（2017）豫01民终3787号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-06-20
案件名称
苏志敏、李晶晶房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
苏志敏,李晶晶,郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终3787号上诉人（原审被告）：苏志敏，女，汉族，1971年2月3日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：娄军峰，河南广奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈要丽，河南广奥律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李晶晶，女，汉族，1989年1月5日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：鲁全河，河南信行律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司，住所地郑州市金水区文化路优胜南路国奥大厦30楼306室。法定代表人：王永，该公司总经理。委托诉讼代理人：高亚楠，女，该公司法务。上诉人苏志敏因与被上诉人李晶晶、郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初27742号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。苏志敏上诉请求：1.撤销河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初27742号民事判决第三项，改判由郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司返还李晶晶居间服务费21000元；2.驳回李晶晶贷款费用17640元的诉讼请求；3.驳回李晶晶违约金30000元的诉讼请求；4.一、二审诉讼费用由李晶晶、郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司承担。事实与理由：1．本案所涉《房屋买卖合同》签订后，苏志敏发现该合同主要条款即首付款及尾款120万元书写存在明显错误，要求重新签订合同或签订《补充协议》，郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司虽然同意但未促成签订《补充协议》，应当由郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司返还李晶晶居间服务费21000元，一审判决事实认定错误；2.李晶晶的贷款费用17640元并未是实际损失，李晶晶提交的现有证据不能证明该费用是实际损失；3.李晶晶主张的违约金应根据其实际损失和公平原则综合认定。李晶晶辩称：1.买卖合同签订之后，苏志敏随意要求变更合同履行条件，不配合办理网签手续，且明确表示不履行合同，充分证明苏志敏已经构成违约，以及给李晶晶造成贷款损失的事实；2.《合同法》第114条明确规定，约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求法院予以适当减少，即不告不理原则，但本案中在苏志敏没有请求予以减少的情况下，一审判决予以大幅减少，违反了这一原则。一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，请求驳回上诉，维持原判。郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司辩称，郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司已充分尽到居间方义务，一审中苏志敏提出不卖房子有录音为证，非郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司原因，郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司不应承担法律责任。李晶晶向一审法院起诉请求：1.依法解除李晶晶与苏志敏及郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司签订的编号为MM0007404的《房屋买卖合同》；2.判令苏志敏返还李晶晶已支付定金10000元、居间服务费21000元、贷款费用17640元；3.判令苏志敏支付李晶晶违约金16万元；4.本案诉讼费由苏志敏承担。一审法院经审理查明，2016年8月27日，李晶晶与苏志敏以及第三人郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》；合同约定李晶晶（即乙方）购买苏志敏（即甲方）所有的位于郑州市金水区××单元××号的房屋，房价款为人民币1600000元，定金10000元，佣金22700元；李晶晶、苏志敏签订房屋买卖合同后,李晶晶依照合同约定支付了购房定金10000元，居间服务费21000元、贷款费用17640元，共计48640元。苏志敏在法庭中承认网签当日失约，且在苏志敏提供的答辩词中显示，苏志敏要求更改与李晶晶签订的房屋买卖合同中首付款的付款方式，即将资金监管改为直接打款到其账户；一审法院认为，合同应当得到履行。李晶晶、苏志敏双方签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认。李晶晶诉求依法解除与苏志敏及第三人签订的编号为MM0007404的《房屋买卖合同》，李晶晶已按照约定支付了购房定金10000元，有第三人壹加贰联合不动产经纪有限公司收据为证，存放于第三人壹加贰联合不动产经纪有限公司，其后苏志敏未按照合同约定时间协助李晶晶办理网签等房屋过户后续手续，导致该房屋至今未按合同约定办理网签等房屋过户后续手续，其行为已构成违约，但苏志敏在庭审中辩称通过口头协议的方式与李晶晶及第三人达成一致意见，即将合同中房屋买卖的首付款付款方式由资金监管更改为直接打到其账户上，李晶晶及第三人失约造成其违约行为，但其提交的证据不足以证明这一答辩意见。综上，该院认为该合同已不具有继续履行的可能，对于李晶晶的该项诉请该院予以支持。苏志敏没有按照合同约定履行义务，合同已经不具有继续履行的可能，该院认为苏志敏应返还李晶晶的购房定金10000元。李晶晶诉求苏志敏赔偿其购房居间服务费21000元及贷款费用17640元，本案中李晶晶为购买房屋向中介支出以上款项，现因苏志敏的违约行为导致双方签订的房屋买卖合同无法履行，其应当对李晶晶的上述损失承担赔偿责任。李晶晶诉求苏志敏赔偿违约金16万元，李晶晶、苏志敏之间的房屋买卖合同签订于2016年8月27日，李晶晶于2016年10月20日至该院起诉，期间不到两个月时间，且李晶晶提交的证据不足以证明其因合同不能履行所造成的具体损失，该院认为李晶晶诉求的违约金过分高于苏志敏的违约行为给其造成的损失，故对该部分违约金该院酌定为3万元。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除李晶晶与苏志敏于2016年8月27日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：MM0007404）；二、第三人壹加贰联合不动产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还李晶晶购房定金10000元;三、苏志敏于本判决生效后十日内赔偿李晶晶居间服务费21000元、贷款费用17640元及违约金30000元，共计68640元；三、驳回李晶晶的其他诉讼请求；一审案件受理费4430元，由李晶晶负担1669元，苏志敏负担2761元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据，且对一审判决查明的事实均无异议。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，李晶晶与苏志敏以及第三人郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有约束力。该合同签订后，苏志敏未按照合同约定时间协助李晶晶办理网签等房屋过户后续手续，其行为已构成违约，应当承担违约责任。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，苏志敏、李晶晶就本案所涉房屋的交易价格、定金、首付款等数额均有明确约定，根据合同相关条款能够确定剩余房款的具体数额，双方签订的合同中剩余房款小写处存在的瑕疵不影响合同的履行。苏志敏的其他上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予认可。综上所述，苏志敏的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1516元，由上诉人苏志敏负担。本判决为终审判决。审 判 长 扈孝勇审 判 员 付大文代理审判员 刘 敏二〇一七年五月十五日书 记 员 景慧洁 来自