（2017）闽09民终336号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-09-22
案件名称
林东良、赵惠丹商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省宁德市中级人民法院
所属地区
福建省宁德市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林东良,赵惠丹,福建省菲格置业有限公司,福建省菲格置业有限公司福安分公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽09民终336号上诉人（原审原告、反诉被告）：林东良，男，汉族，1971年5月28日出生，住福安市。上诉人（原审原告、反诉被告）：赵惠丹，女，汉族，1971年5月4日出生，住福安市赛岐开发区。上诉人共同委托诉讼代理人：陈立杰、缪欣，福建韩诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：福建省菲格置业有限公司,住所地福州市鼓楼区工业路洪山科技园科研楼5层502室。法定代表人：高峰，董事长。原审被告：福建省菲格置业有限公司福安分公司，住所地福安市城关新华中路129号。负责人：林潮，经理。被上诉人、原审被告共同委托诉讼代理人：卢增禄、袁海清，福建融成律师事务所律师。上诉人林东良、赵惠丹因与被上诉人福建省菲格置业有限公司（以下简称“菲格置业”）、原审被告福建省菲格置业有限公司福安分公司（以下简称“菲格置业福安公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服福安市人民法院（2016）闽0981民初5643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人林良东、赵惠丹的共同委托诉讼代理人陈立杰，被上诉人菲格置业、原审被告菲格置业福安公司的共同委托诉讼代理人袁海清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林东良、赵惠丹上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判；一、二审诉讼费由对方承担。事实与理由：一、上诉人至今未收到任何银行或被上诉人关于本案按揭贷款审批未通过的书面通知，根本不知道贷款无法通过审批，不存在一审认定的违约行为。1、本案银行按揭贷款采取的是由被上诉人办理方式，上诉人签订合同之时依约提交贷款材料并支付首付，就完成应尽合同义务。2、一审审理过程中，被上诉人提供一份中国银行在一审受理后出具的“不予贷款支持”的证明，未提供任何在此之前银行或被上诉人给予上诉人有关贷款审批结果的书面或口头告知或通知的证据，一审判决要求上诉人已知贷款审批未通过，明显加重上诉人合同义务，没有事实依据。3、从上诉人提供“个人征信报告”可证实，直到2016年3月16日，本案按揭贷款仍在审批中。二、上诉人在本案中履行合同的行为不符合违约的构成要件，不构成违约。被上诉人未交付房屋，没有任何经济损失，无损害结果，上诉人依约履行合同，对于贷款审批不通过不存在任何过错。三、本案被上诉人主张“按合同总价款的10%计算违约金”条款明显违背诚信及公平公正原则，属于加重对方责任的格式条款，该约定违反法律规定，应确认无效。四、被上诉人明知贷款未审批，怠于履行通知义务，且拒绝返还已付款2年多，严重侵害上诉人合法权益。五、一审判决认定被上诉人拒绝交付房屋享有后履行抗辩权，并以此认定被上诉人不违约，没有事实和法律依据。菲格置业、菲格置业福安公司辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分。上诉人的主张缺乏事实根据和法律依据，应予以驳回。一、附件六《合同补充协议》第三条第4款约定，“若买受人按揭贷款为公积金贷款的，则全部贷款手续由买受人自行办理，且买受人保证全部贷款自本合同报经房地产主管部门备案之日起60日内到达出卖人账户……逾期超过30日，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，同时买受人应按照合同总价款10%的比例支付违约金。”2013年12月16日，《商品房买卖合同》在房地产主管部门备案，因此，根据合同约定上诉人应当自行办理全部贷款手续，并且上诉人应当在60日内（即2015年2月14日之前）将贷款汇入被上诉人账户。2014年6月24日，上诉人向中国银行股份有限公司福安支行申请住房（公积金组合）贷款。2014年7月15日，省行以“投资收入佐证不足，且稳定性差，其工资收入不足以还款，不予贷款支持”为由拒绝通过上诉人的贷款申请。由此可见，上诉人并没有按照合同约定在2015年2月14日之前将贷款汇入被上诉人账户，上诉人已构成严重违约。中国银行在拒绝上诉人贷款申请时，就告知了上诉人贷款结果。同时，被上诉人在得知银行拒绝贷款消息后，也在第一时间通知上诉人。上诉人主张其未收到按揭贷款审批未通过的通知是缺乏事实根据的。