（2017）苏06民终920号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2018-07-12
案件名称
李坚与张华伟房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南通市中级人民法院
所属地区
江苏省南通市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张华伟,李坚
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏06民终920号上诉人（原审被告）:张华伟，男，1963年7月15日生，汉族，住江苏省南通市通州区。委托诉讼代理人：高彬，江苏江花律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李坚，男，1965年4月28日生，汉族，住江苏省南通市通州区。委托诉讼代理人：季晓苏，南通市通州区中城法律服务所法律工作者。上诉人张华伟因与被上诉人李坚房屋租赁合同纠纷一案，不服南通通州区人民法院（2016）苏0612民初5356号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张华伟上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回李坚的诉讼请求。2.诉讼费用由李坚承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。张华伟在一审中提交的南通仲裁委员会（2016）通仲裁字第19号裁决书，明确载明张华伟提交2015年3月3日的录音书面整理资料及录音光盘，是张华伟与季荣春商谈阿玛尼搬迁内容，仅证明张华伟代表南通市通州区金鹏置业有限公司（以下简称金鹏公司）与中医院商谈买卖案涉房屋的事实。同时认定，张华伟提交2015年3月26日的说明，确认承租户必须在2014年10月5日交房。但一审法院对上述事实视而不见。南通仲裁委员会认定，案涉租赁合同是被上诉人与金鹏公司在2015年3月11日的仲裁庭审双方协商一致解决。故相关租赁合同的解除与张华为无关，张华伟与李坚商谈搬迁补偿要求在2014年10月5日交房，但被上诉人直至2015年3月11日交房。金鹏公司的违约责任与张华伟没有关系。李坚具有明显过错，一审法院却没有认定，属于事实错误。2.一审法院适用法律不当。2015年3月3日的录音证据中的150万元补偿金额虽有所谈及，但张华伟没有确定，而2015年3月26日的书面说明中明确认定补偿金额为120万元，李坚在仲裁审理中将其作为证据提交，足以认定其认可该120万元补偿金额，一审法院却支持其150万元的补偿，明显有失公允。李坚应当承担缔约过失责任，李坚自身拖欠金鹏公司的租金，未能按期交房拖至2015年3月11日才解除租赁合同，直至2015年12月都没有交房，该责任不应当由张华伟承担，缔约过失责任限信赖利益赔偿，李坚自身违约过错的责任不应当由张华伟承担。3.张华伟2015年3月26日所作的说明，明确的是榕权酒店补偿费，但榕权酒店领有营业执照，该商户的登记人不是李坚。一审法院将榕权酒店的补偿款等同于李坚，不符合民事诉讼法的规定。综上，一审未查明案件事实，法律适用不当，请求二审法院依法改判。李坚辩称，1.一审判决事实清楚，证据确凿。李坚在南通仲裁委（2016）通仲裁字第19号案中提供的2015年2月14日、2015年3月3日的录音材料，旨在证明张华伟代表金鹏公司与中医院洽谈买卖案涉房屋及与李坚等多次洽谈提前终止合同事宜，最终确认解除合同，双方达成了由金鹏公司支付150万元补偿金的口头协议，该洽谈结果张华伟已向金鹏公司徐洪林汇报等事实，在仲裁审理中，李坚虽然提供了张华伟2015年3月26日向阿玛尼娱乐城出具的说明复印件，仅用于证明张华伟受金鹏公司委托，并向金鹏公司徐洪林汇报的事实，但对于说明中的补偿金额并未认可。