（2016）湘3123民初238号

裁判日期: 2017-05-15

公开日期: 2017-12-06

案件名称

唐仁英与吴文泽租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

凤凰县人民法院

所属地区

凤凰县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

唐仁英,吴文泽

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第二百一十二条，第二百一十三条；《国有土地上房屋征收与补偿条例》：第二条，第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

湖南省凤凰县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘3123民初238号原告（反诉被告）：唐仁英，女，1956年11月20日出生，汉族，湖南省凤凰县人，退休职工，住湖南省凤凰县沱江镇国税局宿舍，现居住湖南省凤凰县。委托代理人：段文桦，湖南民生律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：吴文泽，男，1977年3月29日出生，苗族，湖南省凤凰县人，个体户，住湖南省凤凰县。委托代理人：季康济，湖南君见律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告唐仁英与被告吴文泽租赁合同纠纷一案，原告唐仁英于2016年3月16日向本院提起诉讼。本院受理后，被告吴文泽于2017年1月16日提起反诉。2017年5月8日，本院在审理过程中，发现案情复杂，不宜使用简易程序，裁定转为普通程序，由审判员陈忠担任审判长，审判员张青山、人民陪审员安炳生共同组成合议庭进行审理，由代理书记员杨茜担任记录。2017年5月12日公开开庭对本案进行了审理，原告（反诉被告）唐仁英及其委托代理人段文桦、被告（反诉原告）吴文泽及其委托代理人季康济到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐仁英诉称，原告委托其丈夫麻跃进于2014年9月4日与被告签订了为期3年的《门面承租合同》，被告承租原告位于南华路兴华商贸城一层114号的房屋门面。2015年11月23日，因棚户区改造需要，凤凰县人民政府作出了（凤政公[2015]14号）《房屋征收决定》，决定征收凤凰县棚户区改造项目范围中心片区（古城片区）的房屋（具体范围见红线图）。被告租赁原告的房屋门面在此征收红线图范围内。现因发生不可抗力的因素，导致原、被告签订的《门面承租合同》无法继续正常履行，原告曾多次通知被告于2016年3月15日前腾退该房屋，退还钥匙，并根据实际情况结清相应款项。被告不愿配合腾房的行为已严重侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院请求依法判令：1、解除原、被告双方签订的租赁合同；2、判令被告搬离位于凤凰县沱江镇南华路兴华商贸城一层114号门面；3、本案的诉讼费用由被告承担。原告唐仁英为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料：1、《门面承租合同》1份，拟证明出租人麻跃进与被告吴文泽之间在征收前的租赁关系，租赁期限为2014年9月28日至2017年9月27日，租赁期限要满了，根据合同第五条第二项规定，承租期满被告可拆除原投资修建布饰物品。2、《凤凰县人民政府关于棚户区改造项目（中心片区S1、S2、S3号地块）房屋征收范围的公告》1份，拟证明凤凰县人民政府与原告门面征收的事实，属于《合同法》上不可抗力行为。