（2017）川11民终445号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-06-27
案件名称
罗军与乐山市昶星置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省乐山市中级人民法院
所属地区
四川省乐山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
罗军,乐山市昶星置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省乐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川11民终445号上诉人（原审原告）：罗军，男，1979年2月22日出生，汉族，居民，住四川省乐山市沙湾区。被上诉人（原审被告）：乐山市昶星置业有限公司，住所地：四川省乐山市沙湾区沙湾镇河口路27号。法定代表人：陈秀云，董事长。委托诉讼代理人：卢竹，四川金顶律师事务所律师。上诉人罗军因与被上诉人乐山市昶星置业有限公司（以下简称：昶星公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省乐山市沙湾区人民法院（2016）川1111民初584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人罗军、被上诉人昶星公司的委托诉讼代理人卢竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗军上诉请求：1.撤销原判决第四项；2.昶星公司赔偿罗军支付给银行的商品房按揭贷款利息损失（2016年7月5日以前部分为35622.76元，2016年7月5日以后部分以实际发生额为据，计算到昶星公司一次性付款结清为止）；3.昶星公司支付罗军房屋差额损失不足部分（2450-2139）*164.18=51059.98元。事实及理由：1.一审法院根据合同约定，按银行活期利息计算银行按揭贷款160000元的利息，不足以弥补罗军的利息损失，应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，按银行贷款利息计算160000元按揭贷款的利息损失；2.一审判决按照类似房地产（不含装修）市场价值评估确定的房屋增值差价72422.36元不足以弥补罗军重新购置新房增加的支出，而应按2015年沙湾城区市场平均价（2450元）计算其房屋差价损失。昶星公司辩称，一审法院按照银行活期利息计算按揭贷款160000元的利息符合合同约定和法律规定；房屋差价损失是由罗军申请，由有资质的鉴定机构对房屋作出的类似房地产（不含装修）市场价值评估鉴定结论，以此计算房屋差价损失有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。罗军向一审法院起诉请求：1、解除双方于2010年7月6日签订的《商品房买卖合同》，由罗军退房给昶星公司；2、昶星公司退还罗军购房首付款119219元，银行贷款支付的本金160000元，契税和维修基金等各项费用17413元，合计296632元；3、昶星公司承担罗军首付款活期利息损失4798元（截止2016年7月6日），银行按揭付款利息损失35622.76元，合计38990.99元；4、昶星公司以合同约定价（1698元）和2015年沙湾城区市场平均价（2450元）之间的差额，承担房屋差额损失123463元，以及罗军的误工损失1500元，合计124963元；5、昶星公司承担罗军2016年7月6日起的银行按揭贷款利息损失和提前还贷补偿金损失，以实际发生额为据计算至昶星公司一次性付款结清为止。以上费用合计462015.76元。一审法院认定事实：2010年7月6日，罗军、昶星公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2303），合同第一条、第二条、第五条约定罗军以按揭方式购买昶星公司开发修建的“公园一号”A区7幢3单元×楼×号的住房一套，购房总金额为279219元（合同建筑面积：164.44㎡，单价1698元/平方米），合同还对商品房质量、装饰、设备标准、保修责任等作出了详细约定。合同签订后，罗军于2010年7月6日向昶星公司支付了购房首付款119219元。2010年11月9日，罗军作为贷款人，昶星公司作为保证人与中国工商银行股份有限公司乐山沙湾支行（以下简称：沙湾工行）签订了《个人购房借款/担保合同》，约定贷款人以该住房作预售抵押物，向沙湾工行申请个人购置住房贷款160000元，贷款期限为20年，年利率为4.05%，还款方式为按月等额本息还款法，并指定将贷款一次性汇入昶星公司在沙湾工行设立的账户内。合同还约定，昶星公司承担连带保证责任。