（2016）苏0324民初1821号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2018-07-12
案件名称
戚玉千与宋峰、吕桂房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
睢宁县人民法院
所属地区
睢宁县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
戚玉千,宋峰,吕桂,任春
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条
全文
江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0324民初1821号原告：戚玉千，男，1964年5月6日生，汉族，个体户，住睢宁县。委托诉讼代理人：徐士泽，住睢宁县经济开发区。（社区居民委员会推荐）被告：宋峰，男，1989年10月22日生，汉族，个体户，住睢宁县。被告：吕桂，女，1988年6月6日生，汉族，工人，住睢宁县。委托诉讼代理人：李苏、高洁，江苏晋陵律师事务所律师。第三人：任春，男，1970年4月11日生，汉族，住睢宁县。原告戚玉千诉被告宋峰、吕桂、第三人任春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月16日立案受理后，先适用简易程序后裁定适用普通程序公开开庭进行了审理。原告戚玉千及委托诉讼代理人徐士泽、被告宋峰、被告吕桂及其委托诉讼代理人李苏、高洁、第三人任春参加了诉讼。本案现已审理终结。原告戚玉千向本院提起诉讼请求：1.判令二被告给付购房款40万元及利息（注：在案件审理过程中，原告自愿撤回利息的诉讼请求）；2.案件受理费由二被告承担。事实与理由：2011年9月，原告购买第三人任春坐落在睢宁县睢城镇花园社区西柠巷6号单家独院楼房一处，约定卖价为47.5万元，于当月4日签订了购房协议一份，原告于2012年1月22日交清购房款47.5万元。被告宋峰父亲得知我购房消息后，多次找我和家属商量，将该房转让给他，因孩子定亲急需房屋，拿不出全款，求我家属帮忙，当时我并没有同意，但家属做我工作，说侄子定亲是一辈子的大事，不能不管，之后我同意将房屋登记在二被告的下，为变更登记方便，就让宋峰在所签协议后添加了宋峰的名字。但被告宋峰的父亲只支付7.5万元，余款40万元由被告宋峰书写欠条一份。口头约定，婚后一年左右还清，但被告至今未支付。为此，特提起诉讼，请求如前。被告宋峰认可原告陈述的事实，请求依法支持原告的请求。被告吕桂辩称，二被告结婚后从未听说过有欠原告房款的事实，所以对于被告宋峰向原告书写的欠条及房购房协议中被告宋峰签字落款的形成时间要求进行字迹鉴定，以辨真伪。请法院依法作出公正裁决。第三人任春述称，涉案房屋由我卖给原告戚玉千的，整个卖房子的过程都是我和原告戚玉千谈的，我从来没有和二被告谈过，房款也是原告戚玉千向我支付的，房款支付过后，原告未有及时过户，还是我要求原告抓紧时间过户的，原告要求过户到小孩的户头上，后来我才知道小孩就是被告宋峰，系原告的妻侄。在房管部门所签的房屋转让协议，所显示的房屋价款为15万元，系原告为了少缴纳税收，才这样约定的。被告吕桂，我不认识，对其没有印象，可能仅仅在房管部门签字后就离开了，我从未与二被告协商过房屋买卖的事情。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的事实，本院认定如下：1、双方对原告戚玉千是否是本案涉案房屋的出卖方有争议，被告吕桂认为，涉案房屋实际的售房人在房管部门备案的《房产转让协议》中，明确写明，甲方（卖方）为任春、唐侯，不是原告戚玉千，因此原告并不是房屋的出售方。本院认为，被告吕桂在案件审理过程中明确陈述，“我和宋峰是2011年相识的，房子已经买好了，之后2013年结的婚，结过婚他们说过户”、“我没有和任春谈房子的买卖，是宋峰父母要求我去房管局签字的”“2011年年底我就到房子里看过，是宋峰的父母给我开的门”“房子系结婚前买的，等到与被告宋峰结婚后才过户”。从上述被告吕桂的陈述来看，被告吕桂并没有参与房屋买卖的全过程，对涉案房屋实际系买谁的，其并不清楚。再从被告吕桂提到的在房产部门备案的《房产转让协议》的内容来看，涉案房屋的转让价格为15万元，明显低于该房屋的市场价格，且被告吕桂或者被告宋峰与任春、唐侯也并没有特殊关系，被告吕桂也不能合理解释为什么能以如此“低价”将该房屋转让给她。结合原告戚玉千、被告宋峰、第三人任春对房屋买卖过程的陈述，特别是第三人任春对房屋买卖过程的陈述，能够排除涉案房屋系任春、唐侯直接向二被告出售的。同时结合原告与任春、唐侯所签的协议内容、款项交付等方面的证据，本院可以认定，原告戚玉千系涉案房屋的实际出售方。2、对于被告宋峰向原告戚玉千出具的欠条是否是该欠据注明的时间（2013年3月23日）书写的，双方亦存有异议，原告戚玉千及被告宋峰均作出肯定的回答，而被告吕桂则对此并不认可，认为该欠条至少是在其与被告宋峰发生感情危机后（即2013年5月及以后），系被告宋峰“恶意串通”向原告书写该欠据的，同时被告吕桂并不认可二被告实际所欠原告的购房款。本院认为，对该欠条是否为当时书写，在未有其他证据对此作出佐证的情况下，并不能仅仅依靠当事人陈述来判断。