3、《凤凰县人民政府关于凤凰县棚户区改造项目中心片区（含古城片区）房屋征收决定公告》及《凤凰县城中心片区棚户区改造拟划范围图》各1份，拟证明凤凰县人民政府对原告门面征收的事实。4、《凤凰县国有土地上房屋征收补偿协议》1份，拟证明原告的门面已被征收的事实。5、产权征收取单，拟证明被征收前原告的房屋产权证号。6、送达回证一份，拟证明2016年3月16日原告给被告送达解除合同通知书的事实。7、结婚证复印件以及唐仁英、麻跃进身份证复印件各一份，拟证明麻跃进与本案原告唐仁英是夫妻关系，麻跃进与被告签订门面承租合同，主体适格，有权代原告与被告签订租赁合同的事实。被告吴文泽口头辩称，第一，本诉原告不是房屋产权的所有人，不享有房屋产权所有人的权利，第二，不可抗力情形发生以后，没有及时通知反诉原告，应承担相应的法律责任。被告吴文泽未向本院提交本诉证据材料。反诉原告吴文泽诉称，2014年9月4日，反诉原、被告协商签订了《门面租赁合同》，租赁期限自2014年9月28日至2017年9月27日，合同签订后，反诉被告将门面交付反诉原告，反诉原告按照约定支付了租金及履约保证金；反诉原告针对销售品牌加盟店的要求，按照租赁期限进行规划，根据品牌经营的需要投入大量资金对店铺实施了装修及购置设施，门面租赁合同已实际履行。但反诉被告以凤凰县政府“凤政公【2015】14号《房屋征收决定》”为由，称多次通知反诉原告在合同履行期限内腾退房屋，退还钥匙。反诉被告提前终止租赁合同的行为明显违反合同约定，导致反诉原告的正常经营受到极大的冲击，由此造成了原告的经营损失。另外，反诉被告在上年度末利用自己的地位优势强制收取所谓的门面转让费，违背了反诉原告的真实意思，实属显示公平，收取此款因缺乏法律依据应予退还，为保护反诉原告的合法权益，故依法提起反诉请求：1、依法判令反诉被告承担反诉原告为经营需要投入的店铺装修计币56250元（按法院委托的评估机构评估结论为准）；2、依法判令反诉被告承担反诉原告为经营购置的设施损失（按2年折旧20%）计币54724元（按法院委托的评估机构评估结论为准）；3、依法判令反诉被告承担解除合同造成反诉原告停产停业损失（按反诉被告获得的停产停业补偿金额为准）；4、依法判令反诉被告退还反诉原告交付的履约保证金（押金）计币4500元；5、依法判令反诉被告退还反诉原告已交付的2016年3月16日至2016年9月27日的门面租金计币29791元；6、依法判令反诉被告向反诉原告退还无依据收取的门面转让费120000元；7、依法判令反诉被告承担反诉原告无法按订货合同的要求提货造成的违约损失113859元；8、依法判令反诉被告承担反诉原告店铺库存货物的存储场地搬迁过度费用30000元，以上7项损失共计409124元（按实际评估价值综合为准）；9、由反诉被告承担本案所有诉讼费用。反诉原告吴文泽为支持其反诉请求，向本院提交如下证据材料：1、湖南省吉顺资产评估事务所作出的资产评估咨询报告书一份，拟证明对房屋装修设施评估折旧价值为119200元。2、装修、设施价值评估发票一份，拟证明反诉原告已经交付了评估费5000元。3、补偿协议签订、付款统计表一份，拟证明本诉原告不具有房产权资格，反诉原告签订补偿协议，已领取补偿款。反诉被告唐仁英口头辩称，第一、关于要求店铺装修款项问题，以当时反诉原告愿意支付的金额为准；第二、购置设施损失的赔偿没有法律依据，请求不予支持；第三、关于要求反诉被告向反诉原告支付所有的停产停业损失，没有任何法律依据，哪怕是一部分都不符合法律依据；第四、关于履约保证金，在合同纠纷解决的前提下，反诉被告愿意退还；第五、关于要求退还门面租金问题，也是没有事实和法律依据，现在房屋产权归政府了，反诉被告没有主体资格；第六、关于门面转让费问题，反诉原告在反诉起诉状中阐述，显失公平的合同，是可撤销的合同，反诉原告可另行起诉，不能在反诉中提出转让费退还；第七、关于违约损失问题，因为不可抗力导致合同无法履行，双方不存在违约行为，没有违约金的说法；第八、关于搬迁费问题，首先，搬迁没有实际发生，反诉原告还在经营，不存在搬迁费；其次，本案的租赁合同，2017年9月27日就要到期了，现在已经5月份了，该处理的货物应该处理了，不存在搬迁问题；最后，以反诉被告拿到的搬迁费为限，愿意支付给反诉原告。