后双方将该合同在四川省乐山市嘉州公证处办理了公证事宜。合同签订后，沙湾工行于2010年12月1日经罗军同意将贷款160000元一次性支付给昶星公司（银行转帐）。2011年9月26日，房屋竣工并经验收合格。2011年10月5日，昶星公司向罗军交付了房屋，罗军同日向昶星公司一次性支付了国土收费200元、契税11151.11元、备案费80元、权证费160元、维修基金5746.30元、房印税5元、他项权证费501.80元、工本费10元,合计17854.21元，另退房屋实测面积164.18㎡房款441.36元,罗军实际支付17413元。罗军收房后，未对房屋进行装修入住。从2012年年初起7号楼部分房屋买受人（住户）发现房屋存在地坪开裂、墙体斜裂缝等质量问题，遂要求昶星公司解决未果。2015年4月7日，乐山市沙湾区住房和城乡规划建设局委托西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心对“公园一号”7栋建筑物裂缝成因进行了鉴定，鉴定结论为：1、一层室内地坪开裂。该类裂缝是由回填土沉降引起的；2、墙体斜裂缝，该类裂缝主要分布于该建筑物的一层墙体及个别二层墙体。该类裂缝是由于部分桩基施工不满足设计要求导致的；3、门、窗洞角裂缝、墙体抹灰龟裂是由于温度应力、材料收缩引起的；4、建议对该建筑物地基基础进行加固处理，建议对该建筑物一、二层存在斜裂缝的墙体进行加固处理，建议对该建筑物门窗洞角存在开裂的墙体进行处理。2015年10月8日昶星公司委托中国建筑西南勘察设计研究院有限公司对“公园一号”7号楼进行加固可行性分析，结论为：1、该房屋可以加固；2、加固方案具有可实施性；加固后能够满足承载力和耐久性要求，不影响房屋安全和正常使用。乐山市沙湾区住房和城乡规划建设局委托四川天辰空间信息技术有限公司从2015年5月15日起对“公园一号”7号楼主体沉降进行观测，截止2016年10月15日观测至第167期，根据沉降监测数据，房屋已发生不均匀沉降，主体基础呈隆起状，且未有稳定趋势。介于“公园一号”7号楼存在房屋质量问题，昶星公司于2016年4月12日向“公园一号”7号楼72户业主提出了《公园一号7号楼质量问题处置方案》即：一是加固处理及补偿办法；二是选择退房处理的，房款在签订退房协议后2年内付清，已装修的房屋，评估机构现场评估并按实际情况折旧后补偿，装修款在签订退房协议后2年内付清，契税和维修基金，全款退还（除其他费用）。罗军根据昶星公司的方案选择退房，但不同意昶星公司房款的退付方式（两年时间太长），因此，罗军、昶星公司未就房屋纠纷达成一致的解决方案，罗军遂诉至该院。本案在审理过程中,一审法院依法于2016年9月3日委托四川中节能工程检测中心有限公司对“公园一号”7号楼主体结构（含基础）施工质量是否合格以及主体结构安全性评级进行技术鉴定。2016年11月7日四川中节能工程检测中心有限公司作出了《鉴定报告》（编号：BG2016-019），鉴定结论：1、受检房屋桩基础施工质量不满足设计及规范要求，基础砌体与设计不符，上部墙体砌砖筑砂浆强度不满足设计强度要求，房屋部分承重墙体核算不满足设计荷载使用要求。根据《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013）3.0.7条的规定,受检房屋主体结构施工质量综合评定不合格；2、受检房屋基础持续不均匀沉降、部分承重墙开裂、基础地梁开裂、经核算不满足设计荷载要求的墙体导致房屋整体存在安全隐患，根据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）9.1.2第1款“一般情况下，应根据地基基础和上部承重结构的评定结果按其中较低等级确定”，受检房屋主体结构安全性综合评定为Csu级。四川中节能工程检测中心有限公司根据本次鉴定结论,提出建议:1、对房屋继续进行持续沉降监测，并建议重新设置水准点进行交叉对比监测；2、对房屋桩基础进行加固处理；3、在对房屋基础处理完毕且沉降趋于稳定后对房屋开裂地梁、墙体进行维修加固处理，对出现裂缝的楼板进行加固处理，对验算不满足要求的墙体进行加固处理。2016年11月29日根据罗军的申请，一审法院委托了四川鹏源鑫房地产土地评估有限公司对罗军所购房屋进行类似房地产（不含装修）市场价值评估，市场价值为351200元。另查明，本案争议房屋现登记在昶星公司名下。截止2016年7月5日止，罗军支付利息35622.76元。一审法院认为，罗军、昶星公司签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的义务，否则应依法承担相应的违约责任。庭审查明本案的争议焦点为：一、涉案7号楼主体结构施工质量是否合格，罗军要求解除商品房买卖合同是否有合同依据和法律依据？二、罗军要求退还房款及赔偿损失的诉请能否予以支持？