁合同》，约定涉案部分房屋出租给交行徐州分行作为营业（办公）用房，租赁期十年，至2018年11月1日止。原1999年11月1日租赁合同终止；年租金62万元；原租金40万元（含本合同第10.5条门头招牌费用10万元）仍用于归还巨龙公司在乙方处贷款；新增年租金22万元交付给恒基公司。2011年12月21日，交行徐州分行与恒基公司又签订了《网点租赁合同的补充协议》，鉴于巨龙公司已经还清交行的全部贷款及利息，双方将原协议内容作如下修改：年租金62万元，全部支付给乙方恒基公司；除改动项外，原合同所有约定不变。双方对期间恒基公司已替巨龙公司垫付了2010年贷款22万元没有异议。此后，从2011年起，交行徐州分行每年均按约支付恒基公司62万元年租金，恒基公司收到后并未将房租交予巨龙公司。现双方当事人对该部分租金应返还给巨龙公司的数额存在争议，巨龙公司主张其应收取年租金40万元，剩余22万元（62万元-40万元）作为对恒基公司进行房屋改造的补偿。恒基公司则认为该40万元年租金中包含门头费10万元/年，自2008年11月1日至2014年底期间的门头费均应由恒基公司享有，巨龙公司只享有其余30万元年租金（自2011年至2014年）。经对账,双方当事人对于以下事实均无异议：恒基公司通过银行转账已支付款项19605029.22元；恒基公司已缴纳给巨龙公司的定金50万元转房租；恒基公司替巨龙公司垫付水电费80430元，计算方法是2011年2月至2014年12月共产生水电费50403元，平均每个月的水电费乘以75个月（从2008年8月计算至2014年12月）；涉案房屋7-13层（如家酒店）的租金，截止到2014年12月，租金总额为2116700元。另查明，巨龙公司设立于1996年2月8日，企业类型为有限责任公司，注册资本50万元，经营范围为百货、五金、交电、酒、食品、建筑材料等及自有房屋租赁服务，营业期限至2047年1月31日止。巨龙公司是涉案租赁房屋的所有权人。因两证丢失，巨龙公司于2013年4月26日完成重新补证，取得了徐房权证泉山字第××、20××96房屋所有权证和徐土国用（2013）第20411号国有土地使用权证。本案一审的争议焦点为：巨龙公司主张解除涉案《房屋租赁合同》及《补充协议》以及要求恒基公司支付相应欠付租金有无事实和法律依据。一审法院认为：巨龙公司与恒基公司之间签订的《房屋租赁合同》、《职工安置协议》及《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照约定全面履行合同义务，否则应承担相应的违约责任。本案中，巨龙公司依据2008年2月28日签订的《房屋租赁合同》第七条第1款和第7款约定，“拖欠职工工资、生活费及五险一金三个月”、“不按照职工安置协议约定安置职工的”主张合同解除权。围绕该主张，本案在审理中即重点审查恒基公司是否尽到了相应的安置义务和付款义务。经对账，双方对于租赁期间产生的职工工资及五险一金金额、已付款金额（包括定金转房租）、垫付水电费用及7-13层的如家酒店租金等事实均予认可，亦提交了相应证据，故予以确认。但对于恒基公司是否履行了安置义务、2010年9月至2014年12月期间应付待岗人员工资和五险一金由谁负担、交行徐州分行租金中的门头费用由谁享有等问题，双方各执一词。结合双方提供的现有证据，一审法院综合评判如下：一、关于恒基公司是否按照《职工安置协议》约定安置职工的问题。巨龙公司主张恒基公司未履行安置义务，其所提供的岗位是虚设或者不明确的。一审法院认为，根据《职工安置协议》第三条第5款之规定，“首批职工被安置后，乙方再安排职工上岗，应提前1个月将相关岗位信息提供给甲方，甲方向乙方提供职工信息。”从该约定内容可以看出，乙方恒基公司履行安置义务的首要步骤即是要向甲方巨龙公司提供岗位信息，而甲方也要向乙方反馈应聘的职工信息。从实际履行过程来看，根据恒基公司庭审中提供的安置协议及若干函件，能够看出恒基公司在租赁期间陆续、多次向巨龙公司提供过数百职岗，巨龙公司的管理人员对该部分用人计划函件均予签收。