反诉被告唐仁英未向本院提交反诉证据材料。当事人质证意见和本院对证据的分析与认定：一、原告唐仁英提交的证据部分。1、对原告唐仁英提交的证据材料1、5、7，经庭审质证，被告吴文泽无异议，本院依法予以认定。2、对原告唐仁英提交的证据材料2，经庭审质证，被告吴文泽对事实无异议，但对证明目的有异议，如果设定为不可抗力，本诉原告有及时通知的义务。本院认为，该份证据材料来源合法，内容客观真实，本院依法予以认定。3、对原告唐仁英提交的证据材料3，经庭审质证，被告吴文泽质证认为没有关联性。本院认为，该份证据材料来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，本院依法予以认定。4、对原告唐仁英提交的证据材料4，经庭审质证，被告吴文泽对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为不够全面，2015年12月22日之后，本诉原告是否还具有房屋产权资格。本院认为，该份证据材料来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，本院对房屋补偿协议的真实性予以认定，但被告吴文泽对《室内装修评估分类表》有异议，向本院提交重新评估申请后，由本院指定湖南吉顺资产评估事务所对唐仁英房屋装修及设施进行评估，且《室内装修评估分类表》评估时间至今已超过一年时间，故本院对该份证据材料中《室内装修评估分类表》不予以认定。5、对原告唐仁英提交的证据材料6，经庭审质证，被告吴文泽有异议，认为不清楚送达回证的送达人是谁，在送达的过程中，其结果是没有送达到被告，背书上注明表述有异议，服务员是谁，谁代收的，这份解除合同通知书始终没有送达到本诉被告。本院认为，该份证据既没有被告吴文泽的签名，也没有代收人的签名，且原告未提交其他证据证明其主张，故本院对该份证据材料不予认定。二、反诉原告吴文泽提交的证据部分。1、对反诉原告吴文泽提交的证据材料1，经庭审质证，反诉被告唐仁英对该份证据的真实性没有异议，但是对证据内容有异议，评估报告第四页描述评估的对象都是2015年年初投入使用，本案合同装饰装修完成是在2013年，与本案不符；对于该证据的关联性有异议，从法律上说，该份证据不能作为本案的评估价值标准，本案被告应该根据合同约定，可以在合同到期了拆除，本案的评估报告是选择成本重置法，不能采信，不能作为定案依据；该份证据内容有重大漏洞，前后内容不周延，认为这份鉴定咨询报告书不能作为定案依据。本院认为，该份证据材料来源合法，内容客观真实，虽内容存在瑕疵，但对鉴定结论没有影响，且该份证据材料与本案有关联性，本院依法予以认定。2、对反诉原告吴文泽提交的证据材料2、3，经庭审质证，反诉被告唐仁英无异议，本院依法予以认定。依据本院认定的有效证据，结合双方当事人的当庭陈述，本院查明案件事实如下：唐仁英与麻跃进系夫妻关系，2014年9月4日，麻跃进代原告（反诉被告）唐仁英与被告（反诉原告）吴文泽签订一份《门面承租合同》，合同约定吴文泽承租唐仁英所有的位于凤凰县沱江镇南华路兴华商贸城一层114号的房屋门面一间，租赁时间为2014年9月28日至2017年9月27日，2014年9月28日至2015年9月27日年租金为55000元，2015年9月28日至2017年9月27日年租金为60000元，按年交纳租金。合同签订后，吴文泽按约交付了租金以及押金4500元。2016年末，吴文泽向唐仁英交付了3年的门面转让费105000元。