（2016）闽0203民初14818号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-08-18
案件名称
张梓生与厦门致晟科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市思明区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张梓生,厦门致晟科技有限公司,黄忠杰,厦门市银锐科技有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0203民初14818号原告：张梓生，男，1967年7月22日出生，汉族，住福建省安溪县，委托诉讼代理人：张君，福建天衡联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈华庆，福建天衡联合律师事务所律师。被告：厦门致晟科技有限公司，住所地福建省厦门市软件园二期观日路30号208室，统一社会信用代码9135020076926673XX。法定代表人：欧阳跃达，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡善孝，北京盈科（厦门）律师事务所律师。第三人：黄忠杰，男，1968年12月26日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，第三人：厦门市银锐科技有限公司，住所地福建省厦门市火炬高新区创业园创业大厦604室，统一社会信用代码91350200798073616Y。法定代表人：戴志强，该公司总经理。委托诉讼代理人：林增辉，北京大成（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈睿丹，北京大成（厦门）律师事务所律师。原告张梓生与被告厦门致晟科技有限公司（以下简称致晟公司）及第三人黄忠杰、厦门市银锐科技有限公司（以下简称银锐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张梓生的委托诉讼代理人张君，被告致晟公司的委托诉讼代理人胡善孝，第三人银锐公司的委托诉讼代理人沈睿丹到庭参加诉讼。第三人黄忠杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张梓生向本院提出诉讼请求：1、确认张梓生与致晟公司于2014年12月22日就厦门市思明区观日路30号408室房屋签订的《房地产租赁合同》合法有效；2、确认张梓生在2015年2月1日至2025年1月31日期间对厦门市思明区观日路30号408室房屋享有使用权和转租权；3、致晟公司继续履行上述《房地产租赁合同》。事实和理由：黄忠杰曾多次向张梓生借款，并由致晟公司作担保。2014年12月9日，黄忠杰与致晟公司共同向张梓生出具一份《借款还款计划承诺书》，确认截至2014年12月9日黄忠杰尚欠张梓生借款本金350万元、利息166.5万元，本息合计516.5万元；黄忠杰承诺于2015年6月30日前还清借款本息，致晟公司自愿继续对黄忠杰的该债务承担连带清偿责任。致晟公司及黄忠杰还同意，在欠款期间，自愿将本案讼争的厦门市软件园二期观日路30号408室房屋（建筑面积1092平方米）使用权抵押给张梓生，直至还清上述借款本息；在未还清上述借款本息之前，张梓生对该房屋拥有绝对的使用权，可自行租赁并收取租金，租金全部归于张梓生，张梓生所收取的租金可直接抵扣所欠的上述借款本息。2014年12月22日，张梓生与致晟公司就讼争房屋签订了一份《房地产租赁合同》，约定：致晟公司将讼争房屋出租给张梓生，租赁期限为十年，自2015年2月1日起至2025年1月31日止；月租金为43680元，鉴于致晟公司为黄忠杰提供保证责任担保，而黄忠杰欠张梓生借款本息合计已超过500万元，致晟公司同意将本合同项下的租金直接充抵黄忠杰欠张梓生的借款本息，租期内张梓生无需支付致晟公司租金；此外双方还约定了其他权利义务。