首先，该笔贷款是上诉人自己向中国银行申请的，由于上诉人是贷款申请人，银行拒绝该笔贷款申请的结果应当是直接通知上诉人。其次，在2014年7月15日贷款申请被拒绝之日起至2015年10月30日合同约定交房之日止，已超过一年零三个月的期间，在这期间内，上诉人应当知道贷款申请被拒。因此，上诉人主张其不知道贷款被拒是不符合常理，且没有事实根据的。二、附件六《合同补充协议》第三条第3款约定，“若非因出卖人的原因造成银行拒绝按买受人所申请的按揭额度提供按揭贷款的，买受人须在银行批复或通知之日起五日内以现金的方式向出卖人付清实际贷款额度与申请按揭额度的差额，超过银行批复或通知之日5日未付清实际贷款额度与申请按揭额度的差额，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，同时买受人应按照合同总价款10%的比例支付违约金”。中国银行股份有限公司福安支行2016年11月1日的《说明》证明2014年7月15日，省行以“投资收入佐证不足，且稳定性差，其工资收入不足以还款，不予贷款支持”为由拒绝通过上诉人的该贷款申请。据此可知，中国银行拒绝上诉人的贷款申请是由于上诉人自身收入不稳地，无法偿还贷款等原因造成的。上诉人应当知道银行拒绝贷款申请的结果，然而上诉人并没有按照合同的约定，在银行拒绝贷款通知之日起五日内以现金的方式向被上诉人付清实际贷款额度与申请按揭额度的差额。因此，被上诉人有权解除《商品房买卖合同》，并要求上诉人支付合同总价款10%比例的违约金。三、合同约定，上诉人应在合同备案之日起60日内，即2015年2月14日将贷款汇入被上诉人的账户。同时，中国银行于2014年7月15日拒绝上诉人的贷款申请，上诉人应当在五日内向被上诉人支付全部购房款，即上诉人应当在2015年10月30日合同约定交房之日前先履行支付购房款的义务。依据《合同法》第六十七的规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。上诉人履行付款义务的期限在前，被上诉人履行交房义务的期限在后，在上诉人未履行交付购房款义务的情况下，被上诉人有权拒绝交付商品房。被上诉人的行为系行使先履行抗辩权的结果，不构成违约。四、双方签订的《商品房买卖合同》及相关附件是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，不属于格式条款，对上诉人和被上诉人均有约束力。综上，原审的判决结果合理合法，上诉人的上诉主张缺乏事实根据和法律依据，应予以驳回。林东良、赵惠丹向一审法院起诉请求：1、解除林东良、赵惠丹与福建省菲格置业有限公司之间的《商品房买卖合同》；2、福建省菲格置业有限公司返还购房款226088元、装修基金等14965元，共计241053元及违约金，按日0.01%计算，从2015年10月31日起计算至起诉之日止；3、福建省菲格置业有限公司赔偿林东良、赵惠丹资金占有期间的利息损失（以241053元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2013年11月26日起计算至实际还款之日）；4、福建省菲格置业有限公司承担本案律师费6000元。福建省菲格置业有限公司向一审法院提出反诉请求：1、解除福建省菲格置业有限公司与林东良、赵惠丹于2013年12月16日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201301302）；2、林东良、赵惠丹向福建省菲格置业有限公司支付合同总价款10%的违约金74608.8元；3、林东良、赵惠丹向福建省菲格置业有限公司支付律师费10000元。一审法院认定事实：林东良、赵惠丹系夫妻，于2013年12月16日与福建省菲格置业有限公司签订《商品房买卖合同》，并于当天在房地产主管部门备案。《商品房买卖合同》约定由林东良、赵惠丹购买坐落于福安市城北新华中路129号闽东世纪城第15幢15层1503号商品房，面积为82.4平方米，房屋价款总额为746088元，其中首付款226088元，按揭贷款52万元（住房公积金30万元、商业贷款22万元）。林东良、赵惠丹2013年12月17日向福建省菲格置业有限公司支付首付款226088元，于2013年11月26日向福建省菲格置业有限公司交纳装修基金7004元、契税7461元、两权证工本费500元。《商品房买卖合同》附件六第四条第3款约定，“若非因出卖人的原因造成银行拒绝按买受人所申请的按揭额度提供按揭贷款的，买受人须在银行批复或通知之日起五日内以现金的方式向出卖人付清实际贷款额度与申请按揭额度的差额，超过银行批复或通知之日5日未付清实际贷款额度与申请按揭额度差额的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，同时买受人应按照合同总价款10%的比例支付违约金。”