为改善市民居住环境，完善城市服务功能，凤凰县人民政府拟对中心片区棚户区改造项目（中心片区S1、S2、S3号地块）范围内房屋实施征收，并于2015年3月20日发布凤政公（2015）2号《凤凰县人民政府关于棚户区改造项目（中心片区S1、S2、S3号地块）房屋征收范围的公告》，唐仁英所有的位于凤凰县沱江镇南华路兴华商贸城一层114号的房屋门面在征收范围内。2015年11月23日，凤凰县人民政府发布凤政公（2015）14号《凤凰县人民政府关于凤凰县棚户区改造项目中心片区（含古城片区）房屋征收决定公告》，对棚户区改造项目中心片区、古城片区范围内的房屋作出了征收决定，并公布了中心片区棚户区改造拟划范围图。2015年12月22日，凤凰县房屋征收办公室与唐仁英签订《凤凰县国有土地上房屋征收补偿协议》，凤凰县房屋征收办公室征收了唐仁英所有的位于凤凰县沱江镇南华路兴华商贸城一层114号的房屋门面（产权证号为000068**），唐仁英自愿选择产权置换补偿方式，置换房屋面积为39.43平方米，另凤凰县房屋征收办公室除置换房屋外还补偿唐仁英249687元整（除主体房屋外评估价值97781元、搬迁费1000元、停产停业损失110906元、按时签订协议奖20000元、按时腾房奖20000元）。《凤凰县人民政府关于凤凰县棚户区改造项目中心片区（含古城片区）房屋征收决定公告》发布之后，唐仁英告知吴文泽，并要求吴文泽腾房，但双方为合同终止后的补偿等问题发生纠纷，原告唐仁英诉至本院，请求依法判令：1、解除原、被告双方签订的租赁合同；2、判令被告搬离位于凤凰县沱江镇南华路兴华商贸城一层114号门面；3、本案的诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，被告吴文泽提起反诉，请求依法判令：1、依法判令反诉被告承担反诉原告为经营需要投入的店铺装修计币56250元（按法院委托的评估机构评估结论为准）；2、依法判令反诉被告承担反诉原告为经营购置的设施损失（按2年折旧20%）计币54724元（按法院委托的评估机构评估结论为准）；3、依法判令反诉被告承担解除合同造成反诉原告停产停业损失（按反诉被告获得的停产停业补偿金额为准）；4、依法判令反诉被告退还反诉原告交付的履约保证金（押金）计币4500元；5、依法判令反诉被告退还反诉原告已交付的2016年3月16日至2016年9月27日的门面租金计币29791元；6、依法判令反诉被告向反诉原告退还无依据收取的门面转让费120000元；7、依法判令反诉被告承担反诉原告无法按订货合同的要求提货造成的违约损失113859元；8、依法判令反诉被告承担反诉原告店铺库存货物的存储场地搬迁过度费用30000元，以上7项损失共计409124元（按实际评估价值综合为准）；9、由反诉被告承担本案所有诉讼费用。另查明，唐仁英所有的凤凰县沱江镇南华路兴华商贸城一层114号门面的房屋面积为39.43平方米，经湖南吉顺资产评估事务所评估该房屋装修及设施价值为119200元。吴文泽在承租唐仁英的门面之前，该门面内有塑钢门、大便器、卷闸门、水电明线，用水开户、用电开户、水电到户唐仁英均已办理。经湖南吉顺资产评估事务所评估塑钢门、大便器、卷闸门折旧价值为3349.6元。吴文泽在承租以后，对门面进行了重新装修，分别安装了地板砖、墙面888、装饰墙、货架、吊顶、射灯、孔灯、防盗系统、玻璃平开门、玻璃墙、挂式空调、t5灯管、试衣间、背景墙、广告牌、墙纸、厕所墙面砖、墙镜、塑料毛巾架、厕所吊顶、楼梯、简易货架、墙面镜子、隔板、排烟机、木窗、灶台、双格铁门、地胶、货架、木门、二楼厕所地面砖、马桶、立式洗脸盆、隔墙、半身模特、全身模特、铝合金玻璃展架、四面展架、层板公示牌、衣架台、招牌带孔带、艺术字、收银台、木质底座（外包墙纸）、中岛货架、音响、t型架、b型架、告示架、沙发、皮质休息凳、展示台、晾衣杆、吊环、墙体打通、不锈钢广告框、饮水机、皮质旋转休息凳、试衣镜、告示框、备用射灯、正挂杆、正挂通，经湖南吉顺资产评估事务所上述折旧价值为115850.4元。吴文泽已交租金至2017年9月27日。