（2017）粤2071民初3959号

裁判日期: 2017-05-15

公开日期: 2017-08-07

案件名称

伍荣昌、肖义英等与中山市荣基房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

中山市第一人民法院

所属地区

中山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

伍荣昌,肖义英,中山市荣基房地产有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省中山市第一人民法院民事判决书（2017）粤2071民初3959号原告：伍荣昌，男，1983年2月6日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县，原告：肖义英，女，1980年12月18日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县，被告：中山市荣基房地产有限公司，住所地广东省中山市三乡镇平南村金庄路8号。法定代表人：郑伟强。委托诉讼代理人：欧金龙，系广东衡德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永发，系广东允中律师事务所律师。原告伍荣昌、肖义英诉被告中山市荣基房地产有限公司（以下简称荣基公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员何亦辉独任审判，于2017年4月10日公开开庭进行了审理。原告伍荣昌、肖义英、被告荣基公司的委托诉讼代理人欧金龙、李永发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伍荣昌、肖义英向本院提出以下诉讼请求：1.被告继续履行合同约定的交房义务；2.被告向原告支付逾期交房违约金（从2016年3月1日起计算至2016年12月31日止，按银行同期贷款利率的2倍计算，暂计至2016年12月31日止为37983元）。事实与理由：原告于2014年7月11日与被告签订一份合同，约定由原告购买被告开发的位于中山市三乡镇的骏豪名居1幢606房，金额为430000元，原告已依合同约定的向被告支付了房款。2015年11月10日，原告与被告签订一份补充协议，约定：如被告不能在2016年2月28日前按补充协议的约定交付房屋给原告装修使用，则从2016年3月1日起，每月按原告所交房款总金额的银行同期贷款利率的两倍赔偿给原告，直至交付时止，另外免除原告两年物业管理费。但被告并未按合同约定在2016年2月28日前将符合合同约定的商品房交付给原告使用。为维护原告的合法权益，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。原告就其主张的事实及诉讼请求提交的主要证据有：1.原告身份证、被告企业登记资料；2.中山市商品房买卖合同、补充协议；3.购房发票等。经开庭质证，被告荣基公司对原告提供的证据1、2、3的真实性确认。被告荣基公司答辩称：被告不存在逾期交房的行为，无需向原告承担支付违约金的违约责任。具体理由如下：1.双方经协商一致确认涉案房产交付时间为2016年12月30日，而非原告起诉主张的2016年2月28日；2.被告已于2016年12月30日向原告发出入伙通知书，已告知原告办理收楼手续，根据双方签订的商品房买卖合同第11条约定，涉案房产至今未办理交楼手续，责任在于原告，被告不存在逾期交楼的行为；3.双方签订的补充协议中约定，甲方确认在2016年2月28日前交付涉案房产给乙方装修，该约定以及相关的违约条款因违反城市房地产管理法第26条第2款的规定，应确认为无效条款。且被告作为出卖人，无提前交楼的法定义务，因此被告无义务在该法定时间前提交商品房交付给原告使用，也无需因未提前交付而承担违约责任；4.即使补充协议中有关提前交楼的条款有效，但被告不负有提前交楼的给原告装修使用的法定义务，且据双方所签订的商品房买卖合同的附件6合同补充协议第5条的约定，被告没有提前交楼的义务，且提前交楼应于原告提出书面申请为前置条件。本案中，原告未提出申请，因此被告无义务向原告提前交楼。综上所述，被告不存在违约交楼的行为，原告的全部诉求缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。被告荣基公司向本院提供了以下证据：1.建筑工程竣工验收报告；2.入伙通知书、快递单；3.提前收楼通知书。经开庭质证，原告对被告提供的该证据1的真实性确认，对证据2的入伙通知书表示收到，对快递单的真实性确认，对证据3的真实性不确认。本院认定事实如下：2014年7月11日，原、被告签订一份中山市商品房买卖合同，约定：1.