（2017）粤0307民初4354号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-06-27
案件名称
王为灼与周瑜房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市龙岗区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王为灼,周瑜
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十四条第一款，第二百二十六条，第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0307民初4354号原告（反诉被告）王为灼。委托诉讼代理人：张权，广东普罗米修斯（龙岗）律师事务所律师。被告（反诉原告）周瑜。上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提出反诉，本院决定将两诉合并审理。本院依法适用简易程序公开开庭对两诉进行了审理。原告王为灼及其委托诉讼代理人张权，被告周瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2015年4月1日签订《租房合同》，合同约定原告将位于坪山区坑梓街道秀新城内住宅区双秀路十五巷9号一楼的商铺租赁给被告使用，合同约定第一年房屋房租1550元，第二年起每月房屋租金上涨20%即1810元，被告于每月5日前将当月租金及水电费用支付给原告，逾期8天，原告有权收回商铺且押金不退。合同存续期间为2015年4月1日至2017年3月30日。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用。合同期内，被告拖欠了租金及水电费用，现原告为维护自己的合法权效益，诉至法院，请求判令：一、解除原被告签订的《租房合同》；二、被告支付2017年1月1日至2017年4月30日的商铺租金7240元；三、被告支付原告水费140元，电费1264元；四、被告腾空并向原告交还租赁商铺；五、被告赔偿原告恢复商铺原状维修费1350元；六、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更第二项请求为被告支付原告2017年1月1日起至被告实际返还商铺之日止期间的占用费。撤回第五项诉讼请求。被告辩称，被告以前没有拖欠租金，后来拖欠租金是因为原告对涉案商铺断水断电导致被告无法经营，没有钱交房租。事实上，2015年4月1日，经原告同意，被告从前任承租人处以转让费41500元承租原告商铺，且在原告同意其今后可转租的情况下，与原告签订了为期两年的租赁合同。另经原告同意，对涉案商铺进行了装修，经营火锅类餐饮，花费装修费三万余元。后因被告经营状况恶劣，欲将商铺转租，并谈好意向客户，将该商铺以60000元转让，因原告意图提取60000元的抽成，不允许被告以60000元转让。后被告再次与原告协商，原告拒绝被告转租导致被告转租失败。虽然法律规定及双方约定，未经出租人同意，承租人不得转租给第三人，本案事实说明是原告利用出租人的优势地位，肆意忽略及侵害被告的利益，拖欠房租及水电费非被告有意为之，而是被告一直在亏损且原告拒绝其转租。原告还进一步对涉案商铺断水断电，造成被告损失进一步扩大，综上，特向法院诉请：一、解除原被告签订的《租房合同》并要求原告返还房屋押金3000元；二、原告赔偿被告转让费10000元；三、原告赔偿被告装修损失20000元；四、原告承担反诉费用。原告针对反诉辩称：因被告未按期支付房租及水电费，已构成违约，原告有权解除合同，没收押金。被告主张的转让费损失及装修损失，没有法定或约定的依据，请求法院驳回被告的诉讼请求。经审理查明，原、被告于2015年4月1日签订《租房合同》，约定原告将位于坪山区坑梓街道秀新城内住宅双秀路十五巷9号一楼的商铺租赁给被告使用，期限为2015年4月1日至2017年3月30日，约定第一年房屋房租为每月1550元，第二年起每月房屋租金上涨20%，被告交押金3000元，合同期满后原数退还给被告。约定未经原告同意，被告不得转租其他行业，只可转同行。被告必须于每月5日前将当月租金及上月水电费用支付给原告，逾期8天，原告有权终止合同，收回商铺且押金不退，作原告经济损失。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告经营餐饮使用，被告向原告缴纳3000元房屋押金。合同期内，被告依约支付了2016年11月份前的租金及水电费，2016年12月份的水电费1404元及自2017年1月份起的租金并未按时缴纳，至今尚未支付，被告确认未按约定的时间支付2016年12月份的水电费1404元及2017年1月份的租金的事实。原告提交的2016年7、8月的收据显示每月的房租按1810元收取，原告在起诉状中也确认第二年的租金按每月1810元收取。被告称在合同期间经原告同意对涉案商铺进行了装修，厨房设备、桌椅、监控设备、雨棚没有附合在房屋上，可以拆除，但厕所改造、水电安装无法拆除。原告称被告是有装修过，但装修没经过其同意，也未与其协商过。被告没有原告同意其装修的证据。