且从双方2008年签订合同以来直至起诉前，巨龙公司也未曾对上述岗位设置或用人计划的真实性提出过任何异议，仅是曾针对恒基公司的其中一次发函提出过进一步细化的要求，故应认定恒基公司已按约提供了岗位信息且双方在合同履行过程中就职工岗位设置问题已经达成一致，巨龙公司现以岗位虚设等为由主张恒基公司未尽安置义务不能成立，因此巨龙公司无权就此提出解除合同。二、关于恒基公司是否拖欠巨龙公司房屋租金（职工工资及五险一金、房租）的问题。1、关于2010年9月至2014年12月期间应付待岗人员工资、五险一金16898087.4元由谁负担的问题。根据《职工安置协议》约定，符合安置条件的职工。如不愿上岗，可采取以下处理方式：（1）甲方与职工解除劳动合同。如职工不愿意续签劳动合同上岗，可解除劳动合同，其补偿金标准按企业制定的标准执行。（2）按徐州市下岗职工最低生活标准继续待岗两年，如期满后仍不上岗，按当地政府有关规定的政策及补偿标准解除劳动合同。该条款是双方当事人对与职工续签、解除劳动合同以及相应的待遇及补偿问题所作出的约定。根据文义解释，2008年9月至2010年8月期间的待岗人员工资、五险一金应由恒基公司负担，两年后仍未上岗的，巨龙公司应与该部分职工解除劳动合同。而从查明情况看，巨龙公司未按合同约定与这些职工解除合同，导致发生了后续的待岗人员生活费等费用，巨龙公司未能尽职履约，其责任应当自负，恒基公司则对此后发生的待岗人员生活费及社保待遇不承担合同义务。因此，巨龙公司主张2010年9月至2014年12月期间的该部分费用16898087.4元由恒基公司承担不应得到支持。2、关于巨龙公司七名留守人员的工资及五险一金应由谁负担的问题。一审法院认为，因该七名留守人员是巨龙公司的工作人员，接受巨龙公司的管理，其工作内容亦是为巨龙公司服务，且巨龙公司也没有证据证明该七名职工与恒基公司重新建立了劳动关系或者由恒基公司直接发放工资，同时也不属于《职工安置协议》中明确需要安置的三类人员，因此该部分费用由恒基公司负担无事实及合同依据，不予支持。3、关于交行徐州分行租金中门头费用由谁享有的问题。鉴于2008年9月恒基公司即开始承租交行徐州分行以上的楼层，且2008年11月1日亦与交行徐州分行建立了新的租赁合同关系，因此原定交行徐州分行缴纳巨龙公司的40万元租金中所包含的10万元门头费用（门头占用二楼墙面）即应由恒基公司享有，而恒基公司代收的其余30万元年租金应返还巨龙公司。因此，恒基公司共应返还巨龙公司763333.33元，即年租金40万元×4年-2008年11月1日至2014年底门头费用616666.67元-恒基公司替巨龙公司垫付的交行徐州分行贷款22万元。综上所述，2008年9月至2014年底恒基公司共拖欠巨龙公司的费用为：2008年9月至2014年底应付职工工资及五险一金34615007.8元-2010年9月至2014年底待岗人员薪酬16898087.4元-七名留守人员生活费及五险一金1406073.9元+如家酒店（7-13层）租金2116700元+交行徐州分行租金763333.33元-已付款19605029.22元-定金转房租50万元-垫付水电费80430元=-994579.39元。故巨龙公司主张解除合同及拖欠租金的理由均不成立，其诉请无法得到支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决：驳回巨龙公司的诉讼请求。案件受理费129357.5元、保全费5000元、鉴定费30000元，由巨龙公司负担。二审中，巨龙公司提供如下三份证据：证据1，巨龙商厦经营业态分布图及照片，用以证明恒基公司经营巨龙商厦系采用转租方式，而非自营，不具备安置职工的条件。证据2，2008年2月27日《补充协议》，主要内容为：一、甲乙双方（甲方巨龙公司、乙方恒基公司）就职工安置协议第三条第4款经协商进行补充对不愿意上岗的职工继续待岗2年，如期满后仍不上岗，可根据职工情况及乙方的发展，适当延长待岗时间。第四条退回职工的处理参照执行。二、在乙方经营期间，根据经营状况，甲乙双方研究制定职工工资增长机制。用以证明双方之间就《职工安置协议》第三条第4款关于待岗2年的约定进行了变更，延长了待岗时间。