现评析如下：一、涉案7号楼主体结构施工质量是否合格，罗军要求解除商品房买卖合同有无合同依据和法律依据？根据罗军、昶星公司签订的《商品房买卖合同》第十六条（二）1的约定“该商品房地基基础和主体结构质检测不合格的，买受人有权退房…”，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十二条的规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。因此，本案首先审查涉案7号楼（砖混结构）主体结构质量是否合格。所谓主体结构是通常指在建筑中，由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系，如在砖混结构中，主体结构是由基础梁圈梁柱构造柱墙楼梯板屋面板所构成。根据《中华人民共和国建筑法》第六十条第一款规定“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础和主体结构的质量”，根据国家标准《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）规定，普通房屋和构筑物，设计使用年限50年。设计使用年限是房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程“合理使用年限”的具体化。昶星公司作为开发商，建设单位有责任、有义务保障所承建并销售商品房的地基基础和主体结构质量和安全性能符合合同约定和国家法律规定的使用年限50年。“公园一号”7号楼主体结构经四川中节能工程检测中心有限公司鉴定为不合格、房屋安全性评级Csu级，存在安全隐患，属限制使用类型的房屋即需要进行加固处理。该鉴定经审查，鉴定程序合法、鉴定的材料客观真实、适用的法律准确，鉴定结论依法予以采信。为此，应当认定罗军所购买的“公园一号”7幢3单元×楼×号的住房主体结构不合格。合同的解除法律规定有约定解除和法定解除两种形式。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，罗军有权按照双方的合同约定以及法律规定行使合同解除权。再者，诉前昶星公司与罗军等住户协商处理过程中，昶星公司提出的《公园一号7号楼质量问题处置方案》给予了罗军等住户选择退房的权利。解除权属于形成权，行为人的意思表示到达对方即为生效。罗军以诉讼的方式行使合同解除权，解除的时间点应当以罗军的诉状送达昶星公司之日，本案中，昶星公司收到罗军的诉状时间为2016年6月17日，故罗军、昶星公司于2010年7月6日签订《商品房买卖合同》从2016年6月17日起解除，罗军的该项诉请，符合本案查明的事实和法律规定，予以支持，罗军所购“公园一号”A区7幢3单元×楼×号的住房一套应退还昶星公司。二、罗军要求退还房款及赔偿损失的诉请能否予以支持？根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及《商品房销售管理办法》第三十五条“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任”。昶星公司出售给罗军的住房主体结构质量不合格，依罗军、昶星公司合同约定，昶星公司履行合同义务不符合合同约定，也不符合法律规定，昶星公司应当承担违约责任。解除合同承担违约责任形式有：恢复原状；采取其他补救措施；赔偿损失。该法赋予守约方要求违约方承担责任形式的选择权，现罗军放弃恢复原状以及采取其他补救措施民事权利，选择昶星公司承担赔偿损失的违约责任符合法律规定，应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。本案罗军在履约过程中无违约行为，昶星公司应当承担全部违约责任，即应当赔偿因违约给罗军造成的全部损失。第一、昶星公司退还罗军购房首付款119219元，银行贷款支付的本金160000元，契税和维修金等各项费用17413元（已退多付房款441.36元），合计296632元的问题，罗军该项主张属于直接损失范畴，合法有据，应予支持；第二，罗军主张的房屋差价损失的问题，其实房屋差价损失属于罗军履行合同后的履行利益，罗军、昶星公司约定买卖的房屋系特定物的买卖，不是种类物，不能替代，其履行利益应当考虑房价市场变化的因素，房屋增值形成的差价，给罗军造成退房后重新购房增加了不必要的支出，该部分差价或支出应当认定为罗军的履行利益即昶星公司的违约所造成的损失,昶星公司应当予以赔偿。