（2017）豫16民终1917号

裁判日期: 2017-05-15

公开日期: 2017-05-22

案件名称

河南永畅建工集团鸿源置业有限公司（原河南省鸿源置业有限公司）、河南永畅建工集团有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省周口市中级人民法院

所属地区

河南省周口市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

河南永畅建工集团鸿源置业有限公司（原河南省鸿源置业有限公司）,河南永畅建工集团有限公司,马泽宇

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫16民终1917号上诉人（原审被告）:河南永畅建工集团鸿源置业有限公司（原河南省鸿源置业有限公司）。住所地：周口市八一路中段*号。法定代表人：徐贤，该公司经理。上诉人（原审被告）:河南永畅建工集团有限公司。住所地：周口市高新技术产业开发区科技孵化园*楼。法定代表人：李辉，该公司董事长。上列二上诉人的共同委托诉讼代理人:刘兵，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）:马泽宇，男，1998年6月26日出生，回族，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：郭文鹏，河南团结律师事务所律师。上诉人河南永畅建工集团鸿源置业有限公司（以下简称永畅鸿源置业公司）、河南永畅建工集团有限公司（以下简称永畅建工集团公司）因与被上诉人马泽宇房屋买卖合同纠纷一案，不服川汇区人民法院（2017）豫1602民初397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人永畅鸿源置业公司、永畅建工集团公司的共同委托诉讼代理人刘兵，被上诉人马泽宇的委托诉讼代理人郭文鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永畅鸿源置业公司、永畅建工集团公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回马泽宇的诉讼请求；2.诉讼费用由马泽宇承担。事实和理由：逾期交房是因政府行为导致，政府为防治雾霾向永畅鸿源置业公司明确下达停工通知，永畅鸿源置业公司不存在拒不交房行为，而是因不可抗力导致的交房不能，永畅鸿源置业公司不应当承担违约责任，马泽宇提供的补充合同并不是永畅鸿源置业公司的真实意思表示，是马泽宇等人胁迫下的无奈之举。第二，永畅建工集团公司不应当承担连带责任，房屋买卖合同的签订与永畅建工集团公司无关，对于双方权利义务的约定，永畅建工集团公司也不知情，因马泽宇等人强迫永畅建工集团公司在补充协议上盖章，在此强烈胁迫下，永畅建工集团公司在协议上盖章，此保证并不是真实意思的表示，是受胁迫的行为，应当撤销。第三，一审程序违法，适用简易程序审理不当。马泽宇辩称，政府行为并不是永畅鸿源置业公司拒不交房的理由，如果在合同不逾期的情况下，政府行为构成不可抗力，本案在永畅鸿源置业公司逾期两年交房的情况下，政府行为并不构成不可抗力，永畅鸿源置业公司应当承担相应的责任；永畅鸿源置业公司存在违约行为，补充合同是该公司的真实意思表示，其主张的胁迫并没有证据予以证明，永畅鸿源置业公司属于公司，马泽宇是个人，不存在胁迫的可能，永畅鸿源置业公司主张的撤销权并没有行使，其在审理过程中并没有提起反诉；本案事实清楚，审理程序合法。马泽宇向一审法院起诉请求：判令永畅鸿源置业公司交付所购买的盈辉家园第3座第1单元204号房屋，并要求永畅鸿源置业公司和永畅建工集团公司支付相应的违约金（止于2016年12月10日的违约金为4.66万元，2016年12月10日至交付之日的违约金按日万分之三计算）。一审法院认定事实：2012年10月29日，马泽宇与河南省鸿源置业有限公司、永畅鸿源置业公司签订商品房买卖合同一份，约定马泽宇购买永畅鸿源置业公司位于八一××西侧、××南侧××家园××单元××房屋××套，面积113.03平方米，房屋总价款382002元，付款方式一次性付清。2012年10月29日，马泽宇向永畅鸿源置业公司一次性支付382002元后，河南省鸿源置业有限公司和永畅鸿源置业公司为马泽宇出具购房款收据一份。在双方商品房买卖合同第八条中约定永畅鸿源置业公司应于2014年5月30日前向马泽宇交付房屋，第九条约定如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人，逾期60日内按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。由于永畅鸿源置业公司未按购房合同约定向马泽宇交房，马泽宇等业主到市委、市政府信访，河南省鸿源置业有限公司于2015年8月7日答复业主确保2015年11月底具备入户装修条件，并于阴历春节前正式交房，否则愿意承担春节后至交房之日期间的双倍违约金；后永畅鸿源置业公司于2016年2月29日签订交房时间协议书，约定如永畅鸿源置业公司2016年6月30日不能完成剩余工程量，达不到入户装修条件，永畅鸿源置业公司承担合同约定的违约责任即2016年1月31日前违约金按合同约定，2016年1月31日后的违约金按合同约定的两倍执行。2016年9月14日，永畅鸿源置业公司又与马泽宇签订关于盈辉家园商品房合同的补充合同，约定永畅鸿源置业公司于2016年12月10日向马泽宇交房，并承诺如不能在2016年12月10日交房，2016年12月10日以后的违约金按日万分之三计算到交房之日止，永畅建工集团公司对该补充合同作为该补充合同的担保方签字盖章。