吴文泽至今未交房屋钥匙。本院认为，一、因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，原告唐仁英与被告吴文泽于2014年9月4日签订的《门面承租合同》系双方当事人的真实意思表示，协议的内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认为有效合同。现因凤凰县人民政府于2015年11月23日发布凤政公（2015）14号《凤凰县人民政府关于凤凰县棚户区改造项目中心片区（含古城片区）房屋征收决定公告》，对棚户区改造项目中心片区、古城片区范围内的房屋作出了征收决定，并公布了中心片区棚户区改造拟划范围图，而被告吴文泽所承租原告唐仁英所有的位于凤凰县沱江镇南华路兴华商贸城一层114号的房屋门面在棚户区改造范围之内，致原、被告所签订的合同目的不能完全实现，故原告唐仁英主张解除与被告吴文泽所签订的《门面承租合同》符合法律规定，依法应予以支持；二、合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，原告唐仁英与被告吴文泽所签订《门面承租合同》因不可抗力致使合同目的不能实现，符合法定解除合同的情形，在合同解除后，双方尚未履行的合同义务应终止履行，现被告吴文泽一直未交付所承租门面的房屋钥匙，故原告唐仁英诉请被告吴文泽搬离凤凰县沱江镇南华路兴华商贸城一层114号的房屋门面于法有据，应予支持；三、关于反诉原告吴文泽要求被告反诉被告唐仁英补偿为经营需要投入到店铺装修损失56250元、购置设施损失54724元（反诉原告称该二项诉讼请求以湖南吉顺资产评估事务所鉴定结论为准）的诉讼请求。经湖南吉顺资产评估事务所对承租房屋装修及设施评估折旧评估价值为119200元。在庭审过程中，反诉被告唐仁英和反诉原告吴文泽均认可塑钢门、大便、卷闸门系反诉被告唐仁英投入装修，上述三项装修折旧评估价值为3349.6元。余下装修、设置系反诉原告吴文泽投入，折旧评估价值为115850.4（119200元-3349.6元），故对这二项诉讼请求本院依法予以支持；四、关于反诉原告吴文泽要求反诉被告唐仁英退还押金4500元以及搬迁费30000元的诉讼请求，因在庭审过程中，反诉被告唐仁英同意退还反诉原告吴文泽押金4500元以及政府补偿搬迁费1000元，且反诉原告未向本院提交其他证据证明搬迁费为30000元，故依法对押金部分予以支持，对搬迁费超过1000元的部分不予支持；五、关于反诉原告吴文泽要求反诉被告唐仁英退还转让费120000元的诉讼请求。因在庭审过程中，反诉被告唐仁英仅承认收取105000元，且反诉原告未向本院提交充足证据证明交付120000元转让费，故本院认定交付105000元门面转让费。根据《中华人民共和国民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。反诉原告吴文泽与反诉被告唐仁英签订《门面承租合同》约定的租赁期限为2014年9月28日至2017年9月27日，反诉原告吴文泽已交付了3年的门面转让费105000元，现因棚户区改造，致反诉原、被告所签订的合同不能继续履行，从公平原则考虑，按2916.6元/月（即转让费105000÷36个月）在扣除2014年9月28日至反诉原告吴文泽搬离承租门面之日后的门面转让费应予退还；六、关于反诉原告吴文泽要求反诉被告唐仁英补偿停产停业损失110906元、退还租金的诉讼请求。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条、《湖南省事实办法》第十四条等，均规定了停产停业损失费是由征收人补偿给被征收人即房屋产权人的损失，并未涉及房屋承租人，规定征收人仅与房屋所有权人发生关系，承租人不属于被征收人的范畴，也即在国有土地上房屋征收与补偿的法律关系中，承租人不是被征收和补偿的主体。