（2016）鲁0105民初2189号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-12-18
案件名称
张继华与济南泺口服装有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市天桥区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张继华,济南泺口服装有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条，第二百一十二条，第二百三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第三十九条，第一百五十二条
全文
山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0105民初2189号原告：张继华,男，1970年11月27日出生，汉族，无业，住济南市槐荫区。委托诉讼代理人：朱礼龙，山东泰泉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘西花，山东泰泉律师事务所律师。被告：济南泺口服装有限公司，住所地山东省济南市天桥区济洛路64号。法定代表人：刘卫国，董事长。委托诉讼代理人：姜晓焱，山东京鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵庆娟，山东京鲁律师事务所律师。原告张继华与被告济南泺口服装有限公司（以下简称泺口服装公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，于2016年10月19日公开开庭进行审理时，原告张继华的委托诉讼代理人朱礼龙、刘西花，被告泺口服装公司的委托诉讼代理人赵庆娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张继华向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告泺口服装公司继续履行租赁合同，安排原告回迁；2、案件受理费由被告负担。2016年7月18日，原告依法变更诉讼请求为：1、判令解除原、被告签订的两份《协议书》；2、被告泺口服装公司返还原告预交的租赁费247500元；3、被告赔偿原告损失302500元；4、案件受理费由被告负担。事实与理由：2009年7月1日，原、被告就“名牌城”摊位签订两份协议书，约定原告租赁被告泺口服装公司位于“名牌城”的摊位用于服装经营，租赁期限为2010年1月1日至2019年12月31日，原告预交租赁费30万元。后因“名牌城”拆迁改造，被告泺口服装公司将原告安置在他处继续经营，现原址新建的“国际服装会展中心”具备使用条件，但被告未安排原告回迁，故请求判如所请。被告泺口服装公司辩称：在“名牌城”拆迁后，被告已将原告安置在服装批发广场继续经营，原告已对新的经营场所申请装修并交纳装修保证金并实际经营，双方的租赁合同在实际履行，现原告以不能回迁为由，请求解除双方的租赁合同关系不符合合同约定，亦不符合法律规定，请求依法予以驳回。经审理查明：2009年7月1日，原告张继华（乙方）与被告泺口服装公司（甲方）签订《协议书》两份份，约定：原告张继华租赁被告泺口服装公司位于“名牌城”的摊位用于服装经营，租赁期限：2010年1月1日至2019年12月31日；若因国家、地方政府、涉及整改（属人力不可抗拒）工程需要占用乙方所租摊位，乙方要无条件服从损失自负，甲方不为此承担责任。双方还约定了其他权利义务。当日，原告向被告泺口服装公司预交租赁费30万元。协议书履行期间，“名牌城”拆除并重新建设“国际服装会展中心”。为此，2011年国庆节前后，被告泺口服装公司将原告安置至“洛口服装批发市场”内的摊位继续经营，原告仅向被告泺口服装公司交纳管理费用及水电费用，并未另行交纳租金，双方也未就此订立新的合同。2015年10月1日，被告泺口服装公司的“国际服装会展中心”在“名牌城”原址建设完毕并投入经营，其中部分场地仍经营服装。另查明：2015年10月26日，案外人高鹤苓与济南泺口服装职业开发中心（国际会展中心）签订《协议书》约定，高鹤苓租赁位于泺口服装国际会展中心的摊位用于服装经营，租赁期限为2015年10月30日至2030年10月29日，租金为500000元。双方争议的事实如下：原告主张根据《协议书》的约定，被告泺口服装公司应在“国际服装会展中心”投入经营后及时安排其回迁。并提交一份以被告泺口服装公司名义制发的《通知》复印件一份，载明“名牌城及周边的业户朋友们：泺口服装城为了提升改造，公司决定将在泺口服装大厦以南的位置建一个13万平方米左右的‘国际服装会展中心’，因此公司决定将在该项目建设中占有的业户统一安排在‘洛口服装批发市场’三、四楼。……为解除业户的后顾之忧，待服装会展中心建成后，公司根据合同，按照公司的布局要求和业户自愿的原则，安排回迁。……待泺口服装城提升完成后，我们广大的业户都会有自己满意稳定的经营场所……。”而被告泺口服装公司主张，《协议书》并未约定其有回迁义务，原告可以至“国际服装会展中心”经营，但需要另行签订租赁合同。