经鉴定，罗军所购房屋现市场价值为351200元，其差价损失72422.36元（351200元-购买价值278777.64元）,罗军主张房屋差价损失72422.36元，于法有据，予以支持;第三、关于要求昶星公司承担罗军首付款活期利息损失4798元，按揭购房款的利息损失35622.76元（截止2016年7月5日）以及2016年7月6日以后的利息问题，罗军、昶星公司签订的合同约定“买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起退还全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息…”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”昶星公司应当按上述双方合同的约定和法律规定给付利息，利息的计算按合同的约定“银行同期活期存款利率”计息。罗军的首付款119219元交付时间为2010年7月6日，2010年银行活期存款利率为0.36%,首付款利息为2504元;银行按揭贷款160000元的计息,应当从按揭贷款给付之日即2010年12月1日起按银行同期活期存款利率计算直至付清本金止。罗军主张首付款活期存款利率按0.7%计算没有法律依据,超国家规定2010年活期存款利率计算部分不予支持;罗军要求按银行按揭贷款利率支付按揭贷款的利息没有事实依据,不予支持。昶星公司主张计息从房屋主体结构鉴定不合格之日起计算至付清房款的意见，因双方合同没有约定起付时间，本着有利于非提供格式条款一方法律精神，应当从昶星公司收到罗军的房款之日起计息，昶星公司的该项抗辩意见不予支持；第四、罗军主张提前还贷补偿金损失，既没有实际发生，也不是必要损失，于理于法均不符，不予支持；第五、关于误工损失1500元的问题，罗军主张维权产生误工损失没有法律依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、罗军与昶星公司于2010年7月6日签订的《商品房买卖合同》从2016年6月17日起解除；罗军所购“公园一号”A区7幢3单元×楼×号的住房一套在本判决生效后十日内退还昶星公司；二、昶星公司在本判决生效后十日内支付罗军购房款、国土收费、契税、备案费、权证费、维修基金、房印税、他项权证费、工本费等费用296632元，房屋增值差价72422.36元，合计369054.36元;三、昶星公司在本判决生效后十日内支付罗军首付款利息2504元及按揭贷款利息（以160000元为本金,从2010年12月1日起按银行同期活期存款利率计算直至付清本金止）；四、驳回罗军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8209元，房屋市场价值评估费3900元,合计12109元,由罗军承担1300元（已交）,昶星公司承担10809元（其中案件受理费6909元在本判决生效之日起七日内向该院缴纳；评估费3900元罗军已预交评估公司，由昶星公司在本判决生效之日起十日内直接支付罗军）。二审期间，双方均未提交新的证据，本院除对一审所查明的事实予以确认外，另查明：罗军与昶星公司签订的《商品房买卖合同》第十六条第（二）项约定“1.该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检查费用由出卖人承担。…”。本院认为，本案的争议焦点为：一、一审法院确定的房屋差价损失是否妥当？从本案查明的事实来看，罗军于2011年10月接收所购房屋之后，该房屋即成为了存量房，与新建房屋存在价值上的差别。一审法院根据罗军的申请，委托有资质的评估机构对罗军所购房屋进行了类似房地产（不含装修）市场价值评估，确定了罗军所购房屋的市场价值，并据以确定房屋差价损失并无不当。罗军主张按2015年新房价格计算其房屋现值，本院不予支持。二、罗军主张昶星公司赔偿其实际支出的按揭贷款利息应否支持？罗军与昶星公司签订的《商品房买卖合同》第十六条约定“…买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息…”，该约定系有效约定。虽然购房者根据自身情况在付款时可以选择一次性付款、分期付款、银行按揭贷款等形式，但昶星公司出售商品房的目的在于获取相应的购房款，无论购房者采取何种方式付款，对出卖方而言并无本质区别。按照前述约定，罗军对于昶星公司退房情况下的购房款利息支付标准能够预见，并且，本案中还支持了罗军主张的房屋差价损失，从平衡双方利益的角度考虑，一审法院结合双方合同约定，判令昶星公司按照银行同期活期存款利率支付罗军利息，并无不当。综上，罗军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1992元，由上诉人罗军负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄 玲审 判 员 王建强代理审判员 聂佳丽二〇一七年五月十五日书 记 员 沈晓琴附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注微信公众号“”