证据3，2008年2月28日《职工解除劳动合同及未能安置完的职工的补充协议》，主要内容：根据甲乙双方（甲方巨龙公司、乙方恒基公司）签订的职工安置协议，对于不愿意续签劳动合同的甲方职工，采取一次性买断工龄、发放补偿金的方式解除劳动合同，其补偿标准除甲方按有关规定补偿外，乙方给予一定的补贴，具体标准如下：1、离法定退休年龄相差5年的职工，补贴1万元；2、离法定退休年龄相差6年的职工，补贴1.5万元；3、离法定退休年龄相差7年的职工，补贴2万元。以上买断工龄的职工人数不得超过甲方职工人数的50%。在一年内对愿意上岗的职工，因乙方经营项目无法再安置的职工，按徐州市最低工资标准的80%支付给甲方，并承担该部分职工的五险一金等社会统筹，由甲方进行安置。用以证明恒基公司的经营项目无法安置职工，恒基公司应承担该部分职工的生活费及五险一金。恒基公司质证认为，证据1的真实性予以认可，但恒基公司仅是在诉讼三年前转租的，恒基公司接收了巨龙商厦的资产及房屋后具备开业条件，向巨龙公司提供的岗位也是具体、明确、真实的，已尽到了安置义务。证据2的真实性不予认可，恒基公司未签订过该份协议，该协议上使用的公章与恒基公司同时期其他合同上的公章不一致，2008年4月，恒基公司的公章及财务专用章曾遗失登报挂失过（庭审后，恒基公司提供一份2008年4月23日《徐州日报》复印件，证明恒基公司登报声明公章遗失，巨龙公司对该证据无异议）。证据3的真实性不予认可，该协议没有履行。本院认为，对证据1的真实性予以确认，对于证明目的以及证据2、3的证据效力将结合其他证据及案件事实综合予以认定。恒基公司提供了一份2006年8月5日《关于巨龙商厦改制的意向书》（以下简称《意向书》），证明双方签署《职工安置协议》的目的是为了顺利完成改制，约定了两年的待岗过渡期。巨龙公司对证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性。本院对于《意向书》的真实性予以确认，但《意向书》仅能证明巨龙公司曾有改制意向，巨龙公司的股东江苏巨龙水泥集团有限公司与案外人徐州恒基电子产品有限公司及徐州市国税局签订了该份《意向书》，但《意向书》中并未约定两年待岗过渡期，故与本案处理不具有关联性。本案二审争议焦点为：1.恒基公司是否按照《职工安置协议》履行了安置义务，本案《房屋租赁合同》应否予以解除；2.恒基公司是否拖欠巨龙公司的房屋租金。关于争议焦点一，本院认为，双方当事人于2008年2月28日签订《房屋租赁合同》，巨龙公司为出租人、恒基公司为承租人，合同对于租赁范围、租赁期限、租金、租赁房屋的用途以及合同解除条件、违约责任等均作出了明确约定，其中约定租金为200万元，但同时约定该租金用于支付巨龙公司未上岗职工的生活费及五险一金，不足部分或产生的税金均由恒基公司承担。同日双方又签订《职工安置协议》，主要针对恒基公司如何进行职工安置进行了具体的约定，恒基公司的主要义务为“在2008年度内分批安置甲方全部职工，并承担全部职工的工资、生活费、五险一金等费用；在分批安置甲方职工过程中，对没有及时安置的职工，按徐州市下岗职工最低生活费标准，每月支付给职工，并承担五险一金。”两份合同中均约定恒基公司是以承担巨龙公司全体职工的工资、生活费、五险一金等费用的方式来支付租金的。因此，从双方当事人之间签订的合同文本名称、合同约定的内容、双方权利义务关系等方面分析，双方之间系房屋租赁合同关系。委托经营合同中受托人需以委托人的名义进行经营管理。本案《房屋租赁合同》第十一条第3款约定“甲方与乙方无任何隶属关系，乙方自行办理营业执照和税务登记，依法纳税，自主、合法经营”，恒基公司承租本案房屋后，系以自己公司的名义自主经营，而非以巨龙公司的名义经营管理，因此，双方当事人之间并非委托经营合同关系，巨龙公司上诉认为双方之间并非租赁合同关系而是委托经营合同关系的理由不能成立，本院不予支持。关于恒基公司多次向巨龙公司发函提供岗位信息的事实能否认定其已尽到安置义务的问题。本院认为，《职工安置协议》第三条第5款约定“首批职工被安置后，乙方再安排职工上岗，应提前1个月将相关岗位信息提供给甲方，甲方向乙方提供职工信息。”恒基公司向巨龙公司提供岗位信息仅是其安置义务的一个环节和步骤，而非恒基公司的全部安置义务。