（2017）鲁01民终3516号

裁判日期: 2017-05-15

公开日期: 2018-07-12

案件名称

山东久联贸易有限公司与曲昭阳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省济南市中级人民法院

所属地区

山东省济南市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

山东久联贸易有限公司,曲昭阳

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山东省济南市中级人民法院民事判决书(2017）鲁01民终3516号上诉人（原审被告）：山东久联贸易有限公司，住所地济南市。法定代表人：王善坤，董事长。委托诉讼代理人：李丹，北京市邦盛（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曲昭阳，男，1982年11月24日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：赵健，山东胜远律师事务所律师。上诉人山东久联贸易有限公司（以下简称久联公司）因与被上诉人曲昭阳房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初2569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。久联公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.诉讼费用由曲昭阳承担。事实与理由：一、房屋产权变更不但需要买卖合同，还需要办理不动产变更登记手续，才能发生房屋产权的变更。曲昭阳虽然与久联公司签订了房屋买卖合同，但在久��公司起诉曲昭阳要求解除房屋买卖合同的一审判决之前，并没有支付房款，更没有办理产权变更手续。房屋的产权仍然属于久联公司所有，曲昭阳无权占有、使用该房屋，更无权对外出租自己营利。二、在久联公司起诉后至终审判决生效之前，久联公司并没有将涉案房屋交付给曲昭阳。根据我国房屋买卖的交易习惯，所有的房屋买卖（包括一手房买卖和二手房买卖），均是交清房款后卖方才向买方交付房屋，而不存在有不交房款就交付房屋的情形，曲昭阳从中介人王为欣（案外人）手里拿到的是看房钥匙，曲昭阳拿到钥匙时，还未付一分钱的房款，一审法院认定久联公司交付房屋属于认定事实错误。三、王为欣（案外人）不是久联公司的代理人，只是房屋买卖的中间介绍人。一审中，曲昭阳提交的房屋买卖合同是伪造的，篡改了以前的网签合同内容，王为欣也不��久联公司的代理人。王为欣和曲昭阳是同学，久联公司之前根本不认识曲昭阳，因为王为欣的中间介绍，才认识的曲昭阳，基于信任才和曲昭阳签订了房屋买卖合同。王为欣没有取得久联公司的授权，也不能因为王为欣是久联公司法定代表人的侄子就认定为久联公司的代理人，一审法院认定王为欣就是我方的代理人没有任何法律依据。四、曲昭阳一审中提交的房屋买卖合同，是曲昭阳与王为欣私下串通，瞒着久联公司私刻公司公章签订的合同，私自篡改了以前网签的合同内容；交给物业公司的房屋租赁合同是为王为欣与曲昭阳伪造的合同，久联公司与曲昭阳于2013年2月27日网签的房屋买卖合同，2013年10月1日王为欣却与曲昭阳签订了该房的租赁合同，这份合同明显就是曲昭阳与王为欣私自串通，偷刻久联公司印章，伪造的证据，其目的就是欺骗物业公司，瞒着久联公��，私自装修房屋，侵占久联公司买屋，其证据是违法证据。五、曲昭阳与久联公司于2013年2月网签合同，拖到2013年8月才向久联公司支付了一部分房款。曲昭阳网签后不久，就从中间人王为欣手里拿到看房钥匙，利用与王为欣私下伪造的房屋出租合同就瞒着久联公司，欺骗了物业公司，在未付房款的情况下，偷着装修房屋，对外出租营利，是典型的违法侵权行为，一审法院对此事实没有查清。六、一审中，房屋承租人没有到庭接受质证，有关银行转帐明细也没有全部接受质证调查清楚，对外租赁是否属实并不清楚。曲昭阳辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉，维持原判。一、一审法院认定久联公司将涉案房产交付曲昭阳，证据确实、充分，久联公司自房屋交付时取得了房屋占有、使用、收益的权利。久联公司与曲昭阳就涉案房屋的买卖合同纠纷经济南市历下区人民法院一审、济南市中级人民法院二审已审理终结。济南市历下区人民法院作出的（2014）历商初字第476号民事判决书第9页第二自然段，法院查明久联公司将涉案房屋交付曲昭阳，自此，曲昭阳取得了房屋占有、使用、收益的权利。