（2017）渝0108民初9774号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-12-01
案件名称
重庆蜀邦物业管理有限公司与向树全赵美物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市南岸区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆蜀邦物业管理有限公司,向树全,赵美
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0108民初9774号原告重庆蜀邦物业管理有限公司，住所地重庆市经开区青龙路8号7幢22-2号（仅限用于行政办公、通讯联络），统一社会信用代码9150010832779026XJ。法定代表人陈如利。委托代理人王忠元，男，汉族，1971年11月出生，重庆蜀邦物业管理有限公司员工，住重庆市沙坪坝区。委托代理人汤小佳，女，汉族，1981年5月出生，重庆蜀邦物业管理有限公司员工，住重庆市江北区。被告向树全，男，1966年2月出生，汉族，住重庆市南岸区。被告赵美，女，1968年2月出生，汉族，住重庆市南岸区。原告重庆蜀邦物业管理有限公司（以下简称“蜀邦物业公司”）诉被告向树全、赵美物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法由代理审判员陈阔适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蜀邦物业公司的委托代理人王忠元、汤小佳，被告向树全、赵美均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蜀邦物业公司诉称：2015年6月1日，原告与南岸区南坪镇四公里村民委员会签订《金都华庭物业服务合同》，合同约定由原告对金都华庭小区实施物业服务管理工作，物业企业在履行了物业服务后，由于该业主未按照《金都华庭物业服务合同》约定向物业企业履行缴费义务，故原告起诉来院，请求法院判令：1、被告立即支付从2015年6月1日至2016年12月31日的物管费2185元；2、被告向原告支付资金占用利息1407.6元；3、诉讼费由被告承担。被告向树全、赵美辩称：原告是与四公里村民委员会签的合同，四公里村民委员会无权代表我，我不认可该合同；我不承认原告收费标准，原告是三级资质，没有资格收取1.2元/月/平方米的费用；小区停车情况混乱，过路都有困难；物业公司入驻时的承诺没有兑现，还出租小区公有设施获利；物业公司还允许小区外企业搭用小区变压器获利；小区垃圾随处可见，原告还因此受伤；物业公司在被告房屋漏水时提供不出邻居的联系方式；小区污水治理存在重大问题。故请求按照小区物业费用涨价前的标准支付物业服务费。经审理查明：二被告系重庆市南岸区四公里村金都华庭小区业主，该房建筑面积95.68平方米。经南坪镇四公里村委会出具《委托书》证明：“金都华庭大厦由于种种原因无法成立业委会，按照《物业管理条例》及国家其他法律规定，经三分之二的业主同意交由我社区居委会代管，按照法律要求书面征求了意见，履行了法律规定的程序。现我村履行金都华庭业委会职责，全权委托蜀邦物业对金都华庭履行物业服务管理。”南坪镇四公里村委会作为甲方与作为乙方的重庆蜀邦物业管理有限公司于2015年6月1日签订了《金都华庭物业服务合同》，该合同约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积在每月15日前按时交纳，住宅的收费标准为1.2元/月/平方米，合同服务期从2015年6月1日至2020年5月30日止。合同还对物业管理服务内容及标准、双方权利与义务、违约责任、争议解决等事项作出了约定。该合同签订后，原告按照合同约定履行了保洁、维修、养护、安保等义务。被告从2015年6月1日至2016年12月31日共拖欠物管费2181.50元（1.2元/平方米/月×95.68平方米×19个月），为索要上述费用，原告诉来本院请求如诉称。上述事实，有《金都华庭物业服务合同》、资质证书、物业服务简报等及原、被告陈述等在卷为凭，并经质证和本院审查，足以认定。本院认为，原告与南坪镇四公里村委会签订的《金都华庭物业服务合同》，是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,故本院确认该合同真实有效,签订该合同的各方当事人应受到约束。被告辩称根据合同的相对性，原告不应当向被告收取物业管理费，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”由于该小区没有成立业委会，由村委会代管，故村委会与原告签订的物业合同对全体业主具有约束力，本院对被告的该项辩称意见不予采信。由于原告与南坪镇四公里村委会签订的《金都华庭物业服务合同》明确约定了双方的权利、义务，原告已向被告提供了物业管理服务，被告即有义务向原告交纳物业管理费及相应费用，故原告请求被告缴纳从2015年6月1日至2016年12月31日的物管费，本院认可缴纳2181.50元。被告提出原告的物业服务资质为三级的问题，因物业服务企业的资质等级和其提供的物业服务等级不属相同概念，所谓的资质等级是对企业规模和承接项目能力等企业本身条件的认定而非对其对外提供服务的实际等级评价，故被告提出的资质问题并不影响本案的物业服务费标准。关于被告提出的小区停车情况混乱，过路存在困难；物业公司入驻时的承诺没有兑现，还出租小区公有设施获利；物业公司还允许小区外企业搭用小区变压器获利；小区垃圾随处可见，原告还因此受伤；物业公司在被告房屋漏水时提供不出邻居的联系方式；小区污水治理存在重大问题。首先，被告提出的这些问题并未提交证据证明。然后，物业服务企业服务对象为全体业主，受服务小区本身的状况和不同业主观念差异、要求不同等情况的影响，在部分服务上存在瑕疵在所难免。从整个小区来看，全体业主亦需要一个正常运作的物业服务企业。如果物业服务存在不足，业主应当积极指出，主张违约或损害赔偿，物业公司拒不整改的，还可以通过诉讼等途径主张。但如果均以拒交物业服务费用来消极对抗，物业服务企业收费存在困难更会怠于改善质量，最终恶性循环，终会损害全体业主的利益。本案中，被告并未举示充分证据证明原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵或根本违约的情况，其拒缴理由不能成立，本院不予认可。关于违约金，原告主张过高，本院酌情按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率支持资金占用损失。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告向树全、赵美于本判决生效之日起十日内支付原告重庆蜀邦物业管理有限公司从2015年6月1日至2016年12月31日的物业管理费2181.50元和资金占用损失（资金占用损失自欠费之日起按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算至支付之日止）。二、驳回原告重庆蜀邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告向树全、赵美负担（原告重庆蜀邦物业管理有限公司已垫付，被告向树全、赵美在支付上述款项时一并支付原告重庆蜀邦物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 陈阔二〇一七年五月十五日书 记 员 肖瑶 来自