庭审中，原告明确诉讼请求为：1、因被告泺口服装公司明确表示不再履行2009年7月1日签订的《协议书》，故请求判令解除该《协议书》；2、退还租金的计算方式：150000÷10年×8.25年（剩余未使用年限）=123750元，因其被告泺口服装公司签订两份协议书，因此123750元×2=247500元；3、损失的计算依据为，按照2015年10月26日案外人高鹤苓与济南泺口服装职业开发中心（国际会展中心）签订《协议书》的约定，租赁期限为2015年10月30日至2030年10月29日，租金为500000元，以500000元÷15年×8.25年=275000元，275000元－123750元=151250元，因其被告泺口服装公司签订两份协议书，因此151250元×2=302500元。以上事实有协议书、收款收据、济河北指字第2007（4）号关于冻结小清河综合治理与开发建设规划范围内有关事项手续的通知、装修申请表、竣工验收表、装修施工保证金记录表、水电费收据及各方当事人的当庭陈述等证据予以证明，足以认定。本院认为，原、被告于2009年7月1日签订的《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性，合法有效，应受法律保护。协议书签订后，原告已交纳了相应的租金，被告已交付了相应的摊位，双方各自履行了合同约定的义务。但在合同履行过程中，因“名牌城”已被拆除，双方就如何继续履行合同产生争议。一、被告泺口服装公司没有义务安排原告张继华回迁。理由如下：首先，涉案《协议书》中未约定若租赁物拆除后，涉案《协议书》如何履行；其次，涉案“名牌城”拆除后，原、被告未就原“名牌城”拆除后如何继续履行合同达成新的一致意见，原告张继华要求回迁至原址新建的租赁物内继续履行合同，亦非违反双方确定的一致意思。但因新建建筑物与原租赁物存在建筑格局、规模等方面的差异，回迁需要双方协调一致才能安排，若一方反对，即无法强制实现回迁安置。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；……，本案中，原告张继华要求回迁，被告泺口服装公司拒绝安排，该争执标的不适于第三方强制履行；再次，原告张继华提供的《通知》系复印件，亦没有被告泺口服装公司的公章，被告泺口服装公司对上述通知的真实性不予认可，因此原告张继华提供的《通知》不能作为认定为被告泺口服装公司承诺安排其回迁的证据，本院对《通知》的证明效力依法不予认可。二、关于原、被告于2009年7月1日签订的《协议书》应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十一条规定，……因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的，承租人可以解除合同。意即，承租人使用租赁物的目的系获取收益，因此承租人在签订租赁合同时，对租赁物所在的地理位置、交通条件等都会详加考察，以期获得最大的经营收益，若租赁物已经灭失，导致承租人无法继续使用租赁物获得经营收益时，该租赁合同可以解除。结合本案，第一，原、被告签订的《协议书》中约定的租赁物系位于“名牌城”的摊位，而现该“名牌城”已经被拆除，因此涉案《协议书》的履行基础已不存在；第二，“名牌城”拆迁时，被告泺口服装公司将原告安置至“洛口服装批发市场”内的摊位继续经营。现原址建设的“国际服装会展中心”已投入使用，并存在同业经营行为，原告主张被告泺口服装公司应根据《协议书》的约定，安排其回迁继续经营，而被告泺口服装公司认为《协议书》中并未约定其负有回迁的义务，并主张原告若至“国际服装会展中心”经营，需另行签订租赁合同，双方产生争议，并且未达成新的一致意见。综上，在原、被告签订《协议书》中约定的租赁物已不存在，而双方就如何继续履行合同未达成新的一致意见的情形下，原、被告于2009年7月1日签订的《协议书》已失去继续履行的条件，依法应当予以解除。三、关于被告泺口服装公司退还原告租金数额应如何确定的问题。第一，关于“名牌城”拆除后，原告在“洛口服装批发市场”内的摊位继续经营行为应如何认定的问题。被告将原告安置至“洛口服装批发市场”内的摊位继续经营，原告仅向被告泺口服装公司交纳管理费用及水电费用，并未另行交纳租金，双方也未就此解除《协议书》，亦未订立新的合同，因此本院认为，原告上述同业经营行为系对2009年7月1日签订的《协议书》的替代履行，因此上述替代履行行为的租金标准应参照2009年7月1日签订的《协议书》的约定；第二，2009年7月1日签订的《协议书》的约定，租赁期限为10年，租金共计150000元，因此，折合租金标准为每日41.67元（计算标准：150000元÷10年÷12个月÷30天=41.67元）。被告泺口服装公司应退还原告的租金计算标准为按每日41.67元，自原告实际从“洛口服装批发市场”内的摊位撤场的次日起，计算至2019年12月31日止。四、被告泺口服装公司不应向原告赔偿损失。理由如下：在被告泺口服装公司不负有回迁义务的前提下，原告要求根据“国际服装会展中心”摊位的出租市场价格计算其可得利益损失无事实及法律依据，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百五十二条之规定，判决如下：一、原告张继华与被告济南泺口服装有限公司于2009年7月1日签订的两份《协议书》于本判决生效之日解除。二、被告济南泺口服装有限公司退还原告张继华的剩余租金（计算标准：按每日41.67元，自原告实际从“洛口服装批发市场”内的摊位撤场的次日起，计算至2019年12月31日止），于原告实际从“洛口服装批发市场”内的摊位撤场的次日起10日内付清。三、驳回原告张继华的其余诉讼请求。案件受理费9300元，由原告张继华负担8800元，由被告济南泺口服装有限公司负担500元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判长 张清国审判员 曹新建审判员 田炳美二〇一七年五月十五日书记员 汪 煜 来自