（2017）皖12民终548号

裁判日期: 2017-05-15

公开日期: 2017-05-27

案件名称

阜阳市利华置业有限公司与郭新亮、张若房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省阜阳市中级人民法院

所属地区

安徽省阜阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

阜阳市利华置业有限公司,郭新亮,张若

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条

全文

安徽省阜阳市中级人民法院民事判决书（2017）皖12民终548号上诉人（原审被告）：阜阳市利华置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区颍西办事处顺昌路168号，统一社会信用代码913412006897546884（1-1）。法定代表人：王光伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：苗超，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：张守纯，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：郭新亮，男，1982年2月12日出生，汉族，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：王全，安徽鸣理律师事务所律师。委托诉讼代理人：于明湖，安徽鸣理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张若，女，1982年4月7日出生，汉族，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：王全，安徽鸣理律师事务所律师。委托诉讼代理人：于明湖，安徽鸣理律师事务所律师。上诉人阜阳市利华置业有限公司因与被上诉人郭新亮、被上诉人张若房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院（2016）皖1221民初4591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人阜阳市利华置业有限公司的委托诉讼代理人苗超、张守纯，被上诉人郭新亮、被上诉人张若的共同委托诉讼代理人王全、于明湖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阜阳市利华置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，予以改判或将本案发回重审。事实和理由：涉案《商品房买卖合同》约定的交房条件是商品房经验收合格，而本案房屋在2016年5月、6月即经五大责任主体验收合格，且阜阳市利华置业有限公司当月亦履行了通知交房义务，一审法院认定阜阳市利华置业有限公司存在逾期交房行为，并判决其支付逾期交房违约金显属错误；涉案《商品房买卖合同》明确约定，因天气原因累计停工超过30日的，按超过的实际天数顺延交付日期，一审法院在计算逾��交房天数时，未扣除因天气原因停工的期间显系不当。郭新亮、张若辩称，涉案房屋不符合法定和约定的交付条件；阜阳市利华置业有限公司未按照合同约定履行相应的通知交房义务；阜阳市利华置业有限公司提供的证据不能证明涉案合同约定的交房日期存在顺延情况，且没有履行相应的通知义务；郭新亮、张若的损失在继续扩大，阜阳市利华置业有限公司应承担赔偿责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。郭新亮、张若向一审法院起诉请求：一、阜阳市利华置业有限公司依照有关规定验收合格并交付房屋；二、阜阳市利华置业有限公司支付延期交房违约金11933.60元（暂计至2016年7月20日，此后按每日59.37元支付至实际交付之日止）；三、阜阳市利华置业有限公司按照合同约定和国家规定对阳台进行封闭，并依照承诺按照一半面积计算；四、阜阳市利华置业有限公司将水、电纳入城市管网，安装水电立户；四、本案诉讼费用由阜阳市利华置业有限公司承担。一审法院认定事实：2014年8月1日，郭新亮、张若与阜阳市利华置业有限公司签订了一份《商品房买卖合同》及附件（含补充协议一份）。双方约定：郭新亮、张若购买阜阳市利华置业有限公司开发的位于临泉县城关镇幸福路南侧利华中央公馆19幢住宅楼2层202室房屋，面积108.01平方米，单价为每平方米5496.82元，总价款593712元。首付193712元于合同签订时支付，余款400000元办理公积金贷款。逾期30日付款，郭新亮、张若按日向阜阳市利华置业有限公司支付逾期应付款万分之一的违约金。张新亮、郭若按照合同约定履行了付款义务。房屋的交付日期是2015年12月31日前，并符合约定的商品房交付条件。