被告称其要将涉案商铺里经营的餐饮店转让给同行，原告不同意其转让，但被告缺乏要将餐饮店转让给同行及原告不同意其转让的证据，原告也予以否认。另查，涉案房屋具有建设工程规划许可证。审理过程中，本院曾组织双方先对涉案商铺进行返还交付，但被告因争议较大而不同意先对商铺进行返还交付。再查，原告主张租赁合同自2017年1月14日解除，确认未向被告送达解除租房合同的通知书。原告2017年2月21日向本院提交起诉状，本院2017年2月23日向被告送达了起诉状副本。以上事实有租房合同、租金收据、水电费收据、建设工程规划许可证、住宅用地批准通知书、当事人陈述等证据证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《租房合同》属于双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应切实全面履行。根据双方租房合同的约定，被告应于每月5日前支付当月的租金及上月的水电费，逾期8日，原告有权解除合同。但被告自2017年1月起未依约及时支付租金和上月的水电费，至原告起诉时已2个月未支付租金，因此双方约定解除合同的条件已经成就，原告诉求解除租赁合同符合合同约定及法律规定，本院予以支持。由于原告未向被告送达解除租赁合同的通知书，但原告起诉状注明要求解除与被告签订的租赁合同，且本院于2017年2月23日向被告送达了起诉状副本，本院依据被告签收起诉状副本的时间酌情视为原告送达解除租赁合同通知书的时间，认定双方解除租赁合同的时间为2017年2月23日。被告自2017年1月起未支付原告租金，根据合同约定“第二年起每月房屋租金上涨20%”即1860元，但因原告提交的以往收取租金的收据显示2016年7、8月份每月租金为1810元，且原告主张2017年1月份起的租金也为每月1810元，故本院认定2017年1月份起的租金按每月1810元计算，2017年1月1日至2017年2月23日的租金应为3297元(1810元+1810元÷28天×23天)。合同解除后，被告理应搬离涉案商铺并将商铺交还给原告，但被告至本判决作出之日仍未搬离，故原告诉求被告应参照合同约定的租金标准每月1810元向原告支付自2017年2月23日起至实际搬离商铺之日止的占用费主张符合法律规定，本院予以支持。至于被告辩称是因为原告不同意其转租才拒绝支付租金、水电费的，但根据合同约定及被告起诉状认可的“虽然双方约定，未经出租人同意，承租人不得转租给第三人”的内容，证明原告作为出租人是享有不同意被告转租给他人的权利，即便是原告不同意被告转租给他人也不违反合同的约定，况且被告还缺乏原告不同意其转租他人的证据，故被告以原告不同意其转租才拒绝支付租金、水电费的答辩意见缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。关于水、电费的主张，被告确认未支付原告2016年12月份水电费1404元，依据合同约定水电费应由被告支付，故本院对原告的该项主张予以支持。关于被告主张的退还房屋租赁押金3000元的主张。根据双方合同第五条约定，被告逾期8日未交清水电费、房租，原告有权解除合同及没收押金，押金作为原告经济损失。现因被告逾期支付水电费、租金导致合同解除，根据合同约定原告有权没收押金，被告主张返还押金没有事实及法律依据，本院不予支持。关于被告主张的转让费损失。因租赁合同系被告逾期支付水电费、租金导致解除的，被告主张原告赔偿其转让费损失没有事实及法律依据，本院不予支持。关于被告主张的装修费损失。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，被告未举证证明涉案房屋装修有征得原告同意的事实，原告也否认被告的装修经过其同意，且租赁合同系被告逾期支付水电费、租金导致解除的，无证据证明原告存在违约的情形，因此，被告诉求原告赔偿装修损失的主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。但被告装修中并未完全附合在涉案房屋上可拆除的厨房设备、桌椅、监控设备、雨棚，可由被告自行拆除。基此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告王为灼与被告周瑜2015年4月1日签订的《租房合同》于2017年2月23日解除；二、被告周瑜于本判决生效之日起五日内迁出位于坪山区坑梓街道秀新城内住宅区双秀路十五巷9号一楼的商铺，并将该商铺返还给原告王为灼；三、被告周瑜于本判决生效之日起五日内向原告王为灼支付2016年12月份水电费1404元；四、被告周瑜于本判决生效之日起五日内向原告王为灼支付2017年1月1日至2017年2月23日的租金3297元；五、被告周瑜于本判决生效之日起五日内向原告王为灼支付按1810元/月标准自2017年2月23日起至本判决确定的搬离之日止的占有使用费；六、驳回被告周瑜的反诉请求。本案本诉受理费25元（原告已预交），由被告周瑜负担，被告周瑜于本判决生效之日起五日内缴交。反诉受理费625元（被告已预交），由被告周瑜负担。如未按本判决指定的期间履行给付相应的金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 伍晓东二〇一七年五月十五日本件与原本核对无异书记员 罗培原 来源：