2014年12月25日，致晟公司还将其盖章的讼争房屋土地房屋权证复印件交付给张梓生，并在复印件上备注“复印件与原件相符，同意张梓生转租，与租户签订租赁合同”。2015年1月20日前，致晟公司将讼争房屋交付给张梓生使用。张梓生接收房屋后，于2015年1月20日将其中的550平方米转租给案外人厦门搜讯信息技术有限公司（以下简称搜讯公司），于2015年2月11日又将其中的550平方米转租给案外人智亿佳（厦门）信息科技有限公司（以下简称智亿佳公司）。对此，致晟公司及黄忠杰在长达一年半的时间内均无异议。2016年8月，张梓生突然获悉致晟公司与银锐公司竟然联名向讼争房屋租户发通知，致晟公司欲将讼争房屋移交给银锐公司管理、使用及转租，还要求租户将租金支付给银锐公司。致晟公司目的在于欲变相撕毁其与张梓生签订的租赁合同，侵害了张梓生对讼争房屋所享有的使用权和转租权。张梓生与致晟公司签订的《房地产租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，应认定为合法有效；张梓生对讼争房屋享有合法的使用权和转租权，致晟公司以及任何第三方都不得侵犯。致晟公司的股东变更、法定代表人变更、实际控制人变更，均不影响在先已设立的租赁合同的效力，不影响张梓生已经享有的讼争房屋使用权和转租权。致晟公司无权将讼争房屋交给他人使用，而应当继续履行上述《房地产租赁合同》，由张梓生继续使用讼争房屋。致晟公司辩称，一、张梓生与黄忠杰恶意串通，利用黄忠杰作为致晟公司法定代表人的身份便利，让致晟公司为黄忠杰个人债务提供担保，用致晟公司房屋出租给张梓生以抵偿黄忠杰个人债务，讼争房屋租赁合同系为张梓生与黄忠杰恶意串通而签订，损害了致晟公司、致晟公司股东及致晟公司其他债权人的合法权益，依法无效。1、2014年12月9日《借款还款计划承诺书》和2014年12月22日《房地产租赁合同》中的致晟公司公章系伪造。2、黄忠杰个人欠张梓生的钱，致晟公司本身不对张梓生负有债务。对于担保和租赁行为，致晟公司并未获取相应对价，依法无效。3、黄忠杰是致晟公司的大股东，也是当时的法定代表人，黄忠杰利用职务便利，损害致晟公司利益，为其本人和张梓生牟利，黄忠杰该行为涉嫌犯罪，黄忠杰代致晟公司所做的担保及房屋出租行为依法无效。张梓生与黄忠杰串通，未尽到审慎注意的义务，张梓生应当承担相应的责任。4、致晟公司已于2012年4月9日将讼争房屋抵押给中国农业银行股份有限公司厦门湖滨支行，并办理了抵押登记，未经抵押权人同意不得处分。张梓生承租讼争房屋的行为损害了抵押权人的利益，依法无效。5、讼争房屋已被法院依法查封，不得处分，张梓生承租被查封房屋的行为依法无效。二、张梓生与黄忠杰之间的债权债务关系系虚假债务，张梓生并未实际支付借款协议所述款项。三、张梓生未经致晟公司授权，张梓生出租讼争房屋的行为属于无权处分，依法无效。综上，请依法驳回张梓生的诉讼请求。黄忠杰未作陈述。银锐公司述称，一、基本事实经过。2011年1月1日戴志强与致晟公司签订《房屋租赁合同》，戴志强承租致晟公司位于厦门市软件××路××9个单元房屋，包含本案讼争房屋。约定租期自2011年1月1日至2030年12月31日。致晟公司在此之前已将讼争房屋出租给第三方，因此双方约定由戴志强直接向现承租人收取租金。2012年11月30日因戴志强收购了银锐公司，银锐公司与致晟公司签订《租赁合同》，由银锐公司受让和承受原戴志强与致晟公司签订的《房屋租赁合同》中的全部权利义务。2014年6月29日致晟公司与银锐公司、案外人徐奕宝、徐子明、白海松签订还款协议，致晟公司拟出售房产偿债，交接营业执照、公章等材料，并约定将房产交付徐奕宝和白海松进行出租或转租，以租金抵偿部分债务。后因未能如期完成售房抵债，致晟公司与银锐公司签订《房屋租赁合同》，以租金抵偿徐奕宝、徐子明部分债权，约定租期自2011年1月1日至2030年12月31日。2014年12月22日致晟公司与张梓生签订租赁合同抵债，约定租期是2015年2月1日至2025年1月31日。