在该商品房及配套工程的建设过程中，累计雨雪天气超过30日的，遇到冰冻天气（最低气温低于摄氏零度以下天气）累计超过30日的，按超过的实际天数顺延交付时期。阜阳市利华置业有限公司如未按约定的期限将该商品房交付郭新亮、张若使用，逾期超过30日后，郭新亮、张若有权解除合同。郭新亮、张若要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，阜阳市利华置业有限公司按日向郭新亮、张若支付已交房价款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，阜阳市利华置业有限公司应当书面通知郭新亮、张若办理交付手续。双方进行验收交接时，阜阳市利华置业有限公司应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。阜阳市利华置业有限公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。阜阳市利华置业有限公司不出示证明文件或证明文件不齐全，郭��亮、张若有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由阜阳市利华置业有限公司承担。由于郭新亮、张若的原因未能按期交接的，自约定的交房之日起10日内，阜阳市利华置业有限公司代为保管，逾期郭新亮、张若按日向阜阳市利华置业有限公司支付总房款万分之一的管理费。郭新亮、张若合同中的通讯方式变更必须以书面方式告知阜阳市利华置业有限公司，因郭新亮、张若原因造成通知未能送达的，一切责任由郭新亮、张若自行承担。郭新亮、张若办理交房手续，对该商品房进行查验，并与阜阳市利华置业有限公司委托的物业管理公司交接钥匙。2016年5月27日，阜阳市利华置业有限公司通知郭新亮、张若接收房屋。但因该房屋不符合合同约定的使用条件，郭新亮、张若拒绝接收房屋。一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》合法有效。阜阳市利��置业有限公司应按约在2015年12月31日前交付房屋。而阜阳市利华置业有限公司仅在有关网站上发布公告和电话通知，并未按合同约定书面通知郭新亮、张若，应视为其没有履行通知义务，且阜阳市利华置业有限公司实际也未将涉案房屋交付给郭新亮、张若，故阜阳市利华置业有限公司应按合同约定的标准，即已交付房价款593712元的日万分之一承担相应的违约责任。双方签订房屋买卖合同之前的雨雪冰冻天气已经实际发生，阜阳市利华置业有限公司在明知的情况下仍承诺于2015年12月31日前交房，说明其已经考虑了天气因素并有足够的信心到期交房。诉讼期间又主张从开工之日开始计算雨雪冰冻天气造成停工的天数，不仅郭新亮、张若不认可该格式条款的效力，并且也有违公平、合理原则，故不予采信。阜阳市利华置业有限公司提供的临泉县气象局出具的证明，仅加盖��位印章，没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，不符合法律规定，故对其证据效力不予认定。郭新亮、张若要求阜阳市利华置业有限公司按照合同约定和国家规定对阳台进行封闭，并依照承诺按照一半面积计算的诉讼请求，既无合同约定也无法律依据，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，一审法院判决：一、阜阳市利华置业有限公司于判决生效之日起十日内支付郭新亮、张若延迟交付房屋的违约金11933.60元（按每日59.37元，从约定交房日2015年12月31日计算至2016年7月20日，此后的违约金继续计算至实际交付房屋之日止）；二、阜阳市利华置业有限公司继续履行合同约定��相关法律规定的义务；三、驳回郭新亮、张若的其他诉讼请求。逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取49元，由阜阳市利华置业有限公司负担。在二审期间，阜阳市利华置业有限公司提交了如下新的证据材料：证据一、《利华中央公馆情况反映》复印件一份，证明阜阳市利华置业有限公司已经履行通知交房义务的事实。证据二、阜阳城市周报A05版新闻报道、阜阳新闻网截图各一份，证明阜阳市利华置业有限公司已通知购房户因天气原因需逾期交房，交房日期应当顺延。证据三、（2016）皖1202民初4547号民事判决书一份，证明房屋经建设、勘察、设计、施工、监理单位验收合格即符合交付条件。证据四、利华中央公馆18#-23#楼竣工验收消防备案凭证及消防备案复查意见书、利华中央公馆一期（18#-23#楼）建设工程规划核实合格证、《关于利华中央公馆建设项目竣工环境保护验收监测表备案的函》，证明涉案房屋已经具备交付条件的事实。郭新亮、张若质证认为：对上述证据一、证据二的真实性、合法性、关联性均提出异议，认为不能实现其证明目的；对证据三的证明目的提出异议；对证据四提出异议，认为即便阜阳市利华置业有限公司现对验收材料进行补充，但其并未书面通知交房，且并无竣工验收备案表。