录音材料足以认定张华伟承诺对李坚的补偿金额为150万元，此后，并没有协商一致并认可为120万元，李坚按于2014年9月将酒店搬离金沙食府完全是基于与张华伟口头协议承诺的150万元补偿金。金鹏公司后来对于张华伟的代理行为不认可，但张华伟作为企业老总，完全清楚金鹏公司对其代理行为不认可的后果，在此情况下，张华伟为减轻自身责任，单方在说明中将原承诺的150万元变为120万元，李坚一直持有异议，在张华伟出具说明的当天，其单方承诺如李坚在通州区世纪豪庭购买住房，在谈妥价格的基础上个人补偿李坚20万元，以上都是张华伟的单方行为。2.一审程序合法，适用法律正确。在李坚和张华伟均认为张华伟有代理权的情况下，合同已经解除造成了损失，李坚主张提前解除合同的补偿款，即使不是由金鹏公司承担，也应当由张华伟承担，南通市通州区人民法院（2015）通高民初字第01789号生效民事判决并未认定李坚的补偿款仅为120万元。在2015年2月14日的谈话录音中，张华伟多次明确李坚的补偿款为150万元，此后，在李坚已经实际撤离金沙食府的情况下，其在出具的说明中出尔反尔将补偿款降为120万元，违反了诚实信用原则。2016年1月14日，李坚向张华伟发出书面信函，同时提供李坚与张华伟及其妻子高萍的搜集短信，证明本案事实。故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。李坚向一审法院起诉请求：判令张华伟给付李坚解除房屋租赁合同补偿款150万元及逾期利息（按银行同期贷款利率的1.5倍自2014年10月5日起计算至实际给付之日止）。一审法院认定事实：2009年12月1日，金鹏公司与李坚签订《房地产租赁合同》（以下简称租赁合同）一份，约定金鹏公司将金游城金沙食府二楼房屋出租给李坚作为餐饮经营使用，租赁期限自2009年11月10日起至2017年3月9日止，租金按先交后用的原则，租赁合同对租金标准、支付时间、免租期、保证金、相关费用的承担、违约责任等作出约定。金鹏公司向李坚交付了房屋，李坚在接收房屋的同时向金鹏公司交纳保证金50000元，而后对房屋进行装饰装修并经营榕权酒店。李坚已付清2014年3月9日之前的租金，但未能按租赁合同约定的期限支付2014年3月10日至2015年3月9日的租金42.84万元，其实际于2014年3月27日支付租金20万元。合同履行期间，金鹏公司从2013年年中起与案外人通州区中医院洽谈包括案涉房屋在内的金沙食府整体出售事宜，并多次与李坚等商户协商欲提前解除租赁合同，但未能协商一致。其后，金鹏公司与李坚因租金支付事宜发生争议，金鹏公司于2015年1月30日向南通仲裁委员会提交仲裁申请，请求裁决确认合同解除、返还房屋、支付租金、违约金、占用费等。仲裁庭于2016年3月22日作出裁决，确认金鹏公司与李坚的租赁合同于2015年3月11日解除，李坚腾退案涉房屋并支付租金、违约金、占用费等共计48万余元。另查明，张华伟与金鹏公司股东之一高萍系夫妻关系。2015年1月30日，金鹏公司诉至一审法院，要求解除其与案外人南通市通州区阿玛尼娱乐城（以下简称阿玛尼娱乐城）房屋租赁合同，阿玛尼娱乐城腾退房屋并给付欠缴的租金、物业费、违约金等。该案审理过程中，阿玛尼娱乐城向一审法院提交张华伟于2015年3月26日出具的说明，载明“2013年，金鹏公司若将金沙食府整栋物业出售给通州区中医院。2013年11月初，金鹏公司派公司张总多次与金沙食府租赁户榕权酒店李坚及阿玛尼娱乐城洽谈，但因二租赁户关于补偿费报价较高未能谈成。