《商品房买卖合同》附件六第四条第四款规定，“若买受人按揭贷款为公积金贷款的，则全部贷款手续由买受人自行办理，且买受人保证全部贷款自本合同报经房地产主管部门备案之日起60天内到达出卖给人帐户；逾期则按贷款总额的日0.05%的比例向出卖人支付违约金，逾期超过30日，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，同时买受人应按合同总价款10%的比例支付违约金。”2016年11月1日，中国银行股份有限公司福安支行出具的说明体现，2014年6月24日，林东良、赵惠丹向中国银行股份有限公司福安支行申请一手住房（公积金组合）贷款55万元（公积金贷款30万元，商业贷款22万元），2014年7月15日经该行上报省行该笔贷款未通过，省行以“投资收入佐证不足，且稳定性差，其工资收入不足以还款，不予贷款支持”而拒绝该笔贷款。目前福建省菲格置业有限公司并未将商品房交付给林东良、赵惠丹。《商品房买卖合同》第八条“交付条件与期限”约定：“出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。”2014年12月26日，讼争商品房所处的闽东世纪城三期工程15号楼竣工验收合格。《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。”另查明，福建省菲格置业有限公司因本案支付律师费10000元。庭审中，福建省菲格置业有限公司明确表示福建省菲格置业有限公司福安分公司系其分公司，在本案诉讼中的权利、义务均由其承担。林东良、赵惠丹表示不再要求福建省菲格置业有限公司福安分公司承担责任，福建省菲格置业有限公司福安分公司表示也不再作为反诉主体。一审法院认为，林东良、赵惠丹与福建省菲格置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。根据合同约定，福建省菲格置业有限公司应于2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定条件的商品房交付买受人使用。2014年12月26日，讼争商品房所处的闽东世纪城三期工程15号楼竣工验收合格，已达到交付条件，因此，到2015年10月30日约定的交房时间，只要林东良、赵惠丹将约定的购房余款按时交付，福建省菲格置业有限公司就可交付房屋。然根据《商品房买卖合同》附件六第四条第四款规定，“若买受人按揭贷款为公积金贷款的，则全部贷款手续由买受人自行办理，且买受人保证全部贷款自本合同报经房地产主管部门备案之日起60天内到达出卖给人帐户。”，合同备案之日为2013年12月16日，故林东良、赵惠丹应于2014年2月14日之前将公积金的贷款打到福建省菲格置业有限公司帐户，然至约定的贷款到帐日，林东良、赵惠丹并未能将公积金贷款交付福建省菲格置业有限公司，故林东良、赵惠丹已构成违约。根据合同约定，林东良、赵惠丹交款的时间在前，福建省菲格置业有限公司交付房屋的时间在后，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”在林东良、赵惠丹未完成履行交付购房款义务的情况下，福建省菲格置业有限公司为保障交易的安全，有权拒绝履行交付商品房，故林东良、赵惠丹要求福建省菲格置业有限公司支付逾期交房违约金、利息损失、律师费损失，于法无据，不予支持。林东良、赵惠丹基于福建省菲格置业有限公司逾期交房而主张解除《商品房买卖合同》，也是依法无据，不予支持。根据《商品房买卖合同》附件六第四条第3款约定，“若非因出卖人的原因造成银行拒绝按买受人所申请的按揭额度提供按揭贷款的，买受人须在银行批复或通知之日起五日内以现金的方式向出卖人付清实际贷款额度与申请按揭额度的差额，超过银行批复或通知之日5日未付清实际贷款额度与申请按揭额度差额的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，同时买受人应按照合同总价款10%的比例支付违约金。”2016年11月1日，中国银行股份有限公司福安支行出具的说明体现，2014年6月24日，林东良、赵惠丹向中国银行股份有限公司福安支行申请一手住房（公积金组合）贷款55万元（公积金贷款30万元，商业贷款22万元），经该行上报省行该笔贷款未通过，省行以“投资收入佐证不足，且稳定性差，其工资收入不足以还款，不予贷款支持”。可见，并非福建省菲格置业有限公司的原因造成银行拒绝按林东良、赵惠丹所申请的按揭额度提供按揭贷款，故林东良、赵惠丹须在银行批复或通知之日起五日内付清购房余款，2014年7月15日该笔贷款经中国银行股份有限公司福安支行报批没有通过，而林东良、赵惠丹在超过银行批复5日内未依约支付购房余款已构成违约，因此，福建省菲格置业有限公司要求解除《商品房买卖合同》的主张，依法有据，予以支持。合同解除后，林东良、赵惠丹应按合同总价款10%的比例支付违约金即支付74608.8元（746088元×10%），福建省菲格置业有限公司应返还林东良、赵惠丹已由其收取的购房款226088元、装修基金7004元、契税7461元、两权证工本费500元，共计241053元。《商品房买卖合同》中并未对律师费损失进行约定，且律师费并非必需支出的费用，故福建省菲格置业有限公司主张的律师费损失10000元，本院不予支持。