（2017）浙01民终2424号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-06-27
案件名称
杭州森淼房地产开发有限公司、余杭区径香苑第二届业主委员会业主撤销权纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杭州森淼房地产开发有限公司,余杭区径香苑第二届业主委员会
案由
业主撤销权纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终2424号上诉人（原审原告）杭州森淼房地产开发有限公司，住所地杭州市余杭区余杭街道径香路17号。法定代表人翁信岳，董事长。委托代理人杨跃军、王琳，系公司员工。被上诉人（原审被告）余杭区径香苑第二届业主委员会，住所地杭州市余杭区余杭街道径香路径香苑小区。负责人李明叶，主任。上诉人杭州森淼房地产开发有限公司（以下简称森淼房地产公司）因与被上诉人余杭区径香苑第二届业主委员会（以下简称径香苑第二届业委会）业主撤销权纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2016）浙0110民初12718号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年4月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：森淼房地产公司系径香苑小区业主，该小区自成立始由杭州森淼物业管理有限公司（以下简称森淼物业公司）提供物业管理服务。2014年，森淼物业公司与径香苑第二届业委会签订的物业服务合同约定：“服务期限为2014年1月1日起至2014年12月31日；本合同期满后，如双方均未提出终止的，本合同自然顺延”。上述期限届满后，径香苑第二届业委会与森淼物业公司之间未能继续签订物业服务合同，但仍由森淼物业公司提供物业服务。2015年11月25日，径香苑第二届业委会向森淼物业公司发出《关于终止径香苑小区与森淼物业公司服务协议的通知》。2015年12月10日，森淼房地产公司诉至法院，要求撤销《关于终止径香苑小区与森淼物业公司服务协议的通知》的决定。后该院判决撤销了上述决定。2016年1月至4月期间，径香苑第二届业委会对是否终止森淼物业公司与径香苑小区物业管理服务合同关系，新聘展发物业进行物业管理服务，向小区业主征求意见即发出了《径香苑小区关于终止森淼物业的服务和新聘展发物业的业主征求函》。最终结果为经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总户主过半数业主同意终止森淼物业公司与径香苑小区物业管理服务合同关系。2016年8月下旬，径香苑第二届业委会作出《关于终止森淼物业公司对径香苑小区物业服务的通知函》的决定，并通知了森淼物业公司。该通知函载明：“经征询径香苑小区业主的意见，超过半数以上的业主同意，经业委会集体讨论决定，现将终止森淼物业对本小区的物业服务，再次终止时间2016年9月30日止，请按有关法律法规之规定，定于2016年9月15日开始与小区业委会及新聘物业公司办好小区各方面的移交手续。”森淼房地产公司的本案一审诉讼请求为：撤销径香苑第二届业委会做出的《关于终止森淼物业公司对径香苑小区物业服务的通知函》的决定；本案诉讼费由径香苑第二届业委会承担。原审法院认为：森淼物业公司与径香苑第二届业委会签订的物业服务合同约定的期限届满后，径香苑小区虽由森淼物业公司提供相应的物业服务，但双方未能续签合同，且径香苑第二届业委会在2016年8月下旬作出《关于终止森淼物业公司对径香苑小区物业服务的通知函》的决定，也经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总户主过半数业主同意，并不违反法律规定。故森淼房地产公司请求撤销径香苑第二届业委会作出的《关于终止森淼物业公司对径香苑小区物业服务的通知函》的决定，理由不当，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回杭州森淼房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费减半收取40元(已减半收取)，由杭州森淼房地产开发有限公司负担。宣判后，森淼房地产公司不服，向本院提出上诉称：一、原审罔顾《径香苑小区议事规则》关于解聘物业服务企业的表决程序，被上诉人提交的表决程序和结果不公开，不透明，不能作为认定事实的依据。2015年4月，本届业委会成立，并将包括该《议事规则》在内的相关文件提交当地房管部门备案。一审中，上诉人根据一审法院出具的《协助查询联系单》向当地房管部门调取了该份材料，并加盖了查档专用章。该份证据具有证据效力。根据该《议事规则》第7条和第12条的规定，解聘物业服务企业应由业主大会决定，业主大会会议召开前15日，应由业主委员会将召开会议时间、地点、议题和议程等主要事项以书面形式在物业管理区域内的显著位置向全体业主公告，并书面通知全体业主，验票和计票中，应由物业所在地街道办事处、社区居委会指导、监督，或请公证处公证。形成决议后，业委会应以书面形式在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督。根据住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第22条规定：业主大会采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。