2015年1月20日，张梓生与搜讯公司签订租赁合同，将其中550平方米出租，约定租期2015年2月22日至2020年2月21日。2015年2月11日，张梓生与智亿佳公司签订租赁合同，将其中550平方米出租，约定租期2015年4月11日至2018年4月10日。二、鉴于致晟公司就同一租赁物订立两份合同，因此应当按照司法解释规定的顺序确定履行合同的承租人。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，实际占有讼争房屋的是案外人搜讯公司和智亿佳公司，张梓生与致晟公司签订租赁合同后仅仅行使收租也就是收益的权利，张梓生和银锐公司均不属于司法解释中规定的第一顺位承租人。本案中的租赁合同均未办理登记备案手续，各方均不属于司法解释规定的第二顺位承租人。银锐公司与致晟公司签订的《房屋租赁合同》明显早于张梓生与致晟公司签订的《房地产租赁合同》，根据司法解释规定的第三顺位承租人，银锐公司的租赁合同是成立在先的，是履行合同的承租人。三、银锐公司承租厦门市软件园二期观日路30号9个单元房屋后，对于致晟公司原已出租的房屋陆续让实际承租人交纳租金补办新的租赁合同。2013年讼争房屋原租户到期后，致晟公司想整体转让讼争房屋，就先不出租，但后来交易没有完成。之后银锐公司发现致晟公司转租了讼争房屋，实际占有人是案外人搜讯公司和智亿佳公司，银锐公司多次要求其向银锐公司缴纳租金，但是这两家公司基于不安、谨慎考虑，在不确定实际收租人的前提下，拒绝缴纳租金。银锐公司与致晟公司进行交涉，并发送了书面联系函维护自身合法权益。2016年8月10日，银锐公司与致晟公司发出书面通知，要求这两家公司交纳租金至指定账户。该通知也直接说明了致晟公司履行与银锐公司租赁合同的意思表示。综上所述，银锐公司签订的《房屋租赁合同》先于张梓生签订的《房地产租赁合同》，且张梓生未实际占有租赁物，张梓生不属于司法解释规定的履行合同的承租人。请法院依法驳回张梓生第2、第3项诉讼请求。本院经审理认定事实如下：本案讼争的厦门市思明区（软件园二期）观日路30号408室房屋（建筑面积1092.55平方米）登记在致晟公司名下。2014年12月9日，黄忠杰作为借款人，致晟公司作为担保公司，共同向张梓生出具一份《借款还款计划承诺书》，内容为：截止2014年12月9日黄忠杰尚欠张梓生借款本金350万元、利息166.5万元，本息合计516.5万元；黄忠杰承诺于2015年6月30日前还清借款本息，致晟公司自愿对黄忠杰的上述债务承担连带清偿责任；在欠款期间，黄忠杰自愿将讼争房屋的使用权抵押给张梓生，直至黄忠杰还清上述借款本息；在黄忠杰未还清上述借款本息之前，张梓生对该房屋拥有绝对的使用权，可自行租赁并收取租金，租金全部归于张梓生，张梓生所收取的租金可直接抵扣黄忠杰所欠的上述借款本息。黄忠杰在借款人处签名，致晟公司在担保公司处加盖公章，黄忠杰在担保公司法定代表人处签名。经鉴定，该文件上加盖的致晟公司公章并非致晟公司在相关部门备案的公章。2014年12月22日，张梓生（乙方）与致晟公司（甲方）就讼争房屋签订一份《房地产租赁合同》，约定：致晟公司将讼争房屋出租给张梓生，租赁期限为十年，自2015年2月1日起至2025年1月31日止；月租金为43680元，鉴于致晟公司为黄忠杰提供保证责任担保，现黄忠杰欠张梓生借款本息合计已超过500万元，致晟公司同意将本合同项下的租金直接充抵黄忠杰欠张梓生的借款本息，租赁期间张梓生无需支付致晟公司租金。致晟公司在该合同甲方落款处加盖公章，黄忠杰（时任致晟公司法定代表人）在该合同甲方落款处签名。经鉴定，该合同上加盖的致晟公司公章亦非致晟公司在相关部门备案的公章。2015年1月20日，张梓生以致晟公司代理人的身份将讼争房屋约550平方米转租给案外人搜讯公司，约定租赁期限五年，自2015年2月22日起至2020年2月21日止，2015年1月22日至2015年2月21日为免租期。