判决：一、解除林东良、赵惠丹与福建省菲格置业有限公司于2013年12月16日签订合同编号为201301302的《商品房买卖合同》。二、福建省菲格置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还林东良、赵惠丹购房款226088元、装修基金7004元、契税7461元、两权证工本费500元，共计241053元。三、林东良、赵惠丹于本判决生效之日起十日内向福建省菲格置业有限公司支付违约金74608.8元。四、驳回林东良、赵惠丹的诉讼请求。五、驳回福建省菲格置业有限公司反诉的其他诉讼请求。案件本诉受理费11261元，由林东良、赵惠丹负担；反诉受理费5630.5元，由林东良、赵惠丹负担5400元，福建省菲格置业有限公司负担230.5元。五、驳回福建省菲格置业有限公司反诉的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。经审理查明：各方当事人对一审查明认定的事实均无异议，本院予以确认。本案争议焦点：一、林东良、赵惠丹是否违约，若违约，违约金如何计算；二、菲格置业是否违约？本院就此分析认证如下：一、关于林东良、赵惠丹是否违约，若违约，违约金如何计算的问题本院认为，林东良、赵惠丹二审提供中国银行审批流水，拟证明林东良、赵惠丹的贷款一直处于审批状态，林东良、赵惠丹根本不知道无法贷款。菲格置业、菲格置业福安公司虽对该证据的真实性、关联性有异议，但未提供相反证据推翻上述证据。故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认定。根据审批流水可知，林东良系2016年3月16日申请贷款，于2016年8月9日被银行拒绝；赵惠丹的贷款申请虽于2014年7月15日被省行中心风险经理拒绝，但省行中心风险经理分别于2015年11月26日、2015年12月2日两次要求赵惠丹补充资料，赵惠丹的贷款申请最终于2016年10月25日被银行拒绝。故一审认定2014年7月15日林东良、赵惠丹贷款申请未通过，林东良、赵惠丹在超过银行批复5日内未依约支付购房余款构成违约，与二审查明事实不符。本案中，《商品房买卖合同》附件六第四条第四款系针对按揭贷款为公积金贷款的情形，赵惠丹、林东良向中国银行福安支行申请的系公积金、商业组合贷款，故本案不宜适用该款约定，应适用附件六第四条第三款的约定。根据二审查明事实可知，林东良、赵惠丹的贷款申请系于2016年10月25日被银行拒绝，即发生在一审审理期间、菲格置业提起反诉之后，故菲格置业反诉主张林东良、赵惠丹于2014年6月24日被拒绝贷款，未在收到银行批复或通知之日起5日内付清实际贷款额度与申请按揭额度的差额，已构成违约，该反诉请求不能成立。综上，菲格置业主张林东良、赵惠丹构成违约不能成立，故无需再对违约金计算问题进行分析。二、关于菲格置业是否违约的问题本院认为，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中，林东良、赵惠丹的贷款申请一直未获通过，购房款尚未付清。在林东良、赵惠丹未完成交付购房款义务的情况下，菲格置业有权拒绝交付商品房。故菲戈置业未交付商品房亦不构成违约，一审对此认定正确。综上所述，菲格置业、林东良、赵惠丹均不存在违约，因菲格置业、林东良、赵惠丹均要求解除本案商品房买卖合同，故本案商品房买卖合同可予解除。上诉人部分上诉请求成立，应予以支持。一审判决认定林东良、赵惠丹违约，属认定事实错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、撤销福安市人民法院（2016）闽0981民初5643号民事判决；二、解除林东良、赵惠丹与福建省菲格置业有限公司于2013年12月16日签订合同编号为201301302的《商品房买卖合同》；三、福建省菲格置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还林东良、赵惠丹购房款226088元、装修基金7004元、契税7461元、两权证工本费500元，共计241053元；四、驳回林东良、赵惠丹的其他诉讼请求。五、驳回福建省菲格置业有限公司反诉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费11261元，由林东良、赵惠丹负担5630.5元，由福建省菲格置业有限公司负担5630.5元；反诉受理费5630.5元，由林东良、赵惠丹负担2815.25元，由福建省菲格置业有限公司负担2815.25元。二审案件受理费1665元，由福建省菲格置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 沈鸣鸣审判员 陈富强审判员 易丽容二〇一七年五月十五日书记员 彭杨清附主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（1原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 来源：百度搜索“”