本案中，反诉被告系房屋所有权人，而反诉原告是房屋承租人，因此，根据上述规定，停产停业损失应归房产所有人。虽然国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《湖南省事实办法》规定房产所有人是被征收人，但这只是针对国有土地上房屋征收与补偿这层法律关系而言，对于出租人和承租人而言，其之间仍受租赁合同的约束，应受合同法的调整。本案中，反诉原告吴文泽与反诉被告唐仁英签订《门面承租合同》约定的租赁期限为2014年9月28日至2017年9月27日，但本案合同之所以不能继续履行至2017年9月27日，是因政府对出租门面进行棚户区改造所致，不能归因于承租人，且双方对因棚户区改造而解除合同均无异议，在双方无约定的情形下，合同解除后造成的损失应当按公平原则进行处理。本案中，系提前解除租赁合同，反诉原告至今未交付钥匙，视为一直经营至今，因反诉原、被告签订的租赁合同期为3年，共有36个月，至今4个月尚未履行，因在门面征收后，对反诉原告吴文泽的经营必定会造成一定影响，故按2916.6元/月（即停产停业损失110906元÷36个月）在扣除2014年9月28日至反诉原告吴文泽搬离承租门面之日后的停产停业费应予给付；同时，虽反诉原告吴文泽所交付的租金期限至2017年9月27日，但其未交付房屋钥匙搬离承租地，故按5000元/月（年租金60000÷12个月）在扣除2016年9月28日至反诉原告吴文泽搬离承租门面之日后的租金应予给付。七、关于反诉原告要求反诉被告唐仁英承担无法按订货合同的要求提货造成的违约损失的诉讼请求。因政府征收行为致反诉原、被告双方签订的租赁合同无法继续履行，双方不存在违约行为，且反诉原告未向本院提交充足的证据证明其主张，故本院依法对该项诉讼请求不予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告唐仁英与被告吴文泽于2014年9月4日签订的《门面承租合同》；二、限被告吴文泽于本判决生效10日内搬离凤凰县沱江镇南华路兴华商贸城一层114号房屋门面；三、反诉被告唐仁英应在本判决生效后10日内给付反诉原告吴文泽装修及设施费115850.4元、评估费4800元、押金4500元、搬迁费1000元，共计126150.4元；四、反诉被告唐仁英应在反诉原告吴文泽搬离凤凰县沱江镇南华路兴华商贸城一层114号房屋门面之日起10日内给付反诉原告吴文泽租金（转让费计算方式为：按5000元/月从反诉原告吴文泽搬离之日起计算至2017年9月27日止）；五、反诉被告唐仁英应在反诉原告吴文泽搬离凤凰县沱江镇南华路兴华商贸城一层114号房屋门面之日起10日内给付反诉原告吴文泽停产停业费（停产停业费计算方式为：按3080.7元/月从反诉原告吴文泽搬离之日起计算至2017年9月27日止）；六、反诉被告唐仁英应在反诉原告吴文泽搬离凤凰县沱江镇南华路兴华商贸城一层114号房屋门面之日起10日内退还反诉原告吴文泽门面转让费（转让费计算方式为：按2916.6元/月从反诉原告吴文泽搬离之日起计算至2017年9月27日止）；七、驳回反诉原告吴文泽的其他诉讼请求。如果反诉被告唐仁英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告吴文泽承担；反诉费7436元，由反诉原告吴文泽承担5100元，反诉被告唐仁英承担2336元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审　判　长　　陈　忠代理审判员　　张青山人民陪审员　　安炳生二〇一七年五月十五日代理书记员　　杨　茜附：本判决适用法律条文《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 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