物权登记，只是公示的效力。在房屋买卖合同履行过程中，曲昭阳无违约行为，自交付后，曲昭阳对涉案房屋拥有占有、使用、收益的权利。二、一审法院认定案外人（王为欣）向曲昭阳交付房屋，事实清楚，证据充分。曲昭阳在一审中提交的证据一、二，证明双方存在真实买卖房屋关系，久联公司认可王为欣代理人的身份，王为欣系久联公司在出售房屋中的代理人，其交付房屋的行为应认定为其代表久联公司行使权利义务，曲昭阳有理由相信王为欣的代表行为合法有效。一审法院认定事实清楚，证据确��充分，组织久联公司与曲昭阳举证质证，不存在程序瑕疵。曲昭阳在一审过程中，向法院举证证明主张的事实与理由，形成完整的证据链条，也经过久联公司质证程序，程序正当。久联公司在上诉状中所称证据是伪造的等等，均无证据证明。曲昭阳向一审法院起诉请求：久联公司赔偿曲昭阳经济损失763531元（其中，包括房屋租赁费损失63万元、额外支付的违约金损失10万元、物业费损失33531元）。一审法院认定事实：1.2013年2月27日，久联公司（甲方）与曲昭阳（乙方）签订《济南市存量房买卖协议》（编号：010000120130******），约定甲方将其所有的商品房（济房权证历字第215***号，位于济南市历下区旅游路22366号1号楼***室，房屋建筑面积465.71平方米，用途：商业）出售给乙方，房屋价款为490万元，但未约定付款时间和方式。该协议签订时，甲方的��托代理人为王为欣，王为欣系久联公司法定代表人王善坤的侄子，也是涉案房屋在物业公司登记的业主。该协议签订后不久，王为欣向曲昭阳交付了涉案房屋的钥匙，曲昭阳对涉案房屋进行了装修，并承担了水电、物业等费用。2013年8月1日，曲昭阳通过汇款方式向久联公司支付购房款350万元。同日下午，久联公司又将已收款项350万元退还给曲昭阳。2.2014年2月27日，久联公司向涉案房屋所在小区的物业公司（中土物业管理集团有限公司山东分公司）出具委托书，内容为：“我是M-***房主山东久联贸易有限公司，现委托物业对M-***停水停电。若因此产生一切纠纷与物业无关。”之后，久联公司因双方产生的房屋买卖合同纠纷向济南市历下区人民法院提起诉讼，要求解除双方签订的《济南市存量房买卖协议》。该案审理过程中，曲昭阳提起反诉，要求久联公司继续履行《济南市存量房买卖协议》，负担涉案房屋过户的税费，于判决生效后10日内协助曲昭阳办理房屋过户事宜。该案审理过程中，曲昭阳将房款490万元提存至济南市历下区人民法院。经审理，济南市历下区人民法院于2014年9月19日作出（2014）历商初字第476号民事判决书，判决如下：一、驳回久联公司的诉讼请求；二、曲昭阳与久联公司继续履行2013年2月27日签订的编号为010000120130******《济南市存量房买卖协议》；三、久联公司于判决生效之日起30日内协助曲昭阳办理涉案房屋的过户事宜；四、涉及涉案房屋过户的相关税费由久联公司承担。宣判后，久联公司不服该判决，提起上诉。济南市中级人民法院经审理于2015年5月11日作出（2014）济民一终字第1078号民事判决书，判决如下：一、维持济南市历下区人民法院（2014）历商初字第476号民事判决第一项、第二项、第三��及诉讼费用负担部分；二、撤销济南市历下区人民法院（2014）历商初字第476号民事判决第四项；三、驳回曲昭阳要求久联公司承担涉案房屋过户相关税费的反诉请求。终审判决生效后，涉案房屋已过户至曲昭阳名下。2015年11月2日，久联公司书面通知物业公司为涉案房屋供水供电，内容为：“物业公司：今有久联贸易有限公司将历下区旅游路22366号1号楼***过户给曲昭阳，请贵公司给予水电正常使用。”2016年6月17日，中土物业管理集团有限公司山东分公司汇隆小区物业管理处出具证明，载明：“兹证明位于济南市历下区旅游路22366号汇隆小区商品房M-***，2013年、2014年、2015年3年的物业管理费一直由曲昭阳交纳，共计：33531元。”对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：关于曲昭阳是否曾于2013年9月15日将涉案房屋出租给毕鹏冲的问题。曲昭阳主张其于2013��9月15日将涉案房屋出租给案外人毕鹏冲，双方约定年租金为36万元，后因其违约支付毕鹏冲违约金10万元。曲昭阳为支持上述主张提交了如下证据：1.