事实上，径香苑小区入住率达97.5%，被上诉人陈述本次书面征求意见长达2个多月时间，但既然遗漏了69户业主未通知，包括上诉人在内，也没有以公告等其他方式进行告知，该人数已达小区业主总数的24%。另，征询意见函的拟定、发放、回收、验票、统计等全过程均由上诉人操作，从未公开公示，也没有任何第三方在场监督证明。二、原审认定案涉决议经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总户主过半数业主同意存在错误。根据被上诉人提供的业主名单，经比对，其所提交的227份征求意见函中，有多达55分业主签名并非实际业主。另，该227份征求意见函中，只有160份为有效函件，而其中仅有139份同意更换物业，不及小区投票数的二分之一，也未达到建筑物专有部分面积的过半数。综上，上诉人做出解聘森淼物业公司的程序不当，书面征求意见结果不符合法定的双过半的要求，应予撤销。故请求：1、撤销一审判决；2、改判撤销被上诉人做出的《关于终止森淼物业公司对于径香苑小区物业服务的通知函》的决定，或者依法发回重审；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人径香苑第二届业委会答辩称：一、关于表决程序问题。考虑到小区业主中外来购房人员较多，召开业主大会可能参会人数不无法满足法定要求，故决定用征求函件的方式书面征求业主意见。当时被上诉人指派了2名工作人员上门服务，于2016年1月到4月期间向小区业主上门发放函件征求意见，征求结果于4月25日进行公示。2015年12月23日被上诉人向小区全体业主公示，告知业委会和森淼物业公司多次协商小区的物业管理事宜，一直没有解决，物业合同一直未签署。为此告知业主将于2015年12月底不再和森淼物业公司继续签订2016年的服务合同，终止其对小区的服务。二、关于投票结果的问题。根据社区备案的业主花名册，小区共有登记业主270户，入住率为97.6%；专有部分建筑总面积为29690.08平方米。此次书面征求意见函未发出函件41户，并非上诉人主张的遗漏69户。在实际发出函件的229户中，同意196户，不同意7户，放弃26户。即使按照270户算，也超过三分之二。同意196户总的专有部分面积为19149.27平方米，也超过了总面积的半数。上诉人主张函件中有55户非业主签名，该意见不属实。上诉人主张小区共有业主284户的说法也与事实不符。需要强调的是，上诉人与和森淼物业公司系关联公司，法定代表人为同一人。上诉人为了自己的利益，骗取了2014年服务合同，且拖延服务时间，取得利益。从2012年至今从未公布收支情况，小区经营性用房由森淼物业公司出租，租金归森淼物业公司收取。森淼物业公司提供物业服务严重不合格，房屋屋顶漏水，下水道堵塞，污水横溢，小区公共设施保养不善，破损严重。故请求驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人森淼房地产公司未向本院提交证据材料。被上诉人径香苑第二届业委会向本院提交以下证据材料：1、业委会备案表一份，拟证明径香苑小区的业主人数和小区业主专有部分的建筑面积；2、书面征求意见函统计结果公示和社区出具的情况说明，拟证明了4月25日的投票结果由当地社区居委会见证，也已向全体业主进行公示；3、公示书，拟证明被上诉人和森淼物业公司曾多次就物业服务问题进行磋商，但未果，故被上诉人提出终止物业服务合同，并将此情况向小区业主进行公示。经质证，上诉人森淼房地产公司发表意见如下：对证据1无异议；证据2的投票结果系由被上诉人单方形成，真实性不予认可，且不属于二审新证据；对证据3的真实性、关联性不予认可。本院认为，上诉人对证据1无异议，本院予以确认；关于证据2，被上诉人关于投票结果的公示内容与所在社区的见证意见稍有出入，被上诉人对此进行了合理解释，故本院对该组证据予以采信；证据3与本案有关联性，故本院予以采信。根据有效证据及双方当事人的陈述，二审经审理认定的事实与原审判决查明的事实基本一致。本院另查明，径香苑小区共有业主人数270个，全体业主专有部分建筑总面积为29690.08平方米。被上诉人于2015年4月经业主大会选举产生。因与森淼物业公司就物业服务事宜产生争议，被上诉人于2015年12月在小区内张贴公示书，告知有关重新选聘物业服务企业的内容。后被上诉人采取向小区业主发放书面意见函的形式，就解聘森淼物业公司和新聘物业公司事宜征求小区业主意见。经统计，共有196业主同意解除与森淼物业公司的物业服务合同关系，该些同意解聘业主的房屋专有面积为19149.27平方米，径香苑小区所在南安社区居委会对投票结果统计进行了现场监督。本院认为，被上诉人因小区物业服务事宜与森淼物业公司产生争议且无法协商一致，为此通过书面方式召开业主大会，征求小区全体业主的意见。被上诉人在发送征求函之前通过公示方式向小区业主告知了准备更换小区物业服务企业的内容。根据书面投票统计结果，同意终止与森淼物业公司之间的物业服务合同关系的业主超过了全体业主的半数，且投票同意业主的专有部分建筑面积也超过了小区专有部分总建筑面积的半数。小区所在社区居委会对投票统计工作进行了现场监督。此后，被上诉人将投票结果在小区内进行了公示，并根据该投票结果向森淼物业公司发送解除合同的书面函件。根据以上情况，被上诉人做出解聘森淼物业公司的决定程序与形式合法，决议结果符合法律规定，应属合法有效。上诉人主张该决议无效的理由依据不足，其要求撤销该决议的主张不能成立，原审法院未予支持并无不当，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人杭州森淼房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 石清荣审判员 俞建明审判员 余江中二〇一七年五月十五日书记员 朱 江 更多数据：搜索“”来源：