郭新亮、张若在二审期间提交了录音资料、申请、通知各一份，证明阜阳市利华置业有限公司仍拒绝交房的事实。阜阳市利华置业有限公司质证认为：对上述录音资料真实性提出异议，认为其与本案无关；对申请提出异议，认为其系复印件，真实性无法核实；对通知的真实性不持异议，认为其恰能证明阜阳市利华置业有限公司已履行了通知交房义务。本院认证意见如下：涉案房屋在2016年5月份尚未完成消防、规划及环保验收，阜阳市利华置业有限公司称其于2016年5月份即通知交房，但房屋不符合交付条件，故阜阳市利华置业有限公司证据一不能证明阜阳市利华置业有限公司已经履行了通知交房义务，对其证明效力不予认定；阜阳市利华置业有限公司证据二缺乏其他证据相互印证，不能证明阜阳市利华置业有限公司已通知购房户因天气原因需逾期交房，故对其证明效力不予认定；阜阳市利华置业有限公司证据三与本案不具有关联性，故对其证明效力不予认定；阜阳市利华置业有限公司证据四相互印证，能够证明涉案房屋已经具备交付条件的事实，故对其证明效力予以认定。郭新亮、张若所举录音资料、申请、通��，均缺乏足以相互印证的其他证据，故对其证明效力均不予确认。本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二两审举证、质证情况，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院二审另查明：利华中央公馆18#-23#楼分别于2016年5月11日经建设、施工、监理、设计、勘察五大责任主体验收合格，于2016年6月6日申报竣工验收消防备案，于2016年8月29日经消防备案复查合格，于2016年8月17日通过规划部门审核。2016年12月27日，临泉县环保局出具临环字〔2016〕278号《关于利华中央公馆建设项目竣工环境保护验收监测表备案的函》，同意对该项目竣工环境保护验收监测报告表进行备案。二审期间，本院组织双方当事人交接房屋时，因阜阳市利华置业有限公司要求郭新亮、张若先行补交物业费，双方发生纠纷，郭��亮、张若因此未接收房屋。本院认为，本案双方当事人对涉案《商品房买卖合同》的签订及郭新亮、张若依约全额交纳了购房款等事实不持异议，争议焦点在于：一、阜阳市利华置业有限公司是否依约向郭新亮、张若履行了通知交房义务；二、涉案购房合同约定的交付房屋期限应否予以顺延。针对争议焦点一，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》虽约定交房条件为“该商品房经验收合格”，涉案房屋也于2016年5月11日经过建设、施工、监理、设计、勘察五大责任主体验收，但公安消防、环保、规划等专门管理部门尚未对此出具认可性意见，不应认定涉案房屋已经验收合格。至2016年12月27日，该房屋陆续完成公安消防、环保、规划等专门管理部门审核，应视为房屋验收合格，符合双方约定的交付条件。但在本院二审组织双方当事人交接房屋��间，阜阳市利华置业有限公司又以补交物业费作为交房条件，导致郭新亮、张若未能接收涉案房屋。故阜阳市利华置业有限公司称涉案《商品房买卖合同》约定的交房条件是商品房经验收合格，而本案房屋在2016年5月即经五大责任主体验收合格，其当月亦履行了通知交房义务，一审法院认定其存在逾期交房行为，并判决其支付逾期交房违约金显属错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。针对争议焦点二，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》虽约定，在商品房及配套设施工程建设的建设过程中，如遇雨雪或冰冻天气超过30日的，交房日期相应顺延。但阜阳市利华置业有限公司在本案诉讼期间并未举出充分证据证明在涉案房屋建设过程中，存在因天气原因不能施工，且其已履行告知义务的事实。故阜阳市利华置业有限公司称一审法院在计算逾期交房��数时，未扣除因天气原因停工的期间显系不当的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上所述，阜阳市利华置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费98元，由上诉人阜阳市利华置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　杨开多审判员　　马　杰审判员　　刘　伟二〇一七年五月十五日书记员　　宁楠楠附：（2017）皖12民终548民事判决书适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理��按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；（二）原判决适用法律错误的，依法改判；（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。更多数据：