2014年7月初，我受鹏欣公司董事会及徐洪林老总的委托，并经与中医院协商后再次与金沙食府租赁户洽谈，最终认定榕权酒店的补偿费由300万降到120万元，阿玛尼娱乐城的补偿费由480万降到180万元，二租赁户同意提前终止合同，并同意根据中医院的要求于2014年10月5日交房，中医院于10月5日进入，同时，通州区中医院同意对二租赁户进行适当补贴。该结果我已向鹏欣公司徐总作过详细汇报，但中医院要购买金沙食府，必须要得到通州区政府的正式批准，现因政府部门有关事项未能完全确定，所以此事一直拖至今日未能落实。以上是我对金沙食府出售洽谈情况的说明，如公司对我洽谈的价格有异议，可在我的股金中扣除”。在金鹏公司与李坚的上述房屋租赁合同仲裁案件中，李坚将张华伟的说明作为证据提交，金鹏公司未予认可。再查明，2015年3月26日，张华伟向李坚出具书面材料，载明“为处理金沙食府租赁之事，如李坚在通州区世纪豪庭购买住房，在谈妥购房价格的基础上，张华伟个人再行补贴人民币贰拾万元正，作为张华伟个人对金沙食府租赁处理的补偿。以此条为准”。后李坚未在世纪豪庭购房，张华伟亦未进行补贴。2016年1月14日，李坚向张华伟发出书面信函，要求支付补偿款150万元并按同期银行贷款利率支付自2014年10月6日起的利息。此后，李坚及其妻子季夕云多次通过短信方式与张华伟及其妻子高萍沟通，要求处理150万元补偿款事宜。一审法院认为，张华伟虽非案涉租赁合同的当事人，但其实际参与了有关提前解除李坚与金鹏公司之间租赁合同的协商。从目前的证据来看，张华伟并没有金鹏公司的授权，其无权代表金鹏公司和李坚进行商谈，商谈结果也未得到金鹏公司的认可。张华伟的无权代理行为，使李坚误以为其与金鹏公司已协商一致解除合同，导致李坚在与金鹏公司的租赁合同关系中构成违约并致合同无法继续履行，张华伟在协商过程中存在过错，对于李坚因提前解除合同造成的损失应承担责任。从李坚来说，其在协商过程中未审查张华伟是否具有授权，只是以张华伟与金鹏公司股东高萍之间的夫妻关系及张华伟的资产及良好声誉即认为张华伟有代理权，其认为协商一致后未与金鹏公司签订书面协议或要求金鹏公司进行确认或追认，其未能尽到审慎的审查义务和合理的注意义务，具有明显瑕疵。双方的协商结果致李坚构成违约，并已在其与金鹏公司的租赁合同关系中承担了相应的违约责任，虽其就违约需支付的款项在本案中未作为损失提出，一审法院从平衡利益的角度出发，认为李坚在本案中可不再对其过错承担责任。关于补偿的金额。李坚向一审法院提交了2015年2月14日李坚、张华伟等人谈话录音，认为谈话中张华伟已经明确李坚的补偿款为150万元，其此后出具的说明将补偿款金额降为120万元系出尔反尔。此后李坚仍多次按150万元向张华伟主张补偿款，并且提交了张华伟在2015年3月26日出具的书面承诺及李坚发送给张华伟的信函及短信。张华伟对谈话录音的真实性虽不持异议，但认为不能全面反映客观事实，谈话仅是协商的口气，生效判决认定李坚的补偿款仅为120万元，李坚提供的信函及短信仅是李坚单方面意思表示，张华伟并未认可，张华伟在2015年3月26日出具的承诺是基于双方朋友关系，与榕权酒店无关，且承诺是附有条件的，但目前条件并未生效。一审法院认为，张华伟对谈话录音的真实性未予否认，谈话内容客观反映了双方当时协商的过程，谈话中，张华伟本人称“…最后我出来和小李谈的，最后杀价杀到150万元…”“150万元是肯定的，你放心…”，其对于李坚的补偿款金额已有明确的表述。张华伟未有证据证明双方在谈话后就补偿款重新进行了协商并一致认可120万元，其此后出具的说明显然对其自身有利，而李坚提供的证据可以证明其虽在与金鹏公司仲裁案件中将说明作为证据提交，但对于说明中的补偿金额并未认可，在说明出具后其多次向张华伟提出异议，仍要求张华伟按150万元进行补偿，张华伟于2015年3月26日出具的书面材料内容对此亦可予以印证。因此，一审法院对张华伟出具的说明中补偿款金额120万元不予确认。张华伟于2015年3月26日出具的书面材料系附条件的补偿，因李坚此后并未在世纪豪庭购房，张华伟亦并未因此对李坚进行补贴，故该书面承诺并未实际得以履行，且李坚在本案中确认不再就该书面承诺主张权利。