（2017）黔01民终2072号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-05-31
案件名称
石林双、贵阳鸿通运输开发有限公司购物中心合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
石林双,贵阳鸿通运输开发有限公司购物中心
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔01民终2072号上诉人（原审原告）：石林双，女，1968年6月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：郭昌荣，贵州辅正律师事务所律师，执业证号15201201310985540。被上诉人（原审被告)贵阳鸿通运输开发有限公司购物中心，住所地贵州省贵阳市南明区解放路100号A、B、C、D区。负责人：王萍，该购物中心总经理。委托诉讼代理人：周嗣评，男，1964年7月10日出生，布依族，该购物中心员工，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：姚梅，女，1970年6月14日出生，布依族，该购物中心员工，住贵州省贵阳市南明区。上诉人石林双与被上诉人贵阳鸿通运输开发有限公司购物中心（以下简称贵阳鸿通购物中心）合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2015）南民初字第3819号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人石林双向本院提出上诉请求：一、依法撤销原判，改判支持上诉人的全部诉讼请求或发回重审；二、诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：原来的租赁合同到期后上诉人有权选择是否续约。上诉人拥有的商铺具有独立的产权，在没有续约的情况下有权要求返还商铺，被上诉人没有提供证据证据房屋被重新规划为不可分割的大商铺，即使该情况属实也不妨碍将房屋恢复原状并返还。如果法院认为无法返还应当向我方释明是否变更诉讼请求要求被上诉人进行赔偿。原审法院关于租金的判项来源于被上诉人单方提供之数据是错误的，续约没有达到一致的原因就在于被上诉人提供的租金过低，且原判的结果系强迫上诉人与被上诉人续约违反了意思自治之原则。被上诉人贵阳鸿通购物中心发表答辩意见：上诉人购买的商铺为产权式商铺投资模式，该模式下的商铺由被上诉人统一经营管理，事实上商铺已经不可分割。上诉人在行使自身权利时必须符合大多数单元商铺业主的整体意志，在超过90%的业务与我方续约的情况下上诉人要求返还商铺必将损害大多数业主的权益。贵院已有若干生效判决与本案一审判决方式完全一致。上诉人石林双向原审法院提出诉讼请求：一、解除原告与被告的转让合同，被告应当承担因违约造成原告的经济损失80000元；二、被告返还原告已支付的转让费28000元；三、被告支付本案的诉讼费。被上诉人贵阳鸿通购物中心向原审法院提出反诉请求：一、请求依法确认原被告双方于2011年11月30日签订的《鸿通城购物中心商铺委托经营合同》已终止；二、请求判决被告立即将贵阳鸿通购物中心B区1层B1-215号门面恢复原状并归还原告；三、请求依法判决被告立即向原告支付从2015年6月1日起至实际将门面恢复原状并归还原告时止的房屋占用费（暂计至2015年6月30日，为人民币8159.2元）；四、本案诉讼费用全部由被告承担。原审法院认定事实：2011年11月30日，石林双（甲方）与被告鸿通购物中心（乙方）签订《鸿通购物中心商铺委托经营合同》（065），约定：甲方自愿将其购买的鸿通购物中心商铺委托出租给乙方，并由乙方负责招商及经营管理；第3条、委托出租时间从2011年6月1日至2015年5月31日止；第4条、委托经营期间，甲方不得以任何理由和形式干涉乙方为完成招商、租赁及经营管理等事宜而实施的一切行为。乙方有权不经甲方同意从事下列行为：（1）乙方有权以乙方名义与第三人签订“租赁合同”租赁本房产。（2）乙方有权以乙方名义将本房产与相邻商铺共同出租给第三人，第三人有权基于同一商业目的合并使用包括本房产在内的多个商铺。（3）乙方和第三人有权不经甲方同意对本房产进行装修、增设他物，更改本房产的装饰及与相邻商铺的隔断。（4）在委托经营期间，甲方应严格服从乙方对本房产及鸿通购物中心的统一经营管理、关于本房产的营销、规划、经营、管理等与甲方无关。甲方承诺服从乙方指定的经营管理制度；第5条、由乙方按时向甲方支付自2011年12月1日至2015年5月31日止的委托租赁收益，每年收益按￥47543.00元（税后）计算。由乙方于2011年12月1日起每三个月的第一个月前5日支付给甲方。2015年6月1日至2018年5月31日为第二承租期，乙方在不低于前四年年平均租金的基础上拥有优先承租权，租金回报另行商议……。第12条、委托经营期间届满，如甲方、乙方经协商不再续约，本合同自动终止，甲方有权收回商铺，乙方应将本房产恢复至甲方和贵阳鸿通运输开发有限公司在“商品房买卖合同”约定的交房标准交付甲方。如甲方继续委托乙方经营管理的，双方应另行协商签订委托经营合同；第13条、（2）乙方未能按本合同规定时间向甲方支付委托经营收益款项的，每逾期一天，按本期应付金额的万分之二计付违约金。《鸿通购物中心商品委托经营合同》履行期限届满，原告要求收回鸿通购物中心B区一层B1-215号商铺未果，遂诉至法院，提出诉请如前。另查明，被告支付原告商铺收益金至2015年8月31日止。