原告购买被告开发建设的位于中山市××乡镇平南村××号骏豪名居1幢606房，总价款430000元，被告应当于2017年6月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并符合合同约定的商品房交付给原告使用，否则应承担相应的违约责任，逾期不超过60日的，可要求被告按已支付房款每日万分之一计算违约金，逾期超过60日不超过180日的，原告不能要求解除合同，但可要求被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，逾期超过180日的，原告可要求解除合同，也可以要求继续履行合同，原告要求继续履行合同的，原告可要求被告按日计算原告已支付房款万分之二的违约金。合同还约定了其他条款。合同签订后，原告依约向被告付清了全部购房款。但被告至今未取得涉案商品房的建设工程竣工验收备案登记证。后原告诉至本院，提出前述诉讼请求。另查：2015年11月10日，原告与被告签订一份补充协议，约定：1.被告承诺在2016年2月28日前将涉案商品房交付给原告装修使用（交付时必须保证水、电、电梯及基本道路能正常使用）；2.被告同意免除原告两年的物业管理费，免除的物业管理费从原告收楼当天开始计算；3.如被告不能在2016年2月28日前按本补充协议的约定交付涉案商品房给原告装修，则从2016年3月1日起，每月按原告所交房款总金额的银行同期供楼利率的两倍赔偿给原告，直至交付时止；4.双方此前签订的商品房买卖合同的交楼时间变更为2016年12月30日，交楼时被告必须出具工程竣工验收报告、住宅质量保证书、住宅使用说明书后交付该商品房给原告，原告在接到被告书面收楼通知后须在15个工作日内收房验收。诉讼中，原告与被告均确认被告并未按约定在2016年2月28日前将涉案商品房交付给原告装修使用，被告直到2016年12月30日才书面通知原告收楼入伙。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的中山市商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。根据双方签订的中山市商品房买卖合同的条款，被告交楼的标准为在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并符合合同约定。中山市商品房买卖合同属建设主管部门为规范商品房买卖行为而制定的格式文本，里面对开发商交楼条件的规定属法定及最低的标准，不允许通过双方签订补充协议的方式排除或降低中山市商品房买卖合同约定的交楼标准。因此，双方于2015年11月10日签订的补充协议变更了被告的交楼标准为出具工程竣工验收报告、住宅质量保证书、住宅使用说明书，属排除或降低了原中山市商品房买卖合同约定的交楼标准，属无效条款。因此，被告的交楼标准仍应按中山市商品房买卖合同约定的标准进行。但是在符合合同约定的交楼标准前，开发商和买受人可以根据自己的实际情况，约定在符合合同约定的交楼标准前将商品房交付给买受人装修使用。本案中，原告与被告签订的补充协议约定被告需在2016年2月28日前将涉案商品房交付给原告装修，否则应承担相应的违约责任，该条款是双方的真实意思表示，内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。诉讼中，被告确认并未依约在2016年2月28日前将涉案商品房交付给原告装修，而是直到2016年12月30日才书面通知原告收楼，被告的行为已构成违约，应按补充协议的约定承担相应的违约责任。原告主张按补充协议的约定按中国人民银行同期同类贷款利率的两倍计算2016年3月1日起至2016年12月30日止的违约金，理据充分，本院予以支持。另外，被告现仍未向原告交房，故应向原告继续履行交房的义务。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告中山市荣基房地产有限公司继续履行向原告伍荣昌、肖义英交付位于中山市三乡镇平南村金庄路8号骏豪名居1幢606房的义务；二、被告中山市荣基房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告伍荣昌、肖义英支付逾期交房违约金（逾期交房违约金的计算方法：以430000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的两倍，从2016年3月1日起计算至2016年12月30日止）。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费750元，减半收取为375元（原告已预交），由被告中山市荣基房地产有限公司负担并于本判决发生法律效力之日起七日内迳付给原告。如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人人数提交副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员　　何亦辉二〇一七年五月十五日书记员　　卢芷琪杨莉芳来源：百度“”