据此，本案的补偿金额仍应认定为150万元。而谈话内容中对阿玛尼娱乐城的补偿款金额，仅提及230万元，张华伟始终未有明确的表述或确认，生效判决在无其他证据印证230万元的情况下将阿玛尼娱乐城的补偿款以张华伟此后出具的说明进行认定与本案并不矛盾。关于逾期利息。因对于补偿款的支付时间并未有明确约定，生效的仲裁裁决认定案涉租赁合同于2015年3月11日解除，李坚未在2014年10月5日实际交还租赁房屋，李坚现主张自2014年10月5日起按银行同期贷款利息1.5倍计算于法无据。本案中，李坚未能提供充分证据证明其实际交还房屋的时间，一审法院认定自李坚向张华伟提出主张赔偿款之日即2016年1月14日起按银行同期贷款利率标准计算逾期利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第二百一十二条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十一条的规定，判决：一、张华伟于判决生效之日起十日内向李坚支付补偿款150万元及逾期利息（自2016年1月14日起按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算至实际给付之日止）。二、驳回李坚的其他诉讼请求。案件受理费18300元，由张华伟负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。即只要被代理人不追认无权代理行为，无权代理的结果应当由无权代理人承受，包括由无权代理人向相对人承担通常意义的民事责任。本案中，尽管李坚并未审查张华伟的委托授权手续，但张华伟系金鹏公司股东高萍的丈夫，其参与协调金鹏公司与阿玛尼娱乐城、新榕权酒店等承租户的租赁合同解除事宜，并就搬迁补偿费用进行商谈，二审期间，张华伟认可金鹏公司口头委托其参与协调租赁合同解除、酒店搬迁事宜，也在协商的过程中与金鹏公司老总沟通过，李坚对于张华伟的代理人身份具有合理信赖，应认定为善意。但张华伟在代理金鹏公司协商时，并未取得金鹏公司的书面授权，其亦没有证据证明构成表见代理。由于金鹏公司对张华伟的代理行为不予追认，张华伟的行为构成无权代理。金鹏公司有权请求无权代理人承担相应的民事责任。在张华伟无权代理期间，其多次在通话中向李坚明确搬迁补偿费为150万元，尽管此后其出具补偿费为120万元的说明，但该说明并未取得李坚的认可，且该120万元补偿附加购房补贴的承诺，李坚也明确表示其不愿意购房也不主张享受购房补贴，仅要求按照150万元补偿搬迁费用。故李坚向张华伟主张150万元的补偿款于法有据，本院予以支持。关于李坚的诉讼资格问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条的规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。李坚与季夕云系夫妻关系，通州区金沙镇榕权酒店登记经营者为季夕云，类型为个体工商户，组成形式为家庭经营。新榕权酒店的实际经营者为李坚，其全程参与协商该酒店的搬迁事宜，由于新榕权酒店的家庭经营性质，李坚亦享有家事代理权，其有权就拆迁补偿向张华伟主张权利，尽管一审法院在处理李坚诉讼主体资格时未将通州区金沙镇榕权酒店、季夕云列为原告不当，但不影响本案的实体处理。综上所述，张华伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18300元，由上诉人张华伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨 盛代理审判员 张峥嵘代理审判员 谷昔伟二〇一七年五月十五日书 记 员 施惠惠