曲昭阳与毕鹏冲于2013年9月15日签订的《房屋租赁合同》，载明：曲昭阳将涉案房屋出租给毕鹏冲作为办公场所使用，年租金为36万元，租金半年缴付一次（计18万元整），毕鹏冲应于合同签订之日起两个月内交清，其后缴费日期以此类推；因曲昭阳原因导致毕鹏冲无法正常使用房屋时，应当及时退还毕鹏冲预缴的房租并在两个月内赔偿其经济损失10万元；本租约自立约日起至2018年9月15日止有效。2.企业信息，载明：济南青沐电子科技有限公司成立于2013年12月6日，毕鹏冲系该公司法定代表人，该公司的原住所地为涉案房屋所在地，后于2014年4月4日变更为其他地址。3.曲昭阳和毕鹏冲的银行交易明细各一份，显示毕鹏冲通过��所有的卡号为6222021***********的银行账户于2013年9月16日、2013年9月27日、2013年9月29日、2013年10月17日分四次向曲昭阳所有的卡号为6222081602001******的银行账户分别汇款8万元、2万元、3万元、5万元，共计18万元。4.银行交易明细和转账截图各一份，载明曲昭阳于2014年5月22日通过上述尾号为6999的银行账户向毕鹏冲上述尾号为2677的银行账户转账94230元。久联公司对曲昭阳提交的上述证据1真实性不予认可，认为出租价格明显高于市场价值，涉案房屋的市场出租价格约为年租金十几万元；对证据2真实性无异议，但认为与本案无关；对证据3不予认可，认为银行流水未体现付款人、收款人、付款用途等；对证据4真实性无异议，但对证明目的有异议，认为不能证明该笔款项系曲昭阳支付的违约金。经审查，一审法院结合案件事实及曲昭阳提交的上述证据，认定如下事实：曲昭阳在实际占有和使用涉案房屋后，于2013年9月15日将涉案房屋出租给案外人毕鹏冲，毕鹏冲按照房屋租赁合同的约定支付曲昭阳半年房屋租金18万元，2014年5月22日，曲昭阳向案外人毕鹏冲转账付款94230元。一审法院认为，曲昭阳与久联公司签订的《济南市存量房买卖协议》为有效协议，该协议签订后，久联公司的委托代理人王为欣将涉案房屋钥匙交付给曲昭阳，由曲昭阳对涉案房屋进行了装修，应当视为久联公司将涉案房屋交付给曲昭阳，曲昭阳自此取得了涉案房屋占有、使用、收益的权利。曲昭阳将涉案房屋出租给毕鹏冲后，久联公司于2014年2月27日要求物业公司对涉案房屋停水、停电，致使毕鹏冲无法正常使用涉案房屋。根据曲昭阳与毕鹏冲之间房屋租赁合同的约定，因曲昭阳原因导致毕鹏冲无法正常使用房屋时，应当及时退还毕鹏冲预缴的房租并在两个月内赔偿其经济损失10万元，以此可以认定曲昭阳于2014年5月22日向毕鹏冲支付的94230元即为曲昭阳因该违反房屋租赁合同约定支付毕鹏冲的经济损失。关于曲昭阳因违约支付毕鹏冲经济损失数额的问题，曲昭阳主张该损失数额为10万元，但在扣除毕鹏冲应缴纳的水、电、物业费后实际支付数额为94230元，对此，一审法院结合曲昭阳提交的相关证据能够认定，其支付毕鹏冲的94230元系其因违约而给付对方的经济损失，但曲昭阳主张该款项扣除了水、电、物业费等相关费用未能提交相关证据予以证实，难以采信，故一审法院支持曲昭阳给付毕鹏冲经济损失的数额为94230元。关于曲昭阳主张的房屋租赁费损失63万元，一审法院认为久联公司对涉案房屋进行停水、停电的行为，导致曲昭阳无法正常使用涉案房屋而闲置，由此造成的损失应当由久联公司予以赔偿。曲昭阳主张房屋租赁��损失参照其与毕鹏冲约定的房屋租金3万元/月确定，与客观情况相符，一审法院予以确认。曲昭阳主张房屋租赁费损失期间为21个月，结合停水、停电的期间自2014年2月27日至2015年11月2日，同时考虑到曲昭阳寻租的合理期间等相关因素，对曲昭阳主张房屋租赁费损失期间21个月予以采信。综上，对曲昭阳主张的房屋租赁费损失63万元（3万元/月×21个月），予以支持。关于曲昭阳主张的2013年、2014年、2015年3年物业费损失33531元，一审法院认为久联公司在双方签订《济南市存量房买卖协议》后不久，向曲昭阳交付了涉案房屋，之后，曲昭阳对涉案房屋进行了装修，并主动承担了水电、物业等费用，由此可以推定双方对交付前、后产生的物业费应约定由曲昭阳负担。另外，曲昭阳与毕鹏冲签订的房屋租赁合同中未约定物业费的负担问题，结合曲昭阳前期已支付物业费等相关��实，可以推定曲昭阳与毕鹏冲约定的房屋租金包含了物业费，即物业费由曲昭阳交纳，故对曲昭阳主张的物业费损失，一审法院不予支持。综上所述，一审法院支持曲昭阳主张的经济损失数额为724230元。判决：一、山东久联贸易有限公司于判决生效之日起10日内支付曲昭阳经济损失724230元；二、驳回曲昭阳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11435元，由曲昭阳负担589元，由山东久联贸易有限公司负担10846元。