2015年2月11日，张梓生以自己的名义将讼争房屋另约550平方米转租给案外人智亿佳公司，约定租赁期限五年，自2015年4月11日起至2020年4月10日止。张梓生将讼争房屋出租给搜讯公司、智亿佳公司后，讼争房屋由搜讯公司、智亿佳公司占有使用至今，相应租金由张梓生收取。2016年8月10日，致晟公司、银锐公司向讼争房屋租户发出通知，称致晟公司将讼争房屋移交给银锐公司管理，并同意银锐公司转租，通知讼争房屋租户完善转租赁合同的签订，将租金转付至银锐公司账户。另，2012年4月9日，致晟公司将讼争房屋抵押给案外人中国农业银行股份有限公司厦门湖滨支行，并办理抵押权登记。在致晟公司与张梓生签订《房地产租赁合同》将讼争房屋出租给张梓生之前，讼争房屋已被法院采取财产保全措施。又，有人曾以致晟公司的名义向公安机关申请遗失补刻公章，并于2015年1月6日领取新刻公章。经鉴定，致晟公司现持有的公章是在相关部门备案的旧公章。2015年5月18日，致晟公司的法定代表人由黄忠杰变更登记为欧阳跃达。审理中，因致晟公司申请对其公章进行司法鉴定，致晟公司支出鉴定费7900元。张梓生提供借款协议五份、中国农业银行业务回单一份，拟证明黄忠杰于2012年2月13日至2012年6月19日期间向张梓生借款共计350万元，借款协议上担保方致晟公司的公章均为黄忠杰所盖。致晟公司质证如下：对借款协议的真实性无法确认，对银行业务回单的真实性予以确认，致晟公司没有收到借款款项，也没有授权黄忠杰或任何人在借款协议上盖章，借款协议上加盖的公章是否是致晟公司的公章无法确认，即便存在担保事实，保证期限也已于2013年届满。银锐公司同意致晟公司的质证意见。本院认为，虽然《房地产租赁合同》上加盖的致晟公司公章并非致晟公司在相关部门备案的公章，但在该合同签订时，黄忠杰系致晟公司的法定代表人，且黄忠杰本人亦在合同上签名，致晟公司有理由相信该合同上加盖的致晟公司公章能代表致晟公司。致晟公司没有证据证明张梓生与黄忠杰签订该合同系恶意串通，也没有证据证明张梓生在签订该合同时已知晓合同上加盖的公章与备案公章不一致。致晟公司主张该合同无效，依据不足，本院不予采纳。张梓生与致晟公司签订的《房地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，张梓生诉请确认该合同合法有效，本院予以支持。上述《房地产租赁合同》签订后，张梓生或以致晟公司代理人的名义，或以自己的名义，将讼争房屋出租给案外人搜讯公司和智亿佳公司，讼争房屋由这两家公司实际占有使用，相应租金由张梓生收取，应视为致晟公司已将讼争房屋交付给张梓生，双方之间的《房地产租赁合同》已实际履行，并且目前正在履行过程中。尽管如此，由于在致晟公司与张梓生签订《房地产租赁合同》将讼争房屋出租给张梓生之前，讼争房屋就已抵押给案外人并办理抵押权登记，且已被法院采取财产保全措施，故在《房地产租赁合同》的履行过程中，张梓生对讼争房屋所享有的承租权是受到限制的。虽然《房地产租赁合同》目前正在履行过程中，但是若抵押权人或其他相关权利人就讼争房屋行使权利，该合同将无法继续履行。因此，张梓生诉请确认其在2015年2月1日至2025年1月31日期间对讼争房屋享有使用权和转租权，致晟公司继续履行《房地产租赁合同》，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告张梓生与被告厦门致晟科技有限公司于2014年12月22日就厦门市思明区观日路30号408室房屋签订的《房地产租赁合同》合法有效；二、驳回原告张梓生的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为21046元，由原告张梓生负担10523元，被告厦门致晟科技有限公司负担10523元。该款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 朱 晨二〇一七年五月十五日代书记员 楼欣杰附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 更多数据：