（2017）鲁0112民初1251号

裁判日期: 2017-05-15

公开日期: 2018-06-26

案件名称

张明等与李霞房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

济南市历城区人民法院

所属地区

济南市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张明,孙曼,李霞,济南顺祥房产经济有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0112民初1251号原告：张明，男，1982年3月5日出生，汉族，湖南蚁坊软件股份有限公司副总经理，住济南市。原告：孙曼，女，1983年2月15日出生，汉族，济南市智天下企业管理有限公司职工，住济南市。二原告共同委托诉讼代理人：陈正斌，山东新亮律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：ＸＸ，山东新亮律师事务所实习律师。被告：李霞，女，1972年6月16日出生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：丁兴华，山东济西律师事务所律师。第三人：济南顺祥房产经济有限公司，住所地济南市。法定代表人：张宪英，总经理。委托诉讼代理人：刘煜祥、祝青春，该公司员工。原告张明、孙曼与被告李霞、第三人济南顺祥房产经纪有限公司（以下简称顺祥房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案后，原告张明、孙曼向本院申请财产保全，本院于立案当日作出（2017）鲁0112民初1251-1号民事裁定，查封了被告李霞名下的坐落于济南市历城区鲁商凤凰城1号楼3-2404室的房产一套。之后，本院依法适用简易程序，于2017年4月11日公开开庭进行了审理。原告张明及二原告的共同委托诉讼代理人陈正斌、ＸＸ，被告李霞的委托诉讼代理人丁兴华，第三人顺祥房产公司的委托诉讼代理人刘煜祥、祝青春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张明、孙曼共同向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2016年7月9日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.李霞支付张明、孙曼违约金327000元；3.李霞支付张明、孙曼因诉讼发生的律师代理费2万元；4.李霞支付张明、孙曼已支出的佣金16350元；5.由李霞承担本案全部诉讼费用。事实和理由：张明与孙曼系夫妻关系。2016年7月9日，经顺祥房产公司居间介绍，张明与李霞签订了房屋买卖合同，约定李霞自愿将坐落于济南市历城区鲁商凤凰城1号楼3-2404的房产及附属设施以总价109万元出售给张明，签订合同时张明、孙曼交付李霞定金2万元，双方采用按揭贷款方式付款，2016年7月23日前张明、孙曼将首付房款40万元支付给李霞，剩余房款69万元于过户后在银行发放贷款之日由银行直接支付给李霞。后因李霞个人原因，三方商定推迟一天付款，2016年7月24日，孙曼向李霞银行转账38万元，李霞出具了收条。2016年8月23日，原、被告就上述房产附属的地下停车位签订了转让合同，约定转让价款12万元，签订合同时先支付8万元，待该车位取得产权证并办理过户手续时再将余款4万元付清。李霞收到银行转账的8万元后，同样出具收条。2016年9月10日，原、被告根据房屋买卖合同的约定办理了房屋验收交接，并签订了物业交割单，李霞交出入户门钥匙、水卡和单元门禁后将房屋转移给了张明、孙曼占有。2016年11月30日，李霞以张明、孙曼“违反合同约定，未在合同约定的时间内支付购房款及办理相关手续”为由，向张明、孙曼邮寄了解除房屋买卖合同通知书，此系李霞单方解除合同的违约行为，张明、孙曼未同意。为此，双方多次协商未果，故诉至法院。李霞辩称，1.原、被告之间的房屋买卖合同已于2016年11月30日解除，在解除合同通知达到张明、孙曼后三个月内，张明、孙曼没有提起诉讼，人民法院应不予支持；2.涉案房屋已被济南市槐荫区人民法院依法查封，从客观情况来说合同已无法继续履行；3.解除合同的原因在于张明没有在2016年10月1日支付购房款，违约责任在于张明，李霞没有恶意，并没有对涉案房屋加价。综上，请求依法驳回张明、孙曼的诉讼请求。顺祥房产公司述称，希望继续履行合同，因为双方履行合同一直到房屋交接没有障碍。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下：1.张明与孙曼系夫妻关系。2016年7月9日，张明与李霞、第三人顺祥房产公司签订《房屋买卖合同》（编号为0413503），约定：李霞为出卖人（甲方），张明为买受人（乙方），顺祥房产公司为居间人（丙方），甲方自愿出售坐落于济南市历城区凤凰城1-3-2404的房产给乙方，房屋所有权证号为：销售（字）20133210719，该房屋所有权人为李霞单独所有，房屋建筑面积为166.49平方米；本合同项下房产及其附属设施的总价款为109万元；乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金2万元；双方约定用按揭贷款付款方式，乙方用公积金方式贷款，乙方于2016年7月23日前将首付款40万元整（含定金）存入甲方银行账户，剩余房款69万元整，于过户后在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，如按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于合同约定的贷款金额，乙方应于过户前一次性补足；甲、乙双方应在本合同签订当日按照佣金确认单的约定向丙方支付佣金；甲、乙双方必须在本合同签订之日起三十日内且乙方付首付款前，向丙方济南区域金融中心提供包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关材料，丙方根据国家规定协助办理贷款、过户等房产交易手续；该房产在中国建设银行济南分行设有房地产权抵押，甲方应当在2016年10月1日前到有关单位办理解除抵押手续，办理手续使用的钱款来源为乙方首付款或自行解决，甲方保证专款专用，否则，应当向乙方支付第十二条第2项约定的违约金；甲、乙双方同意，甲方于2016年9月10日内通知乙方进行房屋验收交接，乙方应在收到通知之日起当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志。