恒基公司安置义务的完成必须是能够让巨龙公司的职工实际上岗工作，而非仅仅提供岗位信息。从恒基公司向巨龙公司送达的《近期开业设置岗位及聘用人员计划》来看，仅是表述了岗位名称及人数，基本工资800元，管理人员工资1000元，该信息对于岗位的具体情况和要求均未予明确，而巨龙公司于2009年7月10日向恒基公司出具《工作函》，要求恒基公司对于岗位所需人数、人员要求、各岗位薪酬、培训时间、上岗时间等进一步细化，以便于操作，但此后恒基公司并未按要求进行明确和细化。恒基公司分别于2009年11月16日、2010年2月20日出具的《近期开业设置岗位及聘用人员计划》、《三月开业设置岗位及聘用人员计划》仍然对于具体的岗位要求不具体明确。2008年7月20日，恒基公司与恩华医药公司签订《房屋租赁协议》中约定恩华医药公司应提供不低于20个岗位安置职工以及2009年10月12日恒基公司函告巨龙公司，其加盟的合作单位如家酒店同等条件优先录用巨龙公司员工，恒基公司据此认为已尽到安置义务。本院认为，恩华医药公司、如家酒店仅是承租了涉案的部分房屋，在经营过程中具有用工自主权，且招聘的员工也有一定的条件限制，而巨龙公司的职工年龄偏大，因此，并非恒基公司提供了该信息，巨龙公司的职工就必然能够得到安置。结合二审中巨龙公司提供的巨龙商厦经营业态分布图及照片，可以佐证恒基公司确实不具备安置巨龙公司四百余名职工的能力。综上分析，恒基公司仅以其提供了岗位信息为由主张已尽到安置义务，本院不予支持。另一方面，巨龙公司在收到恒基公司提供的所有函件后，仅能提供一份2009年7月10日的《工作函》，证明其对恒基公司有所函复，而对于其他的函件均不能举证证明曾积极予以回应且向所有职工进行了传达，也未依照《职工安置协议》中的约定，将职工信息提供给恒基公司，由于巨龙公司的消极不作为，对于职工不能及时得到安置亦有责任。对于巨龙公司二审中提供的2008年2月27日的《补充协议》以及2008年2月28日《职工解除劳动合同及未能安置完的职工的补充协议》。本院认为，《补充协议》上加盖的印章与恒基公司同时期使用的印章字体明显有区别，而恒基公司亦不认可该协议，故对于该《补充协议》本院不予采信；对于《职工解除劳动合同及未能安置完的职工的补充协议》，虽然恒基公司不予认可，但在2013年10月30日，恒基公司向巨龙公司发送的函件中亦提及该份协议，因此对于该协议的真实性，本院予以确认。巨龙公司依据2008年2月27《补充协议》要求延长待岗期限的请求，本院不予支持。关于本案《房屋租赁合同》是否应当解除的问题。本院认为，在合同履行初期，双方均能依约全面履行合同。2013年10月，恒基公司认为巨龙公司未按照《职工安置协议》约定与职工解除劳动合同，导致其支付的相关费用过高，故于2013年10月30日向巨龙公司发函，要求其履行《职工安置协议》。后，恒基公司又于2014年11月4日向巨龙公司发出《公函》要求结算，于2015年1月9日发出《关于支付合同约定款项的公函》，要求按合同约定支付款项。而巨龙公司亦于2015年1月11日向恒基公司发出《复函》，要求恒基公司将欠付的工资款、五险一金及其他租金付清及商谈2015年如何支付款项事宜。综合双方当事人的往来函件，能够证明双方对于恒基公司是否拖欠巨龙公司租金是存在争议的，双方就此问题也一直在商谈过程中，恒基公司并非故意拖欠租金。本院结合双方之间的合同目前已履行了九年，尚有不足一年即已到期的事实，对于巨龙公司要求解除合同的请求，不予支持。关于争议焦点二，恒基公司是否欠付巨龙公司租金的问题。《职工安置协议》第三条第4款约定“符合安置条件的职工，如不愿意上岗，可采取以下处理方式：（1）甲方与职工解除劳动合同，如职工不愿意续签劳动合同上岗，可解除劳动合同，其补偿金标准按企业制定的标准执行；（2）按徐州市下岗职工最低生活标准继续待岗2年，如期满后仍不上岗，按当地政府有关规定的政策及补偿标准解除劳动合同。”恒基公司据此主张其仅应承担两年待岗职工生活费及五险一金。