在案件审理过程中，被告吕桂申请司法鉴定，南京东南司法鉴定中心作出鉴定意见，认为欠条书写时间为在二被告结婚登记申请（即样本）书写字迹之后一段时间形成的，结合鉴定部门对该“之后一段时间形成”所作的释明，应理解为“之后至少三个月以上时间”，因此，本院认为涉案欠条的书写时间，并不是其载明的时间，这一点与被告吕桂向本院陈述情况相吻合。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：二被告于2013年2月25日登记结婚，被告宋峰系原告戚玉千的妻侄。2011年9月4日，任春、唐侯与原告戚玉千签订《购房协议》，双方约定由原告戚玉千以人民币47.5万元的价格向任春、唐侯购买本案涉案房屋（注：涉案房屋坐落在原睢城镇花园社区西柠巷6号，建筑面积为208.56+18平方米单家独院一套）。合同签订后，原告戚玉千向任春、唐侯交付定金人民币10万元，余款原告于2011年农历年底前付清，但该房屋一直未办理过户手续。后原告戚玉千将涉案房屋以价格人民币47.5万元转卖给被告宋峰，被告宋峰向原告戚玉千预付房款人民币7.5万元，尚欠购房款人民币40万元。之后，二被告登记结婚，在办理房屋过户登记手续的过程中，为少缴纳税款，在原告戚玉千的要求下，2013年3月20日，任春、唐侯与二被告签订房产转让协议，约定由任春、唐侯将涉案的房屋以人民币15万元的价格出售给二被告，并办理了过户手续。2013年5月，二被告感情不和，双方经常发生争吵。被告宋峰在此之后，为原告戚玉千书写本案欠条。后原告戚玉千向二被告追要房款未果，诉讼来院，请求如前。另查明：在案件审理过程中，被告吕桂明确认可涉案房屋系其结婚前宋峰家已经买好的，结婚后才进行过户，其没有参与房屋买卖过程，因为过户的需要，其在房产转让协议上签字。涉案房屋登记在二被告的名下。再查明：吕桂曾于2016年3月3日向本院提起诉讼，请求与宋峰离婚，本院经调解无果后，于2016年11月29日作出民事判决，驳回吕桂的诉讼请求。本院认为：依法成立的合同受到法律的保护，对当事人均具有约束力。本案中原告戚玉千与被告宋峰虽然未订立书面协议，但依据查明的事实，可以确定原告与被告宋峰之间存在房屋买卖合同关系，该房屋已经交付并办理了房屋登记变更手续，因此所欠的购房款，购房人有义务向原告清偿。本案关键是被告吕桂是否应当向原告承担清偿涉案购房款的义务。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十三条关于“债权人就一方婚前所负个人债务向债务人的配偶主张权利的，人民法院不予支持。但债权人能够证明所负债务用于婚后家庭共同生活的除外。”的规定，本院认为，在通常情况下，根据债权相对性的原理，一方婚前所欠个人债务，它是夫妻一方在婚姻关系产生之前与债权人这种特定主体之间发生的权利义务关系。债权人只能向特定的债务人主张权利，而不能在债务人结婚后向其配偶主张权利。但是，如果一方婚前所欠债务与婚后夫妻共同生活具有必然的联系，且用于婚后夫妻共同的物质生活的，婚前一方所欠的个人债务即转化为夫妻共同债务，应当由夫妻共同偿还。对于本案来说，虽然涉案的房屋系被告宋峰婚前所购买，但购买该房系用于二被告婚后的共同生活，同时该房屋的产权也登记在二被告的名下，因此，仅从这方面来说，本案符合上述婚姻法解释二第二十三条的但书条款所规定适用情形。但仔细分析本案，首先，原告戚玉千与被告宋峰有着特殊的亲戚关系，否则，在通常的情况下，一般不会有如本案的情形出现，即自己全款购买房屋后，仅按照原来购买的价格卖给他人，且他人还不是一次性付清房款，并且只支付少部分的购房款项；其次，本案欠条系在二被告出现感情危机后，被告宋峰才向原告出示的。虽然在案件审理的过程中，原告戚玉千和被告宋峰坚称欠条系过户过程中书写的，并明确书写的日期就系该欠条的注明日期。但通过司法技术鉴定，该欠条系在其结婚登记后三个月之后形成的，按照原、被告一致的陈述，此时，二被告感情已经出现裂痕，经常大吵大闹，这时候仅有被告宋峰向原告出示欠条，鉴于他们之间的特殊关系，是否会侵犯到被告吕桂的利益，不得而知，亦不能予以合理排除。况且原告戚玉千和被告宋峰一致坚称的就是欠条注明的书写时间书写的，这样的所谓“事实”，已被鉴定意见推翻；第三，本案在启动鉴定程序前，双方已经向本院明确愿意按照鉴定意见结论承担对自己不利的法律后果。对上述的特别情形结合后进行综合分析，本院认为，原告要求被告吕桂与被告宋峰共同承担责任，本院不予支持。但鉴于被告宋峰对此认可，本院应尊重其意见，由被告宋峰向原告承担民事责任。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条之规定，判决如下：一、被告宋峰于本判决生效后十日内向原告戚玉千支付购房款人民币40万元；二、驳回原告戚玉千的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7300元，由被告宋峰承担，本案鉴定费人民币6440元，由原告戚玉千承担人民币3220元，被告宋峰承担人民币3220元。（鉴于上述案件受理费用原告已预交，被告宋峰在其履行上述给付义务时一并支付给原告，本案鉴定费被告吕桂已将预交，原告戚玉千、被告宋峰承担的部分均应在本判决生效后十日内向被告吕桂履行给付义务）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 黄玉宝代理审判员 鹿一琳人民陪审员 刘光辉二〇一七年五月十五日书 记 员 宋 娇附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。 更多数据：