同时查明，被告已与鸿通城561户业主续签《鸿通购物中心商铺委托经营合同》（二期），年收益为购房总价÷0.84×8.35%。原审法院认为：本案的争议焦点是原告石林双与被告鸿通购物中心签订的《鸿通购物中心商品委托经营合同》终止后，被告是否应当将鸿通购物中心B区一层B1-215号商铺返还石林双。本案中，原告与被告签订的《鸿通购物中心商品委托经营合同》约定委托经营期限至2015年5月31日止，委托经营期限届满后，因原被告双方并未续约，故合同关系已经终止。原告作为诉争商铺的所有权人，其对该商铺享有占有、使用、收益和处分的权利，其要求被告返还商铺并无不当。但是，从客观情况上来看，虽然诉争商铺房屋平面图明确表明了各商铺产权界限，但该平面图标注的只是虚拟空间，实际上鸿通购物中心并未按照平面图用墙体分割出独立空间，反而是在原被告双方签订《鸿通购物中心商品委托经营合同》后，被告已经对鸿通购物中心整体进行了重新规划，原告所有的商铺部分已经被重新规划为不可分割的大商铺，原告现在要求被告返还商铺在客观上无法实现。此外，原告虽然拥有商铺的所有权，但是其所有的商铺仅为鸿通购物中心的极小一部分，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”，为保证鸿通购物中心整体功能的发挥，其所有权必须受到其他商铺业主整体意志的限制。少数业主要求分割使用商铺将会对鸿通购物中心的规划及经营产生不利影响，从而损害其他业主的利益。只有统一进行管理、经营，方能体现出商铺的最大商业价值。原告购买商铺的目的是通过使用商铺取得收益，被告对鸿通购物中心进行装修，通过广告宣传、招商引资、整体经营，在本市已经树立了商业品牌，取得了较好的口碑，目前经营状况良好，之后也需要不断投资维护。目前鸿通购物中心绝大部分业主已经与被告签订了《委托经营合同》（二期），该合同体现了绝大多数业主的利益和意志，使不同区域的业主都能获得收益和实现其投资增值的目的，故对原告要求被告返还商铺的诉请，法院不宜支持。原告诉请被告支付房屋占用费，被告主张按照鸿通城购物中心其余已经签订《委托经营合同》（二期）的561户业主的标准支付2015年8月之后的租金，更符合客观实际，法院予以采信，故对原告主张的房屋占用费，法院支持被告自2015年9月1日起，每月支付4135元（购房总价499197元÷0.84×8.35%÷12个月）给原告石林双至双方签订新的合同时止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除石林双与贵阳鸿通运输开发有限公司购物中心于2011年11月30日签订的《鸿通购物中心商铺委托经营合同》；二、贵阳鸿通运输开发有限公司购物中心于本判决生效之日起十日内，按每月4135元标准计算，自所欠商铺收益金期限开始，即2015年9月1日起支付石林双收益金至双方签订新的委托合同时止；三、驳回石林双其余诉讼请求。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由贵阳鸿通运输开发有限公司购物中心负担。二审过程中，被上诉人贵阳鸿通购物中心提交如下证据：证据一商铺平面图及规划布置图，拟证明上诉人购买商铺的买卖合同中所附平面图与商场实际情况不一致，上诉人的商铺已经与其他业主的商铺共同规划为不可分割的大商铺；证据二授权委托书、合同台账、会议纪要、商铺信息。拟证明商城业主共同选举的业主代表（628户业主中有462户业主向代表出具授权委托书）与我方协商后对二期租金标准达成的一致共识；证据三若干生效判决及最高人民法院公报案例，拟证明已有生效判决对与本案类似情况均进行了与本案一审相似之判决，本案应当遵循。上诉人石林双发表质证意见：证据一不认可，我购买的商铺是独立商铺有明显隔断，如果商铺有改造的情况应当由对方恢复原状后返还；证据二不认可我没有向对方出具授权书；证据三真实性无异议，与本案无关。其他事实与原审查明事实一致。本院认为，本案争议焦点为：在《鸿通购物中心商品委托经纪合同》到期后，上诉人石林双是否有权收回贵阳鸿通购物中心B区1层B1-215号。上诉人石林双是贵阳鸿通购物中心B区1层B1-215号商铺所有人，对该商铺享有占有、使用、收益、处分的权利。虽然上诉人石林双认否认知晓商铺已经重新规划布局，但是根据生效判决（2017黔01民终806号民事判决、2016黔01民终5382号民事判决、2016黔01民终5097号民事判决）认定的事实可知，诉争商铺是单元商铺而非普通独立商铺（用墙体分割的商铺），且被上诉人贵阳鸿通购物中心已经对商场整体进行了重新规划，上诉人石林双的商铺与其他业主之商铺混成为一个大商铺。目前鸿通购物中心大部分业主已经与被上诉人贵阳鸿通购物中心签订了《委托经纪合同》（二期），该合同体现了绝大多数业主的利益和意志，是不同区域的业主都能获得收益和实现其投资增值的目的，若被上诉人贵阳鸿通购物中心将商铺归还给上诉人石林双将会破坏目前购物中心的归还和功能发挥，影响购物中心的正常营业及大多数业主的利益。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条之规定，为保证鸿通购物中心整体功能的发挥，上诉人石林双行使所有权必须受到其他业主整体意志的限制。原审法院以其他业主与被上诉人贵阳鸿通购物中心签订《委托经纪合同》（二期）为标准计算房屋占用费并无不当。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由石林双负担。本判决为终审判决。审判长 李 广审判员 余 鑫审判员 汪 静二〇一七年五月十五日书记员 刘仁燕 更多数据：