本院认为，恒基公司的该项主张不能成立，主要理由：首先，该约定第（2）项虽有“继续待岗2年”的表述，但并未明确约定恒基公司只应支付2年的待岗职工生活费及五险一金，也未明确2年后恒基公司即无需支付；其次，该约定中巨龙公司与职工解除劳动合同的前提是职工“仍不上岗”，是指在恒基公司提供了明确具体岗位的前提下，职工单方面不愿意上岗，则由巨龙公司与职工解除劳动合同，但恒基公司及巨龙公司均未提供证据证明已向职工提供了明确具体的工作岗位，而职工不愿意上岗，并且由于巨龙公司的职工均为无固定期限的职工，巨龙公司解除劳动合同必须符合法律规定或者征得职工的同意，否则巨龙公司无权单方解除与职工的劳动合同。巨龙公司与恒基公司在签订本案《职工安置协议》时，对于巨龙公司能否在两年内与职工解除劳动合同应当有合理的预判。第三，从双方当事人实际履行的行为来看，在长达五六年的时间内，恒基公司均是按约支付所有职工的工资、生活费及社保费用，而非仅是支付两年，也进一步印证双方当事人在签订《职工安置协议》时的真实意思，并非恒基公司仅需支付两年的待岗职工生活费及五险一金。由于双方当事人对于两年后，待岗职工生活费及五险一金由谁承担未明确约定，故该费用属于合同约定不明的费用，如前所述，鉴于双方当事人在履行合同过程中均存在过错，且对于不能解除与职工的劳动合同均应有合理预判，故本院酌定对于两年之后即2010年9月之后的待岗职工生活费及五险一金应当由巨龙公司及恒基公司各半承担。关于巨龙公司上诉主张七名留守人员工资应当由恒基公司承担的问题。本院认为，双方在《职工安置协议》第二条中明确约定巨龙公司保留原有组织架构，负责与恒基公司协调有关职工安置、聘用等工作，办公场所由恒基公司无偿提供。该约定能够证明七名留守人员属于为巨龙公司保留下来的机构设置，该七名人员与巨龙公司之间存在劳动合同关系，为巨龙公司工作，故应由巨龙公司承担该七名人员工资。本院对于巨龙公司该上诉理由不予支持。根据淮海会计事务所出具的审计报告，2008年9月至2014年底期间，应付职工工资及社保总额为34615007.8元，其中2010年9月至2014年12月期间，单位应付待岗人员工资8670371.4元，单位应承担的待岗人员五险7200590元，单位应承担住房公积金1027126元，合计16898087.4元，对于该费用由恒基公司承担其中一半即8449043.7元，另一半由巨龙公司自行承担，再减去七名留守人员薪酬待遇1406073.9元，故恒基公司应当承担的数额为24759890.2元。双方当事人对于涉案房屋7-13层租金2116700元、交行徐州分行租金763333.33元并无争议，该租金亦应由恒基公司承担。上述费用合计为27639923.53元，该费用即为恒基公司截止2014年12月31日应当支付的租金。恒基公司已付租金19605029.22元、定金50万元、垫付水电费80430元，合计已付20185459.22元。两项相减后，恒基公司仍应支付巨龙公司租金7454464.3元。（上述费用均计算截止至2014年12月31日）。综上所述，巨龙公司关于恒基公司支付租金的上诉请求部分成立，本院予以支持，但巨龙公司要求解除合同的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省徐州市中级人民法院（2015）徐民初字第25号民事判决；二、徐州恒基伟业投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付徐州巨龙商贸有限公司截止至2014年12月31日的租金7454464.3元；三、驳回徐州巨龙商贸有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费129957.5元、保全费5000元、鉴定费30000元，合计164957.5元,由徐州巨龙商贸有限公司负担80976.5元，徐州恒基伟业投资发展有限公司负担83981元；二审案件受理费125657.5元，由徐州巨龙商贸有限公司负担61676.5元，徐州恒基伟业投资发展有限公司负担63981元（徐州巨龙商贸有限公司向本院预交151100元，由本院退回25442.5元）。本判决为终审判决。审 判 长 王 蔚审 判 员 丁 益代理审判员 吴晓玲二〇一七年五月十五日书 记 员 陈婷婷 百度搜索“”