合同第十二条约定违约责任：1、若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失，乙方也有权解除合同；2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；3、甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同；5、签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方，丙方所收乙方佣金由甲方直接支付给乙方，丙方所收取乙方佣金不退；如乙方违约，则甲方所收定金不退，丙方所收佣金不退。合同第十三条约定如果按揭贷款，甲乙双方协商，乙方首付款凑齐到位，甲方房产解押完毕，乙方贷款资质审批通过等所有过户条件具备后五个工作日之内办理房产过户手续；本房产为合同待下证，甲方已告知，乙方已知晓，双方自愿买卖，因交易周期较长，本合同签订的价格及内容不受市场和时间变化等任何因素的影响，否则违约方承担首付款双倍的违约金给相对方。2．上述合同签订当日，张明向李霞支付定金2万元，并向顺祥房产公司支付房屋佣金16350元。在双方协商一致的情况下，孙曼于2016年7月24日向李霞通过银行转账支付除定金之外首付款38万元。2016年9月10日，李霞向张明、孙曼交付了涉案房屋。另，李霞与孙曼于2016年8月23日签订地下停车位转让合同，约定：李霞将位于鲁商凤凰城负1层地下停车库（编号为1107号停车位）转让给孙曼，停车位定价为12万元，于签订协议时支付8万元，办理过户手续当日将余款4万元全部付清。2016年8月23日，孙曼支付李霞车位款8万元。3.2016年11月30日，李霞向张明出具《解除房屋买卖合同通知书》一份，载明：“2016年7月9日，本人与你签订编号为0413503的房屋买卖合同。合同签订后，本人按照合同约定于2016年9月10日前，履行交房义务，你违反合同约定，未在合同约定的时间内向本人支付购房款及办理相关手续，合同中明确10月1日前，解除原在建行的抵押手续，办理过户，付清余款。你的上述行为是一种严重的违约行为，给本人造成了重大损失。故本人依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，向你通知如下：1、自本通知书送达之日起，解除本人与你签订的编号为0413503的《房屋买卖合同》。2、你在收到本通知书之日起五日内，与本人联系处理相关事宜。3、因你存在的上述违约行为，导致本人受到严重损失，本人保留追究你违约责任的权利。特此通知。通知人：李霞2016年11月30日”。2016年12月4日，张明以短信的方式告知李霞，其在正常履行合同，不同意解除双方签订的房屋买卖合同，要求继续履行合同。4.因李霞与案外人刘浩民间借贷纠纷一案，案外人刘浩于2016年12月21日向济南市槐荫区人民法院申请诉前保全本案涉案房屋，济南市槐荫区人民法院于2016年12月29日查封了被告涉案房屋。2017年2月26日，张明、孙曼因涉案纠纷委托山东新亮律师事务所作为其一审代理人，并支付律师代理人2万元。本院认为，张明与李霞签订的《房屋买卖合同》系双方真实表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行各自义务。李霞主张因张明未按约定于2016年10月1日支付剩余房款，其依法享有解除权，其与张明签订的房屋买卖合同已于2016年11月30日解除。经审查，双方签订的房屋买卖合同中并未约定剩余房款的支付时间为2016年10月1日，即张明不构成违约，李霞并不以此享有合同解除权，故对李霞主张的合同自解除通知到达对方时解除的抗辩意见，本院不予采信。李霞因涉民间借贷纠纷导致涉案房屋被查封，造成其与张明签订的房屋买卖合同无法继续履行，根据双方合同第十二条关于违约责任的约定，李霞应当赔偿张明的相应损失并支付佣金。故对张明、孙曼要求李霞支付律师代理费2万元及佣金16350元的诉讼请求，本院予以支持。关于张明、孙曼要求李霞支付违约金的主张，因张明、孙曼并未因涉案房屋被查封而要求解除合同，同时，张明、孙曼并未提交证据证实其因涉案房屋被查封造成的其他损失，故对张明、孙曼主张违约金327000元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告张明与被告李霞、第三人济南顺祥房产经济有限公司于2016年7月9日签订的编号为0413503的《房屋买卖合同》合法有效；二、限被告李霞于本判决生效之日起十日内支付原告张明、孙曼律师代理费2万元；三、限被告李霞于本判决生效之日起十日内支付原告张明、孙曼佣金16350元；四、驳回原告张明、孙曼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3425元，由原告张明、孙曼负担3021元，由被告李霞负担404元。财产保全费5000元，由被告李霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员　　刘克峰二〇一七年五月十五日书记员　　卢　燕 搜索“”