河南省鸿源置业有限公司于2011年变更为永畅鸿源置业公司。一审法院认为，马泽宇与河南省鸿源置业有限公司及永畅鸿源置业公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同，双方应按约定履行各自义务，因河南省鸿源置业有限公司已变更为永畅鸿源置业公司，应由永畅鸿源置业公司承担合同义务。马泽宇所举证据可以证明在本案房屋买卖合同中，永畅鸿源置业公司已收到购房款382002元，永畅鸿源置业公司应按双方合同约定于2014年5月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明，以及用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付原告使用，永畅鸿源置业公司至今未交房，应属违约，对马泽宇请求永畅鸿源置业公司按照约定支付违约金的请求，予以支持，根据双方的约定违约金应按购房款382002元，自2014年6月1日至2016年1月31日按日万分之一计付；自2016年2月1日至2016年12月10日按日万分之二计付，原告请求的止于2016年12月10日的违约金共计4.66万元符合法律规定，予以确认。请求2016年12月11日以后至交房之日止的违约金按双方约定的日万分之三计算，予以支持。由于永畅建工集团公司对马泽宇与永畅鸿源置业公司的补充合同作为担保方签字盖章，应对违约金承担连带清偿责任。鉴于涉案房屋尚达不到交房条件，马泽宇请求永畅鸿源置业公司交房的诉讼请求在较短的时间内无法实现，如马泽宇发现房屋达到交房条件而永畅鸿源置业公司拒不交房，可另行主张权利。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条的规定，判决：一、河南永畅建工集团鸿源置业有限公司于判决书生效之日起七日内向马泽宇支付止于2016年12月10日的违约金共计4.66万元，及2016年12月11起至交付之日止违约金（按购房价款382002元的日万分之三计付）；二、河南永畅建工集团有限公司对判决第一项违约金承担连带清偿责任；三、驳回马泽宇的其他诉讼请求。如逾期没有履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费965元，减半收取482.5元，由河南永畅建工集团鸿源置业有限公司和河南永畅建工集团有限公司共同承担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。永畅鸿源置业公司、永畅建工集团公司在二审提供照片两证和光盘一张，证明永畅建工集团公司在补充协议上盖章是因为马泽宇和其他众人，在总经理李辉家不走，永畅建工集团公司无奈在补充协议上盖章，并不是真实意思的表示。马泽宇发表质证意见为：光盘不需要观看，该光盘证据不是新证据，应当在一审提交而未提交，视为放弃相应权利，众人不走与是否签订合同没有关联性，该证据不属于新证据，且该光盘当庭并未提交；照片并不是新证据，一审时应当提交并质证，二审不予质证，照片不能显示是李辉家还是办公室，也没有其他证人证明是在李辉家，更不能证明合同的签订是在当时的情况下签订的，本案涉及的补充合同不是在李辉家签订的，是在公司领导刘建翔等人参与的情况下，签订的补充合同，并不存在胁迫的情况。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对永畅鸿源置业公司、永畅建工集团公司提供证据的关联性和证明目的不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，永畅鸿源置业公司与马泽宇之间的房屋买卖合同约定的交房日期是2014年5月30日，在永畅鸿源置业公司未能按照约定时间交房的情况下，马泽宇等业主多次与永畅鸿源置业公司进行沟通，永畅鸿源置业公司就交房问题也多次向马泽宇等业主出具相关书面文件；永畅鸿源置业公司主张逾期交房是因政府治理雾霾要求停工所致，并在一审提供了停工的相关材料，由于补充合同约定的交房时间是2016年12月10日，而永畅鸿源置业公司提供的停工通知的出具时间是2016年12月20日，明显晚于补充合同约定的交房时间，在政府通知其停工前，永畅鸿源置业公司已经违反了补充合同约定的交房时间，永畅鸿源置业公司和永畅建工集团公司关于逾期交房是因不可抗力主张的证据并不充分，也与事实不符，其主张免除违约责任的理由不能成立，本院不予支持。马泽宇在一审提供的证据，足以证实补充合同的内容是经永畅鸿源置业公司和永畅建工集团公司全体班子成员会议讨论决定，永畅鸿源置业公司和永畅建工集团公司在补充合同上加盖有公司印章，并有法定代表人的签名，永畅鸿源置业公司和永畅建工集团公司提供的照片和光盘，并不足以证实存在胁迫的情形；由于永畅鸿源置业公司和永畅建工集团公司并未提供充分的证据予以证实，也未依法行使撤销权，本院对其该项主张不予支持。永畅鸿源置业公司在补充合同签订后，仍然未能按照补充合同的约定履行交房义务，属于违约行为，其应当按照补充合同的约定承担违约责任；永畅建工集团公司在补充合同上盖章，并在补充合同中明确表示对补充合同承担担保责任，该担保意思表示明确真实，其应当依法承担担保责任，一审判决永畅建工集团公司承担连带责任，并无不当。本案事实清楚、权利义务明确、争议不大，一审适用简易程序审理本案，程序并无不当之处。综上所述，永畅鸿源置业公司和永畅建工集团公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费965元，由上诉人河南永畅建工集团鸿源置业有限公司和河南永畅建工集团有限公司共同承担。本判决为终审判决。审判长　　张群阳审判员　　金　薇审判员　　李玉杰二〇一七年五月十五日书记员　　种一行 百度搜索“”