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。久联公司当庭申请证人王为欣出庭作证，拟证明王为欣交付钥匙及与曲昭阳伪造租赁房屋合同，这都是王为欣��个人行为，久联公司不知情。久联公司没有给王为欣授权，王为欣的行为不是代理行为，不能代表久联公司。曲昭阳质证称，王为欣就是代表久联公司出售涉案房屋。王为欣与曲昭阳有债权债务关系，尚未还清曲昭阳的债务。其证言均含糊不清，且没有书面证据予以佐证。证人王鑫与久联公司和曲昭阳之前所签房屋买卖合同纠纷中的王为欣是否为同一人，曲昭阳存有异议，应由王为欣证明或说明其与王鑫之间的身份关系。曲昭阳提交证据两份，证据1为曲昭阳与第三人徐亮租赁合同一份，拟证明涉案房屋于2015天12月4日由曲昭阳出租给第三人，年租金为425000元，明显高于曲昭阳在一审中的主张；证据2为营业执照复印件一份，拟证明济南衬陇商贸有限公司的住所地与涉案房屋地址一致，法定代表人徐亮与房屋租赁合同的承租人一致，因此房屋租赁合同真实。久联公司��证称，上述与本案无关，一审中曲昭阳没有提交，从时间看，要求损失的时间段也不对，对证据不予质证，对证据的真实性也不发表意见。本院二审另查明，1.已为发生法律效力的济南市中级人民法院（2014）济民一终字第1078号民事判决书认定，涉案房屋的《济南市存量房买卖协议》（编号为010000120130******）系曲昭阳与久联公司的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效协议；2.已为发生法律效力的济南市中级人民法院（2014）济民一终字第1078号民事判决书确认的一审法院（2014）历商初字第476号民事判决书认定，在签订房屋买卖合同后不久，案外人王为欣（久联公司负责人王善坤之侄）将涉案房屋的钥匙交予曲昭阳，曲昭阳对房屋进行了装修，并承担了水电、物业等费用；3.一审法院在（2014）历商初字第476号案件中调取的洄龙小区业主资��登记表载明，涉案房屋业主为王为欣。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为久联公司是否应赔偿曲昭阳经济损失724230元。1.《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第（五）项、第二款规定，当事人有相反证据足以推翻的除外，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案中，曲昭阳与久联公司所签涉案房屋的《济南市存量房买卖协议》（编号为010000120130******）为合法有效，在签订房屋买卖合同后不久，案外人王为欣（久联公司负责人王善坤之侄）将涉案房屋的钥匙交予曲昭阳，曲昭阳对房屋进行了装修，并承担了水电、物业等费用等事��，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认。久联公司虽称王为欣不是其代理人，只是房屋买卖的中间介绍人，王为欣与曲昭阳恶意串通，伪造房屋买卖合同及房屋租赁合同，但并无相反证据足以推翻上述已为人民法院发生法律效力的裁判所确认事实。因此，一审法院认定，王为欣将涉案房屋钥匙交付给曲昭阳，由曲昭阳对涉案房屋进行了装修，应当视为久联公司将涉案房屋交付给曲昭阳，曲昭阳自此取得了涉案房屋占有、使用、收益的权利，并无不当；2.曲昭阳虽主张因其违约而支付毕鹏冲的94230元款项扣除了水、电、物业费等相关费用，但未能提交相关证据予以证实，故一审法院支持曲昭阳给付毕鹏冲经济损失的数额为94230元，并无不当；3.因曲昭阳与毕鹏冲于2013年9月15日签订的《房屋租赁合同》中载明，涉案房屋年租金为36万元，而久联公司对涉案房屋进行停水、停电的期间为2014年2月27日至2015年11月2日，且曲昭阳主张房屋租赁费损失参照其与毕鹏冲约定的房屋租金3万元/月确定，故一审法院结合停水、停电的同时考虑到曲昭阳寻租的合理期间等相关因素，对曲昭阳主张的房屋租赁费损失63万元（3万元/月×21个月）予以支持，判决久联公司赔偿曲昭阳经济损失724230元，并无不当。综上所述，久联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11435元，由山东久联贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　乔绪晓审判员　　吴彦沛审判员　　曹　磊二〇一七年五月十五日书记员　　郭婷婷百度搜索“”